FIIs em geral

Thasos Group, uma firma de inteligência de dados alternativos que transforma informações de localização de telefones móveis do mundo inteiro em insights de tempo real, objetivos e processáveis, hoje publicou seu Relatório de Pesquisa de Fundos de Investimentos Imobiliários (FII ou REIT, em inglês) de Shopping Centers para o segundo trimestre de 2017, para trazer a transparência tão necessária ao tráfego de passantes de shopping.

Com a aceleração do crescimento do e-commerce e o destino das lojas de tijolo e argamassa sendo questionado, nos últimos meses o tráfego de passantes de shopping tem sido tema de ampla especulação. No entanto, precisá-lo permaneceu amplamente difícil, devido à escassa instalação de sensores para contagem de visitantes – por parte dos FII. Muitos FII contam visitantes para apenas uma pequena amostra de shoppings—ocasionalmente, em somente um deles—e representam essas tendências de visitação como um indicador do desempenho de seus shoppings de todo o país. A Thasos, por outro lado, monitora o tráfego de passantes em quase todas as propriedades de cada um dos 30 principais FII por capitalização de mercado.

Fundos imobiliários perdem apelo

Baixando a bola

Autor(es): Por Antonio Perez | De São Paulo

Valor Econômico - 03/06/2013

A elevação da taxa de juros pelo Banco Central este ano fez baixar a febre que marcou o mercado de fundos imobiliários em 2012. A redução da temperatura pode ser acompanhada por dois termômetros: o IFIX, índice que reúne os portfólios listados na bolsa, e o apetite dos investidores pelas novas ofertas públicas. Depois de encerrar o ano passado com alta de 35,02%, o IFIX perde força. Este ano, até maio, recuava 1,50%. E o ambiente não é mais tão favorável às ofertas iniciais. Neste ano, ao menos quatro operações foram fechadas com um volume de recursos abaixo do pretendido, movimento oposto ao de 2012.

O movimento de elevação da taxa de juros liderado pelo Banco Central (BC) este ano fez baixar a febre que marcou o mercado de fundos imobiliários em 2012. A redução da temperatura pode ser acompanhada por dois termômetros: o IFIX, índice que reúne os portfólios listados na bolsa, e o apetite dos investidores pelas novas ofertas públicas.

Depois de encerrar 2012 com alta de 35,02%, o IFIX perde força. No acumulado do ano até maio, recuava 1,50%. E o ambiente também não é mais tão favorável às ofertas iniciais. Segundo dados da BM&FBovespa, neste ano, pelo menos quatro operações foram fechadas com um volume de recursos abaixo do que pretendiam - um movimento oposto ao observado no ano passado, marcado pela megaoferta do fundo BB Progressivo II, do Banco do Brasil, em que a demanda pelas cotas foi pelo menos 13 vezes superior à oferta.

Captaram menos do que estimaram fundos de casas como Gávea Investimentos, Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG) e Banco Fator. Duas ofertas cuja captação ficou aquém da expectativa são de fundos de fundos imobiliários - ou seja, portfólios que captam dinheiro dos investidores não para comprar imóveis, mas com o objetivo de adquirir cotas de outras carteiras, na bolsa e em ofertas. O Gávea Fundo de Fundos buscava atrair R$ 200 milhões. Captou R$ 119,604 milhões. Já o Fator IFIX, que tinha como meta atrair R$ 100 milhões, amealhou somente R$ 36,597 milhões.

Também captaram menos do que o almejado carteiras com um perfil mais convencional e já com histórico relevante. É o caso da sexta emissão do CSHG Brasil Shopping, que explora participações em shopping centers. O fundo pretendia atrair R$ 220,42 milhões, mas captou R$ 192,724 milhões. Outro fundo do CSHG, o Real Estate - com foco em empreendimentos comerciais -, tinha como meta atrair, em sua sétima distribuição de cotas, R$ 528,28 milhões, mas levantou bem menos, R$ 243 milhões.

Especialistas atribuem tanto o desempenho fraco do IFIX quanto o menor apetite dos investidores pelas ofertas ao aumento da taxa básica de juros, que, este ano, já saltou de 7,25% para 8% ao ano - e, ao que tudo indica, deve subir ainda mais. Geralmente, os investidores aplicam em fundos imobiliários de olho no rendimento mensal - obtido, em geral, a partir do aluguel dos imóveis em carteira -, que é um percentual do valor de aquisição da cota. Com a elevação dos juros, as aplicações tradicionais de renda fixa, como CDBs e fundos DI, tendem a render mais e passam a concorrer com os fundos imobiliários pelo bolso do investidor.

"O movimento forte de queda dos juros no ano passado tornou os fundos imobiliários que ganham com renda de aluguel muito competitivos. Com o movimento de alta da Selic, que ninguém sabe ao certo até onde vai, é natural que o mercado se retraia um pouco, esperando uma definição do nível de juros para calibrar novamente o retorno que deseja nos fundos", afirma André Freitas, gestor de fundos imobiliários da CSHG. "O ano passado foi de euforia. É natural e até saudável que haja uma retração do investidor este ano, com o mercado se acomodando a um novo ambiente", diz Raphael Cordeiro, analista da butique de investimento Inva Capital.

Segundo Freitas, da CSHG, a oferta pública subsequente dos dois fundos da casa - o Shopping Brasil e o Real Estate - ficou aquém da esperada justamente por conta da virada do humor do mercado, após a alta dos juros. As operações foram formatadas entre outubro e novembro do ano passado, quando o mercado ainda vivia sua fase eufórica, mas distribuídas entre dezembro de 2012 e maio deste ano. "O produto foi desenhado em um ambiente, mas chegou ao mercado em outro. Nas duas últimas tranches da distribuição, em abril e maio, o cenário já era de alta dos juros. É difícil acertar o "timing", porque toda a estrutura legal para realizar a oferta demora entre 60 e 90 dias", diz o executivo.

A mudança no rumo dos juros também foi, em parte, responsável pela captação menor do que a esperada do Fator IFIX, fundo de fundos do Banco Fator, segundo Valdery Albuquer-que, superintendente de negócios do banco. A oferta já estava praticamente montada em dezembro de 2012, mas atrasos, por problemas com fornecedores de serviços, acabaram adiando a distribuição para maio deste ano, conta o executivo.


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