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Post by rodolfosrb on Jan 2, 2016 8:21:32 GMT -3.5
Vamos aos votos, prezando segurança e manutenção/crescimento de receitas. AGCX - Segurança para o momento de vacância. RBRD - Segurança com relação ao acompanhamento da inflação. BBPO - Fundo em desenvolvimento, aumentará receitas em um momento de crise. AEFI - DY de 1%, sem risco em um primeiro momento. MXRF - Estes dois últimos excelentes fundos de papel, que tem tendência de aumento de DY. XPGA
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Post by jigsaw on Jan 2, 2016 10:34:13 GMT -3.5
Jigsaw, reproduzo abaixo os comentários do site do tetzner sobre o impacto do almi11b no brcr11. EDIT: apaguei por mais de uma vez alguns comentários que estavam neste trecho, por estarem equivocados. depois de analisar melhor a questão, acredito que o erro do cálculo abaixo esteja na ABL. O fundo tem 60% da ABL do almi, o que dá uns 24 mil m2. O usuário fez as contas considerando 60% dos 60%, chegando incorretamente à ABL de 14,9 mil m2 rst , o seu raciocínio está certo, o cálculo apresentado está errado, 24.881 m^2 ja corresponde aos 60% da ABL (0,60 X 41.468,60), alem disso não ha necessidade de fazer calculo, a valor de locação da petrobrás já está indicado na tabela (pagina 3 do relatório), o calculo correto seria 24.881 x 147,10 = R$ 3.659.995,00 (aprox. R$ 3.661.000,00 indicado no relatório): www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=BRCR&strData=2015-11-24T18:36:12.373
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Post by vcorleone on Jan 2, 2016 11:05:07 GMT -3.5
Primeira postagem e meus votos:
1 - AGCX - Fundo de segurança 2 - RNGO - Bom imóvel, bem localizado e bem administrado 3 - VRTA - Fundo de Papel que gosto bastante 4 - VLOL - Aposta..apesar de um DY baixo, fundo está com 0% de vacancia e com multi inquilinos. Um palpite arriscado 5 - CBOP - Ja saiu da RMG e paga um bom DY. Multi inquilinos e com contratos longos
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maico
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Post by maico on Jan 2, 2016 19:28:40 GMT -3.5
Não tenho focado FII, voto em 2 que tenho RNGO - Grupo de prédios multo-inquilinos posicionado na entrada de Alphaville com refeitório no local, quase não tem vacância.
XPCM - Estratégia da Petrobras de devolver prédios em cidades caras e alugar prédio barato em Macae que foi customizado é protegido por multa pesada, contrato longo.
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Post by pholio on Jan 3, 2016 23:29:35 GMT -3.5
Feliz 2016!
Confesso que fiquei bem desanimado com a possibilidade de tributar rendimento de FIIs para PFs ter sido levantada. Considero uma ideia burra e nada efetiva (a não ser para ajudar a destruir um mercado que já é pequeno).
Reclamações à parte, vamos aos votos, sem alteraçoes. Alguns FIIs que vejo valor em termos de ativos e de qualidade de administração.
BBPO11 - Fundo com contratos atípicos, bem administrado, sem surpresas operacionais EDGA11B - Apesar de ser mono empreendimento, é um bom imóvel, com boa localização e vem mantendo baixa vacância. FIIP11B - Fundo com contratos longos, diversificação, bons inquilinos. Atenção para o pagamento anual que está próximo. HGLG11 - Fundo de Galpões bem diversificado, tem sido minha opção em logística. HGBS11 - Fundo de shoppings bem diversificado, com uma gestão ativa, considero boa opção para se posicionar no setor. HGRE11 - Também pela diversificação, bons imóveis e boa administração. RNGO11 - Belo imóvel, vacância sob controle e ainda com yield muito atrativo também. FEXC11B - Investimento em CRIs. Ótima rentabilidade, com algum risco (PDG como devedor de um CRI)
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Post by Deleted on Jan 4, 2016 13:49:35 GMT -3.5
jigsaw, vc tem os resultados mensais do IAFI de outubro a dez/2015?
