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Post by rst on Feb 7, 2018 18:52:45 GMT -3.5
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Post by rst on Mar 23, 2018 8:30:48 GMT -3.5
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Post by doutormanezao on May 2, 2018 15:49:34 GMT -3.5
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII EDIFICIO GALERIA
CNPJ/MF N.º 15.333.306/0001-37
ATA DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIA DE
COTISTAS REALIZADA EM 19 DE ABRIL DE 2018
1. DATA, HORÁRIO E LOCAL: Aos 19 de abril de 2018, às 14:30 horas, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, n.º 3.477 – 14º andar.
2. CONVOCAÇÃO: Realizada nos termos do Regulamento do Fundo de Investimento Imobiliário – FII Edifício Galeria (respectivamente “Regulamento” e “Fundo”) e do Art. 19 da Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada (“Instrução CVM 472”), publicada ainda no website da BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM (“Administradora”)(www.btgpactual.com).
3. PRESENÇAS: Presentes os cotistas que representam 11,84% do total das cotas do Fundo. Presentes ainda os representantes legais da Administradora.
4. MESA: Presidente: Luis Gustavo Torrano Correa; Secretário: Acácio Roboredo.
5. ORDEM DO DIA:
(i) Em Assembleia Geral Ordinária: examinar, discutir e votar as demonstrações financeiras do Fundo referentes ao exercício encerrado em 31 de dezembro de 2017; e
(ii) Em Assembleia Geral Extraordinária: Aprovar a aquisição pelo Fundo de ativos financeiros e valores mobiliários emitidos pela Administradora, ou pessoas a ela ligadas, ou por fundos de investimento geridos e/ou administrados pela Administradora, nos termos do Art. 34 c/c Art. 20, Parágrafo Único, ambos da Instrução CVM 472 de 31 de outubro de 2008, até o limite de até 100% (cem por cento) do patrimônio líquido do Fundo, quais sejam: a. cotas de fundos de investimento administrados e/ou geridos pela Administradora ou pessoas a ela ligadas; b. certificados de recebíveis imobiliários estruturados e/ou distribuídos pela Administradora ou pessoas a ela ligadas; e c. letras de crédito imobiliário – LCI emitidas pela Administradora ou pessoas a ela ligadas.
6. ESCLARECIMENTOS INICIAIS
A Administradora deu início à Assembleia, questionando aos presentes se havia algum cotista impedido de votar, ou em conflito de interesses com as matérias da ordem do dia, e esclareceu que o voto de cotistas impedidos ou em conflito de interesses não poderia ser computado. Os cotistas que se declararam impedidos ou em conflito de interesses com a matéria foram devidamente identificados pela Administradora e seus votos não serão computados. Após, a Administradora fez uma breve explicação das demonstrações financeiras do Fundo.
7. DELIBERAÇÕES: Após esclarecimentos iniciais, deu-se início à discussão das matérias constantes da Ordem do Dia e os cotistas deliberaram:
Em Assembleia Geral Ordinária: por unanimidade de votos e sem quaisquer restrições, aprovar as demonstrações financeiras do Fundo referentes ao exercício encerrado em 31 de dezembro de 2017.
Em Assembleia Geral Extraordinária: A Administradora esclareceu que o quórum de presentes é insuficiente para a aprovação da matéria nessa assembleia, dado que a matéria depende de quórum qualificado, restando assim encerrada a assembleia geral extraordinária.
8. ENCERRAMENTO: Encerrados os trabalhos e lavrada esta ata em forma de sumario, foi a mesma lida e aprovada por todos os presentes que, achando-a conforme, autorizaram sua publicação com omissão de assinaturas.
São Paulo, 19 de abril de 2018.
A presente é cópia fiel da ata lavrada em livro próprio.
Mesa:
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Luis Gustavo Torrano........... Correa Acácio Roboredo
Presidente.............................. Secretário
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peri
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Post by peri on May 9, 2018 10:29:14 GMT -3.5
A R$ 42,xx acho que está dando sopa! O imóvel vale bem mais que isso!
