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Post by jigsaw on Jun 21, 2016 11:17:13 GMT -3.5
É um FII do tipo RETAIL, onde uma das lojas de rua está locada para o BK, se eu não estiver equivocado, de repente posso ter visto demais. Não estou achando nas minhas anotações. De cabeça só vem a piada que alguns FIIs bancários tem regras tão restritas de inquilino que, o banco saindo, só poderia alugar depois para BK e afins... Hehe, essa é uma piada macabra, caso isso aconteça, os quotistas do AGCX, BBPO, SAAG, BBRC E BNFS não acharão muita graça. Ilustres Foristas, por acaso alguém sabe qual o FII que tem o BURGER KING como locatário? Eu li o relatório desse FII uma vez, mas não encontrei mais, (: googleando por "FII Burger King Locatário", apareceu: REP 1 CCS FII (RCCS11)
RST, agradeço pela intenção, mas não é o RCCS, não tem problema, nesses dias vou ter que fazer uma varredura para atualização da minhas planilhas e, se achar alguma coisa, postarei aqui.
Por que o interesse? Há FIIs menos badalados pelo publico, aqueles fora dos holofotes, que podem oferecer um bom desconto, gerando boas oportunidades.
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Post by wizardhsc on Jun 21, 2016 15:59:06 GMT -3.5
Visto que o mercado de ações no momento não está atraente. Como diversificação, na opinião do colegas vale a pena investir aqui, mesmo sabendo que o melhor momento já passou. Ou seria sensato esperar uma possível piora do quadro econômico e quem sabe melhores oportunidades? Grato pela atenção dos colegas.
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Neymar
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Post by Neymar on Jun 21, 2016 18:02:38 GMT -3.5
Visto que o mercado de ações no momento não está atraente. Como diversificação, na opinião do colegas vale a pena investir aqui, mesmo sabendo que o melhor momento já passou. Ou seria sensato esperar uma possível piora do quadro econômico e quem sabe melhores oportunidades? Grato pela atenção dos colegas. Estou comprando, hoje mesmo comprei FIIP11B e MBRF11. Mas estou montando minha carteira de FIIs ainda, talvez pra quem já tenha uma exposição maior não valha a pena. |
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Post by wizardhsc on Jun 22, 2016 13:30:26 GMT -3.5
Visto que o mercado de ações no momento não está atraente. Como diversificação, na opinião do colegas vale a pena investir aqui, mesmo sabendo que o melhor momento já passou. Ou seria sensato esperar uma possível piora do quadro econômico e quem sabe melhores oportunidades? Grato pela atenção dos colegas. Estou comprando, hoje mesmo comprei FIIP11B e MBRF11. Mas estou montando minha carteira de FIIs ainda, talvez pra quem já tenha uma exposição maior não valha a pena. De que forma você avalia um preço justo para os ativos. Não sei se estou sendo muito rigoroso, mas até agora não achei nem um FII com preço atraente. |
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Neymar
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Post by Neymar on Jun 22, 2016 13:58:40 GMT -3.5
Estou comprando, hoje mesmo comprei FIIP11B e MBRF11. Mas estou montando minha carteira de FIIs ainda, talvez pra quem já tenha uma exposição maior não valha a pena. De que forma você avalia um preço justo para os ativos. Não sei se estou sendo muito rigoroso, mas até agora não achei nem um FII com preço atraente. Eu uso alguns critérios para selecionar os FIIs que quero comprar, procuro manter uma certa diversificação e vou comprando aos poucos, usando critérios gráficos. Mais ou menos a mesma lógica que eu uso para a compra de ações. O primeiro critério que eu uso é um P/VP < 0,9. Quando o fii é de tijolo e o valor patrimonial tende a cair mais nos próximos anos eu procuro descontos maiores (0,8-0,7 ou menos). Depois eu procuro um ROE acima de 10%. De resto eu procuro os que tem contratos longos, potencial de valorização... Se eu comprar um FII que enquanto a crise não passa não perca muito valor patrimonial e me dê um rendimento razoável e depois da crise comece a valorizar bem estou feliz. Mas se for pensar em retorno para os próximos 2-3 anos realmente não compraria nenhum. |
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Post by wizardhsc on Jun 22, 2016 21:24:34 GMT -3.5