Obrigado
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Post by jigsaw on Jan 5, 2016 9:32:32 GMT -3.5
Esse é o RESULTADO FINAL da contagem dos votos do IAFI para JAN-2016, houve participação de 9 Foristas e 52 votos: ITEM CÓDIGO VOTOS 1 RNGO11 5 2 AGCX11 3 3 BBPO11 3 4 EDGA11B 3 5 HGLG11 3 6 MXRF11 3 7 RBRD11 3 8 XPCM11 39 FIIP11B 3 10 AEFI11 2 11 CBOP11 2 12 FAED11B 2 13 HGRE11 2 14 VRTA11 2 15 XPGA11 2 16 BRCR11 1 17 FEXC11B 1 18 FIGS11 1 19 HGBS11 1 20 JRDM11B 1 21 MAXR11B 1 22 MBRF11 1 23 PRSV11 1 24 RBVO11 1 25 SAAG11 1 26 VLOL11 1 ( * ) Há exatamente um ano o VLOL (jan-15) nao recebia um voto no IAFI: “O FII investe no empreendimento Vila Olímpia Corporate por meio da aquisição de 6 lajes comerciais na Torre B. A incorporadora responsável é a Odebrecht Realizações Imobiliárias. O FII é constituído sob a forma de condomínio fechado, não sendo admitido o resgate de suas cotas. Com a oferta primária de suas cotas, o fundo captou R$178.482.800,00. O empreendimento possui área privativa total de 9.707,92m² (área BOMA de 10.368,28 m2 ). Com a emissão do Habite-se em agosto de 2013, o fundo iniciou o período de maturação do investimento de 12 meses no qual a Odebrecht Realizações Imobiliárias pagou a taxa de 9%a.a. líquido para o cotista mediante o pagamento do prêmio de locação ao FII. Em 22 de agosto de 2014, encerrou-se o período de remuneração dos investidores através do Pagamento de Prêmio de Locação. Desta forma, as receitas imobiliárias do FII serão provenientes exclusivamente do resultado operacional do Vila Olímpia Corporate.” www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=VLOL&strData=2015-12-09T16:21:35.743( *** ) Diante do empate entre 8 FIIs (AGCX11, BBPO11, EDGA11B, HGLG11, MXRF11, RBRD11, XPCM11 E FIIP11B) para 7 vaga (s) restante (s) e da ausência de uma votação de desempate antes do início do pregão, ficou estabelecido o critério de desempate pelo histórico de votação dos ativos conforme regra da CAFI: Regra de votação, item 3 da CAFI:
"Em caso de empate, entre a 8.ª e 9.ª colocada por exemplo, é feita uma votação rapida entre as duas (ou mais) para ver qual vai compor a carteira. Se não der tempo p/ fazer esta votação, a empresa escolhida será aquela com maior números de votos no histórico."
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Post by jigsaw on Jan 5, 2016 9:35:49 GMT -3.5
jigsaw, vc tem os resultados mensais do IAFI de outubro a dez/2015? Obrigado @foreverlearning , vou começar a tabular os dados agora do 4T15, assim que estiver pronto posto aqui, pensei que nao atingiríamos o quorum esse mês, mas para minha surpresa houve uma reação no final e 9 foristas votaram (mesma quantidade do ulitmo mês).
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Post by Deleted on Jan 5, 2016 11:29:28 GMT -3.5
jigsaw, vc tem os resultados mensais do IAFI de outubro a dez/2015? Obrigado @foreverlearning , vou começar a tabular os dados agora do 4T15, assim que estiver pronto posto aqui, pensei que nao atingiríamos o quorum esse mês, mas para minha surpresa houve uma reação no final e 9 foristas votaram (mesma quantidade do ulitmo mês). Legal! Espero que a gente consiga fortalecer o time daqui pra frente...