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Post by Deleted on Jul 17, 2018 19:49:06 GMT -3.5
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Post by rogerdff on Aug 14, 2020 22:08:43 GMT -3.5
IPO 2012 a R$ 100. IGP-M 64% até hoje. Selic 101%. www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/corrigirPelaSelic.do?method=corrigirPelaSelic2020 a R$ 31. Pelos rendimentos e por ser monoativo realmente não é de se espantar. Mas com Selic a 2% até rendimento medíocre de 0,05 dá 0,17% am. No entanto o imóvel tem excelente localização além de parecer ser um belo empreendimento. A R$ 10 mil/m2 e 24.844 m2 de área locável daria valor de R$ 250 milhões. Por 3.812.055 significa VP/Cota de R$ 65. Parece boa oportunidade para uma aposta de valor. Valor em 2012 devia estar muito fora da realidade. R$ 100/cota daria R$ 15 mil/m2. Corrigido pelo IGP-M para hoje daria R$ 164/cota ou R$ 25 mil/m2. PSRV11 já tem oferta por 1 dos prédios, com oferta subindo para perto dos R$ 6 mil / m2 (R$ 42 milhões / 6893 m2). fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=110687&flnkA R$ 31 Galeria sai hoje por R$ 4,75 mil/m2. No mínimo o dobro seria valor esperado. rst que acompanha o PRSV11 ou quem conhece mercado do Rio, que acham? |
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rst
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Post by rst on Aug 15, 2020 18:32:57 GMT -3.5
IPO 2012 a R$ 100. IGP-M 64% até hoje. Selic 101%. www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/corrigirPelaSelic.do?method=corrigirPelaSelic2020 a R$ 31. Pelos rendimentos e por ser monoativo realmente não é de se espantar. Mas com Selic a 2% até rendimento medíocre de 0,05 dá 0,17% am. No entanto o imóvel tem excelente localização além de parecer ser um belo empreendimento. A R$ 10 mil/m2 e 24.844 m2 de área locável daria valor de R$ 250 milhões. Por 3.812.055 significa VP/Cota de R$ 65. Parece boa oportunidade para uma aposta de valor. Valor em 2012 devia estar muito fora da realidade. R$ 100/cota daria R$ 15 mil/m2. Corrigido pelo IGP-M para hoje daria R$ 164/cota ou R$ 25 mil/m2. PSRV11 já tem oferta por 1 dos prédios, com oferta subindo para perto dos R$ 6 mil / m2 (R$ 42 milhões / 6893 m2). fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=110687&flnkA R$ 31 Galeria sai hoje por R$ 4,75 mil/m2. No mínimo o dobro seria valor esperado. rst que acompanha o PRSV11 ou quem conhece mercado do Rio, que acham? Penso exatamente como você, mas a minha experiência pessoal talvez seja um indicativo de que isso não necessariamente irá se transformar em um retorno satisfatório. Tenho apenas dois FIIs em carteira e ambos comprei há mais de dois anos dentro dessa lógica. Um deles foi o PRSV11. Infelizmente, até o momento, nenhum se valorizou, apesar de tê-los adquirido por um baixo preço/m2 (felizmente, nenhum se desvalorizou muito abaixo do preço que paguei, indicando que não paguei caro) Mercado foca muito em yield, e, enquanto os imóveis permanecerem com alta vacância, não dá para esperar valorização da cota. Uma oferta de compra do imóvel pode eventualmente exercer esse papel, mas, geralmente, quem faz essa oferta propõe preços muito baixos, justamente para tentar se aproveitar do desejo de alguns cotistas de se livrar de suas cotas por um preço um pouco maior do que o vigente (que pode inclusive ser inferior ao seu preço de aquisição). Atualmente ando de olho em alguns FIIs com essas características (edga11 se inclui entre eles), mas, quando comparo o retorno (ganho de capital +yield) dos FIIs que já comprei dentro desta lógica com as minhas ações, acabo optando por fazer novos aportes em mais ações. Caso as ações continuem a subir e atinjam preços irrazoáveis, é possível que eu opte por alguns desse FIIs. |
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rst
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Post by rst on Aug 20, 2020 17:47:32 GMT -3.5
Contrariando o que afirmei acima, o aporte do mês veio mesmo para cá.
Minha lógica é simples:
Imóvel que está lá é o mesmo de antes, o preço está próximo da mínima em termos nominais e, com a inflação disparando, possivelmente está na mínima em termos reais.
Tenho minhas restrições ao fato de o bem ser tombado e estar no Rio de Janeiro, mas é um ótimo imóvel, com boa localização na cidade, multi inquilinos e no preço atual, sendo negociado a um valor de aproximadamente R$ 4.600,00/m².