De que forma você avalia um preço justo para os ativos. Não sei se estou sendo muito rigoroso, mas até agora não achei nem um FII com preço atraente. Eu uso alguns critérios para selecionar os FIIs que quero comprar, procuro manter uma certa diversificação e vou comprando aos poucos, usando critérios gráficos. Mais ou menos a mesma lógica que eu uso para a compra de ações. O primeiro critério que eu uso é um P/VP < 0,9. Quando o fii é de tijolo e o valor patrimonial tende a cair mais nos próximos anos eu procuro descontos maiores (0,8-0,7 ou menos). Depois eu procuro um ROE acima de 10%. De resto eu procuro os que tem contratos longos, potencial de valorização... Se eu comprar um FII que enquanto a crise não passa não perca muito valor patrimonial e me dê um rendimento razoável e depois da crise comece a valorizar bem estou feliz. Mas se for pensar em retorno para os próximos 2-3 anos realmente não compraria nenhum. Provavelmente acho que estou muito exigente. Você não leva em conta o valor do rendimento mensal? Fiz uma lista do FII que achei interessante e a cotação que acho interessante, propondo descontos baseado no risco do fundo, vacância, etc. Os valores que encontrei ficaram muito abaixo dos valores de mercado atual. PS: o DY alvo seria o rendimento/preço alvo mantendo os alugueis atuais, aqueles que estão elevados são o que acredito que terão aumento na vacância ou que distribuíram mais do que receberam.  |
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Neymar
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Post by Neymar on Jun 22, 2016 23:26:41 GMT -3.5
Eu uso alguns critérios para selecionar os FIIs que quero comprar, procuro manter uma certa diversificação e vou comprando aos poucos, usando critérios gráficos. Mais ou menos a mesma lógica que eu uso para a compra de ações. O primeiro critério que eu uso é um P/VP < 0,9. Quando o fii é de tijolo e o valor patrimonial tende a cair mais nos próximos anos eu procuro descontos maiores (0,8-0,7 ou menos). Depois eu procuro um ROE acima de 10%. De resto eu procuro os que tem contratos longos, potencial de valorização... Se eu comprar um FII que enquanto a crise não passa não perca muito valor patrimonial e me dê um rendimento razoável e depois da crise comece a valorizar bem estou feliz. Mas se for pensar em retorno para os próximos 2-3 anos realmente não compraria nenhum. Provavelmente acho que estou muito exigente. Você não leva em conta o valor do rendimento mensal? Fiz uma lista do FII que achei interessante e a cotação que acho interessante, propondo descontos baseado no risco do fundo, vacância, etc. Os valores que encontrei ficaram muito abaixo dos valores de mercado atual. PS: o DY alvo seria o rendimento/preço alvo mantendo os alugueis atuais, aqueles que estão elevados são o que acredito que terão aumento na vacância ou que distribuíram mais do que receberam. Como procuro P/VP baixo e um ROE alto, rendimento mensal vira consequência. E eu acho que rendimento às vezes engana, por exemplo AGCX11 tem alguns imóveis para inaugurar, aí o rendimento tende a aumentar. Alguns da sua lista eu comprei recentemente e outros pretendo comprar. HGLG11 é um que eu acho que logo logo chega num preço bom. |
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Deleted
Deleted Member
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Post by Deleted on Jun 23, 2016 10:57:03 GMT -3.5
Olha, meu meu método pode ser horrível, mas eu procuro por fundos que maximizarão meu rendimento mensal.
Isso acaba envolvendo LP, portanto investi em HGLG11 em 900,00. AEFI11 a 102,00, EDGA11B a 44,00.
Tem MXRF11, XPGA11 e RNGO11 que pagam bem, mas enfrentam problema de manter os rendimentos. Tem grande potencial de cair (EDGA11B entra nessa lista, mas meu preço acho bem atraente).
Atualmente fico receoso de aumentar minha exposição nos FII porque subiram direto desde fevereiro.
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rst
Moderador
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Post by rst on Jun 27, 2016 10:18:20 GMT -3.5
Apenas por curiosidade,
1) quais outros problemas vocês enxergam nos fundos abaixo listados além da alta vacância e da qualidade/localização questionável dos imóveis:
- rdes11
- bbvj11
- fmof11
- abcp11
- cbop11
- domc11
- cnes11
2) a partir de que preço vocês considerariam comprá-los (também aceito respostas do tipo: por preço nenhum)?
