bochan
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Post by bochan on Oct 24, 2015 21:27:20 GMT -3.5
Tópico para discussões gerais sobre os FIIs.
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bochan
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Post by bochan on Oct 24, 2015 22:03:39 GMT -3.5
Do tópico da CAFI
uqaz,
Sou um iniciante nos FIIs, e também os considero relativamente seguros. Só tenho dúvidas quanto a parcela inflação. Entendo que sua premissa é que os imóveis no LP acompanham a inflação.
Eu achava que tinha boa margem de segurança, pois muitos FIIs estão cotados abaixo do VP. Mas alguns FIIs que sofreram reavaliação reduziram seu valor patrimonial.
Creio que, como qualquer imóvel, os FIIs podem perder ou ganhar da inflação. Não é por ser FII que irá se comportar diferente. Um FII multi imóvel (KNRI, BRCR) deve seguir o mercado geral, um mono-imóvel (FMOF, FFCL) terá sua dinâmica particular.
O que acha?
abs.
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Post by greenball on Oct 25, 2015 6:41:06 GMT -3.5
Do tópico da CAFI uqaz, Sou um iniciante nos FIIs, e também os considero relativamente seguros. Só tenho dúvidas quanto a parcela inflação. Entendo que sua premissa é que os imóveis no LP acompanham a inflação. Eu achava que tinha boa margem de segurança, pois muitos FIIs estão cotados abaixo do VP. Mas alguns FIIs que sofreram reavaliação reduziram seu valor patrimonial. Creio que, como qualquer imóvel, os FIIs podem perder ou ganhar da inflação. Não é por ser FII que irá se comportar diferente. Um FII multi imóvel (KNRI, BRCR) deve seguir o mercado geral, um mono-imóvel (FMOF, FFCL) terá sua dinâmica particular. O que acha? abs. Bochan Permita me opinar .. Não sou especialista em fundos, mas tenho vivência como empreendedor Você pode ter o melhor contrato do mundo mas quando acaba o dinheiro do teu cliente ... Já era ... Vc vai entrar na justiça e esperar anos para tentar recuperar alguma coisa .. Ou vai sentar e mudar o contrato para continuar recebendo algo... A história dos imóveis acompanharem a inflação, eu acredito que isso ocorra no longo prazo mas pode haver distorções .. O que determina o preço é a lei da oferta e da demanda .. Se ninguém quiser alugar mais, que se exploda a a regra da inflação o cara vai pedir desconto ... Eu sei porque faço isso direto e conseguimos isso muitas vezes .. Veja q tem fundos que deram carências violentas para alguns inquilinos ... Mas é óbvio que tem FII com bons gestores, multiemprendimento, multi inquilino que valem um estudo aprimorado ... Bons imóveis ainda terão uma procura razoável ... |
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uqaz
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Post by uqaz on Oct 26, 2015 19:07:44 GMT -3.5
Do tópico da CAFI uqaz, Sou um iniciante nos FIIs, e também os considero relativamente seguros. Só tenho dúvidas quanto a parcela inflação. Entendo que sua premissa é que os imóveis no LP acompanham a inflação. Eu achava que tinha boa margem de segurança, pois muitos FIIs estão cotados abaixo do VP. Mas alguns FIIs que sofreram reavaliação reduziram seu valor patrimonial. Creio que, como qualquer imóvel, os FIIs podem perder ou ganhar da inflação. Não é por ser FII que irá se comportar diferente. Um FII multi imóvel (KNRI, BRCR) deve seguir o mercado geral, um mono-imóvel (FMOF, FFCL) terá sua dinâmica particular. O que acha? abs. Bochan Permita me opinar .. Não sou especialista em fundos, mas tenho vivência como empreendedor Você pode ter o melhor contrato do mundo mas quando acaba o dinheiro do teu cliente ... Já era ... Vc vai entrar na justiça e esperar anos para tentar recuperar alguma coisa .. Ou vai sentar e mudar o contrato para continuar recebendo algo... A história dos imóveis