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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 3, 2018 13:02:58 GMT -3.5
Como contraponto ao tópico FII Micados, criamos este tópico destinados aos FII que performaram acima dos pares e de outras aplicações financeiras. Serão analisados os motivos da boa performance de cada FII e sua perspectiva de futuro. O marco inicial para as comparações, em geral, será 01/01/2013, pois muitos FII nasceram ao longo da euforia de 2012. Trata-se de um período largo de quase 6 anos, com 3 anos "dilmaníacos" muitos ruins (2013, 2014 e 2015), 2 anos "temerários" muitos bons (2016 e 2017) e 1 ano eleitoral com altos e baixos (começou bem, azedou e está terminando bem). Caso não seja possível esta data inicial, será destacado. Pois bem ,neste período temos os seguintes indicadores e desempenhos: Inflação IGPM..............40,88% (01/2013 a 10/2018), Inflação IPCA...............41,03% (01/2013 a 09/2018), Poupança Nova............46,84% (01/01/2013 a 01/11/2018), 100% do CDI-.............79,03% (01/01/2013 a 31/10/2018), IFIX...........................42,14% (2.250,63 pontos em 01/11/2018 contra 1.583,39 pontos em 28/12/2012), IBOVESPA...................47,49% (88.419,05 pontos em 01/11/2018 contra 59.948,46 pontos em 28/12/2012), NTNB-2024 Principal.....65,00% (PU de R$ 2.423,02 e tx de 4,71 em 01/11/2018 contra PU de R$ 1.468,42 e tx de 3,65% em 28/12/2012). Fontes: calculadora do cidadão do bacen, sites fundamentus e tdcharts. Avisos: 1.Não é indicação de compra ou venda. Cada investidor é dono do seu nariz e deve se posicionar de acordo com seus planos e características pessoais. 2.Rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. 3.FII é renda variável. E renda variável, varia.
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 3, 2018 14:00:28 GMT -3.5
Ticker.....Nome do FII..................Valor da cota......valor da cota.......valorização no período .............................................em 28/12/2012*...em 01/11/2018.................................. ABCP11..Grand Plaza Shopping............R$ 6,17................R$16,59........168,88% AEFI11...AESAPAR............................R$ 67,14.............R$ 153,99.......129,35% BBPO11..BB Progressivo II.................R$ 70,58 ............R$ 136,52..........93,42% EDFO11..Edifício Ourinvest................R$ 144,27............R$ 272,00..........88,53% FAED11..Anhanguera Educacional........R$ 87,95............R$ 206,00 ........134,22% FCFL11...Campus Faria Lima.............R$ 773,68.......... R$ 1950,00........152,04% FIIP11B..RB Capital Renda I................R$ 92,10............R$ 182,06..........97,67% FLMA11..Square Faria Lima...................R$ 1,09...............R$ 2,53.........132,11% FLRP11...Floripa Shopping.................R$ 616,16......... R$ 1280,00.........107,79% HCRI11..Hospital da Criança...............R$ 174,07...........R$ 325,00...........86,70% HGLG11..CSHG Logística.................R$ 69,09...........R$ 131,85........90,84%..** MAXR11.Max Retail...........................R$ 764,96..........R$ 1909,99........149,68% NSLU11..Hospital N S Lourdes ...........R$ 115,28............R$ 234,85........103,72% PQDP11..Parque D Pedro Sh Center...R$ 1100,56......... R$ 3.000,00........172,58% RBRD11..RB capital renda II................R$ 40,65..............R$ 84,58........108,06% SAAG11..Santander Agências..............R$ 61,23.(09/01/2013).R$ 118,40..93,37% SHPH11..Shopping Pátio Higienópolis..R$ 511,87............R$ 978,00..........91,64% .....................................................................................................................
