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Post by ugozanchi on Jul 27, 2017 22:49:52 GMT -3.5
Tambem sou cotista do fundo e concordo que talvez nao fosse a melhor opcao. Mas tb nao acho que seja a pior. Provavelmente ela vai passar e colocamos a grana em outro fii ou acao mesmo.
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Post by jigsaw on Jul 28, 2017 9:36:26 GMT -3.5
Eu confesso que agora fiquei na duvida em relação a venda desse imovel, mas explico: no primeiro momento houve aquela histeria de que teria que vender por 11,5 mi (proposta inicial) porque o imovel era velho e nao valia nada, e aquela ja seria uma boa oferta, eu confesso que tambem embarquei nessa, mas agora aparece essa segunda proposta de 14 mi, ....... opa ........pelo visto o imovel tem algum valor. POREM ........ CONTUDO ......... ENTRETANTO, o valor amortizado poderia ser redirecionado pelos quotistas para compra de cotas de outros FIIs, considerando que esse valor será de R$ 138,89/cota (ja descontado a comissão), entao aquele investidor detentor de 100 quotas (que deve ser uma minoria), receberia R$ 13.889,00 entao considerando a cotação do AGCX11 = R$ 1364,90, o mesmo poderia "amealhar" 10 cotas que lhe daria uma renda mensal de R$ 85,40, portanto não sei se vale a pena se desfazer de um imovel por 14 mi que foi adquirido por 21 mi, fazendo esses calculos e tendo em vista que a grande maioria vai receber bem menos que isso de renda mensal, me parece que seria mais prudente manter o imovel para ver se a proposta melhora. ET = se o imovel for alugado por R$ 100.000,00 (50% de desconto em relação a locação inicial), o mesmo investidor receberá 98,36 sem precisar fazer nenhum tipo de operação. O ponto de encontro na "curva" para obter-se o mesmo valor de renda mensal seria o valor de locação = 86.800,00 (57% de redução do valor de locação original). Para ser alugado esse imóvel precisará passar por uma boa reforma, quase uma reconstrução. isso teria um custo elevado para o cotista. Nao fiz contas de valor do m2 para saber se o preço é aviltante ou não, mas, em tese, acredito que para um FII a venda seja a melhor solução para um imóvel com estas características. RST, MUITA CALMA NESSAS HORAS, vamos por partes, me parece que adquirir o imóvel na ALTA por 21 mi e vender na BAIXA por 14 mi não vai de encontro ao que sempre se prega por aqui, primeiro que o FII tem uma disponibilidade de caixa = R$ 2.595.077,97, riobravo.com.br/EstrategiasInvestimento/FII_ArquivosProdutos/FII%20Mercantil/Informe%20Mensal/MERCANTIL%20DO%20BRASIL%20-%20Novo%20Informe%20Mensal%20-%2006-2017.pdfentendo como uma quantia considerável para uma boa reforma, mas vamos supor que o valor da reforma chegue a 5 mi, desta forma precisaríamos de um acréscimo de 2,5 mi, por isso fiz uma TABELA com os valores que seriam descontados da renda mensal de cada quota x quantidade de meses:
ITEM VALOR COMPL N.º DE AÇÕES VALOR/COTA N.O DE PARCELAS VALOR/PARCELA
1 2.500.000,00 101.664 24,59 5,00 4,92
2 2.500.000,00 101.664 24,59 6,00 4,10
3 2.500.000,00 101.664 24,59 7,00 3,51
4 2.500.000,00 101.664 24,59 8,00 3,07
5 2.500.000,00 101.664 24,59 9,00 2,73
6 2.500.000,00 101.664 24,59 10,00 2,46
7 2.500.000,00 101.664 24,59 11,00 2,24
8 2.500.000,00 101.664 24,59 12,00 2,05