acompanharem a inflação, eu acredito que isso ocorra no longo prazo mas pode haver distorções .. O que determina o preço é a lei da oferta e da demanda .. Se ninguém quiser alugar mais, que se exploda a a regra da inflação o cara vai pedir desconto ... Eu sei porque faço isso direto e conseguimos isso muitas vezes .. Veja q tem fundos que deram carências violentas para alguns inquilinos ... Mas é óbvio que tem FII com bons gestores, multiemprendimento, multi inquilino que valem um estudo aprimorado ... Bons imóveis ainda terão uma procura razoável ... Isso mesmo, no longo prazo acredito que haja correção da cota pela inflação. Mas tomemos cuidado. Por um lado há FIIs lançados por um valor justo, como exemplo temos FAMB e CXCE. A maioria, lançada nestes últimos 3 anos, teve o preço de lançamento exagerado, pois foram lançados numa época em que os alugueis foram estabelecidos a preços insanos. Então é de se esperar e deve-se aproveitar a correção dos preços à realidade de alugueis. Aos poucos, os FIIs estão se adaptando, se livrando das loucuras (como os RMGs) de 2010/2011. BRCR foi lançado pelos 150,00...um dia chega lá, mas vai demorar... Minha opinião é que, caso se compre um fii bom, bem localizado, aos atuais preços será um bom negócio para o futuro. FIIs é assim, quem tem compra mais, todo mês. Aproveitem está festa, eh a oportunidade até o fim desta década! |
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bochan
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Post by bochan on Oct 27, 2015 21:54:24 GMT -3.5
Bancários em greve por 21 dias. Vida seguiu normal, pelo menos até onde percebi.
Quase tudo pode ser resolvido por internet, caixas eletrônicos atenderam mesmo as pessoas mais simples.
Dá para achar que BBPO, AGCX, SAAG, são apostas seguras para o futuro?
Estou comprado nos 3, mas penso em não levar além de 2019.
Penso que no LP, agência bancária será como posto do correio: Sempre haverá serviço, nunca acabará, mas cada vez teremos menos.
abs.
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uqaz
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Post by uqaz on Oct 28, 2015 4:32:41 GMT -3.5
Bancários em greve por 21 dias. Vida seguiu normal, pelo menos até onde percebi. Quase tudo pode ser resolvido por internet, caixas eletrônicos atenderam mesmo as pessoas mais simples. Dá para achar que BBPO, AGCX, SAAG, são apostas seguras para o futuro? Estou comprado nos 3, mas penso em não levar além de 2019. Penso que no LP, agência bancária será como posto do correio: Sempre haverá serviço, nunca acabará, mas cada vez teremos menos. abs. os contratos acabam em 2022, assim até lá receberíamos o valor atual de investimento. Mas, como vc pretendo saltar fora. Os imóveis da Caixa e Santander parecem mais novinhos, talvez isso me sensibilize. Sobre saírem dos imóveis e haver redução de agências, penso ser mais provável isso acontecer no SAAG. Caixa e BB têm perfil mais pulverizado, voltado pro povão. Além disso, possuem produtos mais sociais (como o bolsa família) que impedem maiores automatizações. O Brasil não segue o resto do mundo neste quesito. |
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rst
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Post by rst on Oct 28, 2015 5:12:38 GMT -3.5
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bochan
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Post by bochan on Oct 30, 2015 19:08:21 GMT -3.5
Para reavaliar o conceito de FII sendo garantia contra inflação.
PS: Estou comprado e tranquilo no HGRE.
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bochan
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Post by bochan on Oct 31, 2015 10:50:12 GMT -3.5
Riscos dos FIIs
Torcendo para pescar umas FAMB na próxima semana.
abs.