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Post by silversurfer on Jan 5, 2016 20:24:21 GMT -3.5
Meus votos para fev/2016:
FAED - Considero muito tranquilo, bom yeld, vai ter reajuste em janeiro; BBPO - outro tranquilaço. Caixa robusto para futuras reformas, tá bem descontado. O pessoal ficou um pouco preocupado com a recente decisão de distribuição dos rendimentos dos investimentos em renda fixa, mas eu não vejo isso ainda como preocupante. O fundo tem muito caixa e essa decisão pode ser revista; RNGO - boa gestão, ainda não sentiu a crise, bom yeld; EDGA - bem descontado em função do receio do aumento de vacância mas considero o ativo muito bom; FIGS - voto bem polêmico. Único fundo da minha carteira que quebrei a regra de não investir em fundo com RMG. Depois de estudar o novo shopping onde o fundo tem participação acredito que ao final da RMG teremos uma renda real bem aproximada; NSLU - ainda não estou posicionado nesse fundo mas considero uma posição bem defensiva juntamente com FAED e BBPO para o atual cenário.
Retirei BRCR dos votos mas continuo posicionado no fundo. Aguardando cenas dos próximos capítulos.
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Post by jigsaw on Jan 7, 2016 7:43:54 GMT -3.5
@foreverlearning , abaixo os resultados do 4T15, para ficar completo copiei os 3 primeiros trimestres do Tópico do IAFI que estava postado no IM, por isso pode ter alguma frase fora do contexto:
IAFI 10/15 = 2,3112 IAFI 11/15 = 2,2607 IAFI 12/15 = - 2,8545
Houve uma recuperação neste 4T15, como 12/15 quase anula 10/15, entao o trimestre acaba finalizando com saldo positivo.
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Post by themagicboolean on Jan 12, 2016 14:16:48 GMT -3.5
Caríssimos,
Seguem os votos para o mês janeiro, carteira de fevereiro:
CRITÉRIO DE COMPRAS:
1) Render mensalmente > 1,20% e superar LFN e CDI 2) Rendimentos terem previsibilidade 3) Inseguranças futuras baixas.
RBGS11 XTED11 JRDM11B FTCE11B MXRF11
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Post by disc126 on Jan 15, 2016 9:12:48 GMT -3.5
RBGS, xted e jrdm com insegurança futura baixa? ??
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Post by jigsaw on Jan 15, 2016 9:33:53 GMT -3.5
Diante da queda na cotação de vários FIIs neste mês, indicarei para a carteira apenas FUNDOS DE TIJOLOS (blue-chips, mid-caps e small-caps) com 1,19% < yield <1,27%: MBRF11 ALMI11B EDGA11B BRCR11 RBRD11 HGRE11 PRSV11 CBOP11 INDICAÇÃO DE ativos de risco para o IAFI: RMG + Tx. de vacância, Dividend Yield e boa relação P/VP, buscando uma maior rentabilidade, além da diversificação interna da carteira.É importante destacar que estamos diante de uma carteira virtual de FIIs para estudo e troca de opiniões, e as indicações aqui postadas não devem servir para tomada de decisão de nenhum investidor, para isso é preciso estudar os Fundos, através da leitura dos prospectos, relatórios mensais, Demonstrações Financeiras, além da seção de fatores de riscos, pois ninguém deste Fórum se responsabilizará pelas perdas de terceiros. Saiba onde investem todos os fundos imobiliários negociados na Bovespa - InfoMoney Veja mais em: www.infomoney.com.br/onde-investir/fundos-imobiliarios/noticia/2617769/saiba-onde-investem-todos-fundos-imobiliarios-negociados-bovespa#escritorios
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Post by silversurfer on Jan 15, 2016 12:25:37 GMT -3.5
RBGS, xted e jrdm com insegurança futura baixa? ?? Exato disc126. O racional seria outro. XTED daqui a pouco fica tão barato que vale a pena pelo imóvel de São Paulo, pensando no futuro, mas o risco no curto prazo é altíssimo. JRDM acabando a RMG deve ter uns custos altos de manutenção que vão jogar a renda real para baixo.
