ADP
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Post by ADP on Oct 19, 2015 12:51:20 GMT -3.5
Tópico relacionado ao FII BM Edificio - EDGA11. |
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tommy
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Post by tommy on Oct 19, 2015 14:05:03 GMT -3.5
EDGA11 foi minha última compra de FII, vou aproveitar minha primeira postagem pra mostrar o porquê.
Nos últimos dois meses está pagando 0,5, o que deixa o rendimento em torno de 0,8%. O rendimento médio dos últimos 12 meses está acima de 0,6 o que da 1% a.m. na nos preços atuais.
A baixa dos últimos meses se deve a inadimplência. Então o normal é que algum dos próximos rendimentos venham maiores que os normais, o que deve animar a cotação.
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Post by Pobre Poupador on Oct 19, 2015 14:22:57 GMT -3.5
Concordo Tommy,
A estes preços também sou comprador. A inadimplência no imóvel é um problema antigo, mas nem por isso ele já foi negociado a valores assim convidativos.
Abs!
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phalcol
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Post by phalcol on Oct 20, 2015 21:12:51 GMT -3.5
Boa Noite,
Hoje não foi um dia bom para as cotas negociadas pois teve uma queda de -0,99% aos $60,00 reais. Pelas minhas análises, esse ativo está abaixo de seu valor justo, ótima oportunidade de compra! Embora que no último relatório a vacância estava em 8%, aumentando de 1 mês ao o outro. Isso é preocupante, porém devemos ser pacientes para o ativo voltar a subir!
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rosvd
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Post by rosvd on Oct 23, 2015 20:06:44 GMT -3.5
Pagamento veio recheado. Os inadimplentes devem estar colocando os atrasados em dia.
Os últimos relatórios indicam que o pagamento mensal (sem inadimplência) está em torno de R$0,70.
Com a cota sendo negociada por volta de R$61 dá mais de 13,5%a.a.
Comprei mais um pouco hj.
23/10/2015 15:35 FII GALERIA (EDGA-MB) - DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO - RETIFICOU
FII GALERIA (EDGA-MB)
DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO - RETIFICOU
A Administradora retificou informacao anterior alterando o valor a ser
distribuido por cota de R$ 0,666109859 para R$ 0,755643271
A BTG Pactual Servicos Financeiros S.A. DTVM, na qualidade de administradora do
Fundo de Investimento Imobiliario - FII Edificio Galeria informou a distribuicao
de rendimento, conforme dados abaixo:
Data-base: 23/10/2015
Data para pagamento do rendimento: 30/10/2015
Valor distribuido por cota: R$ 0,755643271
Periodo de referencia: setembro/2015
Norma: a partir de 26/10/2015 cotas ex-rendimento.
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rst
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Post by rst on Oct 27, 2015 8:07:08 GMT -3.5
Olá amigos,
tenho acompanhado o mercado de FIIs muito superficialmente pois, ao contrário da maioria, acredito que os yields atualmente praticados por muitos fundos não são sustentáveis e devem ceder junto com as cotas (até o momento esta minha aposta não tem se mostrado muito correta, pois as cotas ainda não caíram na proporção que eu estimava).
Especificamente em relação ao EDGA11, ontem fiz umas contas básicas e constatei que, pelo valor atual, o investidor estaria pagando cerca de R$ 14.880/m² (3.812.055 cotas x R$97/cota / 24.844,44m²).
Compreendo que o prédio é muito belo e tem um valor histórico inegável. Além do mais, os contratos vigentes garantem um yield bem razoável.
Porém, o preço do metro quadrado me parece totalmente fora da realidade para um imóvel localizado no centro do Rio, sem garagem (salvo engano ele tem um edifício garagem, que supre parcialmente o problema mas não é a mesma coisa) e, principalmente, atingido por tombamento.
Posso estar completamente errado, mas tenho a impressão de que as cotas têm espaço para cair muito até se adequarem à realidade do mercado imobiliário local.
