rst
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Post by rst on Sept 22, 2017 8:33:09 GMT -3.5
Eu simplesmente não achei tão bom assim a venda, o preço do m^2 representa uma queda (respeito da inflação) maior do que a queda média do mercado imobiliário em SP desde 2013 que foi o ano do acordo da torre A (de acordo com o índice FIPE-ZAP e assumindo que o valor do m^2 da torre B seria negociado como o da torre A). Nesse ritmo eu espero as margens da empresa continuar a cair bastante nos próximos anos. Com as mudanças na contabilidade eu não faço ideia (ainda nem li se teve mudança ou não na regulamentação), mas eu não compartilho a alegria generalizada neste tópico. O impacto dessa venda no valor da empresa não me causa o mesmo entusiasmo dos demais, mas foi sim um bom negócio. No último release de resultados a torre estava contabilizada por 411mi (2,50/ação). Eles venderam bem acima disso. ri.eztec.com.br/eztec2009/web/default_download.asp?NArquivo=EZTEC_Apresentacao_2T17_PT.pdf&arquivo=6A01168E-0E30-40E0-9733-D4E7C4ADFC09Não calculei o valor da torre A ajustado pela inflação, mesmo assim, não dá para desconsiderar que ela foi vendida no auge de um mercado aquecido, enquanto a torre B está sendo vendida no momento oposto do ciclo. Não há como se exigir um resultado idêntico para vendas em condições tão diferentes. |
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rst
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Post by rst on Sept 22, 2017 8:56:05 GMT -3.5
Apenas complementando:
Quando notamos que o ativo estava subavaliado na contabilidade da empresa, podemos nos perguntar se esta mesma lógica não pode ser estendida ao valor de alguns outros ativos.
O landbank, por exemplo, sempre foi contabilizado por valor de aquisição.
É uma situação oposta à das outras incorporadoras, cheia de ativos superestimados que geram perdas no momento da venda.
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Post by tadeuoc on Sept 22, 2017 9:20:15 GMT -3.5
Eu simplesmente não achei tão bom assim a venda, o preço do m^2 representa uma queda (respeito da inflação) maior do que a queda média do mercado imobiliário em SP desde 2013 que foi o ano do acordo da torre A (de acordo com o índice FIPE-ZAP e assumindo que o valor do m^2 da torre B seria negociado como o da torre A). Nesse ritmo eu espero as margens da empresa continuar a cair bastante nos próximos anos. Com as mudanças na contabilidade eu não faço ideia (ainda nem li se teve mudança ou não na regulamentação), mas eu não compartilho a alegria generalizada neste tópico. Potuz, não sei qual foi a conta que você fez mas o preço nominal foi quase 15% maior que o da torre A. Em algum materia da EZ TEC eu já li que a A era melhor que a B em alguns aspectos, isso pode ter influenciado. De qualquer forma eu calculo em 60% a margem da torre B, o que me parece ser um belo negócio. |
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Post by tadeuoc on Sept 22, 2017 9:22:02 GMT -3.5
Quanto a mudança nas regras contábeis, nós vamos passar a reportar igual incorporadoras estrangeiras que sempre utilizaram o IFRS sem o método PoC.
O que vai acontecer é que o caixa vai continuar como é hoje, só que a receita é postergada, ou seja, postergaremos o pagamento de impostos!
Do ponto de vista de caixa (que é o que importa) será ótimo!