Fontes: sites fundamentus e clubefii *Valor da cota inicial é descontada dos rendimentos. **atualizado em 12/11/2018 para incluir hglg11, que atende aos requisitos de desempenho passado mas não estava na lista original
Nota-se a predominância de: 1. FIIs de shoppings de qualidade (mais resilientes ás crises) e; 2. FIIs de contratos contratos atípicos com locatários de qualidade ou boa garantia (lembrar que alguns já saíram da fase atípica e outros estão saíndo). Exceções aos 2 tipos acima: edfo11b, flma11 e maxr11.
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 3, 2018 23:35:18 GMT -3.5
ABCP11 Descrição sintética: O ABCP11 é proprietário de 100% do ABC Plaza Shopping, localizado no centro de Santo André - região do ABC, ao lado da estação da CPTM. A Cyrela Comercial Properties controla a maioria das cotas do FII. A liquidez, que era muito baixa, aumentou muito a partir de outubro de 2017, ocasião em que a Previ leiloou na B3 sua posição no ABCP11, que era relevante. Motivos do bom desempenho passado: O ótimo desempenho do fundo nestes 6 anos se deve à boa performance comercial do shopping em face do mesmo ser um empreendimento dominante da região do ABC, ao empreendimento já estar maturado, além das receitas adicionais das novas áreas de vendas e estacionamentos, acrescidos nas obras de ampliação recentes. Perspectivas: Ao preço atual (16,59) o yield anual estimado é de 6,55%, oferecendo um spread de 1,84% sobre a NTNB-24 principal. Portanto, eventual valorização futura das cotas do FII dependerá da continuidade do fechamento da curva de juros das NTNBs médias e/ou de melhorias no desempenho comercial do shopping. Mais informações: clubinvest.boards.net/thread/369/grand-plaza-shopping-abcp11
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 4, 2018 8:14:42 GMT -3.5
AEFI11 Descrição sintética: O fundo teve IPO em 20/09/2011 e foi constituído com a finalidade de construir 2 campi (Campinas/SP e Cuiabá/MT) e alugá-los à Anhhaguera Educacional mediante contratos atípicos de longo prazo (BTS de 15 anos+ 15 anos), passando a gerar renda desde IPO por obrigação contratual com a futura locatária. Ocorre que no meio do caminho a Anhanguera Educacional foi adquirida pela Kroton e 2 das exigências do CADE para aprovação do deal foi se abster de instalar e operar estes 2 campi. Portanto, passados 7 anos, as obras não se concretizaram, permanecendo de propriedade do fundo os 2 terrenos onde seriam instalados os campi (de 96.xxx e 25.000 m2). Não obstante, os cotistas recebem regularmente os rendimentos pactuados por força de contrato com a Anhanguera, obrigação transmitida à sucessora Kroton. A Rio Bravo, atual administradora, publicou recentemente fatos relevantes onde se afirma que estão em andamento tratativas substituir os ativos originais por outro(s), de forma a preservar os interesses do fundo. Motivos do bom desempenho passado: O bom desempenho financeiro do AEFI11 se deve, basicamente, ao cumprimento do contrato, que prevê pagamentos desde o início do fundo, independente das obras, em valores fixos e reajustáveis anualmente pelo IPCA. Como os riscos envolvidos eram altos (e, em certa medida, continuam), as taxas de rendimentos previstas eram na mesma proporção, iniciando-se em 9,84% a.a. (0,82%a.m. - R$ 0,82 sobre a cota emitida a R$ 100,00). Portanto, o alto yield de partida, combinado com a não ocorrência dos riscos esperados, resultou neste desempenho destacado. Perspectivas Atualmente, com as correções anuais, os rendimentos mensais estão em R$ 1,22 sobre a cota à R$ 153,99 (0,792% a.m. ou 9,51% a.a.). Logo, continuam relativamente altos, com spread de 4,8% sobre o referencial, sinalizando algum risco relevante. Creio que o fato importante a mudar este fundo de patamar será o contrato esperado/anunciado de troca de ativos com a Kroton.
