Potuz
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Post by Potuz on Dec 7, 2015 12:09:22 GMT -3.5
Rst, vou entrar em contato com a administradora e posto lá no tópico específico desse fundo o retorno. perdão pela pergunta tangencial, mas como é em geral o atendimento dos administradores dos fundos comparados com os RI das empresas que cotizam em bolsa? tem empresas que nunca retornam os inquéritos, e tem outras em que o RI até que participa em fóruns como esse respondendo perguntas. Tem variação também em FII? |
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Post by cpf216 on Dec 7, 2015 12:41:04 GMT -3.5
Rst, vou entrar em contato com a administradora e posto lá no tópico específico desse fundo o retorno. perdão pela pergunta tangencial, mas como é em geral o atendimento dos administradores dos fundos comparados com os RI das empresas que cotizam em bolsa? tem empresas que nunca retornam os inquéritos, e tem outras em que o RI até que participa em fóruns como esse respondendo perguntas. Tem variação também em FII? Muita variação, sendo que a média é ao menos retornar, mas não necessariamente responder. Que FII não tem setor específico de RI como ações, é contato de atendimento dentro do administrador. As vezes exclusivo de contato com CVM, nem para atender cliente/analista/cotista. |
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Potuz
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Post by Potuz on Dec 7, 2015 12:43:41 GMT -3.5
As vezes exclusivo de contato com CVM, nem para atender cliente/analista/cotista. Obrigado pelo retorno cpf216, eu devo admitir que as vezes que tive contato com o setor técnico da CVM o atendimento foi realmente muito bom, muito melhor do que eu tivesse esperado. |
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Post by jigsaw on Dec 7, 2015 14:16:39 GMT -3.5
Silversurfer, qual é a ocupação atual do shopping Maia? No site do tetzner vi comentários de que em agosto a renda real do fundo estava em R$0,30. Sei que este ativo ainda está em fase de maturação, mas, a menos que a vacância deste shopping recém inaugurado esteja bem alta, parece pouco provável que a renda real salte de R$ 0,30 para R$0,83 no próximo ano. Isso sem falar no risco de a general shopping não conseguir honrar a RMG. , a renda real do FIGS está em R$ 0,22, o shopping está gerando R$585.749,92, mas está entregando R$2.159.578,00 devido a RMG, quanto a disponibilidade de RF, de acordo com o que foi informado na CVM é de apenas 785.833,88. www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=FIGS&strData=2015-11-09T12:47:30.143==================================================================================================== Durante todo o período de obras do Parque Shopping Maia e por mais quarenta e oito meses após a inauguração deste empreendimento, a General Shopping está oferecendo uma garantia nominal aos cotistas do Fundo correspondente a 10,0% a.a. Após este período, os cotistas do Fundo farão jus ao recebimento de resultados dos valores pagos pelos locatários ou arrendatários dos imóveis que compõem o Shopping Bonsucesso e o Parque Shopping Maia.A distribuição de rendimentos aos cotistas é calculada de acordo com o resultado apurado sob regime de caixa do Fundo em cada mês. Referente ao mês de outubro de 2015, o Fundo irá distribuir o valor de R$ 0,83 por cota como rendimento aos titulares detentores de cotas no final do dia 30/10/2015. O pagamento será realizado no dia 09/11/2015. Segue abaixo tabela contendo as receitas e despesas do Fundo: Este relatório foi elaborado pela Olimpia Partners Gestão de Recursos S.A. (“Olimpia Partners”), sob sua responsabilidade e tem caráter meramente informativo, não podendo ser distribuído, reproduzido ou copiado sem a sua expressa concordância. A Olimpia Partners não se responsabiliza por erros de avaliação ou omissões. Os investidores têm que tomar suas próprias decisões de investimento. Este relatório é um informativo e destinado aos cotistas do fundo, não representando oferta ou publicidade. Verifique a tributação aplicável. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. Fundos de investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor do fundo, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo fundo garantidor de crédito (FGC). Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e o regulamento do fundo de investimento antes de qualquer decisão de investimento Fonte: Bloomberg FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GENERAL SHOPPING ATIVO E RENDA – FII Outubro de 2015 Descrição Outubro de 2015 (+) Receita Imobiliária(1) R$645.270,92 (-) Total de Despesas R$59.521,00 (=) Resultado R$585.749,92 Rendimentos Distribuídos R$2.159.578,00 Rendimentos Distribuídos (R$ / cota) R$0,83 / cota (1) Fornecido pela General Shopping, referente às remessas ao fundo realizadas pelos empreendimentos Shopping Bonsucesso e Parque Shopping Maia no mês de outubro. Inclui luvas. www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=FIGS&strData=2015-12-04T08:44:15.550 |
