FIIs em geral

BLOG POR THIAGO SALOMÃO EM BLOGS 06 jan, 2017 11h40
Guia Onde Investir 2017: um resumo de tudo que irá agitar o mercado este ano
Nova página do InfoMoney trará um resumo de TUDO que vai agitar os mercados em 2017 e a Carteira InfoMoney com 10 ações recomendadas para o começo deste ano

SÃO PAULO - 6 de janeiro de 2017: é registrado nesta data o nascimento do Onde Investir 2017 - InfoMoney! As análises, o guia com a versão resumida e as ações recomendadas por nós para 2017 estão disponíveis neste link: www.infomoney.com.br/onde-investir-2017/.


Nesta página você encontrará um material explicando tudo que vai nos mercados em 2017. E "tudo" não é força de expressão: juntamos os principais especialistas das áreas política, econômica e financeira e estressamos ao máximo o debate sobre o que esperar do Brasil e do mundo neste novo ano - e como isso afetará as ações negociadas na Bovespa.
Podemos dividir o conteúdo do Onde Investir 2017 - InfoMoney em 3 partes: i) as 9 análises; ii) o guia resumido; e iii) a Carteira InfoMoney.

9 análises, 1 resumo e a Carteira InfoMoney
Na página do Onde Investir 2017 você terá acesso a 9 matérias feitas com grandes personalidades do mercado. São entrevistas ou debates (em vídeo ou em texto) com nomes como Alexandre Schwartsman, Zeina Latif, Marcos Troyjo, Maílson da Nobrega, entre outros.

Aos mais "apressados" ou aos que simplesmente não têm tempo de absorver todo este conteúdo, preparamos um guia com o resumo e a conclusão de cada uma destas análises.

Por último, mas não menos importante: entregaremos junto com este guia a Carteira InfoMoney, trazendo as ações recomendadas por mim e pelo João Sandrini (editor-chefe do InfoMoney) para este começo de ano. Essa carteira será atualizada todo começo de mês durante evento ao vivo na InfoMoneyTV, assim como fizemos em 2016. No ano passado, aliás, a Carteira InfoMoney fechou o ano com 45,7% de ganhos, enquanto o Ibovespa (principal índice de ações da BM&FBovespa) subiu 38,9%.

Apresentação AO VIVO da Carteira
Nesta sexta-feira, às 14h30 (horário de Brasília), estarei AO VIVO para explicar cada uma das recomendações da Carteira InfoMoney e tirar dúvidas que forem enviadas pelos espectadores. A transmissão será feita na página da InfoMoneyTV (link aqui).


www.infomoney.com.br/blogs/bolsa/o-investidor-de-sucesso/post/5990010/guia-onde-investir-2017-resumo-tudo-que-ira-agitar-mercado

As perspectivas para os fundos imobiliários em 2017

Publicado em 17 de janeiro de 2017 por Vanessa Pessoa
inShare

(Valor Econômico – Finanças – Pág. C8 – 17/01/2017)

Augusto Martins*

Quando se pensa em investimento, provavelmente a primeira pergunta que vem à mente é: “onde devo investir meu dinheiro?”. Bom, se essa não for a primeira pergunta, com certeza será a segunda.

As respostas serão variadas e provavelmente só serão assertivas depois de muitas perguntas. Perfil? Horizonte? Objetivos? Tolerância a risco? Preferência setorial? Afinal, cada investidor tem suas próprias idiossincrasias. No mundo dos fundos imobiliários não é diferente, mas a pergunta é normalmente ainda mais direta: “qual fundo eu compro?”. Longe de existir uma única resposta, é interessante olhar para trás e entender o comportamento ano a ano, quais fundos tiveram boas performances e quais não.

Hoje, o Ifix, índice dos fundos imobiliários, tem 70 fundos em sua composição, mas tinha apenas 17 quando ele foi criado, em 2011. Apenas este dado já é um indicador de quanto a indústria foi transformada neste período, assim, o Ifix passou a ter uma composição parecida com a de hoje apenas em 2014, já que surgiram muitos fundos novos e emissões de cotas em 2012 e 2013. Com este cenário, faz sentido analisar o que aconteceu em 2016 e também na janela de três anos (2014 a 2016).