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 4, 2018 9:15:16 GMT -3.5
BBPO11 Descrição sintética: Fundo constituído com a finalidade de adquirir agências e escritórios operacionais do Banco do Brasil e alugá-los ao alienante (SLB) mediante contratos atípicos de 10 anos corrigidos pelo IPCA. Nesta diretriz, o BBPO adquiriu 64 imóveis do Banco do Brasil, localizados em 14 estados do país, o mais relevante, sede III em BSB, e assinou os ditos contratos em 12/12/2012. Motivos pelo bom desempenho passado: Basicamente o desempenho se deveu à segurança e à regularidade dos rendimentos proporcionados pelos contratos atípicos, com bom yield de partida (8,5% a.a. - R$ 8,50 ao ano sobre a cota emitida a R$ 100,00). Esta modalidade de locação, se realizada com locatário com baixo risco de crédito ou com garantias colaterais robustas, permite aos locadores atravessar períodos críticos sem perdas de receitas. Perspectivas: Deve se atentar que o mesmo elemento que foi positivo ao fundo no passado, passa a ser negativo para o futuro. Com efeito, os contratos atípicos vencem em 12/12/2022 (daqui a 4 anos) e o fundo terá que negociar com o locatário contratos a mercado. Trata-se de um desafio agravado pela péssima qualidade do administrador VAM, ainda mais conflitado com o poderoso locatário. Entretanto, tais "fatores negativos" estão refletidos nas cotações atuais, visto que o yield atual previsto é de 8,91% a.a. (R$ 12,30 sobre a cotação de R$ 138,00), um belo spread de 4,2% sobre o referencial, e de 1,35% sobre o "irmão" BBRC, que paga rendimentos de 7,56%, mas que tem vários riscos minimizados.
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 4, 2018 10:05:10 GMT -3.5
EDFO11B Descrição sintética: O fundo foi criado em 2006 para adquirir 8 lajes e a sobreloja do Edifício Ourinvest, localizado na Avenida Paulista, São Paulo. O banco Ourivest, que dá nome ao prédio foi o estruturador e é ainda hoje o principal locatário. Motivos do bom desempenho passado: Ótima localização, taxas de admin/gestão muito baixas e alinhamento de interesses com o Banco Ourinvest. Estes são, ao meu juízo, os fatores que proporcionaram bom desempenho ao EDFO11B, apesar da severa crise que se abateu sobre as lajes de escritórios e da qualidade "B" do Edifício Ourinvest, que conta com mais de 30 anos de idade. Perspectivas: O fundo apresentou yield de 7,47% a.a. com base nas distribuições dos últimos 12 meses (R$ 20,32) e cotação de R$ 272,00. Isto dá um spread de 2,76% sobre o referencial, ou seja, em linha com o mercado. No último relatório consta vacância de 1 laje (das 9 detidas pelo fundo),ou seja, bem baixa. Logo, o desempenho futuro do EDFO depende da recuperação do valor dos aluguéis de lajes de escritórios em SP, não havendo gatilhos específicos relacionados ao fundo. Mais infrmações: clubinvest.boards.net/thread/387/edif-cio-ourinvest-edfo11b
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uqaz
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Post by uqaz on Nov 4, 2018 12:15:55 GMT -3.5
Ticker.....Nome do FII..................Valor da cota......valor da cota.......valorização no período .............................................em 28/12/2012*...em 01/11/2018.................................. ABCP11..Grand Plaza Shopping............R$ 6,17................R$16,59........168,88% AEFI11...AESAPAR............................R$ 67,14..............R$ 153,99.......129,35% BBPO11..BB Progressivo II.................R$ 70,58 ............R$ 136,52..........93,42% EDFO11..Edifício Ourinvest................R$ 144,27............R$ 272,00..........88,53% FAED11..Anhanguera Educacional........R$ 