IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários

RESUMO HISTÓRICO DO TÓPICO

IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários (JUL-12 - SET-15):

Nestes primeiros 38 meses do IAFI podemos demonstrar a rentabilidade no gráfico utilizado na CAFI:



Apesar das quedas verificadas na carteira nos meses de SET-12 e NOV-12, a curva representativa da rentabilidade do IAFI apresentava uma tendência crescente até o mês de JUN-13, onde houve uma queda generalizada não apenas dos FII, mas também em relação aos principais índices do mercado. A partir de JAN-14 quando o acumulado do IAFI apresentou seu menor valor (6,13%), houve um período de recuperação chegando a 25,6861% em SET-14. Em DEZ-14 o Índice apresentou nova queda fechando o acumulado no 4T14 = 18,5309% frente a - 6,1931% do IFIX no mesmo período. No 1T15 nova queda do IAFI chegando a 16,8077% frente a - 5,4275% do IFIX. No 2T15 houve uma EXCELENTE recuperação da carteira passando de 16,8077% (mar-15) para 31,4340% (jun-15), sendo que o IFIX passou de -5,4275% para +2,4906% no mesmo período. No 3T15 nova queda na carteira passando de 31,4340% para 23,2858%, o IFIX também apresentou queda de +2,4906% para - 1,7228%.

-> Índice rentabilidade (desde JUL-12):

IAFI 23,2858%
IMOB - 44,6625%
IBOV -17,1002%
IFIX - 1,7228%

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-> Carteira IAFI de 10/2015 (atual):

1ª - 5 votos: BBPO11
2ª - 3 votos: EDGA11B, HGLG11 E SDIL11
3ª - 2 votos: BRCR11, HGRE11, RNGO11 E XPCM11

O MESMO GRÁFICO de uma forma diferente de apresentação, demonstra que a carteira superou os índices pré-estabelecidos para efeito de comparação, embora o objetivo da carteira nunca fosse superar nenhum índice do mercado financeiro:



MÉDIA anual do IAFI (OUT-14 - SET-15) = 23,6959%
MÉDIA durante este ano do IAFI (2015) = 25,1106%
RENTABILIDADE acumulada no período = 23,2858%
MAIOR RENTABILIDADE obtida (JUL-2015) = 32,5094%
FIIs que obtiveram apenas 1 voto: ABCP11, EDFO11B, FAMB11B, GVFF11, MSHP11, MSLF11B, RBAG11 E WMRB11B.

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-> Classificação geral do IAFI desde o Inicio / Votos

1- AEFI11 153
2- BRCR11 136
3- EDGA11B 107
4- HGLG11 88
5- RNGO11 73
6- XPGA11 71
7- MXRF11 70
8- FEXC11B 61

NO GRÁFICO SEGUINTE podemos verificar quais os FIIs mais votados no período:



DESTAQUE PARA O AEFI com 153 votos no período, e de acordo com o ultimo relatório do gestor (REF: AGO-2015):

"COMENTÁRIO DO GESTOR

No mês de agosto, o fundo anunciou distribuição de rendimentos no valor de R$1,00/cota que, com o preço de fechamento da cota na BM&FBOVESPA em 31/08/2015 de R$105,00 representam um retorno bruto de 0,95%a.m., ou 11,4%a.a., sendo este valor isento de imposto de renda para as pessoasfísicas nostermos previstos em lei, e uma TIR de 12,37% a.a. desde o lançamento do fundo.

O volume no mercado secundário foi de R$ 2,2 milhões, ou média diária de R$104mil na BM&FBOVESPA.

Substituição de ativos (status)

Conforme informado no relatório anterior, a Kroton apresentou diversas opções de ativos imobiliários à Rio Bravo e a XP Gestão vislumbrando a substituição dos imóveis do Fundo.

Os trabalhos de análise da operação de substituição dos ativos do Fundo estão em andamento, os quais contemplam a seleção dos ativos, due diligence, laudos de avaliação, viabilidade financeira e jurídica da operação. O andamento do processo será divulgado nos relatórios mensais de gestão do Fundo e oportunamente poderá ser convocada assembleia geral de cotistas para tratar do assunto.

Para receber os relatórios mensais dos FIIs da XP Gestão por email, cadastre-se enviando um email para: ri@xpgestao.com.br

www.xpgestao.com.br/relatorios-e-videos.aspx

ESTE ÚLTIMO GRAFICO demonstra a participação dos Foristas e quantidade de votos:



É possível verificar que houveram 331 participações, o que representa uma média de 8,275 participações por mês, com um total de 1824 votos com média de 45,60 votos mensais. Destaque positivo para o NOVO RECORDE de votação (NOV-13) com 14 Foristas e 78 votos. Destaque negativo para o mês de MAR-13 com apenas 3 participações e 20 votos. É importante destacar que no período entre AGO-14 e JAN-15 os votos foram repetidos (REF. AGO-14), em função da suspensão temporária de novas votações, por não haver novo voluntário para coordenar o Tópico, ou no caso de não haver um quórum mínimo (5 Foristas votantes) de participação.