São fundos que dificilmente entram no IAFI, não importa o preço que alcancem, e gostaria de saber por que.
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Post by jigsaw on Jun 27, 2016 16:06:28 GMT -3.5
Eu uso alguns critérios para selecionar os FIIs que quero comprar, procuro manter uma certa diversificação e vou comprando aos poucos, usando critérios gráficos. Mais ou menos a mesma lógica que eu uso para a compra de ações. O primeiro critério que eu uso é um P/VP < 0,9. Quando o fii é de tijolo e o valor patrimonial tende a cair mais nos próximos anos eu procuro descontos maiores (0,8-0,7 ou menos). Depois eu procuro um ROE acima de 10%. De resto eu procuro os que tem contratos longos, potencial de valorização... Se eu comprar um FII que enquanto a crise não passa não perca muito valor patrimonial e me dê um rendimento razoável e depois da crise comece a valorizar bem estou feliz. Mas se for pensar em retorno para os próximos 2-3 anos realmente não compraria nenhum. Provavelmente acho que estou muito exigente. Você não leva em conta o valor do rendimento mensal? Fiz uma lista do FII que achei interessante e a cotação que acho interessante, propondo descontos baseado no risco do fundo, vacância, etc. Os valores que encontrei ficaram muito abaixo dos valores de mercado atual. PS: o DY alvo seria o rendimento/preço alvo mantendo os alugueis atuais, aqueles que estão elevados são o que acredito que terão aumento na vacância ou que distribuíram mais do que receberam. , bacana vê-lo por aqui, quem sabe mais um entusiasta dos FIIs. Em relação a sua listagem, para mim você está muito restritivo, FIIP mesmo, eu o encarterei há 5 anos com PM = 135, houve uma baixa esses tempos, acho que chegou a 120, mas acho pouco provável que chegue a 113. O FIIs da CSHG tiveram seu ponto de entrada quando saiu o problema do Shopping Goiabeiras, mas nos atuais preços ainda mantem uma certa atratividade, mas pouco provável que HGBS chegue nos 1450. BBPO, BBRC, SAAG E EDGA, com os reajustes anuais + inauguração de novas agências, caso do BBRC, deverá alavancar os preços das cotações. KNRI é um caso emblemático, chegou a ser negociado a R$ 2.000,00 (antes do Split), depois o pessoal começou a cair na realidade, acredito que ainda se encontra num preço interessante, apesar da ultima subida na cotação. FCFL ficou um bom tempo nesse preço que você estipulou, mas com a iminência de um novo reajuste locatício, esqueça algum desconto na cotação no CP. Bom, é isso, talvez as compras periódicas daqueles que estiverem mais descontados, pode ser uma estratégia válida no atual cenário. |
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Post by jigsaw on Jun 27, 2016 16:37:05 GMT -3.5
Apenas por curiosidade, 1) quais outros problemas vocês enxergam nos fundos abaixo listados além da alta vacância e da qualidade/localização questionável dos imóveis: - rdes11 - bbvj11 - fmof11 - abcp11 - cbop11 - domc11 - cnes11 RST, a partir de um desses blogs espalhados pela rede, fiz um ranking em ordem decrescente de Div. Yield: | ITEM | FII | POSIÇÃO | Div. Yield | | 1 | DOMC11 | 27ª | 1,0315 | | 2 | CNES11B | 49ª | 0,8253 | | 3 | CBOP11 | 51ª | 0,8189 | | 4 | FMOF11 | 56ª | 0,8019 | | 5 | ABCP11 | 73ª | 0,6422 | | 6 | BBVJ11 | 80ª | 0,5354 | | 7 | RDES11 | 89ª | 0,3475 |
Esse gráfico ilustra a aceitação desse FIIs num universo de 130 negociados na Bovespa, além dos parâmetros que você elencou, eu levaria em conta também a questão da idade desses imóveis, CNES por exemplo, foi inaugurado em 1977, portanto um imóvel de 40 anos, ABCP, CBOP E RDES, salvo engano, também são imóveis com uma certa idade, o que pode exigir obras de reformas no CP. DOMC E BBVJ são imóveis novos, mas conforme discutimos aqui, perdem na questão da localização. Há cerca de 2 anos estive no shopping Cidade Jardim, local de difícil acesso, havia poucos restaurantes no shopping, não sei como os funcionários do BBVJ fazem, se não houver local para refeições, as dificuldades devem ser enormes. FMOF tem uma boa localização, fica próximo do FPBA E WPLZ, mas tem pouca liquidez na Bovespa, pode ser um problema se precisar vender posição.