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Post by jigsaw on Dec 7, 2015 14:26:10 GMT -3.5
Silversurfer, qual é a ocupação atual do shopping Maia? No site do tetzner vi comentários de que em agosto a renda real do fundo estava em R$0,30. Sei que este ativo ainda está em fase de maturação, mas, a menos que a vacância deste shopping recém inaugurado esteja bem alta, parece pouco provável que a renda real salte de R$ 0,30 para R$0,83 no próximo ano. Isso sem falar no risco de a general shopping não conseguir honrar a RMG. Rst, não estou com minhas planilhas de estudo de fii aqui mas a ocupação vem crescendo. Todo mês tem loja sendo inaugurada. Também vi esses comentários sobre a renda real mas ainda tem alguns anos até a rmg acabar. Não tenho expectativa que ela chegue a 0,83, mas se chegar a 0,60 já é um bom valor. Quanto a segurança da rmg lá em tetzner mesmo tem uma discussão onde um forista fez uma consulta a adm do fundo que retornou que a rmg é garantida por um investimento em renda fixa. Que esses investimentos são de gestão do fundo e não da general shopping. Depois de analisar isso resolvi que esse fii seria o representante do setor shopping na minha carteira. Outra coisa que levei em conta foi a localização dele: especial.folha.uol.com.br/2015/morar/santana-guarulhos/2015/10/1695131-preco-baixo-leva-mais-paulistanos-para-guarulhos.shtml , bacana sua participação ativa aqui, você participa de outros foruns com o mesmo nick? Eu apenas lhe aconselho a ter cuidado com comentarios de Foruns, nao acredite em nada ate que consiga validar a informação, vide casos de OGXP, LLX, MMX, AGEN, MILK, etc, o pessoal que postava sobre essas empresas desapareceram do mapa. |
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Post by silversurfer on Dec 7, 2015 15:39:47 GMT -3.5
Opa Jigsaw, participo da vários outros fóruns e na maioria uso esse nick. Não necessariamente de investimentos. No meu post não me expressei bem e ficou essa impressão de que levei em conta as postagens de um colega de fórum somente. No meu racional de fii já tinha decidido que a existência de rmg era suficiente para não entrar no fundo. Porém, comecei a receber informações sobre esse fundo de variadas fontes e comecei a estudá-lo. O que fechou minha decisão foi a qualidade e potencial de crescimento do segundo shopping que o fundo tem participação. O primeiro shopping já vem funcionando há algum tempo e tem algumas ressalvas. Quanto a incorporadora dos shoppings sei dos problemas que ela enfrenta, porém se ela vier a falir os ativos continuam. Essa é uma grande vantagem que vejo nos fii, não viram pó como algumas das ações que você citou. Quanto a consulta sobre a perpetuidade da rmg vou refazer os questionamentos já feitos por alguns investidores que tenho contato. Como já disse não quero repassar informação que não fui eu que recebi diretamente, mas tive acesso. Vou refazer a consulta e publico o retorno.
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rst
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Post by rst on Dec 7, 2015 16:31:48 GMT -3.5
Silversurfer,
A general shopping vem passando por problemas financeiros sérios. Se procurar vai encontrar bastante notícia a respeito (teve um quase default, rebaixamento de rating para junk bond, etc)
Outro ponto que deve levar em conta é o de que o fundo não é dono de 100% do shopping Maia, mas de apenas um terço.
Se o restante for da general shopping, uma eventual quebra ou mesmo uma simples RJ (cenário mais provável) desta empresa pode trazer problemas sérios ao empreendimento, dependendo de como o processo for conduzido.
Recomendo checar quem é o proprietário do resto do shopping.
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Post by jigsaw on Dec 15, 2015 15:00:07 GMT -3.5
Diante da queda na cotação de vários FIIs neste mês, indicarei para a carteira apenas FUNDOS DE TIJOLOS (blue-chips, mid-caps e small-caps) com 1,02% < yield <1,51%: MBRF11 HGRE11 HGLG11 PRSV11 EDGA11B XPCM11 RBRD11 CBOP11 INDICAÇÃO DE ativos de risco para o IAFI: RMG + Tx. de vacância, Dividend Yield e boa relação P/VP, buscando uma maior rentabilidade, além da diversificação interna da carteira.É importante destacar que estamos diante de uma carteira virtual de FIIs para estudo e troca de opiniões, e as indicações aqui postadas não devem servir para tomada de decisão de nenhum investidor, para isso é preciso estudar os Fundos, através da leitura dos prospectos, relatórios mensais, Demonstrações Financeiras, além da seção de fatores de riscos, pois ninguém deste Fórum se responsabilizará pelas perdas de terceiros. Saiba onde investem todos os fundos imobiliários negociados na Bovespa - InfoMoney Veja mais em: www.infomoney.com.br/onde-investir/fundos-imobiliarios/noticia/2617769/saiba-onde-investem-todos-fundos-imobiliarios-negociados-bovespa#escritorios |
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Post by greenball on Dec 15, 2015 18:11:53 GMT -3.5
Desta vez vou dar apenas um voto
HGLG por ser um fundo diversificado e com administração razoável.