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Potuz
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Post by Potuz on Sept 22, 2017 9:22:36 GMT -3.5
Eu simplesmente não achei tão bom assim a venda, o preço do m^2 representa uma queda (respeito da inflação) maior do que a queda média do mercado imobiliário em SP desde 2013 que foi o ano do acordo da torre A (de acordo com o índice FIPE-ZAP e assumindo que o valor do m^2 da torre B seria negociado como o da torre A). Nesse ritmo eu espero as margens da empresa continuar a cair bastante nos próximos anos. Com as mudanças na contabilidade eu não faço ideia (ainda nem li se teve mudança ou não na regulamentação), mas eu não compartilho a alegria generalizada neste tópico. O impacto dessa venda no valor da empresa não me causa o mesmo entusiasmo dos demais, mas foi sim um bom negócio. No último release de resultados a torre estava contabilizada por 411mi (2,50/ação). Eles venderam bem acima disso. Isto acontece com todos os imóveis vendidos pela EZTC, é simplesmente o método de contabilizar eles no estoque. O fato de ter sido vendida por um valor maior não é muito relevante. Você está extrapolando a minha mensagem, eu não pedi por um resultado idêntico ao 2013, eu pedi por uma queda no resultado comparável á queda média em SP. Agora pegando o FIPE-ZAP em SP no período de 2013 para 2017 dá um crescimento de 35.7% fipezap.zapimoveis.com.br/A inflação acumulada no periódo foi de 35.58% www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/corrigirPorIndice.do?method=corrigirPorIndiceEntão desde 2013 para aqui essencialmente os imóveis na média não perderam nem ganharam da inflação. O valor do m^2 assumindo o mesmo valor que na torre A cresceu em 12,5%. Então o negócio foi ruim mesmo, na comparação não em valores absolutos contra o auge, mas mesmo ruim na comparação com o comportamento do mercado de imóveis de SP. |
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Potuz
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Post by Potuz on Sept 22, 2017 9:23:48 GMT -3.5
Eu simplesmente não achei tão bom assim a venda, o preço do m^2 representa uma queda (respeito da inflação) maior do que a queda média do mercado imobiliário em SP desde 2013 que foi o ano do acordo da torre A (de acordo com o índice FIPE-ZAP e assumindo que o valor do m^2 da torre B seria negociado como o da torre A). Nesse ritmo eu espero as margens da empresa continuar a cair bastante nos próximos anos. Com as mudanças na contabilidade eu não faço ideia (ainda nem li se teve mudança ou não na regulamentação), mas eu não compartilho a alegria generalizada neste tópico. Potuz, não sei qual foi a conta que você fez mas o preço nominal foi quase 15% maior que o da torre A. Em algum materia da EZ TEC eu já li que a A era melhor que a B em alguns aspectos, isso pode ter influenciado. De qualquer forma eu calculo em 60% a margem da torre B, o que me parece ser um belo negócio. Eu estou calculando 12,5%, mas mesmo sendo 15% o meu argumento acima na resposta ao rst monstra porque esses números são ruins mesmo. Eu não esperaria a EZTC performar pior do que a média de mercado imob. |
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rst
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Post by rst on Sept 22, 2017 9:58:10 GMT -3.5
Você está extrapolando a minha mensagem, eu não pedi por um resultado idêntico ao 2013, eu pedi por uma queda no resultado comparável á queda média em SP. Agora pegando o FIPE-ZAP em SP no período de 2013 para 2017 dá um crescimento de 35.7% fipezap.zapimoveis.com.br/Acho que você usou o índice de imóveis residenciais anunciados à venda. Se não errei nas minhas contas, o índice Fipezap acumulado para imóveis comerciais em são paulo é de apenas 1,09% entre janeiro de 2013 e julho de 2017: www.fipe.org.br/pt-br/indices/fipezap/#indice-comercial |
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Potuz
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Post by Potuz on Sept 22, 2017 10:22:29 GMT -3.5