2) a partir de que preço vocês considerariam comprá-los (também aceito respostas do tipo: por preço nenhum)? São fundos que dificilmente entram no IAFI, não importa o preço que alcancem, e gostaria de saber por que.
Nestes casos eu exigiria um Div. Yield REAL > 0,8000%, o que descartaria de cara ABCP, BBVJ E RDES, mas é bom ver a questão da reserva de contingência, para FIIs com imóveis mais antigos, se não há nada em caixa para determinada urgência, pra mim é ponto crucial de descarte. E aquela velha orientação que vocês adotam em ações, pra que vou comprar GFSA, CALI, CRDE, RSID E TCSA se tenho EZTC?
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rst
Moderador
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Post by rst on Jun 27, 2016 18:14:43 GMT -3.5
Legal ouvir sua opinião.
Pelo que vejo, não enxerga outros problemas além dos que apresentei acima (qualidade ou localização do imóvel e vacância).
Confesso que estou bastante tentado a direcionar meu aporte do próximo mês a um desses fundos que citei (um dos mais improváveis).
Se eu conseguir completar a operação exporei o (ir)racional no tópico respectivo.
Gostaria de submeter esta visão às críticas antes da compra, para que apontassem eventuais falhas ou inconsistências, mas devido à baixa liquidez do fundo não tenho como fazer isso, já que seria muito fácil para alguém interessado em vender aumentar o preço tão logo soubesse do meu interesse em comprar.
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bochan
Forista VIP
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Post by bochan on Jun 27, 2016 20:01:53 GMT -3.5
Apenas por curiosidade, 1) quais outros problemas vocês enxergam nos fundos abaixo listados além da alta vacância e da qualidade/localização questionável dos imóveis: - rdes11 - bbvj11 - fmof11 - abcp11 - cbop11 - domc11 - cnes11 2) a partir de que preço vocês considerariam comprá-los (também aceito respostas do tipo: por preço nenhum)? São fundos que dificilmente entram no IAFI, não importa o preço que alcancem, e gostaria de saber por que. - ABCP11- Liquidez ridícula, vendedores a conta gotas, corre o risco de comprar 10 cotas =~100 reais. (aconteceu comigo). Abaixo de 9,00 eu compro. - CBOP11- Maior inquilino é a AES Eletropaulo, o risco é o da perenidade desta companhia. Abaixo de 500,00 eu compro. - DOMC11- Hoje pelo menos, não compro por preço nenhum, tá muito difícil ver futuro neste FII. |
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Post by wizardhsc on Jun 27, 2016 21:04:22 GMT -3.5
Provavelmente acho que estou muito exigente. Você não leva em conta o valor do rendimento mensal? Fiz uma lista do FII que achei interessante e a cotação que acho interessante, propondo descontos baseado no risco do fundo, vacância, etc. Os valores que encontrei ficaram muito abaixo dos valores de mercado atual. PS: o DY alvo seria o rendimento/preço alvo mantendo os alugueis atuais, aqueles que estão elevados são o que acredito que terão aumento na vacância ou que distribuíram mais do que receberam. , bacana vê-lo por aqui, quem sabe mais um entusiasta dos FIIs. Em relação a sua listagem, para mim você está muito restritivo, FIIP mesmo, eu o encarterei há 5 anos com PM = 135, houve uma baixa esses tempos, acho que chegou a 120, mas acho pouco provável que chegue a 113. O FIIs da CSHG tiveram seu ponto de entrada quando saiu o problema do Shopping Goiabeiras, mas nos atuais preços ainda mantem uma certa atratividade, mas pouco provável que HGBS chegue nos 1450. BBPO, BBRC, SAAG E EDGA, com os reajustes anuais + inauguração de novas agências, caso do BBRC, deverá alavancar os preços das cotações. KNRI é um caso emblemático, chegou a ser negociado a R$ 2.000,00 (antes do Split), depois o pessoal começou a cair na realidade, acredito que ainda se encontra num preço interessante, apesar da ultima subida na cotação. FCFL ficou um bom tempo nesse preço que você estipulou, mas com a iminência de um novo reajuste locatício, esqueça algum desconto na cotação no CP. Bom, é isso, talvez as compras periódicas daqueles que estiverem mais descontados, pode ser uma estratégia válida no