9 2.500.000,00 101.664 24,59 13,00 1,89
10 2.500.000,00 101.664 24,59 14,00 1,76
11 2.500.000,00 101.664 24,59 15,00 1,64
12 2.500.000,00 101.664 24,59 16,00 1,54
13 2.500.000,00 101.664 24,59 17,00 1,45
14 2.500.000,00 101.664 24,59 18,00 1,37
15 2.500.000,00 101.664 24,59 19,00 1,29
16 2.500.000,00 101.664 24,59 20,00 1,23
17 2.500.000,00 101.664 24,59 21,00 1,17
18 2.500.000,00 101.664 24,59 22,00 1,12
19 2.500.000,00 101.664 24,59 23,00 1,07
20 2.500.000,00 101.664 24,59 24,00 1,02
21 2.500.000,00 101.664 24,59 25,00 0,98
22 2.500.000,00 101.664 24,59 26,00 0,95
23 2.500.000,00 101.664 24,59 27,00 0,91
24 2.500.000,00 101.664 24,59 28,00 0,88
25 2.500.000,00 101.664 24,59 29,00 0,85
26 2.500.000,00 101.664 24,59 30,00 0,82
Note que em 24 meses cada quota teria um desconto de 1,02/mes, tendo em vista que o FII paga atualmente 7,79/cota, o investidor ficaria recebendo 6,77/mês, me parece que o impacto seria bastante modesto levando-se em conta que teríamos um imovel todo reformado (isso admitindo-se que a reforma custaria 5 mi, o que acho meio exagerado), alem disso deve-se levar em consideração que a UNIMED está interessada em comprar por essa valor porque sabe que está tendo um ótimo desconto, aliado a isso é bom lembrar o case XTED que teve queda acentuada na cotação depois que resolveu alienar um dos 3 imoveis, desta forma entendo ser mais interessante a MANUTENÇÃO DO IMOVEL na carteira do FII, mas é importante ressaltar que a AGE é soberana nessa decisão. ET: EM ANEXO o custo/metro quadrado de acordo com os valores de aquisição e das duas propostas apresentadas até o presente momento, percebe-se que 1,7 mil/m2 era realmente uma pechincha:
VALOR DE AQUISIÇÃO/PROPOSTAS AREA TOTAL CUSTO/M2
21363333,33 6548 3.262,57
11.523.600,00 6548 1.759,87
14.600.000,00 6548 2.229,69
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Post by palata on Jul 31, 2017 22:02:42 GMT -3.5
mais um motivo pra não aprovar a venda, pelo regulamento, se aprovar esse ano não teremos mais rendimento pro conta do prejuízo...
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Post by jigsaw on Aug 3, 2017 10:21:20 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Aug 3, 2017 10:24:50 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Aug 3, 2017 10:27:15 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Aug 3, 2017 11:37:02 GMT -3.5
Ilustres Foristas, estive lendo a proposta de venda do imóvel do MBRF11 e também alguns comentários em diversos Foruns na rede e confesso que não fiquei convencido de que a venda do imóvel seja a melhor decisão. O Fundo adquiriu o imóvel por 21 mi e estabeleceu o preço de R$ 1.000,00 no IPO, hoje está sendo negociado a R$ 1.043,00, então se alguém vender alguma cota do Fundo hoje, na realidade estará vendendo o CT por 21 mi, então porque COMPLICAR algo que está descomplicado??? Para quem comprou na baixa por R$ 650,00 hoje está recebendo uma rentabilidade de 14,38% a.a., já para quem comprou no IPO por R$ 1.000,00 está recebendo 9,35% a.a, liquido de impostos, não é uma boa remuneração? E se o fundo vender o imóvel e o mercado precificar a cota com o desconto do valor pago inicialmente, ou seja, 21 mi, desta forma a cotação abriria em R$ 802,00, então qual seria a vantagem do negócio??