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Post by themagicboolean on Jan 15, 2016 16:35:30 GMT -3.5
RBGS, xted e jrdm com insegurança futura baixa? ?? Caros, Não pesquisei muito sobre os riscos de fato. Apenas li o fórum do basster e vi os múltiplos. Podem haver riscos sim nesses meus votos, me desculpem.
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Post by silversurfer on Jan 16, 2016 10:13:37 GMT -3.5
Baixo astral grande lá no fórum especializado em FII.
Estou tranquilo, meus investimentos em FII estão substituindo meus investimentos diretos em imóveis. Passei mais de vinte anos investindo em terrenos, casas e apartamentos. Formei um patrimônio em imóveis muito cedo para a pouca renda que tinha. Todos valorizaram em relação ao preço de aquisição, mas nesse meio tempo tive que por diversas vezes intimidar invasores de terrenos, pagar iptu e condomínio de imóvel não locado. Por sorte nunca tive que enfrentar inquilino malandro. E digo com toda tranquilidade, não vale a pena para mim. Muito estressante ficar vigiando imóvel e manter um patrimônio que te dá muita despesa e aborrecimento. Para quem vive disso e monta uma estrutura tudo bem, mas tenho minha profissão e minhas obrigações com o trabalho. Não tenho tempo e nem desejo criar uma empresa para manter meus imóveis. Em FII encontrei uma possibilidade de continuar investindo em imóveis sem a parte negativa de investir diretamente. Cotas em queda, ok. Já tive imóvel que por diferença de meses caiu 50% o valor de mercado. Por razões totalmente fora do meu controle. Vejo muito a comparação do FII com o TD. Não vejo o mínimo sentido nisso. Quando você compra um terreno apostando na valorização futura dele, em cinco, dez anos, ou mais, como fiz várias vezes, ele não te gera renda alguma, só despesa, afora os aborrecimentos. Uso o mesmo raciocínio em FII. Comprei uma cota, acreditando na valorização futura dela, e ainda recebo mensalmente um rendimento pelos alugueis dele. A renda para mim é um plus.
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Post by greenball on Jan 16, 2016 14:53:04 GMT -3.5
Baixo astral grande lá no fórum especializado em FII. Estou tranquilo, meus investimentos em FII estão substituindo meus investimentos diretos em imóveis. Passei mais de vinte anos investindo em terrenos, casas e apartamentos. Formei um patrimônio em imóveis muito cedo para a pouca renda que tinha. Todos valorizaram em relação ao preço de aquisição, mas nesse meio tempo tive que por diversas vezes intimidar invasores de terrenos, pagar iptu e condomínio de imóvel não locado. Por sorte nunca tive que enfrentar inquilino malandro. E digo com toda tranquilidade, não vale a pena para mim. Muito estressante ficar vigiando imóvel e manter um patrimônio que te dá muita despesa e aborrecimento. Para quem vive disso e monta uma estrutura tudo bem, mas tenho minha profissão e minhas obrigações com o trabalho. Não tenho tempo e nem desejo criar uma empresa para manter meus imóveis. Em FII encontrei uma possibilidade de continuar investindo em imóveis sem a parte negativa de investir diretamente. Cotas em queda, ok. Já tive imóvel que por diferença de meses caiu 50% o valor de mercado. Por razões totalmente fora do meu controle. Vejo muito a comparação do FII com o TD. Não vejo o mínimo sentido nisso. Quando você compra um terreno apostando na valorização futura dele, em cinco, dez anos, ou mais, como fiz várias vezes, ele não te gera renda alguma, só despesa, afora os aborrecimentos. Uso o mesmo raciocínio em FII. Comprei uma cota, acreditando na valorização futura dela, e ainda recebo mensalmente um rendimento pelos alugueis dele. A renda para mim é um plus. Para mim essa é a postura correta. O que ocorre é que certas pessoas querem acertar e ficam achando que há investimentos milagrosos ... Nunca entendi o discurso de muitos que o FII são milagrosos como se a economia ruim não fosse afetar o valor patrimonial, os rendimentos, a vacancia e etc ... Aos pequenos investidores devemos nos concentrar em construir ativos reais que gerem fluxo de caixa no longo prazo. FII é um baita instrumento para substituir o antigo modo de receber aluguéis e é assim que deve ser visto ...
