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Post by palata on Feb 18, 2016 14:46:34 GMT -3.5
Desde que não seja outro de 100 anos, depreciado e com péssima localização, pode ser uma boa alternativa. Mas só existem essas duas opções, melhor seria vender essa %$¨$#¨e reaplicarmos nessas promoções de momento, tem o link do estudo? Então eu temo que esse prédio do CT vai virar um elefante branco permanente, pois não vai ser fácil conseguir maioria absoluta dos quotistas para alterar o regulamento, a não ser que exista um grande investidor, ou um pequeno número de grandes investidores, que concentrem mais de 50% das cotas. Não precisa ser maioria absoluta, e não vejo nenhum motivo para alguém se opor dar mudar um regulamento de para dar fim a um imóvel que está parado. Me parece que é um bairro residencial e a vocação do terreno seria edifício residencial. Jigsaw, não divulgaram o estudo, só a conclusão. Segue o link: www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=MBRF&strData=2016-02-17T15:00:01.007
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Post by jigsaw on Feb 18, 2016 15:17:49 GMT -3.5
Então eu temo que esse prédio do CT vai virar um elefante branco permanente, pois não vai ser fácil conseguir maioria absoluta dos quotistas para alterar o regulamento, a não ser que exista um grande investidor, ou um pequeno número de grandes investidores, que concentrem mais de 50% das cotas. Não precisa ser maioria absoluta, e não vejo nenhum motivo para alguém se opor dar mudar um regulamento de para dar fim a um imóvel que está parado. Me parece que é um bairro residencial e a vocação do terreno seria edifício residencial. Jigsaw, não divulgaram o estudo, só a conclusão. Segue o link: www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=MBRF&strData=2016-02-17T15:00:01.007 palata , eu tambem pensava como você, mas analisando o parágrafo segundo do artigo 22, temos: o que acontece é que o item (ii) trata exatamente da alteração do regulamento do fundo, ou seja, ha realmente necessidade de aprovação da maioria das cotas emitidas.
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Post by jigsaw on Feb 18, 2016 15:26:37 GMT -3.5
Desde que não seja outro de 100 anos, depreciado e com péssima localização, pode ser uma boa alternativa. Mas só existem essas duas opções, melhor seria vender essa %$¨$#¨e reaplicarmos nessas promoções de momento, tem o link do estudo? Então eu temo que esse prédio do CT vai virar um elefante branco permanente, pois não vai ser fácil conseguir maioria absoluta dos quotistas para alterar o regulamento, a não ser que exista um grande investidor, ou um pequeno número de grandes investidores, que concentrem mais de 50% das cotas. mahler , é óbvio que a venda do imovel seria a melhor opção, visto que a locação para outra empresa me parece um pouco complicada, mas fazendo umas contas de padeiro, a situação não me parece tão ruim assim, mesmo se o imovel ficar vago, quando o FII estava pagando 10,88 liquidos, o total de locação estava em 1,2M distribuidos para 101,664 quotas, hoje o total de receitas seria de 980,000, utilizado o mesmo percentual de despesas, o valor liquido seria de 8,88 reais por quota, com a cotaçao a 650,00, isso daria um div. yield = 1,36% (16,4% a.a.), isso é > rendimento do TD (que ainda tem a tributação), ou seja, você tem uma ótima renda e ainda pode ter uma bonificação com uma eventual venda desse prédio do CT.
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Post by palata on Feb 18, 2016 17:36:16 GMT -3.5
palata , eu tambem pensava como você, mas analisando o parágrafo segundo do artigo 22, temos: o que acontece é que o item (ii) trata exatamente da alteração do regulamento do fundo, ou seja, ha realmente necessidade de aprovação da maioria das cotas emitidas. Porcaria, ou seja, se não tiver uma movimentação forte dos cotistas, vamos continuar com um prédio parado
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Post by mahler on Feb 18, 2016 20:44:47 GMT -3.5
Então eu temo que esse prédio do CT vai virar um elefante branco permanente, pois não vai ser fácil conseguir maioria absoluta dos quotistas para alterar o regulamento, a não ser que exista um grande investidor, ou um pequeno número de grandes investidores, que concentrem mais de 50% das cotas. mahler , é óbvio que a venda do imovel seria a melhor opção, visto que a locação para outra empresa me parece um pouco complicada, mas fazendo umas contas de padeiro, a situação não me parece tão ruim assim, mesmo se o imovel ficar vago, quando o FII estava pagando 10,88 liquidos, o total de locação estava em 1,2M distribuidos para 101,664 quotas, hoje o total de receitas seria de 980,000, utilizado o mesmo percentual de despesas, o valor liquido seria de 8,88 reais por quota, com a cotaçao a 650,00, isso daria um div. yield = 1,36% (16,4% a.a.), isso é > rendimento do TD (que ainda tem a tributação), ou seja, você tem uma ótima renda e ainda pode ter uma bonificação com uma eventual venda desse prédio do CT. Ok, Jigsaw, mas...se amanhã ou depois o Banco desistir também de outro dos imóveis que ainda estão alugados? O fundo vai ter DOIS elefantes brancos...!
