|
|
Post by Sultão do Swing on Jun 25, 2021 12:28:39 GMT -3.5
Hmm, talvez robôs, só que eles teriam que fazer múltiplas compras de pequenos volumes
Quem deve saber dos detalhes de como se atuaria nesses casos é o cpf
aumentando o preço pago na compra parece ser a explicação mais simples.
Eu pensei na famosa imagem do "elefante na loja de louças". Um fundo que dispõe de um PL de centenas de milhões de reais ou mais fazendo compras
A solução mais simples parece ser mesmo aumentando o preço da compra mas isso não parece ser o caminho de obter bons preços de compra. Agora, saber o porquê de um fundo investir em FIIs monkeys seria interessante
|
|
|
|
Post by rogerdff on Nov 29, 2021 14:26:03 GMT -3.5
88 mi valor mercado
P/VPC 0,30.
Só terreno deve valer metade provavelmente.
Peguei mais 500 hoje.
|
|
peri
New Member
Posts: 73 
|
Post by peri on Nov 30, 2021 10:30:24 GMT -3.5
88 mi valor mercado P / VPC 0,30. Só terreno deve valer metade provavelmente. Peguei mais 500 hoje. |
|
|
|
Post by Sultão do Swing on Dec 3, 2021 17:19:06 GMT -3.5
Juros futuros claramente dando uma folga o que deve implicar em reação (mais precisamente falando: acredito em repique) em vários FIIs, comprei mais alguma coisa aqui e em outros FIIs
rogerdff , só por curiosidade, se alguma permuta deu certo, plis diga para a gente (eu tenho "interesse" no negócio porque pode ser que eu queira fazer o mesmo. Interesse = saber quanto é o deságio praticado na negociação real) |
|
|
|
Post by rogerdff on Dec 4, 2021 8:03:31 GMT -3.5
Juros futuros claramente dando uma folga o que deve implicar em reação (mais precisamente falando: acredito em repique) em vários FIIs, comprei mais alguma coisa aqui e em outros FIIs
rogerdff , só por curiosidade, se alguma permuta deu certo, plis diga para a gente (eu tenho "interesse" no negócio porque pode ser que eu queira fazer o mesmo. Interesse = saber quanto é o deságio praticado na negociação real) Na verdade tive 2 ofertas a vista mas mais 10% abaixo pedido. Problema imobiliária são os 6%. E não aceitam ajustar nem pra uns 4%. Perdi uma negociação por este detalhe. Imobiliária irredutível só empurra proprietário ônus de baixar preço. Permuta desisti, só querem empurrar algo sobrevalorizado, depois fora custos 3% ITBI e cartório, não conseguirá sair nem no 0x0. Em resumo perdi 1a janela promoção FIIs. Agora só se essa pandemia voltar assombrar e pior voltar lockdown. EUA vai entrar período frio. |
|
|
|
Post by Sultão do Swing on Dec 4, 2021 20:41:22 GMT -3.5
Juros futuros claramente dando uma folga o que deve implicar em reação (mais precisamente falando: acredito em repique) em vários FIIs, comprei mais alguma coisa aqui e em outros FIIs
rogerdff , só por curiosidade, se alguma permuta deu certo, plis diga para a gente (eu tenho "interesse" no negócio porque pode ser que eu queira fazer o mesmo. Interesse = saber quanto é o deságio praticado na negociação real) Na verdade tive 2 ofertas a vista mas mais 10% abaixo pedido. Problema imobiliária são os 6%. E não aceitam ajustar nem pra uns 4%. Perdi uma negociação por este detalhe.
Ok, bem, 10% à vista abaixo do pedido não parece tão ruim assim. Não sei se vc já botou os imóveis "no preço" ou se já tem um desconto embutido na sua parte
Algum "descontozinho" todo comprador pede. Vc não age assim se compra, digamos, um carro usado?