Ah ......... mas no meio das discussões surge uma voz da razão dizendo “o imóvel está gerando custos ao Fundo”, MEEEEEEU DEEEEEEEUS, qual o custo que o imóvel está gerando pra você, cara-pálida? No estudo elaborado pela RIO BRAVO diz que “As tentativas de locar o imóvel tem sido infrutíferas, conforme explicado no slide 13, acarretando um dispêndio durante esse período de cerca de R$ 400 mil ao Fundo (referente aos pagamentos de IPTU e segurança do imóvel)”.......TUDO BEM......... então vamos fazer algumas contas de padeiro, o imóvel está desocupado há 2 anos e gerou uma despesa de 400 mil, isso significa R$ 16.666,67/mês ou R$ 0,16/cota x mês (dezesseis centavos por cota) ........ Então vamos trabalhar no campo das suposições, a imensa maioria dos freqüentadores não só desse espaço, como de outros, sempre frisam que estão com uma carteira bem diversificada, afinal de contas, SÓ A DIVERSIFICAÇÃO SALVA, pelo menos é o que se prega por aí, então o individuo compra 30 FIIs, de tal modo que o risco de cada FII É DE 1/30 avos, desta forma nem precisa ficar lendo relatórios e Demonstrações-Financeiras, afinal de contas o risco está diluído.......mas vamos supor, pra facilitar as contas, que o individuo tenha 100 mil reais investidos em 10 FIIs, que seria uma concentração acima da média, isso significa que ele teria 10 mil reais investidos em cada FII, então no caso ele teria 10 cotas do MBRF compradas a R$ 1.000,00, desta forma a despesa que o CT estaria dando para ele seria de R$ R$ 1,60/mês, isso é um valor significativo?? E o indivíduo fica batendo e brigando com todo mundo nos fóruns porque o FII está “onerando” despesas?? Isso porque eu considerei uma carteira com 10 ativos, então quanto seria o dispêndio mensal se ele tivesse 30 FIIs?? E o que mais impressiona é que esse tipo de comentário parte de pessoas que nem cotistas do Fundo são, da para acreditar??
É claro que é sempre mais fácil ver os outros levarem prejuízo do que a si mesmo, não? A pergunta que eu faço é a seguinte: será que o mesmo individuo venderia uma apto por 1,4 mi comprado na euforia por 2,1 mi só porque ficou 2 anos gerando despesas?? Ah ...... mas esse valor é acessível apenas para a chamada CLASSE ALTA (AAA), então vamos trabalhar com valores mais modestos, será que o mesmo individuo venderia um imóvel comprado a 210 mil por 140 mil?? A proporção é a mesma, não?? Se ele está brigando e discutindo em Foruns porque tem que pagar R$ 1,60 por mês, por certo não abrirá mão de 70 mil, concorda?? É preciso ter muito cuidado com o que é disseminado em Foruns, eu realmente não entendo essa discussão, o FII está financeiramente saudável, com 2,5 mi em caixa, pagando um rendimento interessante, a cotação se recuperou da desocupação do CT, então pra que vender o imovel?? O valor para mantê-lo é irrisório, não vejo sentido em diminuir o patrimonio do Fundo, com o tempo a tendencia é se valorizar, aí quando atingir o valor pago no IPO, poder-se-ia abrir uma possibilidade da venda, ah ...... mas pra reformar a RIO BRAVO diz que o custo será de R$ 2.500,00/m2, o que resultaria uma despesa de 16,37 mi, mais um motivo para deixa-lo quieto no Fundo, apesar que eu acho que esse valor foi superestimado, de qualquer forma não vejo necessidade de uma reforma agora. É preciso salientar que não estou me referindo a nenhum Forista específico daqui ou de qualquer outro fórum, é mais uma alusão geral ao que tenho me deparado nos vários fóruns que andei lendo, onde parece que a opinião da maioria converge no sentido da venda do imóvel.