Primeiro vamos olhar 2016. As dez melhores performances do ano não têm muito em comum, são de segmentos diversos e têm características bem diferentes entre si. Uma presença marcante são os fundos que tiveram “problemas resolvidos”, seja uma vacância relevante ou questões de gestão. Já no lado negativo, nas dez piores performances, existiu um fator comum, vacância acima da média.

O fato é que a classe de ativos fundos imobiliários performou muito bem em 2016, contando com só quatro fundos negativos e, melhor do que isso, 89% dos fundos superaram o CDI e 62% o IMA-B. Com isso, foi mais importante o investidor escolher investir na classe de ativos do que escolher o fundo A ou B.

E 2014 a 2016? Na janela de três anos, a história é bem diferente, já que menos da metade dos fundos superou o CDI e o IMA-B, mas, diferentemente da curta da janela de um ano, as boas performances são fáceis de serem explicadas e tem muito em comum. As boas performances ficaram concentradas em quatro tipos de fundos: Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de Shopping Centers, FIIs com Escritórios AAA em SP, FIIs com contratos “atípicos” (de longo prazo, sem revisão de preço ou possibilidade de rescisão antecipada) e FIIs que carregam CRIs (papéis de renda fixa com lastro imobiliário).

A explicação é intuitiva. O varejo foi o último setor a sentir os problemas da economia, assim, nesta janela de três anos, a crise ainda não foi percebida. Os prédios de SP não estão em seu melhor momento, mas a qualidade dos ativos AAA (e escassez destes fundos) é percebida rapidamente nos movimentos de recuperação. Os contratos atípicos por sua vez, são mais resilientes. Por fim, todos os fundos com ativos de renda fixa tiveram boa performance num período em que a Selic ficou a maior parte do tempo em 14,25%.

Incrivelmente, as piores performances dos três anos também são fáceis de explicar. Fundos de escritórios no RJ ou com vacância relevante (e persistente) tiveram performance ruim no período. Os outros dois tipos foram os fundos industriais/logísticos e fundos com renda garantida. Os imóveis logísticos contam com ciclo mais curto do que os demais, assim, a crise começou mais cedo por lá. Já os fundos com renda garantida, em sua grande maioria, tiveram queda relevante de renda após o período garantido, o que se traduziu em perdas ao investidor.

E 2017? Bom, não faria sentido olhar para trás e não ousar uma projeção para 2017. É provável que as melhores performances de 2017 estejam recheadas de fundos com “problemas resolvidos”, sendo que os fundos com vacância expressiva são os melhores candidatos. Agora, a pergunta de US$ 1 milhão é descobrir quais serão estes fundos, já que a escolha de um fundo sem o “problema resolvido”, pode resultar na pior performance do ano.

Ter a melhor performance do ano é ótimo, mas faz mais sentido olhar uma janela mais longa, até 2019 pelo menos, e assim mitigar o risco de performance com teses de investimento mais consistentes e com maior chance de se concretizar num período maior, afinal, investir e apostar são coisas distintas.

Neste sentido, os fundos com contratos atípicos deverão ser boas opções pelos mesmos motivos do passado, e os papéis de renda fixa, ainda que a taxa de juros já tenha começado a cair, devem continuar com boa remuneração. FIIs de escritórios classe A em São Paulo também poderão ter uma boa performance, talvez com um ciclo ligeiramente maior do que três anos.

Já em outros segmentos, poderá ocorrer uma mudança de cenário, com resultados opostos aos do passado. Os fundos de shoppings, ao contrário do triênio 2014 a 2016, poderão patinar no período de 2017 a 2019, já que os consumidores continuarão endividados com confiança baixa e desemprego alto, sinais de que o varejo ainda pode demorar para se recuperar.

Na ponta oposta, parece que os ativos logísticos poderão apresentar resultado melhor à frente em função do ciclo mais curto. Com os cintos apertados, toda a indústria e comércio reduziu ao máximo seu espaço de estocagem, assim, qualquer melhora na atividade econômica poderá aumentar a demanda por estes espaços rapidamente.

E a indústria de FIIs? Sem dúvida teremos expansão, consolidação dos portfólios e vantagens do produto. Já os retornos, arrisco dizer que, em média, ficarão acima do CDI em três anos. O tempo dirá.