87,95............R$ 206,00 ........134,22% FCFL11...Campus Faria Lima.............R$ 773,68.......... R$ 1950,00........152,04% FIIP11B..RB Capital Renda I................R$ 92,10.............R$ 182,06..........97,67% FLMA11..Square Faria Lima...................R$ 1,09...............R$ 2,53.........132,11% FLRP11...Floripa Shopping.................R$ 616,16......... R$ 1280,00.........107,79% HCRI11..Hospital da Criança...............R$ 174,07.........R$ 325,00............86,70% MAXR11.Max Retail...........................R$ 764,96..........R$ 1909,99........149,68% NSLU11..Hospital N S Lourdes ...........R$ 115,28............R$ 234,85........103,72% PQDP11..Parque D Pedro Sh Center...R$ 1100,56......... R$ 3.000,00........172,58% RBRD11..RB capital renda II................R$ 40,65..............R$ 84,58........108,06% SAAG11..Santander Agências..............R$ 61,23.(09/01).R$ 118,40..........93,37% SHPH11..Shopping Pátio Higienópolis..R$ 511,87............R$ 978,00..........91,64% Fontes: sites fundamentus e clubefii *Valor da cota inicial é descontada dos rendimentos. Nota-se a predominância de: 1. FIIs de shoppings de qualidade (mais resilientes ás crises) e; 2. FIIs de contratos contratos atípicos com locatários de qualidade ou boa garantia (lembrar que alguns já saíram da fase atípica e outros estão saíndo). Exceções aos 2 tipos acima: edfo11b, flma11 e maxr11. Até que enfim alguém descobriu isso... Dessa sua lista eu morro de medo AEFI, BBPO, FAED, HCRI, NSLU. Acrescentaria BNFS, FIIB, FVPQ, KNRI, HMOC. Podem desrespeitar suas premissas, mas demonstraram resiliência nestes últimos anos de crise. Merecem ser estudadas com esse focos de vencer a inflaçao, msm não se igualando a esses campeões q vc listou. Pra aquisições daq pra frente, eu substituiria esses 5 fiis.
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 4, 2018 12:28:59 GMT -3.5
Até que enfim alguém descobriu isso... Dessa sua lista eu morro de medo AEFI, BBPO, FAED, HCRI, NSLU. Acrescentaria BNFS, FIIB, FVPQ, KNRI, HMOC. Podem desrespeitar suas premissas, mas demonstraram resiliência nestes últimos anos de crise. Merecem ser estudadas com esse focos de vencer a inflaçao, msm não se igualando a esses campeões q vc listou. Pra aquisições daq pra frente, eu substituiria esses 5 fiis. A lista acima é referente a desempenho passado. Não é garantia de desempenho futuro. Alguns podem continuar performando bem, outros não. E alguns que foram ruins no passado, podem brilhar no futuro. Quanto aos 5 ressalvados, veja o que já postei sobre eles em "perspectivas": " AEFI Atualmente, com as correções anuais, os rendimentos mensais estão em R$ 1,22 sobre a cota à R$ 153,99 (0,792% a.m. ou 9,51% a.a.). Logo, continuam relativamente altos, com spread de 4,8% sobre o referencial, sinalizando algum risco relevante. Creio que o fato importante a mudar este fundo de patamar será o contrato esperado/anunciado de troca de ativos com a Kroton. BBPO: Deve se atentar que o mesmo elemento que foi positivo ao fundo no passado, passa a ser negativo para o futuro. Com efeito, os contratos atípicos vencem em 12/12/2022 (daqui a 4 anos) e o fundo terá que negociar com o locatário contratos a mercado. Trata-se de um desafio agravado pela péssima qualidade do administrador VAM, ainda mais conflitado com o poderoso locatário. Entretanto, tais "fatores negativos" estão refletidos nas cotações atuais, visto que o yield atual previsto é de 8,91% a.a. (R$ 12,30 sobre a cotação de R$ 138,00), um belo spread de 4,2% sobre o referencial, e de 1,35% sobre o "irmão" BBRC, que paga rendimentos de 7,56%, mas que tem vários riscos minimizados. " Grato pelo feedback.