Você está extrapolando a minha mensagem, eu não pedi por um resultado idêntico ao 2013, eu pedi por uma queda no resultado comparável á queda média em SP. Agora pegando o FIPE-ZAP em SP no período de 2013 para 2017 dá um crescimento de 35.7% fipezap.zapimoveis.com.br/Acho que você usou o índice de imóveis residenciais anunciados à venda. Se não errei nas minhas contas, o índice Fipezap acumulado para imóveis comerciais em são paulo é de apenas 1,09% entre janeiro de 2013 e julho de 2017: www.fipe.org.br/pt-br/indices/fipezap/#indice-comercialUsei sim pois não achei adequada a metodologia do comercial para este caso. O acumulado do comercial está em 1,25% mas o índice Fipe-ZAP leva em conta principalmente as salas comerciais já funcionando anunciadas no ZAP e no RAIS. |
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ffa
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Post by ffa on Sept 22, 2017 11:08:54 GMT -3.5
Eu simplesmente não achei tão bom assim a venda, o preço do m^2 representa uma queda (respeito da inflação) maior do que a queda média do mercado imobiliário em SP desde 2013 que foi o ano do acordo da torre A (de acordo com o índice FIPE-ZAP e assumindo que o valor do m^2 da torre B seria negociado como o da torre A). Nesse ritmo eu espero as margens da empresa continuar a cair bastante nos próximos anos. Com as mudanças na contabilidade eu não faço ideia (ainda nem li se teve mudança ou não na regulamentação), mas eu não compartilho a alegria generalizada neste tópico. Concordo plenamente contigo. Achei a venda ruim. |
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ffa
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Post by ffa on Sept 22, 2017 11:17:55 GMT -3.5
Eu simplesmente não achei tão bom assim a venda, o preço do m^2 representa uma queda (respeito da inflação) maior do que a queda média do mercado imobiliário em SP desde 2013 que foi o ano do acordo da torre A (de acordo com o índice FIPE-ZAP e assumindo que o valor do m^2 da torre B seria negociado como o da torre A). Nesse ritmo eu espero as margens da empresa continuar a cair bastante nos próximos anos. Com as mudanças na contabilidade eu não faço ideia (ainda nem li se teve mudança ou não na regulamentação), mas eu não compartilho a alegria generalizada neste tópico. Potuz, não sei qual foi a conta que você fez mas o preço nominal foi quase 15% maior que o da torre A. Em algum materia da EZ TEC eu já li que a A era melhor que a B em alguns aspectos, isso pode ter influenciado. De qualquer forma eu calculo em 60% a margem da torre B, o que me parece ser um belo negócio. Achei uma margem de 36,77%, algo bom para o momento mas ruim como um todo se pensarmos que o terreno é de 2008 , o aumento do potencial construtivo foi logo após já somando 11 a 13% do VGV , e o prédio foi construído de 2012 a 2015. Acredito que o VLP e a TIR do projeto não deve ter sido bons. Ainda acho que uma venda em 2018 teria maximizado o valor ao acionista. Fora que o prédio esta locado , bem locado . Vamos ver o que eles irão fazer com o dinheiro . Bem que podiam lançar o prédio no terreno enfrente com um potencial de 1bi . |
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Post by tadeuoc on Sept 22, 2017 11:22:56 GMT -3.5
Potuz, não sei qual foi a conta que você fez mas o preço nominal foi quase 15% maior que o da torre A. Em algum materia da EZ TEC eu já li que a A era melhor que a B em alguns aspectos, isso pode ter influenciado. De qualquer forma eu calculo em 60% a margem da torre B, o que me parece ser um belo negócio. Achei uma margem de 36,77%, algo bom para o momento mas ruim como um todo se pensarmos que o terreno é de 2008 , o aumento do potencial construtivo foi logo após já somando 11 a 13% do VGV , e o prédio foi construído de 2012 a 2015. Acredito que o VLP e a TIR do projeto não deve ter sido bons. Ainda acho que uma venda em 2018 teria maximizado o valor ao acionista. Fora que o prédio esta locado , bem locado . Vamos ver o que eles irão fazer com o dinheiro . Bem que podiam lançar o prédio no terreno enfrente com um potencial de 1bi . Pode me dizer as contas que voce fez para chegar a margem de 36,77? |
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Potuz
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Post by Potuz on Sept 22, 2017 12:14:09 GMT -3.5
Dessa vez parece que o mercado concordou comigo na questão dessa venda.
