FIIs em geral

É, o PF só vai retornar para os FIIs quando as cotas estiverem lá em cima. Enquanto está dando ~0,8%am e preço<VP, ninguém quer...

Greenball, o tópico para votação é o do iafi

O retrato dos fundos imobiliários
Publicado em 28 de outubro de 2015 por Vanessa Pessoa
inShare

(Valor Econômico – São Paulo/SP – FINANÇAS – 28/10/2015 – Pág. C1)

Beatriz Cutait

Uma fatia de nada menos que 52,4% do patrimônio da indústria de fundos imobiliários brasileiros, listados ou não na bolsa, tem como mandato a geração de renda. Cerca de um terço das carteiras não possui estratégia concentrada em uma única finalidade de investimento. E em pouco mais da metade dos fundos (121) gestores podem negociar os ativos do portfólio livremente sem consultar os cotistas previamente.

Os dados apresentados fazem parte de um retrato amplo traçado desse mercado pela primeira vez a partir da nova classificação dos fundos imobiliários, elaborada pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), que entrou em vigor neste mês.

Com o objetivo de facilitar o processo de seleção do investidor, a Anbima definiu em setembro uma classificação que envolve um total de 234 carteiras, das quais 124 com cotas negociadas na BM&FBovespa.

Presidente do comitê de produtos imobiliários da Anbima, Reinaldo Lacerda aponta a necessidade de desenvolvimento do mercado secundário e de se estimular a liquidez. “Na oferta primária ainda existe um esforço de venda do fundo, mas e se o investidor quiser comprar em bolsa?”, indaga. “Muitos olham apenas a distribuição mensal. O investidor precisa saber que tipo de negócio está comprando.”

A Anbima tenta dar, por meio de três variáveis, uma visão ampla da indústria, para facilitar a decisão de investimento. A necessidade, diz Lacerda, já vinha sendo detectada por corretoras, que elaboravam suas próprias classificações como forma de solucionar a questão.

Dentre as variáveis, o investidor pode saber o nível de independência que o gestor tem para negociar os ativos, por meio da variável gestão ativa ou passiva. Segundo Lacerda, essa é a primeira coisa que um investidor precisa levar em consideração em sua análise. Da parcela de gestão passiva – quando o gestor depende de aprovação dos investidores para negociar os ativos -, o destaque fica com os 82 fundos de renda, bem acima dos 39 com o mesmo mandato com gestão ativa. A situação é oposta à do segmento de títulos e valores mobiliários (os chamados fundos de papéis), em que um total de 28 de 33 tem gestão ativa.

Na visão do presidente do comitê da Anbima, a tendência é que a gestão ativa prevaleça nesse mercado ao longo do tempo, já que o gestor precisa de mobilidade para administrar melhor as carteiras.

O segundo fator diz respeito ao tipo de negócio que o fundo faz, ao seu objetivo. Com o mandato definido entre desenvolvimento para renda, desenvolvimento para venda, renda, títulos e valores mobiliários ou híbrido, a ideia é que o investidor não tenha que ler o regulamento completo de uma carteira para saber o tipo de risco ao qual estará exposto.

Por fim, a classificação revela o segmento de atuação do fundo, caracterizado pelo investimento de pelo menos dois terços do patrimônio líquido em um tipo específico de imóvel ou ativo, como de agências bancárias, destinados às atividades educacional, hospitalar, de hotelaria, residencial, logística, de shoppings, lajes corporativas, títulos e valores mobiliários e outros. As carteiras que alocam os recursos em mais de um segmento são consideradas híbridas e elas são maioria na amostra, com 29% do total.

Lacerda explica que a classificação mais ampla não significa que o gestor de fato opte por dirigir o patrimônio a mais de um segmento e avalia que a tendência é que essas carteiras definidas hoje como híbridas se enquadrem em categorias específicas ao longo do tempo.

A classificação virou uma exigência para os atuais e os novos fundos imobiliários e à Anbima cabe a supervisão dos gestores, com a possibilidade de aplicar multas em casos de divergência das informações apresentadas.

Na visão de Anita Spichler Scal, gerente de investimentos imobiliário da Rio Bravo, a principal barreira para a entrada da pessoa física no mercado de fundos imobiliários ainda é a educação financeira, com a dificuldade de analisar as diferenças entre cada carteira. “E a liquidez é ainda baixa, por isso o fundo não é 100% atrativo”, diz.

Apesar de ver a nova classificação do mercado como um aspecto positivo, Renato Vercesi, gestor de fundos imobiliários da XP Gestão, avalia que ela não vai provocar uma mudança estrutural na indústria, não será um divisor de águas. “Falta conhecimento do produto em si”, observa, defendendo as vantagens do investimento nos fundos na comparação com a alocação direta em imóveis. “Eles são melhores em liquidez, em custo, em segurança e no próprio ativo ao qual se tem acesso, inclusive em termos de rentabilidade e retorno absoluto.”