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 4, 2018 12:52:02 GMT -3.5
Quanto ao quinteto (BNFS, FIIB, FVPQ, KNRI, HMOC), não estão na lista porque não cumpriram o critério de desempenho passado, de rentabilização de pelo menos igual à 100% do CDI bruto do período (79,03%). O FVPQ talvez tenha atingido, mas tinha liquidez baixíssima até 2017 (com vários meses sem negociação). Mas não quer dizer que não sejam alternativas vitoriosas para o futuro. Tanto acredito que hoje tenho posição relevante no Praça da Moça, e outros estão travados no "radar".
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uqaz
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Post by uqaz on Nov 4, 2018 12:57:57 GMT -3.5
Quanto ao quinteto (BNFS, FIIB, FVPQ, KNRI, HMOC), não estão na lista porque não cumpriram o critério de desempenho passado, de desempenho pelo menos igual à 100% do CDI bruto do período (79,03%). O FVPQ talvez tenha atingido, mas tinha liquidez baixíssima até 2017 (vários meses sem negociação). Mas não quer dizer que não sejam alternativas vitoriosas para o futuro. Tanto acredito que hoje tenho posição relevante no Praça da Moça e outros estão no "radar". Sim, como escrevi antes, os citados desrespeitaram o período determinado por vc... mas veja que nos últimos 3-5 anos esses dois apresentaram boa evolução. Por exemplo, EDFO ou FLMA da sua lista não perfirmaram lá tão bem (hehehe, mas eu nem me enchi de EDFO este ano). Faço essa ênfase pq esses últimos 3-5 anos foram terríveis (seja pelo topo do ifix, seja pelo ambiente econômico com altas taxas de vacância)... e revelaram esses fiis q citei. Evolução de proventos nessas trevas revela qualidade dos imóveis desses fiis. Ah, acrescente a esses o FIIB q esqueci anteriormente .
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 4, 2018 16:37:49 GMT -3.5
FAED11 Descrição sintética: O fundo teve IPO na virada de 2009 para 2010 e, posteriormente, uma 2ª emissão em outubro de 2010. Na 1ª emissão foi adquirido o conjunto de imóveis do Campus Taboão da Serra/SP da Anhaguera Educacional e locados à mesma (SLB) mediante contrato atípico de 15 anos. Na 2ª emissão o fundo adquiriu o conjunto de imóveis do Campus Leme/SP e os imóveis administrativos localizados em Valinhos/SP, ambos também da Anhanguera Educacional, e locados à mesma (SLB) mediante contratos atípicos de 10 anos. O imóvel de Taboão passou por revisional em 2017 e os demais terão revisionais em 2018 (apesar dos contratos atípicos, estes foram "flexibilizados"). A Kroton sucedeu a Anhanguera Educacional face a aquisição desta por aquela. Motivos para o bom desempenho passado: O FAED foi estruturado com yield bem atraente, pois as cotas foram emitidas a R$ 100,00 e passou a pagar rendimentos de 0,92 por mês (o que dá R$ 11,04 por ano). Esta elevada taxa de rendimento, por si só, a longo prazo, se não se realizarem os riscos que a justificam, proporciona um desempenho elevado, o que ocorreu (apesar das revisionais não previstas inicialmente). Perspectivas: Ao preço atual de R$ 206,00 e pagando rendimentos anuais de R$ 17,91 (últimos 12 meses), têm se um yield de 8,7%, logo, um spread de 3,99% sobre uma NTNB-24 principal. Considerando que o fundo enfrentará este ano revisional de uns 40% dos ativos, o que justica o spread ligeiramente elevado face a média, entendo que não há muito espaço para incrementos de rendas e cotações. Mais informações: clubinvest.boards.net/thread/389/anhanguera-educacional-faed11b
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 4, 2018 17:12:03 GMT -3.5