Por este valor, se tentasse adquirir um imóvel diretamente, não conseguiria nada parecido nos principais centros urbanos brasileiros, nem mesmo em um leilão com 40% de desconto.
Yield deve permanecer baixo por um loooongo tempo, mas o custo de oportunidade atual não é tão punitivo. Aliás, o atual custo de oportunidade nem é mais a selic e sim a inflação. Em tese, o imóvel tende a repor este custo.
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Potuz
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Post by Potuz on Aug 20, 2020 18:39:33 GMT -3.5
Contrariando o que afirmei acima, o aporte do mês veio mesmo para cá. Minha lógica é simples: Imóvel que está lá é o mesmo de antes, o preço está próximo da mínima em termos nominais e, com a inflação disparando, possivelmente está na mínima em termos reais. Tenho minhas restrições ao fato de o bem ser tombado e estar no Rio de Janeiro, mas é um ótimo imóvel, com boa localização na cidade, multi inquilinos e no preço atual, sendo negociado a um valor de aproximadamente R$ 4.600,00/m². Por este valor, se tentasse adquirir um imóvel diretamente, não conseguiria nada parecido nos principais centros urbanos brasileiros, nem mesmo em um leilão com 40% de desconto. Yield deve permanecer baixo por um loooongo tempo, mas o custo de oportunidade atual não é tão punitivo. Aliás, o atual custo de oportunidade nem é mais a selic e sim a inflação. Em tese, o imóvel tende a repor este custo. eu sou completamente leigo em fii e acho que nunca investirei neles pelo simples fato de ter a maior parte de meu capital no meu apartamento já atrelado ao mercado imobiliário. Porém sempre fico curioso com esse tipo de posts de pessoas sérias pois parece que estou perdendo uma ganga. A minha pergunta súper básica é a seguinte: num cenário de alta inadimplência pra o fundo, não será que o preço por m^2 passa a ser um indicador de segundo ordem? Pois imagino que o custo de manutenção do edifício é enorme e ao comprar estão comprando participação deste custo. Como é que avaliam essa participação? |
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rst
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Post by rst on Aug 20, 2020 19:22:19 GMT -3.5
Contrariando o que afirmei acima, o aporte do mês veio mesmo para cá. Minha lógica é simples: Imóvel que está lá é o mesmo de antes, o preço está próximo da mínima em termos nominais e, com a inflação disparando, possivelmente está na mínima em termos reais. Tenho minhas restrições ao fato de o bem ser tombado e estar no Rio de Janeiro, mas é um ótimo imóvel, com boa localização na cidade, multi inquilinos e no preço atual, sendo negociado a um valor de aproximadamente R$ 4.600,00/m². Por este valor, se tentasse adquirir um imóvel diretamente, não conseguiria nada parecido nos principais centros urbanos brasileiros, nem mesmo em um leilão com 40% de desconto. Yield deve permanecer baixo por um loooongo tempo, mas o custo de oportunidade atual não é tão punitivo. Aliás, o atual custo de oportunidade nem é mais a selic e sim a inflação. Em tese, o imóvel tende a repor este custo. eu sou completamente leigo em fii e acho que nunca investirei neles pelo simples fato de ter a maior parte de meu capital no meu apartamento já atrelado ao mercado imobiliário. Porém sempre fico curioso com esse tipo de posts de pessoas sérias pois parece que estou perdendo uma ganga. A minha pergunta súper básica é a seguinte: num cenário de alta inadimplência pra o fundo, não será que o preço por m^2 passa a ser um indicador de segundo ordem? Pois imagino que o custo de manutenção do edifício é enorme e ao comprar estão comprando participação deste custo. Como é que avaliam essa participação? Em um cenário de 100% de vacância (ou de um percentual menor que gere déficit), o proprietário (no caso, o fundo), arca com as despesas do imóvel (tributos, condomínio, quando o caso, e manutenção). Se o fundo tiver disponibilidades (vale lembrar que a distribuição obrigatória é de 95% dos resultados, logo, a maioria dos fundos tem alguma reserva), vai consumindo esses valores mensalmente. Se não tiver (ou, tendo, elas ficarem muito baixas), faz um chamado de capital e emite novas cotas. O cotista que não acompanha o aumento de capital é diluído. Nada muito diferente do que acontece com empresas e suas ações. |
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Post by rst on Aug 20, 2020 20:17:50 GMT -3.5
Relendo sua postagem, fiquei com a impressão de que não respondi o que perguntou.