*Augusto Martins é sócio da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo Investimentos.


17/01/2017 às 05h00 As perspectivas para os fundos imobiliários em 2017 Exclusivo para assinantesPara ler a matéria completa faça seu login ou cadastre-se Quando se pensa em investimento, provavelmente a primeira pergunta que vem à mente é: "onde devo investir meu dinheiro?". Bom, se essa não for a primeira pergunta, com certeza será a segunda.

Este trecho é parte de conteúdo que pode ser compartilhado utilizando o link www.valor.com.br/financas/4838154/perspectivas-para-os-fundos-imobiliarios-em-2017 ou as ferramentas oferecidas na página.
Textos, fotos, artes e vídeos do Valor estão protegidos pela legislação brasileira sobre direito autoral. Não reproduza o conteúdo do jornal em qualquer meio de comunicação, eletrônico ou impresso, sem autorização do Valor (falecom@valor.com.br). Essas regras têm como objetivo proteger o investimento que o Valor faz na qualidade de seu jornalismo.

Captações brasileiras totalizam R$ 178,5 bi em 2016, mostra Anbima
GERAL - 11/01/2017 05h59   

Os volumes captados por emissores brasileiros nos mercados doméstico e internacional em 2016 atingiram R$ 178,5 bilhões, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), divulgados nesta segunda-feira. Não entram na conta debêntures emitidas por empresas de leasing.

O número foi puxado pelas emissões externas de bônus. "Considerando o efeito favorável do câmbio, o resultado sinaliza uma recuperação ainda tímida das ofertas corporativas se comparado aos valores dos últimos 5 anos, mas importante, diante da difícil conjuntura político-econômica do período, que afetou decisões de investimento e de captação dos agentes de mercado", diz a associação em seu relatório mensal.

Dentre os instrumentos utilizados no mercado local no ano, as debêntures continuaram sendo o principal ativo, com R$ 57 bilhões, mas com queda de 11,6% em relação ao ano anterior. Em seguida, ficaram os títulos com lastro imobiliário e agrícola - Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e do Agronegócio (CRAs), respectivamente -, que são isentos de Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos para as pessoas físicas.

Ainda em termos de crescimento do volume, as ofertas secundárias de ações tiveram alta de mais de sete vezes sobre o volume ofertado do ano anterior. Porém, foram insuficientes para reverter a queda do total captado no período por conta da retração de 66,1% das ofertas primárias de ações. As emissões de renda variável recuaram, no total, 41,5% em relação a 2015.

Os volumes ofertados pelos demais instrumentos, como notas promissórias e fundos de recebíveis (FIDCs), caíram pelo segundo ano consecutivo.

"O mês de dezembro foi determinante para o fechamento positivo no total das captações no mercado de capitais em 2016 ao registrar o maior volume ofertado no ano, de R$ 21,6 bilhões. O resultado foi influenciado pelas emissões de CRI no período, que atingiram R$ 7,7 bilhões, 36% do total captado no mês, e reverteu o panorama até então negativo para as captações domésticas de renda fixa no ano", que contrastava com o bom desempenho das emissões no mercado internacional em 2016, diz a instituição.


09/01/2017 às 17h00 Captações brasileiras totalizam R$ 178,5 bi em 2016, mostra Anbima Por Daniela Meibak | Valor SÃO PAULO - Os volumes captados por emissores brasileiros nos mercados doméstico e internacional em 2016 atingiram R$ 178,5 bilhões, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anb

Este trecho é parte de conteúdo que pode ser compartilhado utilizando o link www.valor.com.br/financas/4830712/captacoes-brasileiras-totalizam-r-1785-bi-em-2016-mostra-anbima ou as ferramentas oferecidas na página.
Textos, fotos, artes e vídeos do Valor estão protegidos pela legislação brasileira sobre direito autoral. Não reproduza o conteúdo do jornal em qualquer meio de comunicação, eletrônico ou impresso, sem autorização do Valor (falecom@valor.com.br). Essas regras têm como objetivo proteger o investimento que o Valor faz na qualidade de seu jornalismo.