A imobiliária quer os 6%. De longe eu fico pensando que, levando em consideração que a imobiliária vive disso mesmo, não estranho muito o fato deles terem firmado o pé
Confiança no corretor deve desempenhar uma função, senão vc pode negociar com outro corretor
Mas fazendo umas contas de padaria, vejamos: 6% de 1.000.000 dá 60.000
4% de 1.000.000 dá 40.000 . Em pontos percentuais, vc só pediria um desconto de 2%, mas a grana que foi parar na mão do corretor no caso, é 50% menor
Penso se eu aceitaria um desconto desses no meu trabalho
Como o desconto é irredutível, vc pode ponderar o seguinte:
Vindo uma nova onda do corona, vc pode ponderar o seguintes
Os 6% seriam pagos desde que a negociação toda (na parte competente à imobiliária) ficasse terminada num prazo X, que fosse bastante conveniente para vc
Isso porque eu parei para pensar o seguinte: vindo uma nova onda de corona, isso pode afetar temporariamente o valor dos imóveis não só dos que vc quer comprar (FIIs) mas do que vc quer vender
Se ajudar vc a se sentir um pouco melhor eu estou mais ou menos na mesma situação
Conversei com o meu corretor e disse que ele poderia não por o imóvel à venda, mas tentar averiguar o quanto ele vale realmente ( o quanto nego está disposto a pagar por ele)
Veio na verdade uma oferta que me fez pensar que o imóvel caso eu queira vender, está num bom preço de venda. Mas isso já passado o fundão da crise, no auge da crise, quem quis vender imóvel teve que dar
às vezes mega descontos sobre a avaliação (assim como os FIIs, eles ficaram valendo "abaixo do valor patrimonial" por alguns meses),
A conclusão óbvia é que no auge da crise, caso ela venha, os compradores podem oferecer bem menos
Essa queda me decepcionou, caíram bem os fofs, conforme vc pensou, mas eu fiquei rondando muito fundo tradiconal (KNRI11, FIIP11, HGRE11) esperando quedas maiores
Não comprei e não vou comprar, nas cotações atuais, para mim, isso não é precificação de mercado de época de crise
|
|
|
|
Post by Sultão do Swing on Dec 4, 2021 21:23:11 GMT -3.5
Juros futuros claramente dando uma folga o que deve implicar em reação (mais precisamente falando: acredito em repique) em vários FIIs, comprei mais alguma coisa aqui e em outros FIIs
rogerdff , só por curiosidade, se alguma permuta deu certo, plis diga para a gente (eu tenho "interesse" no negócio porque pode ser que eu queira fazer o mesmo. Interesse = saber quanto é o deságio praticado na negociação real) Na verdade tive 2 ofertas a vista mas mais 10% abaixo pedido. Problema imobiliária são os 6%. E não aceitam ajustar nem pra uns 4%. Perdi uma negociação por este detalhe.
Tem mais um detalhe que eu lembrei e que acho bastante relevante pois foram dois casos de negociação de imóveis
Um, com consequências bem ruins, para um parente meu no Rio
Esse parente queria vender o apartamento que tinha ou permutá-lo por dois menores
Isso não era absurdo, pois apesar de não ser um baita apartamento, ele era legal e podia ser trocado por dois menores
Só que eu notei que o mercado do Rio estava muito volátil na época, pela leitura dos jornais (foi antes do Corona)
Imediatamente pensei: "Periga vender na baixa e comprar depois na alta"
Não deu outra: esse parente não conseguiu a permuta e por isso decidiu vender, guardou o dinheiro
Não sabia mas tinha vendido "na baixa". Quando foi comprar, o mercado tinha recuperado
O resultado foi que, ao invés de comprar dois imóveis, comprou um, bem pior do que o tinha originalmente.
Um que comprou em período de crise e se deu bem foi o Potuz (de repente ele hoje acha que pagou até muito)
Imóveis são muito bons para conservar valor, mas na hora de crise o mercado põe um prêmio pela liquidez
Outra conclusão é que em período de crise a gente vende lenços para as lágrimas e compra imóveis
Se houver outra onda de descontos vou conversar com meu corretor e de repente compro um imóvel
|
|
|
|
Post by rogerdff on Dec 5, 2021 8:05:37 GMT -3.5
Considerei valor justo terreno + M2 construção real (tenho planilha outra casa construí com todos custos reais lançados) e apliquei depreciação cerca 2% ao ano.