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Post by jigsaw on Jan 17, 2016 10:28:38 GMT -3.5
Baixo astral grande lá no fórum especializado em FII. Estou tranquilo, meus investimentos em FII estão substituindo meus investimentos diretos em imóveis. Passei mais de vinte anos investindo em terrenos, casas e apartamentos. Formei um patrimônio em imóveis muito cedo para a pouca renda que tinha. Todos valorizaram em relação ao preço de aquisição, mas nesse meio tempo tive que por diversas vezes intimidar invasores de terrenos, pagar iptu e condomínio de imóvel não locado. Por sorte nunca tive que enfrentar inquilino malandro. E digo com toda tranquilidade, não vale a pena para mim. Muito estressante ficar vigiando imóvel e manter um patrimônio que te dá muita despesa e aborrecimento. Para quem vive disso e monta uma estrutura tudo bem, mas tenho minha profissão e minhas obrigações com o trabalho. Não tenho tempo e nem desejo criar uma empresa para manter meus imóveis. Em FII encontrei uma possibilidade de continuar investindo em imóveis sem a parte negativa de investir diretamente. Cotas em queda, ok. Já tive imóvel que por diferença de meses caiu 50% o valor de mercado. Por razões totalmente fora do meu controle. Vejo muito a comparação do FII com o TD. Não vejo o mínimo sentido nisso. Quando você compra um terreno apostando na valorização futura dele, em cinco, dez anos, ou mais, como fiz várias vezes, ele não te gera renda alguma, só despesa, afora os aborrecimentos. Uso o mesmo raciocínio em FII. Comprei uma cota, acreditando na valorização futura dela, e ainda recebo mensalmente um rendimento pelos alugueis dele. A renda para mim é um plus. silversurfer , bacana seu testemunho, também nao consigo entender essa histeria que percorre os foruns quando cai a cotação, eu comprei PRSV no IPO a R$ 1.000,00, depois comprei a R$ 700,00 e por fim comprei a R$ 525,00, enxerguei uma oportunidade nessa queda, ao contrario de muitos que realizaram prejuizo a R$ 550,00 (esses realmente não estão preparados para o mercado de RV), entao o meu PM tributário ficou em R$ 680,00, com uma quantidade de cotas que eu nem imaginava que pudesse ter neste momento. Eu falo PM tributário (aquele que deve ser declarado a receita) porque nos meus controles pessoais eu discordo desse PM sem levar em conta os proventos, pois se o cara compra uma cota a R$ 100 reais e recebe R$ 100,00 de proventos, pra mim o PM = 0, ele recuperou todo o capital investido, nesse sentido o meu PM global (de toda a minha carteira) está em R$ 530,00 (470 reais em proventos), isso numa escala de 0 a R$ 1.000,00, mas cada um com sua opinião/visão.
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Post by silversurfer on Jan 17, 2016 10:54:50 GMT -3.5
Não coloquei HGRE nos votos, vinha monitorando ele faz algum tempo e aproveitei que castigaram a cota com notícias de vacância para me posicionar nele. Se ainda puder acrescentar gostaria de acrescentá-lo aos meus votos.
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