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>><<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<< Ticker.....Nome do FII..................Valor da cota......valor da cota.......valorização no período .............................................em 28/12/2012*...em 01/11/2018.................................. ABCP11..Grand Plaza Shopping............R$ 6,17................R$16,59........168,88% AEFI11...AESAPAR............................R$ 67,14..............R$ 153,99.......129,35% BBPO11..BB Progressivo II.................R$ 70,58 ............R$ 136,52..........93,42% EDFO11..Edifício Ourinvest................R$ 144,27............R$ 272,00..........88,53% FAED11..Anhanguera Educacional........R$ 87,95.............R$ 206,00 .......134,22% FCFL11...Campus Faria Lima.............R$ 773,68.......... R$ 1950,00........152,04% FIIP11B..RB Capital Renda I................R$ 92,10.............R$ 182,06.........97,67% FLMA11..Square Faria Lima...................R$ 1,09................R$ 2,53........132,11% FLRP11...Floripa Shopping.................R$ 616,16......... R$ 1280,00.........107,79% HCRI11..Hospital da Criança..............R$ 174,07............R$ 325,00...........86,70% MAXR11.Max Retail...........................R$ 764,96..........R$ 1909,99........149,68% NSLU11..Hospital N S Lourdes ...........R$ 115,28............R$ 234,85........103,72% PQDP11..Parque D Pedro Sh Center...R$ 1100,56......... R$ 3.000,00........172,58% RBRD11..RB capital renda II................R$ 40,65..............R$ 84,58........108,06% SAAG11..Santander Agências..............R$ 61,23.(09/01).R$ 118,40..........93,37% SHPH11..Shopping Pátio Higienópolis..R$ 511,87............R$ 978,00..........91,64% Fontes: sites fundamentus e clubefii
*Valor da cota inicial é descontada dos rendimentos.
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>><<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<< Muitos (mas nem todos) são bons shoppings ou varejo; Muitos (mas nem todos) são ou eram sustentados por contratos atípicos bem amarrados; Muitos (mas nem todos) tem ativos de alta qualidade;
Entretanto: Todos têm em comum a gestão passiva e baixas taxas de administração/gestão. Será isto o motivo da boa performance no período?
Para comparação, o melhor multi multi de gestão ativa, KNRI11, rendeu 32,27% (R$ 150,50 contra R$113,78) no período analisado. Apesar da boa qualidade dos ativos e da boa gestão, as taxas consomem mais de 20% das rendas. Isto, a longo prazo, faz muita diferença. Para um FII com taxas neste nível, nem uma ótima gestão será capaz de superar um bom FII de gestão passiva com baixas taxas.
Taí um assunto para reflexão!
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 10, 2018 8:09:29 GMT -3.5
FCFL11 Descrição sintética: O fundo foi criado em 2010 e é proprietário de imóvel à Rua Quatá, 300, Vila Olímpia, São Paulo, locado ao INSPER, do setor educacional, mediante contrato atípico com vencimento em 2037, além de exploração do estacionamento. Motivos do bom desempenho passado: Contrato atípico longo; locatário de altíssimo nível; localização em área nobre de SP; baixas taxas de administração. Perspectivas: Com reajustes de 60% dos contratos pelo IGPM em nov, dez e jan, espera-se rendimentos de R$ 136,00 nos próximos 12 meses, o que, à cotação de R$ 1.950,00, tem-se um yield de 6,98% a.a. Isto representa spread de 2,2% sobre o referencial. Com este spread estreito, não se vislumbra valorizações relevantes, além de acompanhar as NTNB médias. Mais informações: clubinvest.boards.net/thread/391/campus-faria-lima-fcfl11