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tommy
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Post by tommy on Oct 27, 2015 8:38:00 GMT -3.5
Olá amigos, tenho acompanhado o mercado de FIIs muito superficialmente pois, ao contrário da maioria, acredito que os yields atualmente praticados por muitos fundos não são sustentáveis e devem ceder junto com as cotas (até o momento esta minha aposta não tem se mostrado muito correta, pois as cotas ainda não caíram na proporção que eu estimava). Especificamente em relação ao EDGA11, ontem fiz umas contas básicas e constatei que, pelo valor atual, o investidor estaria pagando cerca de R$ 14.880/m² (3.812.055 cotas x R$97/cota / 24.844,44m²). Compreendo que o prédio é muito belo e tem um valor histórico inegável. Além do mais, os contratos vigentes garantem um yield bem razoável. Porém, o preço do metro quadrado me parece totalmente fora da realidade para um imóvel localizado no centro do Rio, sem garagem (salvo engano ele tem um edifício garagem, que supre parcialmente o problema mas não é a mesma coisa) e, principalmente, atingido por tombamento. Posso estar completamente errado, mas tenho a impressão de que as cotas têm espaço para cair muito até se adequarem à realidade do mercado imobiliário local. Olá rst, interessante ter iniciado a discussão sobre o preço/m2. Confesso que não analisei isso, contudo parece que há um erro na sua conta. A cota atual está em R$ 62 o que dá uns R$ 9500 /m2. Confesso que não sei se seria um valor aceitável. Mas por outro lado, penso que uma queda maior nos preços das cotas teria de necessariamente vir junto a uma piora da situação econômica levando a não renovação de contratos e/ou inadimplência consistente. Pois de outro modo teriamos o fundo pagando em media 1,5%am ou mais. Penso que os preços dos FIIs, para ou bem ou para o mal, estão mais ligados aos rendimentos do que aos "fundamentos". |
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tommy
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Post by tommy on Oct 27, 2015 8:56:15 GMT -3.5
Por curiosidade tentei fazer o mesmo com FLRP11. Se considerar só a área locável fica: 48.000,00*619/(35%*29633)= R$2864,67/m2. Considerando a área total dá R$ 1058/m2. Mas pouca gente quer pagar barato no m² e receber 0,5% de rendimento.
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rst
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Post by rst on Oct 27, 2015 9:04:34 GMT -3.5
Tommy, obrigado pela correção. Acho que fiz confusão ontem no preenchimento da minha planilha.
Quanto a esta discussão de rendimentos x fundamentos, de fato nos últimos anos o que tem guiado o valor das cotas no curto prazo tem sido o yield.
E imagino que continue sempre assim.
Mas, no longo prazo, o que guia o Yield se não o preço do metro quadrado?
Um imóvel de alto padrão, bem localizado e com alta procura tende a locar sua área por um valor maior por m², gerando maiores rendimentos. Como resultado, ele tende a ter um preço maior por m².
Um imóvel velho, mal localizado e baixa demanda tende a ter altos períodos de vacância e conseguir valores menores de aluguel por metro quadrado.
Para mim, a melhor forma de se avaliar um FII ainda é o preço/m². Essa ainda é a melhor ferramenta de se proteger de surpresas desagradáveis (p. ex. comprar uma cota de um FII que gera um yield 1% a.a. e poucos meses depois ver o valor da cota despencar pelo aumento da vacância ou a renegociação dos alugueres para baixo, reduzindo substancialmente o yield).
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rosvd
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Post by rosvd on Oct 27, 2015 18:34:30 GMT -3.5
Só para comparar, tenho nas minhas planilhas, além do edga, dados de outros dois fii localizados no centro do Rio:
EDGA - R$ 9486/m²
ALMI - R$ 14.223/m² (a poucos quarteirões do edga)
CXCE - R$ 10.832/m² (em uma área mais desvalorizada do centro do Rio)
Por aí, edga está mais em conta do que os outros.
Acho que a análise do R$/m² é valida mas penso que existem outros fatores a serem considerados:
DY
duração dos contratos
qtd e qualidade dos inquilinos
estado do imóvel
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rst
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Post by rst on Oct 27, 2015 19:16:55 GMT -3.5
Famb11 e PRSV11, salvo engano, estão na faixa dos R$6000/m2.
Para mim, o que deve ser considerado na aquisição de um FII não é muito diferente da compra direta de um imóvel: características do bem (tipo de construção, idade, qualidade, estado de conservação), localização, características do mercado (o que vale mais? Um edifício AAA em macaé ou um escritório convencional em sp?), restrições legais (o tombamento do Edga11 é um bom exemplo), vacância média esperada (algo como 40% para prédio ruim, 30% para prédio mediano e 20 para prédio bom)
A partir destes dados, tento estabelecer um valor justo (novamente sem muita precisão, apenas algo do tipo: prédio top pago no máximo 8 mil o metro, prédio mediano 6 mil, prédio ruim 3 mil) e com base neste valor estabeleço o preço que me disponho a pagar.