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Post by jigsaw on Dec 16, 2015 9:08:15 GMT -3.5
Desta vez vou dar apenas um voto HGLG por ser um fundo diversificado e com administração razoável. , poderia dizer porque você considera a administração da CSHG razoável? quais pontos negativos na sua opinião? |
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Post by greenball on Dec 16, 2015 11:19:35 GMT -3.5
Desta vez vou dar apenas um voto HGLG por ser um fundo diversificado e com administração razoável. , poderia dizer porque você considera a administração da CSHG razoável? quais pontos negativos na sua opinião? Uma administração que faz o esperado. Que não compromete. E até o momento sem nenhuma crítica em relação a lisura dos negócios. É que em tempos turbulentos como o de hoje faz sentido economizar nos adjetivos kkkkk Mas, vamos ver como eles vão se comportar nos próximos trimestres com a economia entrando em parafuso. |
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Post by jigsaw on Dec 30, 2015 18:58:09 GMT -3.5
Desta vez vou dar apenas um voto HGLG por ser um fundo diversificado e com administração razoável. , apenas 3 foristas votaram para jan-16 ate agora, pelo visto nao atingiremos o quorum minimo, com 220 cadastrados não conseguimos 5 foristas votantes, caso se confirme repetiremos a carteira de dez-15. |
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Potuz
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Post by Potuz on Dec 30, 2015 19:20:40 GMT -3.5
Desta vez vou dar apenas um voto HGLG por ser um fundo diversificado e com administração razoável. , apenas 3 foristas votaram para jan-16 ate agora, pelo visto nao atingiremos o quorum minimo, com 220 cadastrados não conseguimos 5 foristas votantes, caso se confirme repetiremos a carteira de dez-15. Jigsaw, além de ter menos fluxo nesta época do ano, ainda temos até segunda feria para votar, falta bastante. |
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Post by greenball on Dec 30, 2015 19:34:41 GMT -3.5
greenball , apenas 3 foristas votaram para jan-16 ate agora, pelo visto nao atingiremos o quorum minimo, com 220 cadastrados não conseguimos 5 foristas votantes, caso se confirme repetiremos a carteira de dez-15. Jigsaw, além de ter menos fluxo nesta época do ano, ainda temos até segunda feria para votar, falta bastante. Espero que o pessoal votem |
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Post by cadu28 on Dec 31, 2015 10:15:38 GMT -3.5
Vou repetir os votos do último mês, pois não fiz nenhuma mudança significativa na carteira de FIIs:
Seguem meus votos, vou dar uma justificativa generalizada.
Escolhi os 8 principais FIIs da minha carteira. Acredito que eles tenham uma boa diversificação de setor e risco, e pagam um bom DY nos patamares atuais.
MXRF11
RBVO11
FAED11B
SAAG11
XPGA11
JRDM11B
VRTA11
FIIP11B
Ainda faria 2 menções honrosas, que ficaram de fora dos 8 votos principais, que seriam BRCR11 e HGRE11. No caso do BRCR, ainda não fiz as contas p/ saber o impacto da saída da Petro no ALMI, mas parece ter alguma relevância.
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rst
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Post by rst on Dec 31, 2015 10:48:45 GMT -3.5
Cadu e greenball ( que fez pergunta semelhante em outro tópico).
No site do tetzner dois usuários falaram que o impacto seria de aproximadamente 15%.
A perda de receita segundo um deles seria de 11,33%.
Os 15% seriam alcançados com a assunção dos custos do imóvel (iptu, condomínio, etc).
Não me dei ao trabalho de conferir os números, mas acredito que, por o brcr ser um cotista do almi, ainda não faz sentido considerar os custos do imóvel parado nessa conta, já que eles somente afetarão os cotistas em uma provável, mas ainda incerta, chamada de capital.
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Post by greenball on Dec 31, 2015 14:09:16 GMT -3.5
Valeu obrigado pela informação.