28/12/2016 às 05h00
Fundo imobiliário perde força nos EUA

Era para ser o ano dos fundos de investimento imobiliário nos EUA - mas não. Em setembro, o setor imobiliário recebeu uma categoria própria de índice no mercado, dando mais visibilidade aos REITs (Real Estate Investment Trusts) e, consequentemente, acesso a mais capital. A maior entrada de recursos nos REITs negociados em bolsa (ETFs) aconteceu exatamente em setembro.


Este trecho é parte de conteúdo que pode ser compartilhado utilizando o link www.valor.com.br/financas/4819482/fundo-imobiliario-perde-forca-nos-eua ou as ferramentas oferecidas na página.
Textos, fotos, artes e vídeos do Valor estão protegidos pela legislação brasileira sobre direito autoral. Não reproduza o conteúdo do jornal em qualquer meio de comunicação, eletrônico ou impresso, sem autorização do Valor (falecom@valor.com.br). Essas regras têm como objetivo proteger o investimento que o Valor faz na qualidade de seu jornalismo.

RIO QUENTE PREVÊ CAPTAR R$ 230 MI E CONSTRUIR NOVO HOTEL
Publicado em 10/01/2017 por Valor Online

O Grupo Rio Quente Resorts, controlador de um complexo de parques aquáticos e oito hotéis com 1,2 mil apartamentos, em Goiás, planeja captar até R$ 230 milhões, com a venda de cotas do Fundo de Investimento Imobiliário Riviera Rio Quente Resorts. Os recursos serão usados para construir um novo hotel, no mesmo complexo turístico, no município de Rio Quente. A inauguração está prevista para o segundo semestre de 2018. O hotel terá 400 quartos, 34 mil metros quadrados e centro de convenções para 1,2 mil pessoas. Será focado no público corporativo. "Nossa meta é elevar de 10% para 20% a fatia de nossa receita total com público corporativo até 2020", disse a diretora administrativa e financeira do Rio Quente Resorts, Flávia Buiati. "Quando o Hotel Convenções estiver pronto, vai representar cerca de 16% de nossa receita total no complexo", afirmou Flávia. Em 2015 - último ano com demonstrações de resultados disponibilizadas - o grupo teve receita líquida de R$ 246 milhões, com crescimento de 4,8% sobre 2014. "Estamos fechando os números de 2016, mas vamos reportar crescimento de receita ao redor de 10%, com 1,5 milhão de visitantes no complexo e a taxa média de ocupação subiu de 67% para 72%", disse a executiva. O lucro operacional do Rio Quente em 2015 foi de R$ 119,7 milhões, 2% mais que em 2014. Já o lucro líquido de R$ 28,2 milhões, foi 11% menor que em 2014, afetado pelo aumento de 5% na despesa operacional. No prospecto do fundo de investimento, o Rio Quente Resorts prevê que o novo hotel vai gerar no primeiro ano de operação, em 2019, receita de R$ 72,4 milhões apenas com diárias. A projeção de faturamento é crescente e chega a R$ 91,5 milhões em 2023, com taxa de ocupação subindo de 60% a 68%, entre a primeira e quinta temporada. Os aplicadores do fundo terão retorno de IPCA mais 8,5% ao ano sobre o valor investido. Segundo o diretor da Riviera Investimentos, Gélio Barbosa, o foco principal de captação para o FII Riviera Rio Quente Resorts são investidores institucionais, como grupos de previdência de municípios e fundos de pensão. "Com a aprovação da CVM [Comissão de Valores Mobiliários] começamos em fevereiro o road show de apresentação em várias cidades do Brasil", disse o executivo da Riviera Investimentos, firma criada em 2008 e especializada em gestão de Fundos Estruturados, somando hoje R$ 6,9 bilhões sob gestão. A diretora do Rio Quente Resorts disse que a construção do novo hotel, batizado de Hotel Convenções, faz parte do plano do grupo de dobrar, até 2020, o número de visitantes e o faturamento da companhia - para 3 milhões e R$ 634 milhões, respectivamente. "A volatilidade cambial ajudou a vender destinos domésticos", disse Flavia. O presidente da Brasil Resorts, entidade que reúne as 50 maiores empresas do setor, Luigi Rotunno, diz que as vendas de diárias no segmento cresceram 15% em 2016 ante 2015. Atualmente, o Brasil conta com 108 resorts que somam 26 mil quartos.