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Neymar
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Post by Neymar on Aug 3, 2017 12:09:42 GMT -3.5
Ilustres Foristas, estive lendo a proposta de venda do imóvel do MBRF11 e também alguns comentários em diversos Foruns na rede e confesso que não fiquei convencido de que a venda do imóvel seja a melhor decisão. O Fundo adquiriu o imóvel por 21 mi e estabeleceu o preço de R$ 1.000,00 no IPO, hoje está sendo negociado a R$ 1.043,00, então se alguém vender alguma cota do Fundo hoje, na realidade estará vendendo o CT por 21 mi, então porque COMPLICAR algo que está descomplicado??? Para quem comprou na baixa por R$ 650,00 hoje está recebendo uma rentabilidade de 14,38% a.a., já para quem comprou no IPO por R$ 1.000,00 está recebendo 9,35% a.a, liquido de impostos, não é uma boa remuneração? E se o fundo vender o imóvel e o mercado precificar a cota com o desconto do valor pago inicialmente, ou seja, 21 mi, desta forma a cotação abriria em R$ 802,00, então qual seria a vantagem do negócio?? Ah ......... mas no meio das discussões surge uma voz da razão dizendo “o imóvel está gerando custos ao Fundo”, MEEEEEEU DEEEEEEEUS, qual o custo que o imóvel está gerando pra você, cara-pálida? No estudo elaborado pela RIO BRAVO diz que “As tentativas de locar o imóvel tem sido infrutíferas, conforme explicado no slide 13, acarretando um dispêndio durante esse período de cerca de R$ 400 mil ao Fundo (referente aos pagamentos de IPTU e segurança do imóvel)”.......TUDO BEM......... então vamos fazer algumas contas de padeiro, o imóvel está desocupado há 2 anos e gerou uma despesa de 400 mil, isso significa R$ 16.666,67/mês ou R$ 0,16/cota x mês (dezesseis centavos por cota) ........ Então vamos trabalhar no campo das suposições, a imensa maioria dos freqüentadores não só desse espaço, como de outros, sempre frisam que estão com uma carteira bem diversificada, afinal de contas, SÓ A DIVERSIFICAÇÃO SALVA, pelo menos é o que se prega por aí, então o individuo compra 30 FIIs, de tal modo que o risco de cada FII É DE 1/30 avos, desta forma nem precisa ficar lendo relatórios e Demonstrações-Financeiras, afinal de contas o risco está diluído.......mas vamos supor, pra facilitar as contas, que o individuo tenha 100 mil reais investidos em 10 FIIs, que seria uma concentração acima da média, isso significa que ele teria 10 mil reais investidos em cada FII, então no caso ele teria 10 cotas do MBRF compradas a R$ 1.000,00, desta forma a despesa que o CT estaria dando para ele seria de R$ R$ 1,60/mês, isso é um valor significativo?? E o indivíduo fica batendo e brigando com todo mundo nos fóruns porque o FII está “onerando” despesas?? Isso porque eu considerei uma carteira com 10 ativos, então quanto qual seria o dispêndio mensal se ele tivesse 30 FIIs?? E o que mais impressiona é que esse tipo de comentário parte de pessoas que nem cotistas do Fundo são, da para acreditar?? É claro que é sempre mais fácil ver os outros levarem prejuízo do que a si mesmo, não? A pergunta que eu faço é a seguinte: será que o mesmo individuo venderia uma apto por 1,4 mi comprado na euforia por 2,1 mi só porque ficou 2 anos gerando despesas?? Ah ...... mas esse valor é acessível apenas para a chamada CLASSE ALTA (AAA), então vamos trabalhar com valores mais modestos, será que o mesmo individuo venderia um imóvel comprado por 210 mil por 140 mil?? A proporção é a mesma, não?? Se ele está brigando e discutindo em Foruns porque tem que pagar R$ 1,60 por mês, por certo não abrirá mão de 70 mil, concorda?? É preciso ter muito cuidado com o que é disseminado em Foruns, eu realmente não entendo essa discussão, o FII está financeiramente saudável, com 2,5 mi em caixa, pagando um rendimento interessante, a cotação se recuperou da desocupação do CT, então pra que vender o imovel?? O valor para mantê-lo é irrisório, não vejo sentido em diminuir o patrimonio do Fundo, com o tempo a tendencia é se valorizar, aí quando atingir o valor pago no IPO, poder-se-ia abrir uma possibilidade da venda, ah ...... mas pra reformar a RIO BRAVO diz que o custo será de R$ 2.500,00/m2, o que resultaria uma despesa de 16,37 mi, mais um motivo para deixa-lo quieto no Fundo, apesar que eu acho que esse valor foi superestimado, de qualquer forma não vejo