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Post by jigsaw on Feb 20, 2016 10:23:29 GMT -3.5
mahler , é óbvio que a venda do imovel seria a melhor opção, visto que a locação para outra empresa me parece um pouco complicada, mas fazendo umas contas de padeiro, a situação não me parece tão ruim assim, mesmo se o imovel ficar vago, quando o FII estava pagando 10,88 liquidos, o total de locação estava em 1,2M distribuidos para 101,664 quotas, hoje o total de receitas seria de 980,000, utilizado o mesmo percentual de despesas, o valor liquido seria de 8,88 reais por quota, com a cotaçao a 650,00, isso daria um div. yield = 1,36% (16,4% a.a.), isso é > rendimento do TD (que ainda tem a tributação), ou seja, você tem uma ótima renda e ainda pode ter uma bonificação com uma eventual venda desse prédio do CT. Ok, Jigsaw, mas...se amanhã ou depois o Banco desistir também de outro dos imóveis que ainda estão alugados? O fundo vai ter DOIS elefantes brancos...! Mas partindo-se dessa premissa, todos os FIIs mono-inquilinos podem sofrer a mesma situação, concorda? Imagina se a ANAC entrega o unico imovel ocupado do PRSV (o outro ja foi entregue pela TELEMAR)? E se o Insper entrega o FCFL? E se a Anhanguera Educacional entrega o FAED? E se a TIM entrega o CEOC? E se a Petrobras entrega o XPCM? Lembre-se que a empresa já manifestou interesse em entregar o ALMI. É claro que são imoveis com caracteristicas diferentes, tanto em termos de localização como tipos de utilização, O TORRE VARGAS do PRSV é um edifício com 15 pavimentos que está ha um tempão sem que se consiga locar, ha uma disputa muito acirrada na região com imóveis ZERO KM com preços competitivos, entao só será locado se forem estabelecidas condições muito especiais com o locatário (como aconteceu com o CEOC). O que quero dizer é o seguinte, se esse tipo de FII lhe traz esse tipo de preocupação, eu acredito que não faz parte do seu perfil, você poderia direcionar seu investimento em imoveis multi-inquilinos, onde a probabilidade de haver uma "debandada geral" seria muito mais difícil. Mas e se você ja tem posição nele? neste caso uma saída agora seria na baixa, então a melhor opção que vejo é manter posição e ir recebendo os proventos para diminuir o PM ex-dividendos (diferente do PM tributário). No meu caso a situação é pior ainda, pois meu PM é alto (R$ 1010,00), mas como eu ja recebi R$ 530,00 em proventos, tenho em haver R$ 480,00, como o VPA = R$ 1.279,00, sigo tranquilo no meu investimento. É bom lembrar tambem que numa eventual saída do Mercantil, não havera outra alternativa a nao ser convocar uma AGE para deliberar sobre o destino final do (s) imovel (is), neste caso não tem como nao ter quorum, pois serão 3 imoveis desocupados sem gerar renda, lembrando que a participação nao precisa ser presencial, a decisão dos quotistas pode ser comunicada atraves de carta.
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Post by mahler on Feb 20, 2016 14:37:08 GMT -3.5
O problema não é ser monoinquilino. Não tenho nada contra FIIs monoinquilinos.
O problema real é ter um regulamento que foi escrito por um estagiário e que engessa o fundo, impedindo que imóveis sejam locados ou alienados para terceiros enquanto a maioria absoluta das cotas não se manifesta (caso do MBRF11).