Para Rafael Selegatto, gerente-executivo da Fator Administração de Recursos (FAR), a classificação vai ajudar a mostrar que, dentro da indústria, há vários tipos de fundos imobiliários, com características específicas. A diferenciação torna-se mais relevante em um contexto de cenário complicado para a média da indústria, que sofreu nos últimos dois meses. “O mercado de fundos imobiliários em geral não vai ter um bom desempenho, mas há classes que vão conseguir tirar vantagem.”

O estudo para a classificação dos fundos imobiliários foi discutido com a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e com a BM&FBovespa, que pretende deixá-la disponível também em seu site para consulta.

Interessante essa tabela, lembrando que o BBPO11 estreou na bolsa com 46 mil investidores no IPO, hoje esse numero caiu para 25 mil:
www.infomoney.com.br/imoveis/fundos-imobiliarios/noticia/2638770/fundo-que-investe-agencias-movimenta-quase-meio-bilhao-reais-dias

18/12/12 - 12h46 - Diego Lazzaris Borges
Fundo que investe em agências do BB movimenta quase meio bilhão de reais em 4 dias
O fundo estreou na bolsa no último dia 12, com um volume de negócios de R$ 366 milhões

SÃO PAULO – O fundo imobiliário BB Progressivo II (BBPO11), que investe em agências do Banco do Brasil, já movimentou R$ 464 milhões em apenas 4 dias de negociações na BM&FBovespa. O fundo estreou na bolsa no último dia 12, com um volume de negócios de R$ 366 milhões. No dia seguinte, a negociação atingiu a marca de R$ 56 milhões e na última sexta-feira movimentou mais R$ 30 milhões, conforme a tabela a seguir:

BB Progressivo II
Dia Volume Valorização
12/12 R$ 366,3 M 18,7%
13/12 R$ 56,2 M -1,43%
14/12 R$ 29,9 M -0,26%
17/12 R$ 11,5 M -0,47%
*InfoMoney

Para efeito de comparação, um dos fundos imobiliários mais líquidos da bolsa, o BTG Pactual Corporate Office, ou BC Fund, como é conhecido no mercado, movimentou nos mesmos quatro dias R$ 11,9 milhões. “O valor da emissão de R$ 1,6 bilhão pode explicar este grande volume nos primeiros dias. Muita gente entrou nesta oferta, então é natural que a movimentação seja grande no começo”, aponta o advogado e especialista em fundos imobiliários, Arthur Vieira de Moraes.

No primeiro dia, com uma valorização de quase 20%, muitos investidores aproveitaram para vender as cotas que reservaram, ajudando a aumentar a liquidez. “A expectativa de retorno é de 9% ao ano. O investidor teve a possibilidade de ter um retorno equivalente a 2 anos em apenas um dia, então é natural que muita gente quisesse vender”, explica Moraes. “Mas muitos investidores também optaram por permanecer com as cotas para o longo prazo, que é o mais comum no caso dos FIIs”, continua o especialista.

Procura elevada
A procura pelo fundo imobiliário foi bastante elevada desde o início da oferta pública de emissão de cotas. No total, 46.373 investidores pessoa física participaram da oferta inicial, reservando um total de R$ 1,3 bilhão (o total da oferta, incluindo os institucionais, foi de R$ 1,6 bilhão).

Para se ter uma ideia do alcance da emissão, até o final de outubro deste ano, 58.460 pessoas investiam em fundos imobiliários no país. Um mês depois, este número saltou para 96.231 investidores, um crescimento de 65%. É importante lembrar que no mesmo período também foi lançado um fundo que investe em agências da Caixa, mas com uma emissão menor (R$ 405 milhões).

“Muita gente investiu pela primeira vez neste fundo do BB. É importante que estas pessoas saibam que existem outros setores que também valem a pena investir e aprofundem mais seu conhecimento sobre este investimento que está crescendo no país”, diz Moraes.

Riscos
O investidor que comprou ou pretende comprar cotas do fundo, como em qualquer outro investimento, deve se atentar para os riscos. No caso do fundo do que investe em agências e prédios comerciais usados pelo Banco do Brasil, um dos riscos é do inquilino ser o mesmo em todas as locações – o próprio Banco do Brasil. Apesar do risco de crédito do BB ser muito pequeno (comparado por muitos ao próprio risco Brasil), ele existe.

Além disso, também existe o risco dos imóveis terem algum tipo de problema e precisarem de manutenção, por exemplo. “O investidor deve se atentar a isso antes de comprar”, conclui Moraes.