necessidade de uma reforma agora. É preciso salientar que não estou me referindo a nenhum Forista específico daqui ou de qualquer outro fórum, é mais uma alusão geral ao que tenho me deparado nos vários fóruns que andei lendo, onde parece que a opinião da maioria converge no sentido da venda o imóvel. Bons argumentos. Concordo que se for olhar pelos lados dos custos não faz sentido vender. Só vejo duas coisas que poderiam justificar a venda por esse preço: o fundo fez besteira quando comprou e comprou o imóvel errado pelo preço errado na hora errada e/ou com esse dinheiro hoje consegue comprar coisa melhor. Sinceramente esse é o tipo de coisa que eu como cotista de fiis não tenho capacidade para avaliar. Fiis na minha carteira tem um peso pequeno e meu foco é nas ações, não conseguiria acompanhar os dois mercados do jeito que deveria. Então no caso dos fiis o que eu faço é diversificar (também acho importante), comprar na baixa (usando como parâmetro vp e análise técnica), analisar superficialmente a região e confiar na administração do fundo. |
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rst
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Post by rst on Aug 3, 2017 14:19:56 GMT -3.5
jigsaw, se me permite uma opinião discordante, acho que a análise não deve considerar o preço pago no IPO nem apenas os custos de se manter o imóvel no Fundo. O preço que o fundo pagou pelo imóvel é passado. Se foi superfaturado ou não, é algo que não tem relevância para a definição de seu valor presente. Do mesmo modo, não há sentido em ficar com um imóvel parado apenas porque os custos de manutenção são baixos. Patrimônio parado tem custo de oportunidade, ainda que a manutenção seja zero. O que deve considerar em sua decisão é: 1) o fundo tem condições de rentabilizar o imóvel? 2) Em caso de resposta afirmativa, o retorno esperado seria maior ou menor do que o custo de oportunidade acrescido de um prêmio pelo risco? 3) Se a resposta 1 for positiva E a 2 for maior, deve votar contra a venda agora e sempre. 4) Se a resposta 1 for negativa OU a 2 for menor, deve apoiar a venda do bem, DESDE que por um preço adequado (preço adequado é o valor de mercado, não o valor pago no passado); 5) Caso apoie a venda do bem, as perguntas que restam são: o valor que estão oferecendo hoje é compatível com o de um imóvel de características semelhantes? Há expectativa de valorização do bem que justifique mantê-lo em carteira a despeito dos custos de manutenção e do custo de oportunidade? Sei que não são perguntas fáceis de se responder, mesmo por um especialista no mercado, mas, ao menos na minha visão, este é o caminho mais lógico a ser seguido.
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Post by wizardhsc on Aug 3, 2017 14:33:10 GMT -3.5
jigsaw , se me permite uma opinião discordante, acho que a análise não deve considerar o preço pago no IPO nem apenas os custos de se manter o imóvel no Fundo. O preço que o fundo pagou pelo imóvel é passado. Se foi superfaturado ou não, é algo que não tem relevância para a definição de seu valor presente. Do mesmo modo, não há sentido em ficar com um imóvel parado apenas porque os custos de manutenção são baixos. Patrimônio parado tem custo de oportunidade, ainda que a manutenção seja zero. O que deve considerar em sua decisão é: 1) o fundo tem condições de rentabilizar o imóvel? 2) Em caso de resposta afirmativa, o retorno esperado seria maior ou menor do que o custo de oportunidade acrescido de um prêmio pelo risco? 3) Se a resposta 1 for positiva E a 2 for maior, deve votar contra a venda agora e sempre. 4) Se a resposta 1 for negativa OU a 2 for menor, deve apoiar a venda do bem, DESDE que por um preço adequado (preço adequado é o valor de mercado, não o valor pago no passado); 5) Caso apoie a venda do bem, as perguntas que restam são: o valor que estão oferecendo hoje é compatível com o de um imóvel de características semelhantes? Há expectativa de valorização do bem que justifique mantê-lo em carteira a despeito dos custos de manutenção e do custo de oportunidade? Sei que não são perguntas fáceis de se responder, mesmo por um especialista no mercado, mas, ao menos na minha visão, este é o caminho mais lógico a ser seguido. Pelo que conheço do imóvel, venderia sem pensar. O imóvel é antigo, com vários problemas estruturais e a localização não é tão atraente. O preço passado é passado. Foi vendido com uma roupa bonita, dentro de um contrato longo, com aluguel alto. A realidade é bem diferente. Um caso que me parece similar é o GGRC11. Imóveis encobertos por contratos longos e aluguel elevado, será que valem realmente o que foi pago? |