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Post by cpf216 on Feb 20, 2016 21:12:38 GMT -3.5
O problema não é ser monoinquilino. Não tenho nada contra FIIs monoinquilinos. O problema real é ter um regulamento que foi escrito por um estagiário e que engessa o fundo, impedindo que imóveis sejam locados ou alienados para terceiros enquanto a maioria absoluta das cotas não se manifesta (caso do MBRF11). Bem vindo ao mundos dos fundos com regras específicas de inquilinato. Não por acaso, praticamente só ocorre nos FIIs bancários. É comprar o inquilino em vez dos imóveis, bem literalmente...
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rst
Moderador
Posts: 5,964
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Post by rst on Mar 5, 2016 12:30:27 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Mar 5, 2016 15:15:20 GMT -3.5
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO MERCANTIL DO BRASIL – FII CNPJ/MF n° 13.500.306/0001-59 ISIN Cotas nº BRMBRFCTF004 Código negociação BM&FBovespa: MBRF11 FATO RELEVANTE
RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., instituição financeira com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Chedid Jafet, nº 222, Bloco B, 3º andar, Vila Olímpia, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 72.600.026/0001-81, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”) do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO MERCANTIL DO BRASIL – FII, (“Fundo”), inscrito no CNPJ/MF sob o nº 13.500.306/0001-59, vem, em cumprimento à sua Política de Divulgação de Fatos Relevantes, informar que celebrou junto ao Banco Mercantil do Brasil S.A. (“Locatário”), locatário dos imóveis localizados na Rua Rio de Janeiro, nº 654, esquina com a Rua Tamoios, Belo Horizonte – MG (“Sede”) e na Avenida Rio Branco, nº 89, Rio de Janeiro – RJ (“Agência”, e em conjunto com a Sede, “Imóveis”), termo aditivo aos respectivos contratos de locação dos Imóveis (“Contratos), atendendo ao pleito do Locatário para reduzir os valores dos respectivos aluguéis mensais dos Imóveis em 20,0% (vinte por cento) a partir de 1 de Fevereiro de 2016, passando esta data a ser a nova data-base dos Contratos. O primeiro pagamento do valor dos aluguéis mensais reajustados será feito até 7 de março de 2016. Em contrapartida à redução supramencionada, foram acordadas as seguintes alterações contratuais, destacando-se o aumento substancial das penalidades do Locatário em caso de eventual rescisão antecipada dos Contratos, quais sejam:A Administradora está ciente da situação atual e projeções do mercado imobiliário e, diante da evidente redução dos valores quando ocorresse a revisional dos aluguéis, originalmente prevista para 13 de julho de 2017, entendeu por adiantar esta revisão em troca de garantias mais fortes em relação à ocupação dos Imóveis. Por fim, a Administradora informa que, com as alterações acima previstas, a distribuição de rendimentos do Fundo deverá se estabilizar no patamar aproximado de R$ 7,30 (sete reais e trinta centavos), a partir de março de 2016. São Paulo, 04 de março de 2016. RIO BRAVO INVESTIMENTOS DTVM LTDA. Instituição administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO MERCANTIL DO BRASIL – FII
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Post by jigsaw on Mar 5, 2016 15:32:53 GMT -3.5
Então o contrato celebrado entre o Mercantil e o fii é de 20 anos, mas o período de garantia de permanência é de 7 (sete) anos e 6 (seis) meses (Sede) 5 (cinco) anos (Agência), agora dizer que houve um "aumento substancial das penalidades" (de 6 meses para 8 meses de multa contratual) é uma piada, o ideal seria o periodo remanescente num contrato atipico, de qualquer forma a minha maior preocupação agora seria com o destino do CT, como eu ja disse quando comprei esse fii meu foco era a renda, mas com a redução em 20% complica um pouco, mas nada desesperador, como ainda tenho a receber 470,00 por cota, nestes 7 (sete) anos e 6 (seis) meses vou receber 657, entao o principal está garantido. CLAÚSULA TERCEIRA - DO PRAZO DA LOCAÇÃO3.1. O prazo de locação deste contrato é determinado, de 20 (vinte) anos, prorrogáveis por igual período. 3.2. A prorrogação ou renovação do presente contrato, será regulada nos termos da legislação vigente, respeitadas, contudo, as condições contratuais estabelecidas e acordadas no presente instrumento e deverão ser sempre realizadas mediante acordo por escrito, com previsão de locação por prazo determinado.
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Post by palata on Mar 5, 2016 16:35:10 GMT -3.5
achei uma sacanagem, e eu achava que esse fundo estava estabilizado. Deveríamos cobrar para as taxas serem cobradas em cima do rendimento recebido pelo fundo.