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bochan
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Post by bochan on Oct 31, 2015 10:54:39 GMT -3.5
sobre o caso da CPMF, da página do FAMB
Agora, falta ver se além dos já condenados (FAMB, ALMI,TRNT, HCRI, SHDP), tem outros com a mesma pendência.
abs.
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Post by jigsaw on Oct 31, 2015 16:25:30 GMT -3.5
sobre o caso da CPMF, da página do FAMB Agora, falta ver se além dos já condenados (FAMB, ALMI,TRNT, HCRI, SHDP), tem outros com a mesma pendência. abs. Era só o que faltava, não me lembrava que havia essa pendência da CPMF, mas não acredito que os valores sejam significativos, de toda forma tomara que os Fundos tenham reserva de contingência para regularizar a situação, caso contrário pode haver impacto nos proventos. |
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bochan
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Post by bochan on Oct 31, 2015 21:36:51 GMT -3.5
sobre o caso da CPMF, da página do FAMB Agora, falta ver se além dos já condenados (FAMB, ALMI,TRNT, HCRI, SHDP), tem outros com a mesma pendência. abs. Era só o que faltava, não me lembrava que havia essa pendência da CPMF, mas não acredito que os valores sejam significativos, de toda forma tomara que os Fundos tenham reserva de contingência para regularizar a situação, caso contrário pode haver impacto nos proventos. Uma paulada ao meu ver. Denominação CNPJ/MF Valor FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII TORRE NORTE 04.722.883/0001-02 R$ 2.042.549,93 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII SHOPPING PARQUE D. PEDRO 07.224.019/0001-60 R$ 541.529,28 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII HOSPITAL DA CRIANÇA 04.066.582/0001-60 R$ 196.991,30 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII TORRE ALMIRANTE 07.122.725/0001-00 R$ 311.305,30 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII EDIFÍCIO ALMIRANTE BARROSO 05.562.312/0001-02 R$ 1.097.683,97 VAI haver impacto nos proventos: SE for só este esqueleto a aparecer, está bom. De olho no FAMB. abs. |
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Post by jigsaw on Nov 1, 2015 19:16:59 GMT -3.5
Uma paulada ao meu ver. Denominação CNPJ/MF Valor FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII TORRE NORTE 04.722.883/0001-02 R$ 2.042.549,93 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII SHOPPING PARQUE D. PEDRO 07.224.019/0001-60 R$ 541.529,28 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII HOSPITAL DA CRIANÇA 04.066.582/0001-60 R$ 196.991,30 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII TORRE ALMIRANTE 07.122.725/0001-00 R$ 311.305,30 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII EDIFÍCIO ALMIRANTE BARROSO 05.562.312/0001-02 R$ 1.097.683,97 VAI haver impacto nos proventos: SE for só este esqueleto a aparecer, está bom. De olho no FAMB. abs. , você tem razão, os valores são significativos, mas vamos analisar caso a caso: FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII TORRE NORTE 04.722.883/0001-02 R$ 2.042.549,93 => Há disponibilidade de R$ 10,7mi em ativos de liquidez, se for descontar desses ativos o impacto é irrelevante, lembrando que a receita mensal média desse FII é de R$ 5.500.000,00. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII SHOPPING PARQUE D. PEDRO 07.224.019/0001-60 R$ 541.529,28 => Há disponibilidade em RF de R$ 5.984.823,00, neste caso a receita média mensal é de 2,5mi, portanto o impacto seria em menor escala. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII HOSPITAL DA CRIANÇA 04.066.582/0001-60 R$ 196.991,30 => Há disponibilidade de R$ 135.000,00 em RF, neste caso a receita média mensal é de R$ 575.000,00, idem caso anterior na questão do impacto. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII TORRE ALMIRANTE 07.122.725/0001-00 R$ 311.305,30 => Há disponibilidade de R$ 1.034.558,00 em Titulos publicos + Títulos privados, que podem ser utilizados para resolver a questão, de toda forma a receita média mensal é de R$ 2.450.000,00. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII EDIFÍCIO ALMIRANTE BARROSO 05.562.312/0001-02 R$ 1.097.683,97 => Há disponibilidade de R$ 662.642,00 em Titulos publicos + Títulos privados, que podem ser utilizados para amenizar a questão, de toda forma a receita média mensal é de R$ 3.600.000,00, se nao for utilizado os ativos de liquidez o impacto é mais significativo. A administradora desses FIIs (BTG Pactual), poderia tambem trabalhar com a possibilidade de parcelar essa dívida, uma vez que a questão vem se arrastando desde 2003, não vejo porque resolver tudo de uma vez, para quem esperou 12 anos, poderia entrar em acordo para pagar parcelado. |
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Post by Sultão do Swing on Nov 1, 2015 19:58:21 GMT -3.5
Era só o que faltava, não me lembrava que havia essa pendência da CPMF, mas não acredito que os valores sejam significativos, de toda forma tomara que os Fundos tenham reserva de contingência para regularizar a situação, caso contrário pode haver impacto nos proventos. Jigsaw, massa que você já está aqui. Eu ia avisar você e o Cpf da criação deste novo fórum mas vc já veio. Continuo no meu intento de investir nos esteites, mas a alta cotação do dólar por enquanto é um obstáculo. Mas como eu disse antes, a bola da vez, na minha modesta opinião, são os títulos do TD atrelados à inflação pagando cupom. A gente pode repetir o mesmo esquema de reinvestimento que a gente gosta nos FIIs mais proteção contra a inflação. É minha crença pessoal (espero estar errado) que a inflação vai subir muito no ano que vem. Abs |
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Post by jigsaw on Nov 2, 2015 11:09:42 GMT -3.5
Era só o que faltava, não me lembrava que havia essa pendência da CPMF, mas não acredito que os valores sejam significativos, de toda forma tomara que os Fundos tenham reserva de contingência para regularizar a situação, caso contrário pode haver impacto nos proventos. Jigsaw, massa que você já está aqui. Eu ia avisar você e o Cpf da criação deste novo fórum mas vc já veio. Continuo no meu intento de investir nos esteites, mas a alta cotação do dólar por enquanto é um obstáculo. Mas como eu disse antes, a bola da vez, na minha modesta opinião, são os títulos do TD atrelados à inflação pagando cupom. A gente pode repetir o mesmo esquema de reinvestimento que a gente gosta nos FIIs mais proteção contra a inflação. É minha crença pessoal (espero estar errado) que a inflação vai subir muito no ano que vem. Abs , eu tinha certeza de que você iria juntar-se aos amigos neste novo Forum, o CPF deve estar no caribe ou em aruba tomando marguerita a beira-mar, desfrutando dos proventos dos FIIs, nao o tenho visto mais em nenhum Forum. Eu pensei em ficar mais um tempo no IM, mas os fakes e trolls invadiram até a aba de RF que fica lá embaixo, antes eles ficavam mais nos Tópicos mais movimentados (OGXP, PETR, VALE, etc.), mas agora a situação ficou insustentável. E como você conhece bastante sobre TD, acredito que seja uma ótima estratégia continuar investindo neles, afinal de contas nada mais importante do que saber exatamente aonde está alocando seu capital, quais os riscos, vantagens e desvantagens de determinado ativo. Eu percebi que neste mês você participou da votação da CAFI, a minha dúvida seria quando você vai debutar na nossa carteira do IAFI, aguardamos a sua participação. |
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bochan
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Post by bochan on Nov 14, 2015 18:33:06 GMT -3.5
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Post by Deleted on Nov 17, 2015 23:50:43 GMT -3.5
Pessoal, gostaria de tirar algumas dúvidas sobre FIIs com vocês. Quem puder me esclarecer ficarei grato:
1. Os imóveis têm algum tipo de seguro? Se sim, essa cobertura é apenas para o imóvel ou abrange uma cobertura adicional que seria usada para pagamento dos proventos?
