IMÓVEIS

A perguntas que eu faço:

A porcentagem do aluguel em relação ao valor do imóvel esta baixa hoje por quê?

O aluguel baixou, ou os imóveis se valorizaram ?

Qual será a tendencia para o futuro ?

Bom, minha vida de investimentos é relativamente curta... Vc diz isso nos últimos 30-50 anos? Pq nos últimos 10-15 anos o que vi no máximo foi 0,4-0,5%a.m...

E, mais importante, em que bairro vc viu isso?

Vou dar um exemplo proprio. Tenho um imóvel que há quase 20 anos foi comprado a 10k. Meu pai gastou mais 10k na reforma. Na época o aluguel era 250. Hoje um imóvel na mesma região teoricamente vale ao menos 400k e o aluguel é 1000. O aluguel simplesmente não evolui devido a grande oferta, mas o preço teórico dos imóveis continua elevado. É muito comum encontra dezenas de imoveis fechados, mas o pessoal não reduz o preço. O difícil é entender a lógica.

Ou seja, hoje quem sabe, não seja um excelente negócio, mas teu pai fez um tremendo negócio, bem melhor que qualquer um que eu tenha feito, pois:

Na época alugou por 1,125% a.m, o preço do aluguel nestes 20 anos subiu 300%  e o imóvel valorizou 1900%.

Comparando os 1000 do aluguel de hoje com os 400k de custo atual, parecem irrisórios, mas se comparas com os 20k de compra e reforma, seriam 5% a.m, dai penso que o aluguel que começou em 250 e hoje é 1000, e faço uma conta simplista e pessimista, que nestes 20 anos tenha ficado desalugado por algum tempo, então vou fazer uma media de 400 nos vinte anos, daria R$96000, que teoricamente devem ter sido investidos em outras coisas e hoje representariam mais que isto.
Não me parece um negócio ruim, ademais pela segurança de momentos conturbados.

Justamente o que eu tento definir é se esta na hora de voltar as compras, ou se ainda devo esperar um pouco mais, pois vejo a relação custo aluguel e me parece que ainda esta um pouco distante, a meu ver pelo preço excessivo dos imóveis, como uso os imóveis para aumentar patrimônio, não penso vender os que tenho, mas sim no momento oportuno comprar mais alguma coisa.

Foi um investimento fantástico e por incrível que pareça ainda é o mesmo locador. Mas comparando aquela época com hoje, vejo algumas diferenças. Aluguel maior, 1% era comum. Oferta menor e vacância baixa. Aqui na minha cidade tem centro comercial novo, bem localizado, praticamente vazio. Ainda esperaria mais, antes de investir meu dinheiro em algo que tem pouca liquidez.

Queria compartilhar com você a ferramenta do NYT para calcular o valor justo do aluguel comparado com a compra do imóvel. Os valores padrão estão ajustados para os EUA então você devería mudar completamente estes. Especialmente o down payment, interest rates e todos os relacionados aos impostos. Porém a ferramenta é universal e bastante completa, se aplica bastante bem para Brasil ou qualquer outro lado. Eu sugiro que você ingresse os valores em dólar mesmo (em lugar de pensar u$s=R$) mas mantenha as taxas percentuais em R$ para obter um resultado melhor ajustado ao nosso país.

A ferramenta se encontra em:
www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html

Existem diversas outras, eu só lembrei desta hoje lendo a nota sobre o impacto das políticas impositivas do mercado de imóveis nos EUA

EDIT: Acabei fazer uma simulação com os valores da Caixa hoje para um empréstimo, e as taxas referenciais do FIPE e o IBGE para inflação histórica e projetada, os valores que utilizei para comprar um apartamento de R$ 1,3M financiado 50% a 35 anos são:

Valor do imóvel $432.000
Long to stay: 15 anos
Mortgage rate: 12,28%
Down payment: 50%
Length of mortgage: 35 anos
Home price growth rate: 8% (histórico de SP desde 1975: 1,8%a.a. + inflação)
Rent growth rate: 8%
investment return rate: 10% (conservador aqui assumindo 4% acima da inflação)
Inflation rate: 6% (minha presuposição principal)

Property Tax: 0% (familia simples, dedução estándar é melhor)
Marginal tax rate: 27%

Cost of buying: 3%
Cost of selling: 7.5%

Mainainance: 1%
Insurance: 0.46%
utilities: 0
Common fees: 100 (isto deve ser mais da ordem de $300 para o prédio típico em Rio, não é meu caso)
Common fees deduction: 0%

Custos adicionais: 0

Valor do aluguel: $1271

Edit 2: com os dados inflacionários e impositivos acima, para minha surpresa, em caso de comprar o imóvel sem financiamento o valor do aluguel sugerido não muda muito.

Na maior parte dos casos é evidente que a locação vai ser um negócio melhor do ponto de vista financeiro.

No entanto, sou a favor de se comprar o imóvel para moradia da família, ainda que do ponto de vista financeiro seja pior, primeiro porque é um evento importante para a vida do casal, depois evita a encheção de saco e as humilhações de ter que lidar com imobiliárias, nem vou usar aqui as palavras que gostaria para qualificar essa gente, durante muitos anos fui obrigado a viver em diversas cidades usando locação, óbvio, fiquei tão traumatizado fiquei que prometi jamais locar imóvel de novo, se precisar compro ou vou morar em flat, em particular quando o mercado está aquecido vc é obrigado a assinar contratos com as cláusulas mas absurdas possíveis, fora essa loucura que é a exigência de fiador, imaginem, vc chega em uma cidade, não conhece ninguém e te exigem que apresente um fiador com imóvel na cidade, não importa todas as outras garantias que vc apresente, ora, isso é um absurdo, uma deturpação de um instituto jurídico, deveria ser completamente proibido e vc tem que ficar argumentando com algum imbecil dentro de uma salinha imunda.

Com certeza pode ser constrangedor, mas também é verdade que existem inquilinos que além de não pagar depredam o imóvel, tem um custo, mas hoje existe o seguro fiança locatícia:


www.tudosobreseguros.org.br/portal/pagina.php?l=395#qt_custa

Creio que a galera deveria separar: aluguel residencial e comercial.