ADP
Moderador
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Post by ADP on Oct 19, 2015 12:53:00 GMT -3.5
Tópico relacionado ao FII Merc Br - MBRF11
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Post by Minkowski on Oct 19, 2015 15:15:57 GMT -3.5
Olá ADP.
Fiz essas contas estimando qual seria o rendimento após a vacância, terminadas as multas. Estimei as despesas com o imóvel vago como sendo de 20% do aluguel até então pago(O que imagino ser pessimista).
Cheguei a 8,95 ou 8,50 com retenção de 5%, o que aos preços atuais (~850) parece uma barganha de 1% a.m. com um prédio/terreno de brinde.
Seguem os números:
Receita imobiliária agosto: +1.266.995 Receita imobiliária “perdida”: -260.623 Nova receita imobiliária: =1.006.372 Receita financeira agosto: +25.355
Nova receita total estimada: =1.031.727
Despesa média 1º semestre corrigida em 10%: -70.033 Despesas com o imóvel vago (estimado 20% do aluguel): -52.125 Resultado: =909.569 Número de cotas: /101664
Total por cota: = 8,95 Total por cota com retenção de 5%: 8,50
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Post by palata on Jan 20, 2016 21:23:45 GMT -3.5
Saiu um comunicado aí que uma consultoria foi contratada para decidir o que fazer com o prédio. Apostas?
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Post by jigsaw on Jan 21, 2016 8:24:12 GMT -3.5
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Neymar
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Posts: 1,003
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Post by Neymar on Jan 21, 2016 8:30:34 GMT -3.5
A impressão que eu tenho aqui é que é um ativo bom, parece bem localizado. Mas vacância nesse momento é complicado...
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Post by jigsaw on Jan 21, 2016 8:31:02 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Jan 21, 2016 8:34:13 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Jan 21, 2016 8:36:30 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Jan 21, 2016 8:47:43 GMT -3.5
Saiu um comunicado aí que uma consultoria foi contratada para decidir o que fazer com o prédio. Apostas? palata , você tem o link desse comunicado? procurei no site da Bovespa e nao encontrei nada. De qualquer forma se houver uma AGE e a decisão for a venda do Centro Tecnológico, partindo-se da premissa que o imóvel equivale a 21% do FII (valores iniciais), o PL atual é de 130mi, então o CT equivaleria, em tese, a 27mi, o que daria 268 por cota, com 20% de despesas e taxas, sobraria 223 reais por cota de amortização (contas de padeiro). Entao teríamos R$ 980.000,00 de receitas (com os 2 imóveis restantes) para 101.664 quotas, resultaria em 9,63 reais/cota com 15% de despesas (aprox.) teríamos 8,19 reais de renda, não é de todo ruim, fora a reaplicação da amortização em outro FII.
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Post by jigsaw on Jan 21, 2016 8:57:44 GMT -3.5
A impressão que eu tenho aqui é que é um ativo bom, parece bem localizado. Mas vacância nesse momento é complicado... Neymar , o imóvel não é muito bom, o Edificio sede responsavel por 64% da renda, tem 40 anos, a minha estratégia ao adquirir esse FII foi a renda, pouco me importava o imovel, estou com PM de R$ 101,00 e ja recebi R$ 52,00 em proventos, portanto está dentro do planejado, a Tx. de vacância será resolvida se for vendido o CT, acredito que seja a melhor solução, redirecionar a amortização para outro FII, sem choro nem vela, é assim que funciona. Os contratos são tipicos, ou seja, se o Mercantil resolver sair, basta pagar os 6 meses de aluguel de multa contratual (como fez com o CT): "Fundo recebeu, em 14/10/2015, o montante de R$ 1.596.413,34 (um milhão, quinhentos e noventa e seis mil, quatrocentos e treze reais e trinta e quatro centavos), referente à multa por rescisão antecipada do contrato de locação do Imóvel, equivalente a 6 (seis) vezes o valor do aluguel mensal vigente no momento da rescisão."
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Post by palata on Jan 21, 2016 15:42:46 GMT -3.5
PM de 101 Jigsaw? www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=MBRF&strData=2016-01-18T11:56:45.050Com relação ao imóvel desocupado, informamos que foi realizado um estudo de vocação por consultoria técnica especializada, cujo intuito era identificar os melhores usos, potenciais construtivos e demandas para o imóvel vago, dentro da realidade de mercado atual e em função da localização do imóvel. Já iniciamos algumas conversas no intuito de comercializar o imóvel, porém, com a conclusão do estudo, temos agora todas as informações e análises necessárias para tomarmos uma decisão sobre qual direcionamento daremos ao imóvel, sendo que qualquer evento relevante que ocorra em qualquer sentido, será informado ao mercado adequadamente através de Fato Relevante.