Pergunto isso, pois vi muitos votos em EDGA11B e acho arriscado FIIs monoempreendimento não só por questões de incêndio, como também por concentrar demais a renda num único imóvel que poderia sofrer altas vacâncias. Sei que não é o caso do EDGA11b, pois ele tem baixa vacância, digo mais de forma geral.
2. Além do fundo de reserva para reformas, as administradoras fazem algum fundo para repor o imóvel ao fim do período de depreciação?
Não sei qual o código do FII, mas me lembro que um deles tem um monte de prédios bem velhos no Rio de Janeiro e que apesar de serem bem localizados mesmo com uma reforma e um retrofit não daria muito jeito neles...só mesmo construindo outro novo...rsrs
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Post by silversurfer on Nov 18, 2015 0:07:16 GMT -3.5
Pessoal, gostaria de tirar algumas dúvidas sobre FIIs com vocês. Quem puder me esclarecer ficarei grato: 1. Os imóveis têm algum tipo de seguro? Se sim, essa cobertura é apenas para o imóvel ou abrange uma cobertura adicional que seria usada para pagamento dos proventos?Pergunto isso, pois vi muitos votos em EDGA11B e acho arriscado FIIs monoempreendimento não só por questões de incêndio, como também por concentrar demais a renda num único imóvel que poderia sofrer altas vacâncias. Sei que não é o caso do EDGA11b, pois ele tem baixa vacância, digo mais de forma geral. 2. Além do fundo de reserva para reformas, as administradoras fazem algum fundo para repor o imóvel ao fim do período de depreciação? Não sei qual o código do FII, mas me lembro que um deles tem um monte de prédios bem velhos no Rio de Janeiro e que apesar de serem bem localizados mesmo com uma reforma e um retrofit não daria muito jeito neles...só mesmo construindo outro novo...rsrs Volverine, quanto ao seguro dos imóveis do fundo geralmente tem, mas tem que pesquisar no prospecto do fundo ou perguntar ao ri. Por exemplo, o SPTW11 que é um fundo no qual possuo cotas, os dois imóveis tem seguro. Esse seguro geralmente tem cobertura de sinistros, não envolve pagamento de proventos. Inclusive acredito que fundos só podem distribuir na forma de proventos rendimentos financeiros e de alugueis. Quanto ao item 2 não conheço fundo que tenha esse tipo de reserva. |
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Post by Deleted on Nov 18, 2015 0:13:34 GMT -3.5
Pessoal, gostaria de tirar algumas dúvidas sobre FIIs com vocês. Quem puder me esclarecer ficarei grato: 1. Os imóveis têm algum tipo de seguro? Se sim, essa cobertura é apenas para o imóvel ou abrange uma cobertura adicional que seria usada para pagamento dos proventos?Pergunto isso, pois vi muitos votos em EDGA11B e acho arriscado FIIs monoempreendimento não só por questões de incêndio, como também por concentrar demais a renda num único imóvel que poderia sofrer altas vacâncias. Sei que não é o caso do EDGA11b, pois ele tem baixa vacância, digo mais de forma geral. 2. Além do fundo de reserva para reformas, as administradoras fazem algum fundo para repor o imóvel ao fim do período de depreciação? Não sei qual o código do FII, mas me lembro que um deles tem um monte de prédios bem velhos no Rio de Janeiro e que apesar de serem bem localizados mesmo com uma reforma e um retrofit não daria muito jeito neles...só mesmo construindo outro novo...rsrs Volverine, quanto ao seguro dos imóveis do fundo geralmente tem, mas tem que pesquisar no prospecto do fundo ou perguntar ao ri. Por exemplo, o SPTW11 que é um fundo no qual possuo cotas, os dois imóveis tem seguro. Esse seguro geralmente tem cobertura de sinistros, não envolve pagamento de proventos. Inclusive acredito que fundos só podem distribuir na forma de proventos rendimentos financeiros e de alugueis. Quanto ao item 2 não conheço fundo que tenha esse tipo de reserva. Valeu, silversurferObrigado pelo retorno! |