R St, agradeço pela mensagem, pensei em demorar mais algum tempo no Infomoney, pelo menos neste momento de transição, mas o ponto é que a situação por lá se tornou insustentável, os flooders invadiram até a aba de RF, que fica na parte de baixo, então estou migrando pra cá de forma antecipada, aos poucos vamos nos adaptando, mas ja percebi que o ambiente está muito bem frequentado, só tem feras por aqui, inclusive alguns Foristas antigos do Im que estavam inativos deram o ar da graça, diante disso acho até que demoramos um pouco para fazer a transferência, parabens aos idealizadores desse espaço pela iniciativa, em particular ao Potuz, grande fera no mercado acionário, com a isenção de cpf para o cadastro, acredito que possamos chegar aos 10 mil cadastrados antes mesmo do que possamos imaginar, apenas uma previsão. E a propósito, troca esse seu avatar, afinal de contas você nao tem nada a ver com essa figura, kkkkkkkk.

Meus votos aqui buscam uma carteira diversificada setorialmente e com alguma diversificação geográfica. Concentrado também em fundos sem risco iminente de vacância ou queda nos rendimentos. Os fundos e seus motivos específicos são:


AEFI11 - Praticamente um debênture de 1% a.m. corrigido pelo IPCA
BBPO11 - Melhor renda no setor agora, atípico. A ser trocado por BBRC em breve
FFCI11 - Multi de escritórios distribuindo a renda real, ao contrário de BRCR e HGRE
FIIP11B - Atípico e com bom rendimento no setor.
MBRF11 - 1% ou mais ao mês mesmo com a vacância. 1 prédio de graça.
MXRF11 - Gordurinha acumulada para o fim do semestre, SPE aguardando. Desconto em relação ao VP.
PQDP11 - Chegando ao fim das reformas, provável aumento da renda
JSRE11B - Um pouco de CDI para tranquilizar, com desconto.

Seguem meus votos, vou dar uma justificativa generalizada.
Escolhi os 8 principais FIIs da minha carteira. Acredito que eles tenham uma boa diversificação de setor e risco, e pagam um bom DY nos patamares atuais.

MXRF11
RBVO11
FAED11B
SAAG11
XPGA11
JRDM11B
VRTA11
FIIP11B

Ainda faria 2 menções honrosas, que ficaram de fora dos 8 votos principais, que seriam BRCR11 e HGRE11.

Vou votar tamém.

FIIP11b - tá muito barato pq vão fazer umas obrinhas de reforma de nada. Renda cheia em fevereiro de 2016;
MXRF11- SPE começa a frutificar ano que vem.
FFCI11 - uma queda de prováveis 5% no rendimento face a vacância, mas nem de longe merece esse preço se olharmos a situação de HGRE ou BRCR. Nesses 1,37 tá deliciosa;
MBRF11 - bateram sem motivo a meu ver, fã um caldo nesses 850;
CXCE11b - passou o oba-oba da renovação. Compra nos 1706 parece ser fácil.

Esses são os que estão na mira pro próximo mês.

Meus votos com base na minha carteira:
agcx
rbrd
bbrc
bbpo
Edga
mxrf
fexc
Xpcm

Este tópico poderia ser fixo, não?

Seguem meus votos para o IAFI:

AGCX - Contrato longo com a Caixa, rendendo 10% aa
BBPO - Contrato longo com o BB, rendendo 11% aa
EDGA - Mercado penalizou demais, rendendo mais de 12%aa, imóvel com diferencial
RNGO - Mercado penalizou demais esse também, rendendo mais de 12%aa
FIIP - Contratos longos, rendendo quase 12% aa
RBRD - Contratos longos, e renda gorda mês que vem
HGRE - Gestão Top, preço agora condizente com a renda real
HGLG - Gestão Top, preço agora condizente com a renda real

Antes de votar gostaria de declarar que no momento ainda não fui as compras nos FIIs, pois me parece que ainda não sangraram o suficiente. Basta ver os preços que estes atingiram durante o stress de 2014.
Também me surpreendeu a resiliência desta classe de ativos frente ao péssimo cenário que vivenciamos.
Esta é a lista:
EDGA
RNGO
HGLG
HGRE
PQDP
BBPO
AGCX
SAAG
KNRI