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Post by palata on Mar 7, 2016 16:20:22 GMT -3.5
eu já não entendo mais nada, a renda cai a cota sobe.
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soros
New Member
Posts: 9
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Post by soros on Mar 7, 2016 16:27:31 GMT -3.5
Eu já imaginava que a cota iria subir.
Temos que olhar o FR de uma maneira mais ampla. Não é só a renda que entra na análise. O risco do fundo caiu absurdamente. Antes a garantia máxima era de 6 meses e agora é no pior dos casos quase 6 anos. Com o contrato atual a segurança é equivalente a um BBPO ou SAAG. Antes era risco total apesar da renda mais alta e agora a renda ainda está boa (> 1%) com a estabilidade de um contrato atípico.
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Post by palata on Mar 7, 2016 16:54:40 GMT -3.5
acho que não, a garantia subiu de 6 para 8 meses, conforme própria mensagem acima do jigsaw.
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Post by jigsaw on Mar 7, 2016 17:38:38 GMT -3.5
Eu já imaginava que a cota iria subir. Temos que olhar o FR de uma maneira mais ampla. Não é só a renda que entra na análise. O risco do fundo caiu absurdamente. Antes a garantia máxima era de 6 meses e agora é no pior dos casos quase 6 anos.Com o contrato atual a segurança é equivalente a um BBPO ou SAAG. Antes era risco total apesar da renda mais alta e agora a renda ainda está boa (> 1%) com a estabilidade de um contrato atípico. Está correto, na realidade 7 (sete) anos e 6 (seis) meses (Sede) e 5 (cinco) anos (Agência). acho que não, a garantia subiu de 6 para 8 meses, conforme própria mensagem acima do jigsaw. palata , ele está certo, foi estabelecido um contrato atípico tendo como multa o período remanescente, eu nao havia lido as letras miúdas no rodapé: 1 Em caso de rescisão antecipada dos Contratos durante este período, o Locatário deverá pagar ao Fundo, além da multa rescisória, o valor equivalente à somatória de todos os aluguéis mensais remanescentes até o final deste período.2 Desde que mantido o risco de crédito da instituição emissora da garantia locatícia atual, e condicionando tal substituição à apresentação da apólice do Seguro de Fiança Locatícia pela Locatária ao Fundo em até 30 (trinta) dias contados da presente data, sob pena de manter-se a atual garantia locatícia dos Contratos. www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=MBRF&strData=2016-03-04T18:34:45.593
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Post by jigsaw on Mar 7, 2016 17:53:01 GMT -3.5
eu já não entendo mais nada, a renda cai a cota sobe. Então agora podemos fazer umas contas de padeiro para ver como fica a situção de quem comprar com a cotação atual = R$ 700,00, Cenário 1 (s/ redução):
Edificio Sede = 823.237,32 Agencia = 157.201,10 Total = 980.438 10% de despesas = 98.044 Total liquido = 882.395 N.o de quotas = 101.664 rendimento = 8,67952 Cenário 2 (c/ redução):Edificio Sede = 823.237,32 X 0,80 Agencia = 157.201,10 X 0,80 Total = 784,351 10% de despesas = 78,435 Total liquido = 705,916 N.o de quotas = 101.664 rendimento = 6,9436Entretanto o fii está prometendo uma renda de R$ 7,30/mês, como o Edifício sede é responsável por 83,9662% da receita e a Agencia por 16,0338%, levando-se em consideração o período de garantia para cada imóvel, vale a seguinte expressão: = 7,3 X [0,8397 X 90 + 0,1603 X 60] = 621,89Isso significa que quem comprar hoje a R$ 700,00 tem garantido o retorno de R$ 621,89, sem contar os reajustes anuais pelo IGP-M, ou seja, 88,74% do capital aplicado.
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Post by palata on Mar 7, 2016 18:03:47 GMT -3.5
valeu gente, agora sim da pra entender o pq da subida da cota. O risco agora passa apenas para uma quebra do banco.
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rst
Moderador
Posts: 5,964
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Post by rst on Oct 7, 2016 7:38:33 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Oct 7, 2016 10:55:52 GMT -3.5
E coloca deságio nisso, o FII adquire o imóvel por R$ 21.363.333,33 e vende por R$ 11.523.600,00? De qualquer forma é melhor do que ficar gerando despesas, assim o quotista fica livre das despesas e aumenta as receitas através da realocação em outro FII com a amortização, conforme haviamos discutido neste Forum: clubinvest.boards.net/post/5971/thread
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