atual cenário. Valeu pelas dicas. Como ainda estou começando, preferi ser cauteloso. Em relação ao FIIP11B após reavaliar, cheguei a um novo preço alvo de 140. O mesmo vale para EDGA11B que estipulei em 54,66. HGBS estipulei esse preço baseado que apesar de pagar acima de 13 o lucro está em 11,60 por cota, portanto vem queimando caixa para manter a atratividade. BBPO, BBRC e SAAG tem o problema do que vai acontecer ao fim dos contratos de locação. Então defini o preço pelo VP + desconto. KNRI tem o problema da administração cara e sem perspectiva de crescimento. Por fim, FCFL tem o risco do locatário sair ao fim do contrato e a remuneração ao preço atual me parece pouco atraente. |
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Deleted
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Post by Deleted on Jun 28, 2016 11:38:24 GMT -3.5
Fundos imobiliários superam pior momento, mas ainda são aposta de riscoHUGO PASSARELLI - O ESTADO DE S. PAULO
27/06/2016 | 09h18m.economia.estadao.com.br/noticias/suas-contas,fundos-imobiliarios-superam-pior-momento-mas-ainda-sao-aposta-de-risco,10000059445
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Post by wizardhsc on Jul 6, 2016 13:15:04 GMT -3.5
Minha impressão até agora sobre o mercado de FII é que ele é deveras confuso. Alguns fundos anunciando queda nas cotas e aumento da vacância e ainda assim a cotação não para de subir. Imagino que seja efeito da baixa liquidez, mas ainda não me acostumei com isso.
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Potuz
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Post by Potuz on Jul 6, 2016 13:17:52 GMT -3.5
Minha impressão até agora sobre o mercado de FII é que ele é deveras confuso. Alguns fundos anunciando queda nas cotas e aumento da vacância e ainda assim a cotação não para de subir. Imagino que seja efeito da baixa liquidez, mas ainda não me acostumei com isso. As construtoras também estão subindo, eu acredito que seja em parte antecipação as quedas nas taxas de juros por vir nos próximos meses. |
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Neymar
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Post by Neymar on Jul 6, 2016 13:52:15 GMT -3.5
Minha impressão até agora sobre o mercado de FII é que ele é deveras confuso. Alguns fundos anunciando queda nas cotas e aumento da vacância e ainda assim a cotação não para de subir. Imagino que seja efeito da baixa liquidez, mas ainda não me acostumei com isso. As construtoras também estão subindo, eu acredito que seja em parte antecipação as quedas nas taxas de juros por vir nos próximos meses. O governo também está usando Caixa e BB para elevar o crédito imobiliário (como se o momento estivesse propício para isso, muda o governante mas não mudam os vícios): www1.folha.uol.com.br/mercado/2016/07/1788874-caixa-e-bb-terao-mais-dinheiro-para-imovel-entre-r-225-mil-e-r-500-mil.shtmlIsso é positivo para os fiis no sentido de aumentar o preço do m2, mas não muda a vacância. E o aumento de juros não influi só no m2, também eleva inflação. E normalmente os contratos sao reajustados por algum índice de inflação. |
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Deleted
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Post by Deleted on Jul 6, 2016 14:07:11 GMT -3.5
Mas, mesmo com as constantes altas, muitos FII's continuam pagando por volta de 1%a.m..
Acho que as altas estão muito mais atreladas, ainda, ao ocorrido em Janeiro sobre a taxação dos rendimentos dos FII's do que essa tentativa do governo em subsidiar a construção civil.
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Post by cpf216 on Jul 6, 2016 15:55:10 GMT -3.5
Minha impressão até agora sobre o mercado de FII é que ele é deveras confuso. Alguns fundos anunciando queda nas cotas e aumento da vacância e ainda assim a cotação não para de subir. Imagino que seja efeito da baixa liquidez, mas ainda não me acostumei com isso. Não acredita que isso seja por demais interessante? Não fosse o mercado discordante da avaliação interna, não se poderia fazer negócios melhores. |
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