Com 6% corretagem não tem jeito imóvel fica sobrevalorizado.
Essa foi margem inicial.
Valor mínimo líquido que aceitaria a princípio daria quase 6% abaixo do justo calculado.
Negociação é assim, você parte valor com alguma gordura, vai sentindo mercado, e ajustando.
Sobre corretagem entendo que 6% não faz muito sentido, pois esforço vender um imóvel 400-500 vai ser igual de 800-1000 milhão.
Da 1a visita já tivemos 1a oferta firme, ou seja, velocidade possível venda incrível.
Acho que seria bom senso avaliar essas questões e ter flexibilidade ajustar também corretagem até um limite 4%.
Como não tenho contrato exclusividade, 6% zero é zero.
Entendo que quando abre negociação, partes não devem perder oportunidade venda a vista.
Isso ao meu ver imobiliária falhou, pois eu ajustei mais 20 mil abaixo valor mínimo e mesmo assim não cederam nada.
Perdi uma venda quase certa.
Oferta venda direta tive outra já, mas valor aquém mínimo.
Se eu conseguir vender direto ou outra imobiliária corretor vender, essa imobiliária sai com zero.
Por isso não vejo sentido rigidez de não flexibilizar 6%.
Outras 4 negociações que já tive últimos 6 anos sempre houve flexibilização.
|
|
|
|
Post by rogerdff on Dec 5, 2021 8:22:08 GMT -3.5
Questão investimento e oferta demanda mercado imobiliário é sempre complicado.
Acertar momento bom compra ou venda não tem como saber.
A exceção de barganhas alguém desesperado pra vender.
O erro seu parente foi vender sem ter engatilhado compra em seguida.
Até hoje em média sempre tive cerca NTNB + 5,5 a 6% imóveis que negociei. Bruto.
Mesmo uma casa que comprei próxima valor justo. Sem desconto na época.
Horizonte médio 3-5 anos.
Incluindo na conta seja custo evitado aluguel que não pago ou aluguel que recebo.
Ou seja, tivesse optado Ntnb seria muito muito mais simples.
Nunca tive grandes problemas aluguel mas sempre tem um problema ou outro. E custos imobiliária + IR.
Por isso estou querendo migrar 2 imóveis pra RF + FIIs tijolos.
Infelizmente muito provavelmente perca janela oportunidade atual se não conseguir liquidar em até 3 meses ou até máximo Maio 2022.
Agora uma coisa tenho certeza: terreno bem localizado ou potencial até médio prazo 5-10 anos tende a ser melhor oportunidade.
Não tem depreciação e você tende aproveitar 100% potencial incorporação.
Mas claro, comprar inflado nunca adianta.
|
|
|
|
Post by Sultão do Swing on Dec 5, 2021 17:42:44 GMT -3.5
Questão investimento e oferta demanda mercado imobiliário é sempre complicado. Acertar momento bom compra ou venda não tem como saber. A exceção de barganhas alguém desesperado pra vender. O erro seu parente foi vender sem ter engatilhado compra em seguida.
Sim sua colocação é perfeita, em épocas de grande volatilidade as compras e vendas têm que ser o mais próximas possível. Mas também eu não sei se isso era possível na situação dela
Na sua mesmo a gente está vendo que é complicado
Você pode tentar outras imobiliárias (vc já não tinha pensado antes dos atuais corretores terem se mostrado irredutíveis?) e de repente tentar negociar um desconto com eles
Ou vc pode tentar um outro desconto na taxa de corretagem. Talvez fosse interessante para vc e para eles 5% ou 4,5%? Abs
|
|
rst
Moderador
Posts: 6,049
|
Post by rst on Dec 21, 2021 15:52:18 GMT -3.5
Aporte do mês veio para cá, nos R$22,50.
Achei ter feito um bom negócio e uma semana depois já está em R$21,50.