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Post by jigsaw on Jan 1, 2016 9:53:12 GMT -3.5
Cadu e greenball ( que fez pergunta semelhante em outro tópico). No site do tetzner dois usuários falaram que o impacto seria de aproximadamente 15%. A perda de receita segundo um deles seria de 11,33%. Os 15% seriam alcançados com a assunção dos custos do imóvel (iptu, condomínio, etc). Não me dei ao trabalho de conferir os números, mas acredito que, por o brcr ser um cotista do almi, ainda não faz sentido considerar os custos do imóvel parado nessa conta, já que eles somente afetarão os cotistas em uma provável, mas ainda incerta, chamada de capital. , discutimos isso na outra Thread: clubinvest.boards.net/post/5254/thread, confesso que não entendi porque o desconto seria de "apenas" 15%, veja na DRE abaixo que as receitas em set-15 foram de R$ 18.985.000, entao se excluirmos o aluguel da Petrobras R$ 3.661.000, a receita seria de R$ 15.234.000,00, apenas nessa conta o impacto seria de 20%, isso se mantivessemos as despesas, mas com um predio vazio, a tendência é a despesa aumentar, nao sei onde está a magica:  No caso de considerarmaos o trimestre, a receita total do BC Fund do 3T15 foi de 57mi, isso significa 16,63mi por mês, o Torre Almirante gera 3,661mi mensais, portanto, o impacto inicial seria de 22%, isso antes das despesas. Resultados financeiros e operacionais • Receita de locação: R$ 57,0 mi em 3T15 • FFO ajustado: R$ 48,7 mi • Leasing spread 3T15 de 0,5% (10,2% da carteira) • STR 12M: -6,9% / STR no 3T15: -6,1% www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=BRCR&strData=2015-11-24T18:36:12.373 |
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Deleted
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Post by Deleted on Jan 1, 2016 15:24:04 GMT -3.5
Vou repetir os votos do mês passado:
1) AGCX - na minha opinião, melhor fundo de agências. Está com renda moderada (cerca de 0,85% a.m), mas deve aumentar com a entrega das últimas agências em 2015. Imóveis bem localizados e as construções devem trazer uma boa valorização no patrimônio do fundo.
2) RNGO - adoro esse fundo. Está num local (Alphaville) em que a vacância média é de 40%, mas ele historicamente apresenta algo em torno de 0%. Incrível! Isso mostra uma vantagem competitiva. Afinal, além de o prédio estar na beira da estrada (o que evita o trânsito monstruoso de Alphaville), ainda tem estacionamento (algo pouco comum por lá) e é um triple AAA. Renda excelente (cerca de 1% a.m).
3) FIIP - excelente fundo logístico, imóveis de excelente qualidade todos BTS, bons inquilinos. E ainda está se aproximando da renda gorda pelo pagamento do aluguel anual da Ambev (fevereiro).
4) XPCM - muita gente tem restrições quanto a esse FII, mas acho bobagem (a não ser que quebrem a Petrobras). Maior parte da receita vem de customizações (contrato atípico), imune a variação da baixa no mercado imobiliário, contrato longo, renda boa (>1%a.m). Inquilino de peso.
5) AEFI - praticamente uma renda fixa; inquilino sólido, renda em torno de 1%a.m, que será reajustada no mês que vem (tem boa proteção contra inflação, que é repassada anualmente, estando imune à baixa do mercado imobiliário).
6) MXRF - fundo complexo (misto de papel, FII + SPE - e aqui que é difícil de avaliá-lo, mas tb está o maior potencial do fundo), mas que tem bons ativos, sendo negociado com desconto em relação ao VP. DY estimado > 11%a.a.
7) RBRD - fundo excelente, misto de logística, escritório e comercial, contratos BTS e longos, bons inquilinos.
8) MAXR - fundo de imóveis de comércio de rua (retail), o seu maior valor é o ponto. São bem localizados, porém pelo preço da cota são vendidos a preço de barraco em favela (quase isso, não está muito longe não), o que pode ser explicado pela péssima manutenção levada a efeito pela administradora (três letrinhas), que inclusive acabou levando a uma obra emergencial no imóvel de João Pessoa. A renda está afetada por está obra, mas ainda assim é um bom fundo, a renda gerada pelas locações é alta.
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rst
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Post by rst on Jan 2, 2016 6:16:12 GMT -3.5
Jigsaw, reproduzo abaixo os comentários do site do tetzner sobre o impacto do almi11b no brcr11.
EDIT: apaguei por mais de uma vez alguns comentários que estavam neste trecho, por estarem equivocados.
depois de analisar melhor a questão, acredito que o erro do cálculo abaixo esteja na ABL.
O fundo tem 60% da ABL do almi, o que dá uns 24 mil m2. O usuário fez as contas considerando 60% dos 60%, chegando incorretamente à ABL de 14,9 mil m2
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