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Post by rst on Oct 26, 2015 8:28:53 GMT -3.5
Tópico para discussão do FII TRX Edifícios Corporativos
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Post by jigsaw on Oct 29, 2015 9:19:34 GMT -3.5
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Post by silversurfer on Oct 29, 2015 22:05:37 GMT -3.5
O fundo está bem descontado e mesmo com a vacância anunciada apresenta um bom yeld ficando ocupado somente o imóvel alugado pela Petrobrás, em Macaé. O problema que vejo é a cidade desse imóvel. Com o desinvestimentos e freio nos investimentos da Petrobrás a cidade entrou num processo recessivo sério. Muito desemprego, imóveis a venda, negócios fechando, etc. Restaria o outro imóvel do fundo que tem a vacância. No meu entender não vale o risco.
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Post by rst on Oct 30, 2015 5:07:51 GMT -3.5
Eu só aceitaria o risco de ter um prédio de escritórios em macaé se o preço fosse irrisório (menos de 1000/m2). O rendimento tem que ser alto o suficiente para amortizar o investimento e conferir uma rentabilidade elevada. E, possivelmente, no dia em que a cotação chegar nesse preço, não terei coragem de comprar, pois provavelmente o cenário será bem ruim para justificar a queda (algo como a Petro reduzindo operações na cidade)
Ainda não fiz as contas do valor do m2 desse FII, mas pretendo fazer em breve (desse e de outros FIIs que considero micos, apenas para satisfazer uma curiosidade antiga de saber qual o preço que o pessoal tem pago por estes imóveis)
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Post by rst on Oct 30, 2015 7:59:10 GMT -3.5
dados retirados do site do Tetzner (a ABL não aparece nos relatórios do gestor):
ABL total: 13.370m² Qtde de cotas: 1.467.000
A partir destes dados chegamos ao seguinte: valor do m² na atual cotação: R$ 4.418 (não é uma pechincha, mas também não é ridiculamente alto como eu imaginava) valor do m² na emissão primária: R$ 10.972 (affff!!!!!!! Isso sim é ridiculamente alto)
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Post by Sultão do Swing on Dec 7, 2015 18:37:55 GMT -3.5
Continua em andamento a desocupação de um dos imóveis:
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FII TRXE COR (XTED) - FATO RELEVANTE FII TRXE COR (XTED) FATO RELEVANTE Enviou o fato relevante abaixo: "TRX EDIFICIOS CORPORATIVOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII CNPJ/MF n.o. 15.006.267/0001-63 Codigo negociacao BM&FBovespa: XTED11 FATO RELEVANTE BTG PACTUAL SERVICOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, no.501, 5o. andar, inscrita no CNPJ/MF sob no. 59.281.253/0001-23, na qualidade de Administradora e TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA., com sede na Cidade de Sao Paulo, Estado de Sao Paulo, na Avenida Nacoes Unidas, n.o. 8.501, inscrita no CNPJ/MF sob o n.o. 13.362.610/0001-87, na qualidade de Gestor do TRX EDIFICIOS CORPORATIVOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII, inscrito no CNPJ sob no. 15.006.267/0001-63 ("Fundo"), comunicam aos cotistas do Fundo e ao mercado que a PEUGEOT CITROEN DO BRASIL AUTOMOVEIS LTDA. ("PEUGEOT") desocupou quatro andares do edificio GT Plaza, pertencente a carteira do Fundo, na Cidade de Sao Paulo, Estado de Sao Paulo, na ultima sexta-feira, 04 de dezembro de 2015. Tendo em vista a desocupacao antecipada de parte do Edificio GT Plaza, a Locataria devera pagar ao Fundo, quando da formalizacao do respectivo aditivo contratual, a titulo de multa estabelecida no contrato de locacao, proporcionalmente a area desocupada e ao prazo cumprido do contrato de locacao, o valor de R$ 459.355,96 (quatrocentos e cinquenta e nove mil, trezentos e cinquenta e cinco reais e noventa e seis centavos) alem do aluguel calculado proporcionalmente ao periodo que ocupara o imovel. As partes acordam que a multa mencionada acima tera um desconto de R$ 97.536,00 (noventa e sete mil, quinhentos e trinta e seis reais), de modo que a multa