Mudanças na regulação dos FIIs.
Achei ruim atrelarem a taxa de administração ao valor de mercado. Melhor que fosse às receitas de aluguel nos fundos de tijolo.
www.valor.com.br/financas/4329920/cvm-reforma-regras-de-fundos-imobiliarios
Segue a instrucao normativa
www.cvm.gov.br/export/sites/cvm/legislacao/inst/anexos/500/inst571.pdf
Segue o guia
www.portaldoinvestidor.gov.br/portaldoinvestidor/export/sites/portaldoinvestidor/publicacao/serie_guias/guia_CVM_FII_2ed.pdf

Confesso que FII não são muito minha praia, mas pelo que sei os fundos realizam manutenção nos imóveis antes de distribuir o dinheiro para os acionistas, o que mitigaria a depreciação, não ?(deve ter isso isso que o fouquet disse) Outra dúvida. Quando você fala em depreciação, refere-se a depreciação anual de 4% (25 anos) que é considerada pela Receita Federal quando se trata dos imóveis? Neste caso faria sentido mesmo, mas apenas se o fundo não realizasse nenhuma reparação que alongue a vida útil do imóvel.
Eu só disse 11% ao ano pois isso daria uns 0,87% ao mês. Isso não é um valor tão alto a ponto de se arriscar em certos fundos. Acredito que é possível encontrar fundos multiempreendimentos com pagamentos mais estáveis e que pagam algo perto disso, pelo menos hoje.
Abraços

Mas vai ficar obsoleto apenas se os quotistas não aprovarem as obras de reformas e atualização, como aconteceu com o BBFI, caso contrário a vida útil do imóvel é bastante significativa, levando em conta um retorno de 10% a.a., apenas em proventos você recupera o capital investido em 10 anos, se o imóvel tiver uma vida util de 20 anos, você dobra esse valor, nesse sentido o nivel de segurança é bastante interessante, outro case seria do FAMB, tambem muito antigo mas que os quotistas aceitaram as reformas, o FII tem 11 anos e ainda pode trazer muita alegria aos quotistas, principalmente se a questão da revisional for resolvida.


INTERESSANTE essa sua comparação (MBRF X THRA), digo isso porque entre os 2 papéis eu optei pelo MBRF sem titubear, se não fosse o problema recente do CT (centro tecnológico) que o Banco Mercantil resolveu desocupar, seria um céu de brigadeiro, perceba que o Mbrf mesmo com essa desocupação, imóvel antigo com predio de 40 anos, ainda segura sua cotação no patamar de 830 reais, enquanto o Thra com imóvel 0 Km, devido a alta Tx. de vacância, está com 54 reais de cotação, ou seja, quase 50% de deságio. O mesmo vale para VLOL, ONEF, BBVJ E CEOC, todos imóveis novos.

COMUNICADO AO MERCADO



Esclarecimentos da Gestora



São Paulo, 27 de novembro de 2015 - A BTG PACTUAL GESTORA DE RECURSOS LTDA. ("Gestora"), na qualidade de gestora do Fundo de Investimento Imobiliário BTG Pactual Corporate Office Fund - FII ("Fundo"), esclarece aos cotistas do Fundo e ao mercado que:



A gestão do Fundo é realizada de maneira independente das outras atividades do Grupo BTG Pactual, de forma segregada ("chinese wall"), conforme determinado pelas normas aplicáveis;



Os processos de tomada de decisão dos profissionais da Gestora são independentes das demais decisões tomadas pelas demais empresas do Grupo BTG Pactual, sendo um time formado por profissionais com histórico de experiência e excelência no mercado financeiro e imobiliário;



A Gestora permanece gerindo o Fundo de acordo com o regulamento e politica de investimento do Fundo e com os prospectos das ofertas de distribuição de cotas do Fundo, mantendo seu foco na valorização do capital e distribuições consistentes;



O Fundo é proprietário e/ou locador de edifícios comerciais, por meio da sua administradora, BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM ("Administradora"), sendo certo que tal patrimônio não se confunde com o patrimônio próprio da Administradora ou das demais empresas do Grupo BTG Pactual;



O caixa disponível no Fundo está praticamente investido a sua totalidade em Letras de Crédito Imobiliário ("LCIs"), distribuídos em três emissores sendo 68% das LCIs de emissão da Caixa Econômica Federal ("CEF"), 30% de emissão da Brazilian Securities e 2% do Banco ABC;



O Fundo possui escrituração contábil própria e suas contas e demonstrações contábeis são segregadas da sua respectiva Administradora, da Gestora ou das demais empresas do Grupo BTG Pactual, nos termos da regulamentação aplicável, e auditadas anualmente por auditores independentes.

Ressaltamos que a Gestora adota um gerenciamento de risco abrangente e procedimentos robustos de controles internos, fatores-chave da gestão bem sucedida nos investimentos do Fundo. Sendo assim, nos colocamos à disposição para prestar eventuais esclarecimentos que porventura se façam necessários.



Atenciosamente,

BTG PACTUAL GESTORA DE RECURSOS LTDA.