De modo grosseiro, em um cenário de x% de vacância, com déficit no resultado:
1) disponibilidades divididas pelo déficit mensal = número aproximado de meses que o fundo aguenta aquela taxa de vacância;
2) deficit anual dividido pelo valor da cota = quantidade aproximada de novas cotas que precisam ser emitidas para fazer frente a um ano daquela taxa de vacância.
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Potuz
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Post by Potuz on Aug 20, 2020 20:32:32 GMT -3.5
Relendo sua postagem, fiquei com a impressão de que não respondi o que perguntou. De modo grosseiro, em um cenário de x% de vacância, com déficit no resultado: 1) disponibilidades divididas pelo déficit mensal = número aproximado de meses que o fundo aguenta aquela taxa de vacância; 2) deficit anual dividido pelo valor da cota = quantidade aproximada de novas cotas que precisam ser emitidas para fazer frente a um ano daquela taxa de vacância. Meu ponto é que neste caso particular, sendo dois restaurantes grandes e várias lojas que não abriram durante a quarentena, talvez a avaliação do preço/m2 não seja a principal e deva ser ter em conta o que o fundo deve perder arcando com a manutenção. Conta que eu não sei prever pra este tipo de negócio, mas talvez consiga estimar em outros de algumas empresas que sigo. |
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rst
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Post by rst on Aug 20, 2020 21:10:34 GMT -3.5
Relendo sua postagem, fiquei com a impressão de que não respondi o que perguntou. De modo grosseiro, em um cenário de x% de vacância, com déficit no resultado: 1) disponibilidades divididas pelo déficit mensal = número aproximado de meses que o fundo aguenta aquela taxa de vacância; 2) deficit anual dividido pelo valor da cota = quantidade aproximada de novas cotas que precisam ser emitidas para fazer frente a um ano daquela taxa de vacância. Meu ponto é que neste caso particular, sendo dois restaurantes grandes e várias lojas que não abriram durante a quarentena, talvez a avaliação do preço/m2 não seja a principal e deva ser ter em conta o que o fundo deve perder arcando com a manutenção. Conta que eu não sei prever pra este tipo de negócio, mas talvez consiga estimar em outros de algumas empresas que sigo. Os informes mensais dos fundos seguem um padrão diferente das DFs de empresas e os relatórios mensais nem sempre (na verdade, quase nunca) detalham estas informações. Por isso, talvez os estranhe no começo Lendo o informe de um único mês, provavelmente não entenderá nada. Comparando os informes de cada mês, começando por janeiro de um ano qualquer e avaliando o que muda e como muda nos meses seguintes, estes dados ficam mais claros para cada fundo. Especificamente sobre as despesas de uma área vacante, costumam corresponder a condomínio e tributos. O impacto no resultado decorrente do aumento ou redução da vacância no é equivalente à receita de aluguel que se ganha ou deixa de ganhar quando a área é alugada ou devolvida, acrescido das despesas do imóvel que passam a ser arcadas pelo proprietário ou inquilino, conforme o caso. Logo, aumento de vacância = redução de receitas e aumento de despesas Redução de vacância = aumento de receitas e redução de despesas. Nada diferente de um imóvel próprio. |
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Post by rogerdff on Aug 26, 2020 10:38:16 GMT -3.5
Fundamentos aqui seguem desafiadores.
E como bem comentado, existe risco inadimplência + aumento vacância, se chegar ou perder break-even com custos assumidos pelo fundo.
Gestor BTG não parece dos melhores, seria interessante saber QUAL CUSTO FIXO mensal total, para então saber qual break-even.
E tentar avaliar se esse imóvel no RIO, nesse mercado de lajes que em teoria tende a diminuir demanda com trabalho remoto, tem alguma perspectiva mínima de se manter rentável.
Com Selic atual, rendimento acima de 0,20 já seria muito bom. 0,30 então daria 1% am no preço de 30.
Ou torcer para alguém querer comprar, tendo vantagem de poder barganhar preço/m2.
Eu infelizmente não sei avaliar potencial ou não desse prédio.
Mas graficamente está no limite de uma LTB desde topo de Jan/2020 nos 61.
Se romper pode engatar uma recuperação.