paga neste ato pela Locataria a Locadora tem o valor total de R$ 361.819,96 (trezentos e sessenta e um mil, oitocentos e dezenove reais e noventa e seis centavos). Tal desconto se da em razao da compensacao do valor devido pela Locataria com o valor avaliado do gerador eletrico instalado no Imovel pela mesma, o qual foi incorporado ao Imovel, passando a ser de titularidade da Locadora, e tendo as seguintes caracteristicas: Gerador Cummins Power Generation serie 2486499, modelo C350D6 de motor Diesel Cummins 450kVA arrefecido a agua e filtro de oleo e de combustivel separador de agua; tensao de saida em 220 e 127V em CA de 60Hz, variacao de +/- 1,0% e fator de potencia em 0,8 e 1,0. Adicionalmente, informamos que o aditivo ao contrato de locacao com a propria PEUGEOT referente aos dois andares que permanecerao ocupados, totalizando 1.747,60m2 no valor de R$ 45,00 o metro quadrado e vencimento em dezembro de 2021, esta em discussao e assim que firmado por todas as partes, os cotistas do Fundo serao devidamente comunicados. O valor da multa, liquido do valor atribuido ao gerador, somado ao aluguel proporcional de 5.141,82 m2 e ao aluguel integral de 1.747,60m2 serao integralmente distribuidos a titulo de dividendos referentes ao mes de dezembro. A Administradora e o Gestor manterao os cotistas e o mercado em geral informados sobre a eventual celebracao de novos contratos de locacao do Imovel. Permanecemos a disposicao para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se facam necessarios. Sao Paulo, 07 de dezembro de 2015. BTG PACTUAL SERVICOS FINANCEIROS S.A. DTVM (Administradora do Fundo) TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA. (Gestor do Fundo)"
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Post by silversurfer on Jan 3, 2016 8:29:47 GMT -3.5
Difícil não associar a rescisão da petrobrás em ALMI e BRCR a esse fundo. Mesmo estando bem descontado, essa notícia tornou mais arriscado esse fundo cujo rendimento depende muito do aluguel do prédio em Macaé a Petrobrás.
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Post by jigsaw on Jan 3, 2016 15:29:43 GMT -3.5
Continua em andamento a desocupação de um dos imóveis: ____________________________________________________________________________________ FII TRXE COR (XTED) - FATO RELEVANTE FII TRXE COR (XTED) FATO RELEVANTE Enviou o fato relevante abaixo: "TRX EDIFICIOS CORPORATIVOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII CNPJ/MF n.o. 15.006.267/0001-63 Codigo negociacao BM&FBovespa: XTED11 FATO RELEVANTE BTG PACTUAL SERVICOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, no.501, 5o. andar, inscrita no CNPJ/MF sob no. 59.281.253/0001-23, na qualidade de Administradora e TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA., com sede na Cidade de Sao Paulo, Estado de Sao Paulo, na Avenida Nacoes Unidas, n.o. 8.501, inscrita no CNPJ/MF sob o n.o. 13.362.610/0001-87, na qualidade de Gestor do TRX EDIFICIOS CORPORATIVOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII, inscrito no CNPJ sob no. 15.006.267/0001-63 ("Fundo"), comunicam aos cotistas do Fundo e ao mercado que a PEUGEOT CITROEN DO BRASIL AUTOMOVEIS LTDA. ("PEUGEOT") desocupou quatro andares do edificio GT Plaza, pertencente a carteira do Fundo, na Cidade de Sao Paulo, Estado de Sao Paulo, na ultima sexta-feira, 04 de dezembro de 2015. Sultão do Swing , então o XTED ficará totalmente dependente da PETROBRAS, situação preocupante desse FII, principalmente depois da empresa deixar o ALMI.
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Post by silversurfer on Jan 14, 2016 19:46:43 GMT -3.5
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Post by rst on Jan 16, 2016 18:57:14 GMT -3.5
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Post by silversurfer on Jan 16, 2016 22:56:50 GMT -3.5
Acho, bem achismo mesmo, que vai ser somente a diminuição do valor de aluguel. Negociação amigável=ou aceita baixar ou eu saio. Se a negociação prosperar o XPCM é que vai subir no telhado.