10/01/2017 às 05h00 Rio Quente prevê captar R$ 230 mi e construir novo hotel Exclusivo para assinantesPara ler a matéria completa faça seu login ou cadastre-se O Grupo Rio Quente Resorts, controlador de um complexo de parques aquáticos e oito hotéis com 1,2 mil apartamentos, em Goiás, planeja captar até R$ 230 milhões, com a venda de cotas do Fundo

Este trecho é parte de conteúdo que pode ser compartilhado utilizando o link www.valor.com.br/empresas/4830964/rio-quente-preve-captar-r-230-mi-e-construir-novo-hotel ou as ferramentas oferecidas na página.
Textos, fotos, artes e vídeos do Valor estão protegidos pela legislação brasileira sobre direito autoral. Não reproduza o conteúdo do jornal em qualquer meio de comunicação, eletrônico ou impresso, sem autorização do Valor (falecom@valor.com.br). Essas regras têm como objetivo proteger o investimento que o Valor faz na qualidade de seu jornalismo.

BANCO REDUZ SERVIÇO DESTINADO A FUNDOS ESTRUTURADOS PDF Imprimir E-mail
Por Alessandra Bellotto

A percepção de que o risco ficou desproporcionalmente maior que o retorno gerado pela atividade de prestação de serviços fiduciários para fundos estruturados, que reúnem patrimônio superior a R$ 305 bilhões, tem levado grandes bancos, tradicionais neste segmento, a repensar sua estratégia e, em muitos casos, sair do negócio. Por trás do movimento está o risco razoável de essas instituições terem de arcar com indenizações bilionárias na Justiça.

Ainda que por razões distintas, Citi, BNY Mellon, Deutsche e Santander, segundo o Valor apurou, teriam deixado de aceitar novas contas de administração e custódia de fundos de recebíveis (FIDC), de participação (FIP) e imobiliários (FII), e alguns deles até buscando a rescisão de contratos vigentes.

Itaú e Bradesco, afirmam fontes do mercado, estariam ainda mais seletivos na prestação do serviço. Além de privilegiarem produtos da casa, em que conseguem ter controle de todo o processo - da administração e custódia à gestão -, estariam recusando contratos de fundos já existentes e de segmentos considerados mais arriscados, como o de factoring, afirma um gestor de fundos estruturados.

Sob alegação de omissão na fiscalização de fundos, investidores institucionais pedem mais de R$ 9 bilhões de ressarcimento na Justiça, lembra Rubens Vidigal Neto, sócio do PVG Advogados e especialista em mercado de capitais.
Segundo o advogado, nas ações, busca-se, entre outros, responsabilizar administradores e custodiantes por investimentos realizados por gestores de FIDCs e FIPs, mesmo em situações em que não há evidências de descumprimento de regras, falhas na fiscalização ou má-fé. Para muitas das grandes instituições, a equação "risco/retorno" de participar do mercado de administração fiduciária deixou de ser atraente, diz Vidigal Neto.

Para Guilherme Cooke, sócio do escritório Velloza & Girotto, há uma presunção incorreta de que o administrador vai conseguir fiscalizar o dia a dia do devedor, no caso de FIDC, ou da empresa do FIP quando repassa o dinheiro. "Esse papel é do gestor. O problema é que, se ele resolver agir de má-fé, dificilmente o administrador vai pegar", ressalta. A estrutura legal, contudo, diz que o administrador é responsável pela supervisão de forma, inclusive, a evitar fraudes. "Mas como fazer isso é a questão", diz.

Segundo o advogado, muitos dos administradores queixam-se de serem vistos como aquele que vai dar um "seguro performance" para o cotista. Daí a decisão de muitos deles de sair do mercado, afirma Cooke. A leitura dessas instituições, continua, é de que se todos os problemas vão recair sobre elas a expectativa de risco estava descalibrada, especialmente levando em conta que recebem cerca de 0,2% da taxa total de administração, ficando o gestor com a maior parte. Para os grandes bancos, a visão é de que o risco consolidado ficou grande demais.