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Post by jigsaw on Nov 18, 2015 16:08:18 GMT -3.5
Pessoal, gostaria de tirar algumas dúvidas sobre FIIs com vocês. Quem puder me esclarecer ficarei grato: 1. Os imóveis têm algum tipo de seguro? Se sim, essa cobertura é apenas para o imóvel ou abrange uma cobertura adicional que seria usada para pagamento dos proventos?Pergunto isso, pois vi muitos votos em EDGA11B e acho arriscado FIIs monoempreendimento não só por questões de incêndio, como também por concentrar demais a renda num único imóvel que poderia sofrer altas vacâncias. Sei que não é o caso do EDGA11b, pois ele tem baixa vacância, digo mais de forma geral. @volverine, como o silversurfer explicou, os seguros precisam estar mencionados no Prospecto, veja exemplo do EDGA: "1.5. DESPESAS E ENCARGOS DO FUNDO De acordo com o Regulamento, constituem encargos do Fundo as seguintes despesas, que lhe serão debitadas pela Administradora: VIII. Honorários de advogados, custas e despesas correlatas, incorridas na defesa dos interesses do Fundo, em juízo ou fora dele, incluindo honorários relativos à assessoria nas locações dos imóveis do Fundo, bem como valores de condenação a ele eventualmente imposta; IX. Os prêmios de seguros, bem como quaisquer despesas relativas aos bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo;X. Valor das parcelas dos prejuízos eventualmente sofridos pelo Fundo, que não sejam cobertos por apólice de seguro e não decorram de dolo ou culpa da Administradora no exercício de suas atribuições; XI. As despesas de qualquer natureza inerentes à constituição, fusão, incorporação, cisão transformação ou liquidação do Fundo e à realização de Assembleia Geral de cotistas; XII. A taxa de custódia de títulos e valores mobiliários do Fundo;" www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=EDGA&strData=2013-04-12T19:39:13.1602. Além do fundo de reserva para reformas, as administradoras fazem algum fundo para repor o imóvel ao fim do período de depreciação? Não sei qual o código do FII, mas me lembro que um deles tem um monte de prédios bem velhos no Rio de Janeiro e que apesar de serem bem localizados mesmo com uma reforma e um retrofit não daria muito jeito neles...só mesmo construindo outro novo...rsrs Desconheço esse tipo de prática, o que precisariam serem realizadas são reformas de atualização do imóvel para que essa depreciação não seja tão impactante ao fim do período de contrato, o caso mais problemático foi o que aconteceu com o BBFI, em diversas assembléias não foram aprovadas as obras de reformas dos imóveis, os quotistas sempre optaram pela distribuição do fundo de reservas, o que aconteceu foi que ao final do contrato o imóvel estava em condições inviáveis de ocupação, então o BB optou por desocupar quase todo o prédio de 30 andares, ficando apenas com a loja e sobreloja, o impacto na cota foi muito grande, de aproximadamente R$ 5.000,00 para R$ 2.500,00. "A AGC foi convocada pela Administradora para deliberar sobre: (i) as condições da renovação do contrato de locação com o Banco do Brasil S.A. (“BB”) referente ao imóvel CARJ, localizado no Rio de Janeiro/RJ; (ii) as condições da prorrogação do contrato de locação vigente com o BB referente ao Edifício Sede I, localizado em Brasília/DF; (iii) diante da possibilidade de prorrogação do contrato de locação vigente, conforme item “ii” acima, as condições definitivas do novo contrato de locação com o BB referente à locação parcial do Edifício Sede I, conforme aprovada pelos cotistas do Fundo em assembleia geral extraordinária realizada em 04 de agosto de 2014."www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=BBFI&strData=2014-12-02T09:35:15.753 |
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