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Post by silversurfer on Jan 17, 2016 22:23:18 GMT -3.5
Para refletir:
abaixo de R$ 30,00 vale a pena? Levando em conta o prédio de São Paulo? Apostando num futuro aluguel desse prédio e na aquisição do m2 a valores bem baixos?
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Post by silversurfer on Jan 17, 2016 22:32:04 GMT -3.5
PIB de Macaé por atividade econômica (2012-IBGE):
Serviços: 6.663.014.000,00 Indústria: 6.014.325.000,00 Impostos: 1.741.775.000,00 Agropecuária: 40.767.000,00 Adm. Pública: 1.546.047.000,00
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Post by silversurfer on Jan 18, 2016 23:45:01 GMT -3.5
Fechou em R$ 29,00 hoje. Queda de mais de 10% num só dia.
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Post by silversurfer on Jan 19, 2016 9:41:04 GMT -3.5
Continua a queda. Caminhando para R$ 25,00.
Em outro fórum estão discutindo o que acontece se der vacância total nesse fundo. O receio é os cotistas terem que se cotizar para pagar as despesas dos prédios. O fundo tem cerca de dois milhões em caixa. Seria suficiente para cobrir despesas por alguns meses, mas não por muito tempo.
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Post by rst on Jan 19, 2016 9:50:07 GMT -3.5
A saída da Petro ainda não é uma certeza. É apenas um risco que sempre existiu e que o último comunicado deu mostras de que pode eventualmente se materializar já no curto prazo, mas, por enquanto, a empresa segue como locatária e as negociações, oficialmente, são para discutir os termos do contrato, não para rescindi-lo. O imóvel da peugeot tem lá seu valor, mas também não é uma grande maravilha. A localização é apenas mediana e tipo de edificação regular. É o tipo de fundo que só investiria se o valor do m2 chega-se perto dos R$ 1000,00. Tem gente que vai achar este preço fora da realidade e impossível de ser alcançado, mas é o que sempre me dispus a pagar por ele.
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Post by silversurfer on Jan 19, 2016 11:45:40 GMT -3.5
A saída da Petro ainda não é uma certeza. É apenas um risco que sempre existiu e que o último comunicado deu mostras de que pode eventualmente se materializar já no curto prazo, mas, por enquanto, a empresa segue como locatária e as negociações, oficialmente, são para discutir os termos do contrato, não para rescindi-lo. O imóvel da pegeout tem lá seu valor, mas também não é uma grande maravilha. A localização é apenas mediana e tipo de edificação regular. É o tipo de fundo que só investiria se o valor do m2 chega-se perto dos R$ 1000,00. Tem gente que vai achar este preço fora da realidade e impossível de ser alcançado, mas é o que sempre me dispus a pagar por ele. Rst, em termos de preço de cota seria quanto para alcançar esse valor de 1000 o m2?
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Post by rst on Jan 19, 2016 12:49:41 GMT -3.5
1/3 do atual. Mas pensando melhor sobre o que afirmei acima, 1000/m2 é o que eu me disporia a pagar para um imóvel em macaé. O imóvel em Santo Amaro vale pelo menos uns 4 mil/m2 (mas, por segurança, eu só pagaria por ele uns R$2500/m2).
Não tenho de cabeça a participação de cada imóvel no total do fundo, mas considerando-se os dois imóveis, diversamente do que anteriormente dito, eu certamente pagaria mais de 1000/m2.
edit: a participação de cada imóvel aparece no topo da página, na postagem do jigsaw.
considerando grosseiramente que 2/3 do fundo é o imóvel em macaé e 1/3 o de Santo Amaro, o valor por m/2 que me disporia a pagar é de R$1500/m2. O que dá metade da atual cotação (aproximados r$15)
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Post by palata on Jan 19, 2016 16:12:17 GMT -3.5
lembrando que se a petro saísse, além do valor em caixa teria uma multinha aí pra receber...
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Post by palata on Jan 19, 2016 16:41:16 GMT -3.5
fiz umas contas de padoca aqui, se a petro pedir 50% de desconto, e a trx não baixar a taxa de adm, o rendimento cai pra R$ 0,20 por cota. Não sei como está no contrato o caso da taxa de adm, mas nesse caso seria maior que o valor recebido da Peugeot mensalmente.
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