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 12, 2018 19:05:30 GMT -3.5
FIIP11B Descrição sintética: O fundo com IPO em 2007. Possui 3 imoveis de varejo e 4 imóveis logisticos construídos na modalidade BTS com contratos atípicos (que estão vencendo). Motivos do bom desempenho passado: Contrato atípico longo; locatários em geral de alto nível (exceto a Leader); baixas taxas de administração. Perspectivas: Os contratos atípicos estão vencendo (5 venceram ou vencem até dezembro de 2018, 1 em 2020 e 1 em 2024) e estão sendo renovados por valores menores. Diante disto, espera-se reduções nos rendimentos. Além disso, o último a vencer está locado para a Lojas Leader, empresa em RJ, que eventualmente poder falir. Mais informações: clubinvest.boards.net/thread/396/rb-capital-renda-fiip11b
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 14, 2018 7:25:34 GMT -3.5
FLMA11 Descrição sintética: O fundo é titular de parte do complexo Continental Square Faria Lima (hotel ***** e escritórios corporativos), localizado na Vila Olímpia, São Paulo, SP. Foi constituído em 01/08/2000 quando as obras estavam se iniciando e, em 04/2004 entrou em operação, passando a gerar rendimentos no mês seguinte. Têm administração, gestão e consultoria imobiliária do grupo BR Capital/Unitas. O ótimo desempenho histórico se deve à: alta qualidade do ativo; ótima localização em área nobre; baixas taxas de administração e gestão (2% +2% das receitas e pequena parcela fixa). Perspectivas: permanecem as qualidades acima. Entretanto, com a cota a R$ 2,47, teve um yield passado de 6,1% a.a.; e estimativa de 6,8% para os próximos 12 meses. Isto equivale a um spread de 2% sobre o referencial. Portanto, não há margem para valorizações, salvo redução dos juros Brasil ou eventos extraordinários. Mais informações: clubinvest.boards.net/thread/398/continental-square-faria-lima-flma11
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Post by doutormanezao on Nov 15, 2018 11:19:01 GMT -3.5
FLMA é um case que precisa ser minuciosamente analisado pelo investidor que queira ser vitorioso com investimentos em FII.
Com efeito, qualidades acima citadas à parte, é fato que os ativos do FLMA, Hotelaria e Lajes corporativas, estão nos segmentos mais afetados pela grave crise econômica que afeta o país nos últimos 5 anos, com recessão de quase 10% no biênio 2015/2016. Basta ver o desempenho desastroso dos FII de lajes corporativas em geral.
Qual á fórmula do FLMA para passar relativamente tranquilo à crise?
Um fato positivo que vem à atenção é a forma de pagamento das taxas de administração e gestão: uma pequena parcela fixa e o resto, em percentuais das receitas auferidas. Isto alinha perfeitamente os interesses dos cotistas aos dos administradores e gestores. Se o FII consegue altas rendas, todo mundo se beneficia, e; se ficar sem renda, ninguém recebe.
De outro lado, as fórmulas atuais de taxas sobre o valor patrimonial ou valor de mercado, quando as rendas vão mal, salva o "ganha pão" dos administradores e gestores, mesmo dos incompetentes, e sacrifica demasiadamente os cotistas. Há, por exemplo, o BBVJ, em que os cotistas nada recebem em alguns meses pois o pouco aluguel que recebem vão para as despesas das unidades vagas e taxas da administradora VAM. E há até casos de fraudes neste modelo, como o administrador "puxar" as cotações dos FII no momento de marcação das taxas ou contratar avaliadores que puxam o vp (este fato ocorreu em determinado ano com o BBVJ, quando a administradora não gostou da avaliação inicial e contratou outra para reavaliar a maior e, assim, garantir mais taxas para si).