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Post by rogerdff on Apr 12, 2021 10:55:28 GMT -3.5
IPO 2012 a R$ 100. IGP-M 64% até hoje. Selic 101%. www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/corrigirPelaSelic.do?method=corrigirPelaSelic2020 a R$ 31. Pelos rendimentos e por ser monoativo realmente não é de se espantar. Mas com Selic a 2% até rendimento medíocre de 0,05 dá 0,17% am. No entanto o imóvel tem excelente localização além de parecer ser um belo empreendimento. A R$ 10 mil/m2 e 24.844 m2 de área locável daria valor de R$ 250 milhões. Por 3.812.055 significa VP/Cota de R$ 65. Parece boa oportunidade para uma aposta de valor. Valor em 2012 devia estar muito fora da realidade. R$ 100/cota daria R$ 15 mil/m2. Corrigido pelo IGP-M para hoje daria R$ 164/cota ou R$ 25 mil/m2. PSRV11 já tem oferta por 1 dos prédios, com oferta subindo para perto dos R$ 6 mil / m2 (R$ 42 milhões / 6893 m2). fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=110687&flnkA R$ 31 Galeria sai hoje por R$ 4,75 mil/m2. No mínimo o dobro seria valor esperado. rst que acompanha o PRSV11 ou quem conhece mercado do Rio, que acham? Liquidez é quase nula, mas acabei não resistindo e peguei 1k nos 26,60. 4 mil / m2 com IGP-M 32% e real valendo cada vez menos. 50 seria alvo mínimo que imagino. Só não perder o breakeven senão buraco pode ser bem mais em baixo. Vacância já próxima 50%. |
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Post by rogerdff on May 14, 2021 12:00:50 GMT -3.5
Vacância já em 48%. Breakeven deve estar próximo. Talvez ainda bata uns 20. O que me chamou atenção recentemente foi essa notícia braziljournal.com/o-resgate-do-centro-de-sao-paulo-passa-por-este-fiiEstão transformando prédios corporativos em moradia. Imóvel Galeria pode ser possível alvo. Não sei qual dificuldade de mudar, mas é uma tendência face grande desvalorização desses imóveis. Sempre tem quem enxergue oportunidade. |
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Post by rogerdff on May 15, 2021 19:41:48 GMT -3.5
Outra reportagem sobre retrofit: avidanocentro.com.br/cidades/o-que-e-retrofit-centro-sp/Em São Paulo mas Rio de Janeiro já já entra no radar. Interessante ver o exemplo do Jacques Pilon Residence: retrofit com mudança de prédio comercial para residencial. Muito parecido com Galeria. Grande senão Galeria é problema de garagem. Mas 10 anos depois conseguiriam pagar 20% mais barato pelo VPA atual de 78. 2012 era 100. Aqui também uma live boa sobre FIIs e em particular Rio Janeiro e monoativos. youtu.be/qAiR-hg2WGAPensando pegar mais 1k aqui. |
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rst
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Post by rst on Jun 25, 2021 10:40:50 GMT -3.5
Posição aumentada aqui.
Razões para a compra já detalhadas em postagens anteriores, acrescentando que cotação está menor, resultando em R$4mil/m².
Apesar de me considerar pequeno investidor, foi difícil comprar. Liquidez é uma porcaria.
Fico me perguntando como é que os FOFs conseguem montar grandes posições em ativos tão iliquidos.
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Post by Sultão do Swing on Jun 25, 2021 11:23:07 GMT -3.5
Posição aumentada aqui. Razões para a compra já detalhadas em postagens anteriores, acrescentando que cotação está menor, resultando em R$4mil/m². Apesar de me considerar pequeno investidor, foi difícil comprar. Liquidez é uma porcaria. Fico me perguntando como é que os FOFs conseguem montar grandes posições em ativos tão iliquidos. Hmm, talvez robôs, só que eles teriam que fazer múltiplas compras de pequenos volumes
Quem deve saber dos detalhes de como se atuaria nesses casos é o cpf
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rst
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Post by rst on Jun 25, 2021 11:57:33 GMT -3.5
Posição aumentada aqui. Razões para a compra já detalhadas em postagens anteriores, acrescentando que cotação está menor, resultando em R$4mil/m². Apesar de me considerar pequeno investidor, foi difícil comprar. Liquidez é uma porcaria. Fico me perguntando como é que os FOFs conseguem montar grandes posições em ativos tão iliquidos. Hmm, talvez robôs, só que eles teriam que fazer múltiplas compras de pequenos volumes
Quem deve saber dos detalhes de como se atuaria nesses casos é o cpf
aumentando o preço pago na compra parece ser a explicação mais simples. |
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