Com estas contas grosseiras já dá para fazer uma seleção melhor do que olhando para o yield.
Contratos vigentes em geral eu desprezo nessa conta, pois, como sabiamente disse um usuário do tetzner (em outro contexto): inquilinos vão, mas o imóvel fica.
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Deleted
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Post by Deleted on Oct 27, 2015 19:28:26 GMT -3.5
Eu concordo com o rstEu pensei que era até praxe do mercado de FIIs também avaliar os imóveis com base em m2, pois na maioria das imobiliárias é pratica comum anunciar o valor por m2 tanto para imóveis usados para venda como imóveis para locação. Geralmente eles costumam ter uma média de preço do m2 por bairros ou regiões. E aí fica fácil comparar o custo x benefício entre um imóvel novo e um usado bem como diferentes regiões. |
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phalcol
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Post by phalcol on Oct 28, 2015 1:11:33 GMT -3.5
Boa Noite,
Para aquisição de FII, tenho como base o preço m³/R$; DY e também a qualidade do gestor do fundo. Pois se o imóvel do FII é de classe AAA, tem ótimo DY , mas tem um gestor ruim, todos os outros fundamentos vai por água abaixo.
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Post by silversurfer on Nov 2, 2015 14:09:26 GMT -3.5
Colegas, me corrijam se estiver errado mas acredito que a diminuição dos rendimentos não é aumento de vacância ainda, mas alguns inquilinos que não pagaram o aluguel.
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rst
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Post by rst on Nov 3, 2015 17:59:03 GMT -3.5
Não acompanho FIIs tão de perto, mas segundo o último relatório divulgado, em agosto saiu um inquilino.
A multa foi paga em setembro, possivelmente com efeito no rendimento de outubro.
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Post by jigsaw on Nov 3, 2015 20:11:28 GMT -3.5
Não acompanho FIIs tão de perto, mas segundo o último relatório divulgado, em agosto saiu um inquilino. A multa foi paga em setembro, possivelmente com efeito no rendimento de outubro. Do informativo mensal de outubro-2015 A Tx. de ocupação está em 92,40%, acredito que somente será possível ter uma idéia do valor correto de distribuição dos proventos depois do pagamento dessas multas, antes disso são apenas previsões. |
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Post by silversurfer on Nov 7, 2015 16:04:55 GMT -3.5
Se ficar em torno de 0,53 o rendimento ainda continua interessante. Na cotação atual um yeld por volta de 0,85%. Levando em conta a qualidade do ativo continuo acreditando que vale a pena no curto e no longo prazo.
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Post by silversurfer on Dec 6, 2015 20:23:28 GMT -3.5
Vacância vai aumentar muito com a saída da secretaria. Quem queria uma janela de entrada vai ter uma janelona agora pois com certeza a cota vai sofrer.
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Post by rider660 on Jan 29, 2016 13:06:16 GMT -3.5
Pessoal, o que acham do fundo EDGA11? Em menos de 2 semanas caiu mais de 20%, o imóvel é bom (retrofit no ano passado) bem localizado, bons inquilinos, na minha opinião está sendo reflexo dessa crise econômica em nosso país, mas não vai me surpreender se vier um FR anunciando mais vacância, aqui sim é fundo que se o cotista busca valorização vai haver um bom horizonte somente há médio prazo no mínimo 4 ou 5 anos pra frente.
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Post by silversurfer on Jan 29, 2016 13:12:43 GMT -3.5
Pessoal, o que acham do fundo EDGA11? Em menos de 2 semanas caiu mais de 20%, o imóvel é bom (retrofit no ano passado) bem localizado, bons inquilinos, na minha opinião está sendo reflexo dessa crise econômica em nosso país, mas não vai me surpreender se vier um FR anunciando mais vacância, aqui sim é fundo que se o cotista busca valorização vai haver um bom horizonte somente há médio prazo no mínimo 4 ou 5 anos pra frente. Vacância deve aumentar rider, mas como você frisou isso não torna o fundo ruim para o longo prazo. Tenho ele na minha carteira. |
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