FIIs em geral

MALL11 me parece um dos poucos que ficou pra trás. Se voltar a render perto dos 0,60 pode subir bem.

GGRC11, XPLG11 são alguns que tinha e que dispararam.

Euforia tomando conta e ninguém preocupado com margem de segurança, pra que, mercado é pra cima e além.

Com essa criação em massa de FIIs, parece ser pouco provável que a B3 venha a criar um ETF de FIIs, pois entraria em conflito direto com os outros FIIs e FOFs.

E se esse eventual ETF de FIIs tiver/tivesse o mesmo mecanismo de expurgo semelhante ao usado no IBOV (BOVA11), em que os piores ativos saem do índice e entram outros, então esse ETF de FIIs seria um produto financeiro imobiliário imbatível, a prova de "dummies".

FIIs que piorassem os fundamentos (aumento de vacância, diminuição de volume negociado, piora nos fundamentos, etc) sairiam do índice e entrariam outros em melhor condição.

Quem tivesse um ETF desse não precisaria se preocupar se na composição do ETF de FIIs houvesse FIIs de agências bancárias, que tenham imóveis em locais ruins; ou mesmo também não precisaria se preocupar se o ETF tivesse em sua composição FIIs com imóveis em cidades onde o setor de imóveis está passando por crise, como a que vem ocorrendo no RJ. Bastaria esperar alguns meses e com a piora dos fundamentos esses FIIs seriam expurgados do índice que é usado para compor o ETF e aí o problema seria resolvido (para o detentor do ETF).

Para os FIIs que saissem da composição do ETF seria o pior dos mundos, pois como o ETF seria um produto financeiro de qualidade superior, então não haveria porque se manter em um FII problemático. Então provavelmente esse FII que está com problema teria muita dificuldade em conseguir atrair o interesse de investidores para fazer emissões para solucionar problemas do dia a dia. 

Bem, são apenas conjecturas. Vamos aguardar para ver se esse ETF sai do papel e como será o mecanismo de sua composição.

Fiel,
Você ainda está com a mentalidade de FII como se fosse ações. Esquece stop e preço de cota e foque na renda, pense como se fosse um investimento direto em imóveis que você não irá se desfazer nunca. Nas quedas do mercado você não vende e nem quando subir muito.

Lógico que ninguém gosta de ver uma queda de 30%, 50% ou mais e nem de perder um lucro depois de uma forte alta, mas o foco em FIIs é outro: é renda.

Hoje vi um vídeo bem interessante sobre FIIs em que a pessoa ia comprando o mesmo FII durante vários anos, mesmo nas quedas do mercado, nas altas a pessoa não vendia e só ia aumentando posição. Bem, resumindo, hoje a pessoa está tirando em torno de 12% ao ano em proventos sobre  todo o capital investido neste FII.

Mas a pessoa conseguiu um percentual alto desses, pois não se abalou nos períodos de quedas fortes na cota do FII, nem quando o valor do provento caiu bastante devido vacância e mesmo assim continuou aportando no FII.

Nas ações, quando começa a cair muito geralmente tem um problema grande por trás, a empresa pode até falir e a pessoa perder todo o capital investido, mas em FIIs isso é raro ocorrer. 

Em 2014 ou 2015 não lembro, eu tinha cotas do CEOC11 e tinha comprado por ~ $46,xx e depois que comprei o FII continuou caindo, foi até a faixa dos $30,00 e eu, na época, pensava em preço de cota de FII e ficava me preocupando com isso e acabei vendendo as cotas no prejuízo, não lembro a que preço vendi. Depois de fazer fundo na faixa dos $30,00 voltou a subir e engatou uma alta que dura até hoje. Hoje as cotas chegaram nos $100,00. 

Mas esse cara que está tirando em média 12% ao ano sobre o preço médio dele provavelmente acumulou muitas cotas quando o preço ainda estava bem baixo e com isso hoje ele tem uma grande margem de manobra para aguentar uma grande queda (sem vender as cotas) na próxima crise que vier, e de forma mais tranquila, pois o preço médio dele permite isso.

Ou uma outra forma de você ficar mais tranquilo e não se sentir pressionado a vender as cotas é usar o dinheiro de lucro que teve nas ações e aportar nos FIIs. É um dinheiro que o mercado te deu e então você não ficará estressado se o valor das cotas começar a cair, pois na sua mente você não está perdendo dinheiro na prática.

A marcação a mercado infelizmente não é tão fácil assim.

Pra cima quando vê euforia como agora difícil segurar e não vender.

Mas esse é um ótimo problema.

Ainda sim, vender uma posição com 50% lucro significaria 40% pois 20% é IR.

Ver quedas fortes é muito complicado.

Aportar somente dinheiro lucro é uma forma de blindar emocional mas limita bastante aportes.

Pra quem consegue seguir só acumulando e focando renda também acredito que no médio longo 5-10 anos vai se dar melhor.

Agora ver um HGLG11 a 220 com VP 128 não faz sentido.

Distorções grandes assim não vejo sentido manter.

Atualmente estão precificando risco zero. Só fazendo conta padaria Yield 0,40% am out até menos pra achar preço equivalente.

Os fundos imobiliários depois do rali: como realocar a carteira

FIIs de shoppings a preços de banana. Mas devem ficar por meses sem rendimento.

FIIs de lajes corporativas: Para estes, eu acho que esta crise será uma mudança de paradigma (como consultores gostam de falar ).   Estruturas e processos para permitir o trabalho em home office serão aprimorados. Escritórios podem se tornar tão pouco necessários como máquinas copiadoras. 

Outros FIIs também caindo bastante como todo o mercado. 

Com o C. na mão, estou comprando alguns FIIs de shoppings (MALL, XPML, VISC) e um FOF (HFOF). 

O PQDP só não está na lista, pois ainda preservou um pouco do valor.  Os que listei cairam bem mais, só por isto. 

Uma interessante entrevista de um dos melhores caras deste mercado. 

braziljournal.com/coronavirus-shoppings-fechados-fiis-as-moscas