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 18, 2018 14:15:16 GMT -3.5
FLRP11: Descrição sintética: FII constituído em outubro de 2009 com emissão de cotas a R$ 1.000,00 e aquisição de 37% (hoje de 35,37%) do Florianópolis Shopping Center. O administrador do FII é o BTG Pactual e do shopping, a Aliansce. O período inicial do FLRP foi bem ruim, com a RMG bem inferior à renda real e administração do shopping aquém do esperado. Motivos do bom desempenho passado: Amadurecimento do shopping; Novo administrador do shopping, mais qualificado; Fraca base inicial de comparação (em face do início ruim, a partida inicial (virada 2012 para 2013) pegou as cotas desvalorizadas, o que favoreceu o período seguinte). Perspectivas: O retorno com base nas distribuições dos últimos 12 meses está em 6,37% (R$78,99 sobre cotação a R$ 1239,00), em linha com outros FII de shoppings classe B, e spread de 1,70% sobre os referenciais. Logo, não se espera valorizações elevadas no futuro, mas sim em linha com o mercado, conforme as quedas dos juros das NTNB se concretizem e/ou as melhorias das vendas do comércio apareçam. Mais informações: clubinvest.boards.net/thread/399/floripa-shopping-flrp11b
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 25, 2018 14:12:14 GMT -3.5
HCRI11 Descrição sintética: Fundo constituído em 02/10/2000 a R$ 100 por cota, cujos recursos foram destinados para financiar a construção do imóvel do Hospital da Criança em SP (do mesmo grupo do Hospital N S Lourdes, adquirido depois pela Rede D´Or) e retrolocar (BTS) ao hospital mediante contrato de 20 anos (inicialmente atípico, mas que foi mitigado em juízo). Motivos do bom desempenho passado: baixas taxas e contrato longo de aluguel (inicialmente atípico, mas mitigado em ação judicial revisional). Perspectivas: Pela cotação atual, R$ 315,00 e distribuição anual de 27,61, tem-se um yield de 8,77%. Trata-se de um bom spread de uns 4,00% sobre as NTNBs. Mas há riscos nas ações revisionais e no próprio setor de atuação do locatário. Mais informações: clubinvest.boards.net/thread/403/hospital-da-crian-hcri11b
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Post by auditorgeraldosfiis on Dec 8, 2018 13:55:12 GMT -3.5
HGLG11 (único FII multiportfólio / multiinquilino de gestão ativa que teve desempenho acima do CDI no período 01/01/2013 a 30/11/2018) Descrição sintética: Fundo constituído em 25/06/2010 a R$ 1000,00 por cota (equivalente a R$ 100,00 desde o split) sob gestão e administração da CSHG. No total, teve 4 emissões de cotas. Trata-se de FII multi multi do setor de galpões logísticos e industriais com contratos de aluguéis típicos e atípicos. Atualmente possui 12 imóveis, 7 locatários, 286.000 m2 de abl e, 29.295 cotistas. Motivos do bom desempenho passado: 1.baixa taxa de administração/gestão (0,6%), 2.qualidade dos ativos, 3.qualidade da gestão. Perspectivas: Segundo as últimas distribuições (R$ 0,75/mês ou R$ 9,00/ano) tem-se yield de 6,57% sobre a cota a valor de mercado de R$ 137,00. Entretanto, as distribuições recentes estão impactadas pela não alocação total da última oferta pública e que, ocorrendo, espera-se distribuição de R$ 0,85/mês (R$ 10,20/ano), o que equivale a yield de 7,44%. Isto se concretizando, o spread sobre as NTNB médias seria de +- 2,65%, em linha com o histórico. Isto posto, o hglg11 deve continuar entregando bons resultados. Mais informações: clubinvest.boards.net/thread/56/cshg-logistica-fii-hglg11
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Post by auditorgeraldosfiis on Dec 9, 2018 14:48:10 GMT -3.5
HGLG11: Evolução das rendas anuais distribuídas, por cota (incluídas as distribuições extraordinárias):
2013 - R$ 10,09, 2014 - R$ 12,39, 2015 - R$ 14,69, 2016 - R$ 10,44, 2017 - R$ 10,44, 2018 - R$ 08,85 (até novembro/2018).
fonte: fiis.com.br/anual/
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