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rst
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Post by rst on Aug 9, 2017 7:16:31 GMT -3.5
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Post by palata on Aug 9, 2017 8:37:30 GMT -3.5
interessante, já dão como certa a venda.... "O segundo desafio, que até agora já dura quase dois anos, está prestes a ser resolvido." |
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Post by jigsaw on Aug 10, 2017 10:05:05 GMT -3.5
jigsaw , se me permite uma opinião discordante, acho que a análise não deve considerar o preço pago no IPO nem apenas os custos de se manter o imóvel no Fundo. O preço que o fundo pagou pelo imóvel é passado. Se foi superfaturado ou não, é algo que não tem relevância para a definição de seu valor presente. Do mesmo modo, não há sentido em ficar com um imóvel parado apenas porque os custos de manutenção são baixos. Patrimônio parado tem custo de oportunidade, ainda que a manutenção seja zero. O que deve considerar em sua decisão é: 1) o fundo tem condições de rentabilizar o imóvel? 2) Em caso de resposta afirmativa, o retorno esperado seria maior ou menor do que o custo de oportunidade acrescido de um prêmio pelo risco? 3) Se a resposta 1 for positiva E a 2 for maior, deve votar contra a venda agora e sempre. 4) Se a resposta 1 for negativa OU a 2 for menor, deve apoiar a venda do bem, DESDE que por um preço adequado (preço adequado é o valor de mercado, não o valor pago no passado); 5) Caso apoie a venda do bem, as perguntas que restam são: o valor que estão oferecendo hoje é compatível com o de um imóvel de características semelhantes? Há expectativa de valorização do bem que justifique mantê-lo em carteira a despeito dos custos de manutenção e do custo de oportunidade? Sei que não são perguntas fáceis de se responder, mesmo por um especialista no mercado, mas, ao menos na minha visão, este é o caminho mais lógico a ser seguido. , fique a vontade para discordar, estamos num forum de discussão com o objetivo de expormos nossas idéias e, atraves disso, podermos enxergar algo que não percebemos numa primeira análise. ENTRETANTO esse caso particular do MBRF está me parecendo com aquele da padaria, existem inumeros investidores na bolsa que insistem em comprar empresas que geram prejuízos, mas se convidarmos esses mesmos investidores para ser sócio de uma padaria que gera prejuízo eles se recusariam a tornarem-se sócios, por que será??. Então traçando um paralelo com o indivíduo que trabalha a vida inteira, com uma carreira bem sucedida e adquire um imóvel por 2,1 mi, imovel esse que gera uma despesa pouco representativa no seu ganho mensal, entao num determinado dia, um individuo de uma imobiliaria entra em contato com ele e diz o seguinte: "olha FULANO encontrei um interessado que quer comprar o seu apto por 1,4 mi, as condições são plenamente favoráveis, estamos no fim no boom imobiliário, onde você adquiriu o seu apto sobrevalorizado, portanto entendo que é interessante vendê-lo agora, não se esquecendo da minha merecida comissão, que é de 58,4 mil reais, afinal de contas NINGUÉM É DE FERRO”, será que o indivíduo venderia? se a resposta for negativa entao porque ele quer vender o imovel do fundo por 14 mi e pagar comissão de 584 mil? Essa situação me parece meio contraditória ........ ah mas o apto do individuo é EXCELENTE e o imovel do Fundo é um LIXO ........ mas entao se o imovel é tão ruim porque ha apenas 24 meses estava instalado um Banco? E se o imovel é tão ruim porque houve uma incremento na proposta de 3 mi num intervalo tão curto de tempo? Em relação as duas questões que você indicou, embora eu nao seja especialista no ramo imobiliário, alias estou bem longe disso, mas eu responderia que sim para as duas opções, o imovel foi locado originalmente por 202 mil, poderia baixar essa locação para 50 mil (1/4 do valor inicial), se não encontrasse inquilino poderia baixar mais ainda, algo como 30 mil, ou até 16,7 mil, que seria a despesa mensal do imovel para o Fundo, mas isso em ultimo caso .......... ah mas para isso teria que reformar todo o imovel e a despesa seria de R$ 2.500,00/m2, o que resultaria uma despesa de 16,37 mi, volto a ressaltar que me parece exagerado o valor da reforma ser maior que o valor do imóvel em si, de qualquer forma a administradora poderia verificar uma segunda opinião de outra empresa especializada, ou isso poderia ser negociado com o novo locatário de tal forma que o mesmo ficasse 2 ou 3 anos sem pagar locação, como a TIM acordou com o CEOC, e realizasse as modificações de acordo com suas necessidades. É importante lembrar que quando houve a rescisão contratual do Banco Mercantil do Brasil com o prédio do CT, a cotação do Fundo caiu para R$ 700,00, então vamos supor que a cotação caia de novo, assim o investidor receberá 140 reais em amortização e verá seu patrimônio ser reduzido em 300 reais na cotação, da mesma forma que o XTED se desvalorizou quando se desfez de um de seus ativos, isso se houver o mesmo impacto, entao qual será a vantagem dessa operação? De qualquer forma percebi que sou opinião vencida, a grande maioria parece que vai optar pela venda do imóvel, talvez eu não esteja enxergando a coisa toda da forma correta, ESPERO QUE EU ESTEJA ERRADO, para o bem dos cotistas do fundo. |
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Post by jigsaw on Aug 10, 2017 10:09:31 GMT -3.5
interessante, já dão como certa a venda.... "O segundo desafio, que até agora já dura quase dois anos, está prestes a ser resolvido." É CLARO, com uma comissão de R$ 584.000,00 (QUINHENTOS E OITENTA E QUATRO MIL REAIS), o ideal é que o "segundo desafio" seja resolvido. |
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Post by palata on Aug 10, 2017 10:23:22 GMT -3.5
bom, assim que puder enviar o voto farei minha parte e votarei NAO
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Neymar
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Post by Neymar on Aug 10, 2017 10:53:23 GMT -3.5
jigsaw , se me permite uma opinião discordante, acho que a análise não deve considerar o preço pago no IPO nem apenas os custos de se manter o imóvel no Fundo. O preço que o fundo pagou pelo imóvel é passado. Se foi superfaturado ou não, é algo que não tem relevância para a definição de seu valor presente. Do mesmo modo, não há sentido em ficar com um imóvel parado apenas porque os custos de manutenção são baixos. Patrimônio parado tem custo de oportunidade, ainda que a manutenção seja zero. O que deve considerar em sua decisão é: 1) o fundo tem condições de rentabilizar o imóvel? 2) Em caso de resposta afirmativa, o retorno esperado seria maior ou menor do que o custo de oportunidade acrescido de um prêmio pelo risco? 3) Se a resposta 1 for positiva E a 2 for maior, deve votar contra a venda agora e sempre. 4) Se a resposta 1 for negativa OU a 2 for menor, deve apoiar a venda do bem, DESDE que por um preço adequado (preço adequado é o valor de mercado, não o valor pago no passado); 5) Caso apoie a venda do bem, as perguntas que restam são: o valor que estão oferecendo hoje é compatível com o de um imóvel de características semelhantes? Há expectativa de valorização do bem que justifique mantê-lo em carteira a despeito dos custos de manutenção e do custo de oportunidade? Sei que não são perguntas fáceis de se responder, mesmo por um especialista no mercado, mas, ao menos na minha visão, este é o caminho mais lógico a ser seguido. , fique a vontade para discordar, estamos num forum de discussão com o objetivo de expormos nossas idéias e, atraves disso, podermos enxergar algo que não percebemos numa primeira análise. ENTRETANTO esse caso particular do MBRF está me parecendo com aquele da padaria, existem inumeros investidores na bolsa que insistem em comprar empresas que geram prejuízos, mas se convidarmos esses mesmos investidores para ser sócio de uma padaria que gera prejuízo eles se recusariam a tornarem-se sócios, por que será??. Então traçando um paralelo com o indivíduo que trabalha a vida inteira, com uma carreira bem sucedida e adquire um imóvel por 2,1 mi, imovel esse que gera uma despesa pouco representativa no seu ganho mensal, entao num determinado dia, um individuo de uma imobiliaria entra em contato com ele e diz o seguinte: "olha FULANO encontrei um interessado que quer comprar o seu apto por 1,4 mi, as condições são plenamente favoráveis, estamos no fim no boom imobiliário, onde você adquiriu o seu apto sobrevalorizado, portanto entendo que é interessante vendê-lo agora, não se esquecendo da minha merecida comissão, que é de 58,4 mil reais, afinal de contas NINGUÉM É DE FERRO”, será que o indivíduo venderia? se a resposta for negativa entao porque ele quer vender o imovel do fundo por 14 mi e pagar comissão de 584 mil? Essa situação me parece meio contraditória ........ ah mas o apto do individuo é EXCELENTE e o imovel do Fundo é um LIXO ........ mas entao se o imovel é tão ruim porque ha apenas 24 meses estava instalado um Banco? E se o imovel é tão ruim porque houve uma incremento na proposta de 3 mi num intervalo tão curto de tempo? Em relação as duas questões que você indicou, embora eu nao seja especialista no ramo imobiliário, alias estou bem longe disso, mas eu responderia que sim para as duas opções, o imovel foi locado originalmente por 202 mil, poderia baixar essa locação para 50 mil (1/4 do valor inicial), se não encontrasse inquilino poderia baixar mais ainda, algo como 30 mil, ou até 16,7 mil, que seria a despesa mensal do imovel para o Fundo, mas isso em ultimo caso .......... ah mas para isso teria que reformar todo o imovel e a despesa seria de R$ 2.500,00/m2, o que resultaria uma despesa de 16,37 mi, volto a ressaltar que me parece exagerado o valor da reforma ser maior que o valor do imóvel em si, de qualquer forma a administradora poderia verificar uma segunda opinião de outra empresa especializada, ou isso poderia ser negociado com o novo locatário de tal forma que o mesmo ficasse 2 ou 3 anos sem pagar locação, como a TIM acordou com o CEOC, e realizasse as modificações de acordo com suas necessidades. É importante lembrar que quando houve a rescisão contratual do Banco Mercantil do Brasil com o prédio do CT, a cotação do Fundo caiu para R$ 700,00, então vamos supor que a cotação caia de novo, assim o investidor receberá 140 reais em amortização e verá seu patrimônio ser reduzido em 300 reais na cotação, da mesma forma que o XTED se desvalorizou quando se desfez de um de seus ativos, isso se houver o mesmo impacto, entao qual será a vantagem dessa operação? De qualquer forma percebi que sou opinião vencida, a grande maioria parece que vai optar pela venda do imóvel, talvez eu não esteja enxergando a coisa toda da forma correta, ESPERO QUE EU ESTEJA ERRADO, para o bem dos cotistas do fundo. O fundo deu a entender que nunca quis o imóvel, só comprou porque foi uma exigência do banco, o que eu não engoli muito. Por mais que provavelmente seja parcialmente verdade, me soou mais como desculpa de quem não quer admitir o erro. Outra justificativa, essa sim mais plausível, é que um grande data center não se justifica mais no cenário atual e o prédio é difícil de adaptar para outros fins (o custo que eles indicaram no relatório é surreal). Se essa parte for verdadeira vale a pena vender sim. |
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Post by jigsaw on Aug 18, 2017 16:32:58 GMT -3.5
FOI VENDIDO O CENTRO TECNOLÓGICO, apenas 6,81% do total de quotas emitidas votaram pela aprovação da venda do imóvel, não é necessário quorum qualificado, nem mesmo maioria simples, basta um cotista aparecer por la e decidir por 100%, mas já estou revendo minha posição, ultimamente nao tenho acertado uma, de repente vocês podem estar certos sobre a decisão.
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Post by palata on Aug 18, 2017 17:58:27 GMT -3.5
Muito estranho, apenas 6,8%
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Post by jigsaw on Sept 13, 2017 9:01:58 GMT -3.5
FOI CELEBRADA a Escritura Pública de Compra e Venda (“Escritura”) do imóvel denominado “Centro de Tecnologia”, pelo visto aqueles que votaram pela venda estavam certos, mesmo o fundo se desfazendo de um imovel adquirido por 21 mi a cota nem se mexeu, ao contrario, houve até uma pequena valorização, vai entender.
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Post by palata on Sept 13, 2017 19:17:22 GMT -3.5
Além da venda, farão uma gambiarra fazendo com que até o fim do ano paguemos 20% de ir sobre o rendimento
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