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Post by ancasodi on Sept 22, 2017 12:39:48 GMT -3.5
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bochan
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Post by bochan on Sept 23, 2017 17:10:41 GMT -3.5
O impacto dessa venda no valor da empresa não me causa o mesmo entusiasmo dos demais, mas foi sim um bom negócio. No último release de resultados a torre estava contabilizada por 411mi (2,50/ação). Eles venderam bem acima disso. Isto acontece com todos os imóveis vendidos pela EZTC, é simplesmente o método de contabilizar eles no estoque. O fato de ter sido vendida por um valor maior não é muito relevante. Você está extrapolando a minha mensagem, eu não pedi por um resultado idêntico ao 2013, eu pedi por uma queda no resultado comparável á queda média em SP. Agora pegando o FIPE-ZAP em SP no período de 2013 para 2017 dá um crescimento de 35.7% fipezap.zapimoveis.com.br/A inflação acumulada no periódo foi de 35.58% www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/corrigirPorIndice.do?method=corrigirPorIndiceEntão desde 2013 para aqui essencialmente os imóveis na média não perderam nem ganharam da inflação. O valor do m^2 assumindo o mesmo valor que na torre A cresceu em 12,5%. Então o negócio foi ruim mesmo, na comparação não em valores absolutos contra o auge, mas mesmo ruim na comparação com o comportamento do mercado de imóveis de SP. Por este raciocínio, a bolsa com o Ibov a 75k é um excelente negócio, visto que em 2013 estava a 63k. Se comparar com seu topo de 2008 então, quando estava em 73k, o IBOV está uma pechincha, pois a inflação no período foi de 74%. A única afirmação possível é que, com ajustes por IPCA, Selic, Fipezap, ..., os valores hoje estão menores. Mas só isto permite concluir que foi uma venda ruim? Acho que devemos avaliar se HOJE a venda da torre B foi um bom negócio, assim como devemos avaliar HOJE se ibov a 75k está caro ou barato. EZTEC mostrou sua habilidade conseguindo locar grande parte da torre B até sua venda, quando até FIIs de padrão similar sofreram (TBOF, HGJH, VLOL, etc.) . Mas locação não é o ramo da EZTEC. O que a própria companhia disse: "EZ TOWERS / EZ MARK: a Torre B do EZ Towers, principal ativo corporativo pronto da Companhia, encontra-se 62,5% locada. No caso do EZ Mark, 39% do estoque da Companhia foi locado no ano de 2016. Importante destacar que a finalidade destes imóveis permanece sendo de venda, o que ocorrerá em momento adequado, de forma a gerar o maior valor possível aos acionistas da EZTEC." Antes da venda da torre B, foi comentado que a venda seria definida como de um projeto de desenvolvimento imobiliário. Isto, de forma legal, permitiria uma redução significativa nos impostos sobre ganho de capital. Talvez isto fique mais claro depois. Achar que uma empresa com o cofre cheio faria uma venda ruim, é subestimar quem já provou sua competência (ao meu ver). Quando a EZTEC decidiu que não faria lançamentos em 2015, o mercado "bateu" na empresa, afinal manter caixa para quê? No final de 2015, o papel caiu abaixo de $10. Quem ouviu o mercado ficou de fora. Entre o mercado que teve suas razões para bater em EZTC3 (-4,76%) e o "seu Zarzur", fico com este. |
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iron
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UP THE IRONS!
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Post by iron on Sept 25, 2017 11:19:40 GMT -3.5
Exatamente Bochan. Eu aproveitei aquele momento para comprar EZTEC a 10,xx, 11,xx, 12,xx. Como da mesma forma já havia comprado antes a 30,xx.
No meu entendimento, confiando na administração da empresa, eles não iriam vender a torre B se não fosse um bom negócio, até mesmo por que como eles mesmos disseram, esse era o MAIOR ativo da companhia.
Estes 650Mi vão virar 1Bi ou mais em alguns anos, com o reinvestimento deste dinheiro no próprio negócio. Vejo a venda como EXCELENTE. Uma injeção de caixa tremenda em um momento de mercado horrível. Só demonstra como os produtos desta empresa se destacam dos demais.
A correção pela inflação não pode ser considerada neste caso de uma forma tão categórica, pelos motivos que o Bochan citou acima. Qual seria o preço justo então, corrigido pela inflação? 1Bi?? 1.5Bi?? O mercado imobiliário é cíclico, de altos e baixos, e a empresa precisa continuar rodando mesmo em tempos de baixa. Além disto, se formos olhar o somatório das duas vendas (torres A e B) temos 215Mi a mais que os valores inicialmente previstos. Um bom negócio ou não?
Esta queda recente nas ações é um movimento de correção, natural, com um catalisador, que foi esta recomendação de venda do Bradesco. O mercado estava "esperando" aparecer um motivo para corrigir.