O BNY Mellon confirmou que fez uma "parada técnica" para uma revisão geral do negócio, abrindo mão de novas contas de fundos estruturados. "Estamos passando um pente-fino em todas as carteiras, revendo os processos, revisitando clientes e tipos de produtos", conta Carlos Augusto Salamonde, diretor de serviços de gestão para América Latina e Brasil. O objetivo, diz, é corrigir rumos e elevar o padrão de governança.

O executivo ressalta, no entanto, que a ideia é retomar as atividades assim que o banco tiver um conforto maior acerca dos riscos que esses produtos estruturados trazem para o negócio. O BNY Mellon já decidiu, por exemplo, que não vai mais atuar na administração de fundos imobiliários de incorporação. "Não faz sentido do ponto de vista financeiro correr o risco do segmento."

A grande questão hoje é até onde vai o papel do administrador, que tende a ser responsabilizado por qualquer problema do fundo, diz Salamonde. No segmento de FIP, avalia, a nova legislação trouxe um avanço importante, ao segregar as funções de gestor e administrador, acabando com o conceito de solidariedade entre esses dois agentes. No FIDC, isso ainda não acontece.

O BNY Mellon também pretende, em um segundo momento, negociar com gestores a remuneração, de forma a buscar um maior equilíbrio. A prestação de serviços fiduciários é o carro-chefe do banco no mundo, que tem US$ 30,4 trilhões em ativos sob administração e custódia. No Brasil, a instituição atende 250 gestores independentes, possui 1.700 fundos sob administração e 1.100 sob custódia.
Procurados, os demais bancos não responderam ao pedido de entrevista.

José Alexandre Freitas, sócio da Oliveira Trust, prestadora de serviços fiduciários, destaca que o problema é querer cobrar do administrador perdas associadas à natureza do investimento. "É direito do investidor buscar indenização por prejuízo causado por falha na prestação do serviço, mas não por performance ruim. Isso pode matar a indústria", diz.

Segundo Freitas, o valor de R$ 9 bilhões que se pede na Justiça está muito aquém da realidade. "Arrisco dizer que, desse total, perdas causadas por má prestação do serviço não passam de 10%." Ele destaca ainda que muito do que se questiona na Justiça hoje em relação a FIDCs era permitido pela legislação da época em que foram criados. "Não dá para olhar para um fundo de 2007 à luz da 531 [instrução editada em 2013]."
Na visão do advogado Fábio Cepeda, sócio do escritório Cepeda, Greco & Bandeira Mello, uma das maiores preocupações hoje dos administradores fiduciários é que as discussões com investidores finais acabem no Judiciário, que tem pouco conhecimento sobre o mercado. "Há uma tendência a confundir as responsabilidades dos prestadores de serviços [gestor, administrador e custodiante]."

A leitura de quem julga, continua Cepeda, é de que, se há perda, alguém tem de ressarcir o investidor, conta esta que acaba pesando sobre o administrador, que, como um grande banco, tem "bolsos mais fundos". Apesar de ainda não haver desfecho sobre os processos judiciais, só a insegurança, diz o advogado, já é suficiente para as instituições pararem para reavaliar o serviço, se faz sentido e a que preço, já que podem ser envolvidas em ações para indenizar investidores mesmo quando atendem às normas. "Os valores em jogo no Judiciário são pesados e desproporcionais às comissões cobradas", afirma. Mas, diz, o serviço tende a ficar mais caro, o que será repassado para o investidor final.

Segundo o gestor de fundos estruturados, diminuíram significativamente as opções de grandes bancos para prestar o serviço de administração, especialmente para estruturas mais complexas, e quando aceitam a conta buscam reforçar as cláusulas de proteção, incluindo a possibilidade de cobrar indenizações do gestor, dos cotistas dos fundos, entre outros.

"Até dar problema, todos os bancos queriam participar de tudo, independentemente do gestor. Hoje, eles preferem ficar de fora a separar o joio do trigo. Virou um negócio de nicho", diz. O grande problema, destaca, é que investidores gostam da placa, não querem se preocupar com o risco do administrador ou custodiante.