Por pior que esteja o RJ, é difícil de acreditar que o preço/m² dos imóveis comerciais esteja a menos de 1/3 de um imóvel residencial.
Preço dos imóveis residenciais segue firme, com evolução em algum grau compatível com a da inflação.
Já o preço dos prédios comerciais (FIIs) segue caindo mês após mês em termos nominais e mais ainda quando ajustados pela inflação.
Não é possível que, em algum momento, esse Gap não irá se estreitar.
|
|
|
|
Post by rogerdff on Dec 21, 2021 17:45:48 GMT -3.5
Aporte do mês veio para cá, nos R$22,50. Achei ter feito um bom negócio e uma semana depois já está em R$21,50. Por pior que esteja o RJ, é difícil de acreditar que o preço/m² dos imóveis comerciais esteja a menos de 1/3 de um imóvel residencial. Preço dos imóveis residenciais segue firme, com evolução em algum grau compatível com a da inflação. Já o preço dos prédios comerciais (FIIs) segue caindo mês após mês em termos nominais e mais ainda quando ajustados pela inflação. Não é possível que, em algum momento, esse Gap não irá se estreitar. Realmente é difícil conseguir compreender. Aqui pacientes como você certamente serão recompensados. E haja paciência. |
|
|
|
Post by rogerdff on Mar 9, 2022 10:39:26 GMT -3.5
Imagina 20 como alvo e foi nos 19.
Houve reajuste cerca -15% valor justo Imóvel.
E pensar 2012 venderam por 100 cota ou 380 mi.
Hoje avaliado por 250 mi.
Ainda tenho 400 PM 23. Talvez um dia ...
|
|
|
|
Post by rogerdff on May 26, 2022 16:07:38 GMT -3.5
rstSaberia dizer motivo queda PL de 300mi pra 250 mi em Dez/21? Tentei relatório gerencial, fatos relevantes, mas não achei. Reavaliação de -15% parece não fazer sentido.
|
|
rst
Moderador
Posts: 6,049
|
Post by rst on May 26, 2022 19:43:00 GMT -3.5
rstSaberia dizer motivo queda PL de 300mi pra 250 mi em Dez/21? Tentei relatório gerencial, fatos relevantes, mas não achei. Reavaliação de -15% parece não fazer sentido. Ajustes ao valor justo das propriedades para investimento = (47,441mi) Informação constante nas demonstrações financeiras anuais, arquivadas em 7/3/2022. fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=273753 |
|
|
|
Post by rogerdff on May 26, 2022 20:31:26 GMT -3.5
rst Saberia dizer motivo queda PL de 300mi pra 250 mi em Dez/21? Tentei relatório gerencial, fatos relevantes, mas não achei. Reavaliação de -15% parece não fazer sentido. Ajustes ao valor justo das propriedades para investimento = (47,441mi) Informação constante nas demonstrações financeiras anuais, arquivadas em 7/3/2022. fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=273753O valor justo correspondente ao imóvel está suportado por laudo de avaliação, que foi estimado por meio de utilização de técnicas de avaliação, sendo considerados métodos e premissas que se baseiam principalmente nas condições de mercado, fluxo de caixa projetado do empreendimento e nas informações disponíveis, na data das demonstrações financeiras. Então deve ser por isso, pois fluxo caixa realmente está de mal a pior. |
|
|
|
Post by Sultão do Swing on Nov 16, 2022 13:04:53 GMT -3.5
Aquele meu método (se a gente puder chamar assim), de comprar fundos imobiliários monkeys em doses micro se mostra adequado em momentos como o de agora
EDGA11 acabou de perder um importante suporte e agora saber onde vai parar é para os que são bons em fibo
Comprei mais duas cotinhas e agora o meu PM baixou mais um pouco e está na linha púrpura
|
|
|
|
Post by rogerdff on Nov 24, 2022 10:16:40 GMT -3.5
Pois é já são 10 anos queda livre.
Hoje aumentei posição.
66 mi só terreno deve valer uns 30-40 mi.
P/VP 0,26
2600 m2
Que loucura
|
|