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ffa
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Post by ffa on Sept 25, 2017 20:41:10 GMT -3.5
Achei uma margem de 36,77%, algo bom para o momento mas ruim como um todo se pensarmos que o terreno é de 2008 , o aumento do potencial construtivo foi logo após já somando 11 a 13% do VGV , e o prédio foi construído de 2012 a 2015. Acredito que o VLP e a TIR do projeto não deve ter sido bons. Ainda acho que uma venda em 2018 teria maximizado o valor ao acionista. Fora que o prédio esta locado , bem locado . Vamos ver o que eles irão fazer com o dinheiro . Bem que podiam lançar o prédio no terreno enfrente com um potencial de 1bi . Pode me dizer as contas que voce fez para chegar a margem de 36,77? Valor de venda 650 milhões, valor da torre B no estoque 411 milhões(custo do produto vendido ) . (411/650)-1 = 36,7692307% margem bruta/ ebitda = lucro líquido de 239 milhões Para uma margem de 60% teríamos um custo de = 260 milhões e um Lucro bruto de R$ 390 milhões |
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ffa
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Post by ffa on Sept 27, 2017 14:24:55 GMT -3.5
Apesar de ser uma das melhores administrações da bolsa , estou projetando diminuir posição nos R$ 25,00. Poucos lançamentos e o setor ainda vai demorar pra voltar a crescer. Qual o valor que vcs acreditam ser o preço justo neste momento? Pelo que tudo indica vou ter que voltar a aumentar posição na empresa de novo. Renda fixa ficando péssima e o mercado derretendo o papel. Já estou na torcida para chegar na casa dos 21,5 |
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magon
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Post by magon on Sept 27, 2017 15:00:04 GMT -3.5
Boa tarde pessoal, de vez em quando dou uma passada por aqui mas nunca havia postado antes. Eu fiquei surpreso com a nota de venda da torre B, em parte porque nem sabia que a EZTEC tinha uma controlada chamada "Garicema". Então fui rever as apresentações anteriores. No 2 e 3 tri de 2016 a torre B estava avaliada a 636 MM a valor de mercado, a partir do 4T16 passou a 700 MM. No último relatório (2T17) a informação é que o RESULTADO a ser adicionado seria R$ 412 MM: ri.eztec.com.br/eztec2009/web/conteudo_pt.asp?idioma=0&conta=28&tipo=26863Isso daria uma margem de 412/650, acima de 60% (mas não estão computados os impostos). Resumindo...não achei ruim a venda. |
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Potuz
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Post by Potuz on Sept 27, 2017 15:25:35 GMT -3.5
Boa tarde pessoal, de vez em quando dou uma passada por aqui mas nunca havia postado antes. Eu fiquei surpreso com a nota de venda da torre B, em parte porque nem sabia que a EZTEC tinha uma controlada chamada "Garicema". Então fui rever as apresentações anteriores. No 2 e 3 tri de 2016 a torre B estava avaliada a 636 MM a valor de mercado, a partir do 4T16 passou a 700 MM. No último relatório (2T17) a informação é que o RESULTADO a ser adicionado seria R$ 412 MM: file:///D:/Users/38664089000/Downloads/EZTEC_Apresentacao_2T17_PT%20(3).pdf Isso daria uma margem de 412/650, acima de 60% (mas não estão computados os impostos). Resumindo...não achei ruim a venda. Bem-Vindo ao fórum magon, obrigado pelos dados! |
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magon
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Post by magon on Sept 27, 2017 16:07:49 GMT -3.5
Boa tarde pessoal, de vez em quando dou uma passada por aqui mas nunca havia postado antes. Eu fiquei surpreso com a nota de venda da torre B, em parte porque nem sabia que a EZTEC tinha uma controlada chamada "Garicema". Então fui rever as apresentações anteriores. No 2 e 3 tri de 2016 a torre B estava avaliada a 636 MM a valor de mercado, a partir do 4T16 passou a 700 MM. No último relatório (2T17) a informação é que o RESULTADO a ser adicionado seria R$ 412 MM: file:///D:/Users/38664089000/Downloads/EZTEC_Apresentacao_2T17_PT%20(3).pdf Isso daria uma margem de 412/650, acima de 60% (mas não estão computados os impostos). Resumindo...não achei ruim a venda. Bem-Vindo ao fórum magon , obrigado pelos dados! Obrigado Potuz! PS: saiu mal o link na minha primeira postagem. Já consertei. |
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