Fonte: Valor Econômico


16/11/2016 às 05h00 Banco reduz serviço destinado a fundos estruturados Exclusivo para assinantes Para ler a matéria completa faça seu login ou cadastre-se A percepção de que o risco ficou desproporcionalmente maior que o retorno gerado pela atividade de prestação de serviços fiduciários para fundos estruturados, que reúnem patrimônio superior a R$

Este trecho é parte de conteúdo que pode ser compartilhado utilizando o link www.valor.com.br/financas/4776813/banco-reduz-servico-destinado-fundos-estruturados ou as ferramentas oferecidas na página.
Textos, fotos, artes e vídeos do Valor estão protegidos pela legislação brasileira sobre direito autoral. Não reproduza o conteúdo do jornal em qualquer meio de comunicação, eletrônico ou impresso, sem autorização do Valor (falecom@valor.com.br). Essas regras têm como objetivo proteger o investimento que o Valor faz na qualidade de seu jornalismo.

Fundo imobiliário perde para a renda fixa indexada ao IPCA no longo prazo (Valor Econômico)
18 de outubro de 2016

Apesar de exibir uma recuperação importante em 2016, com uma alta acumulada de quase 30% até setembro, os fundos imobiliários mostram-se pouco atrativos em relação a classes tradicionais de renda fixa quando se leva em conta um horizonte maior de tempo, mesmo considerando a isenção fiscal sobre os rendimentos para o investidor pessoa física. É o que aponta um levantamento da gestora de patrimônio Tag Investimentos.

De acordo com o estudo, no período de janeiro de 2011 a setembro último, o Ifix – índice que mede o desempenho médio de uma carteira de fundos imobiliários negociados em bolsa – apresentou um ganho equivalente a cerca de 96%. Como entre 80% e 90% do retorno do Ifix são resultantes da distribuição de renda, que conta com o benefício fiscal, foi feito um ajuste de modo a incorporar o imposto na conta e permitir a comparação com os demais índices que apresentam retornos brutos. Ainda assim, no período de análise, o Ifix ficou abaixo de seu principal concorrente, o IMA-B, índice que acompanha uma carteira de títulos públicos indexados à inflação (NTN-B), com uma alta de cerca de 100%.

Os fundos imobiliários pertencem à classe de renda variável, uma vez que suas cotas são negociadas em bolsa, mas tem um forte componente de renda fixa. Com investimentos que geram renda para distribuição mensal na forma de dividendos, como imóveis para locação ou títulos imobiliários que pagam juros, como o CRI, esses fundos acabam sendo comparados com a renda fixa. E isso vale principalmente para a NTN-B, uma vez que os ativos de base imobiliária têm correção pela inflação ao longo do tempo tal como o título público, que paga juro real.

Para abrir mão de comprar uma NTN-B – renda fixa de fato, com alta liquidez e baixo risco -, espera-se que os fundos imobiliários tenham um desempenho superior, afirma André Leite, sócio da Tag. Afinal, além do risco de oscilação das cotas no mercado e de liquidez, uma vez que o volume de negociação é bem inferior ao de um título público, os rendimentos distribuídos mensalmente pelas carteiras estão sujeitos à diminuição, seja por vacância em imóveis, revisão de aluguel ou inadimplência.

A variação dos fundos imobiliários não só ficou abaixo do IMA-B, como a relação entre risco e retorno do Ifix mostrou-se ineficiente na comparação com as demais aplicações de renda fixa, segundo o estudo da Tag, uma vez que os ganhos oferecidos foram proporcionalmente menores para o risco que correram. No período de janeiro de 2011 a setembro último, enquanto o CDI, considerado aplicação livre de risco, variou 81,2% com uma volatilidade anualizada de 0,13%, o Ifix “ajustado” rendeu 95,9% com uma volatilidade anualizada 6,66%. Já o IMA-B entregou 99,7% de retorno com uma volatilidade 1,1 ponto maior, de 7,77%, em termos anualizados.

O levantamento mostrou, sob a análise tanto do retorno quanto da relação entre risco e retorno, que vale mais a pena ficar na renda fixa pura, tradicional, afirma Leite. “Enquanto o juro no Brasil for alto, o mercado de fundos imobiliários não vai se desenvolver porque o investidor não precisa correr risco”, afirma. Com Selic a 14,25%, reitera, a renda imobiliária perde atratividade. Não à toa que 2012, quando o juro básico recuou para a mínima histórica, de 7,25%, foi o melhor ano para o Ifix, com alta de 35%.