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Post by jigsaw on Jan 23, 2016 8:59:59 GMT -3.5
PM de 101 Jigsaw? www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=MBRF&strData=2016-01-18T11:56:45.050Com relação ao imóvel desocupado, informamos que foi realizado um estudo de vocação por consultoria técnica especializada, cujo intuito era identificar os melhores usos, potenciais construtivos e demandas para o imóvel vago, dentro da realidade de mercado atual e em função da localização do imóvel. Já iniciamos algumas conversas no intuito de comercializar o imóvel, porém, com a conclusão do estudo, temos agora todas as informações e análises necessárias para tomarmos uma decisão sobre qual direcionamento daremos ao imóvel, sendo que qualquer evento relevante que ocorra em qualquer sentido, será informado ao mercado adequadamente através de Fato Relevante. palata , kkkkkkk, ....... multiplica tudo por 10, na realidade PM de 1010,00 e proventos de 520 reais, é que são tantos FIIs, que as vezes confundo os de R$ 100,00 com os de R$ 1.000,00 de IPO. Em relação ao destino do imóvel, me parece que isso ainda no foi definido, está em processo de análise, pra mim o ideal seria a venda, pois com a amortização meu retorno seria de 743 reais (520 + 223) dos 1.010 aplicados.
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Post by palata on Jan 23, 2016 15:10:58 GMT -3.5
retorno muito bom hein, visto que ainda ficam os rendimentos. Lembro um tempo atrás que uma das hipóteses era trocar com algum outro imóvel do Mercantil, talvez fosse uma boa também..
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Post by palata on Feb 17, 2016 21:32:05 GMT -3.5
conclusão do estudo contratado, ou se vende ou se aluga o prédio vago. E ainda pagamos por isso
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Post by mahler on Feb 18, 2016 8:44:46 GMT -3.5
Para vender ou alugar o prédio vago (para inquilino diverso do Banco Mercantil) é necessário alterar o regulamento do Fundo?
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Post by disc126 on Feb 18, 2016 9:15:24 GMT -3.5
conclusão do estudo contratado, ou se vende ou se aluga o prédio vago. E ainda pagamos por isso Faltou citar derrubar o prédio e vender o terreno. Essa consultoria fez um brilhante trabalho!!
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rst
Moderador
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Post by rst on Feb 18, 2016 9:29:28 GMT -3.5
Para vender ou alugar o prédio vago (para inquilino diverso do Banco Mercantil) é necessário alterar o regulamento do Fundo?
bom ponto.
regulamento aqui: riobravo.com.br/EstrategiasInvestimento/FII_Mercantil_do_Brasil/Documentos/Regulamento/2011.05.25%20-%20Regulamento.pdf
Em tese, o fundo só pode locar imóveis para o Banco Mercantil. Se o Banco mercantil não quer alugar o imóvel, o fundo precisa alterar seu regulamento antes de locá-lo a terceiros. Tosquice geral. Quem fez isso é uma anta. Pior ainda é o gestor ainda não ter providenciado esta mudança. Parece até que estão esperando primeiro aparecer um inquilino para somente então convocar uma assembleia.
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Post by jigsaw on Feb 18, 2016 9:39:40 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Feb 18, 2016 9:44:29 GMT -3.5
retorno muito bom hein, visto que ainda ficam os rendimentos. Lembro um tempo atrás que uma das hipóteses era trocar com algum outro imóvel do Mercantil, talvez fosse uma boa também.. Desde que não seja outro de 100 anos, depreciado e com péssima localização, pode ser uma boa alternativa. conclusão do estudo contratado, ou se vende ou se aluga o prédio vago. E ainda pagamos por isso Mas só existem essas duas opções, melhor seria vender essa %$¨$#¨e reaplicarmos nessas promoções de momento, tem o link do estudo?
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Post by mahler on Feb 18, 2016 12:10:33 GMT -3.5
retorno muito bom hein, visto que ainda ficam os rendimentos. Lembro um tempo atrás que uma das hipóteses era trocar com algum outro imóvel do Mercantil, talvez fosse uma boa também.. Desde que não seja outro de 100 anos, depreciado e com péssima localização, pode ser uma boa alternativa. conclusão do estudo contratado, ou se vende ou se aluga o prédio vago. E ainda pagamos por isso Mas só existem essas duas opções, melhor seria vender essa %$¨$#¨e reaplicarmos nessas promoções de momento, tem o link do estudo? Então eu temo que esse prédio do CT vai virar um elefante branco permanente, pois não vai ser fácil conseguir maioria absoluta dos quotistas para alterar o regulamento, a não ser que exista um grande investidor, ou um pequeno número de grandes investidores, que concentrem mais de 50% das cotas.
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