Vale ressaltar que o mercado imobiliário também entrou em um ciclo de contração nos últimos anos. A combinação de alta de juro com economia fraca e excesso de oferta de ativos imobiliários resultou em uma queda de preços, aumento da vacância, revisões nos valores de aluguel, entre outros, o que tirou receita dos fundos imobiliários e, consequentemente, acentuou o movimento de desvalorização dos fundos negociado em bolsa.

Na visão de Leite, o grande problema do fundo imobiliário é que, como uma classe híbrida, ele não faz bem nem o papel de renda fixa nem de investimento imobiliário. Ele chama atenção para o fato de que, por ser um mercado de baixa liquidez, as cotas muitas vezes não refletem o valor do ativo em carteira.

“Os preços de mercados sofrem distorções”, diz. Segundo Leite, há casos, por exemplo, em que o gestor do fundo imobiliário vende um ativo com lucro, gerando um aumento do valor patrimonial, mas, como o cotista não enxerga o ganho, o valor de mercado não acompanha. “Quando se está em um fundo com milhares de cotistas e baixa liquidez, o investidor não tem controle sobre os preços”, reitera. “É o famoso ganha, mas não leva.”

O sócio da Tag ressalva, contudo, que gosta da classe de ativos imobiliários, mas por ora prefere o investimento direto, a fim de evitar o risco de depreciação associada à baixa liquidez.

Augusto Martins, sócio da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo, pondera que o índice traz o desempenho médio do segmento num período marcado por alta de juros e ciclo ruim do mercado imobiliário, o que afetou tanto a renda distribuída quanto os preços das cotas no secundário. “Mas há fundos imobiliários com histórias bastante positivas”, ressalta. Ele cita o caso das carteiras que investem em agências bancárias, como o BB Progressivo ou Santander Agências, ou do próprio fundo do Shopping Pátio Higienópolis, o primeiro disponível para o público em geral.

Cálculos da corretora do Citi, segundo relatório mensal de fundos imobiliários, desde o início da carteira, em dezembro de 2012, a taxa interna de retorno (TIR, que leva em conta a variação da cota em bolsa mais a distribuição de dividendos) do BB Progressivo é de 16,5% ao ano. Nos últimos 12 meses até setembro, ficou em 47,6%. No caso do Santander Agências, desde o início do fundo, em janeiro de 2013, a TIR é de 13,4% ao ano, sendo 52,2% nos últimos 12 meses.

Já o fundo do shopping Pátio Higienópolis tem taxa interna de retorno de 20,3% ao ano desde o lançamento, em dezembro de 1999, e de 41,6% nos últimos 12 meses. Nos três exemplos acima, as cotas de mercado encerraram setembro acima do valor patrimonial.

Mesmo no segmento de escritórios, que sofreu com o aumento da vacância, fundos como o BC Fund e o Kinea Renda Imobiliário, com valor de patrimônio superior a R$ 2 bilhões, registram taxas de retorno acima de dois dígitos: 13,5% e 14,4% ao ano desde que foram lançados, segundo cálculos da Citi Corretora. Já a taxa interna de retorno do CSHG Real Estate, que atua no mesmo nicho e tem patrimônio acima de R$ 1 bilhão, é de 16% ao ano desde o início.


8/10/2016 às 05h00 Fundo imobiliário perde para a renda fixa indexada ao IPCA no longo prazo Exclusivo para assinantesPara ler a matéria completa faça seu login ou cadastre-se Apesar de exibir uma recuperação importante em 2016, com uma alta acumulada de quase 30% até setembro, os fundos imobiliários mostram-se pouco atrativos em relação a classes

Este trecho é parte de conteúdo que pode ser compartilhado utilizando o link www.valor.com.br/financas/4747853/fundo-imobiliario-perde-para-renda-fixa-indexada-ao-ipca-no-longo-prazo ou as ferramentas oferecidas na página.
Textos, fotos, artes e vídeos do Valor estão protegidos pela legislação brasileira sobre direito autoral. Não reproduza o conteúdo do jornal em qualquer meio de comunicação, eletrônico ou impresso, sem autorização do Valor (falecom@valor.com.br). Essas regras têm como objetivo proteger o investimento que o Valor faz na qualidade de seu jornalismo.