IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários

POR PAULA ZOGBI EM IMOVEIS / FUNDOS-IMOBILIARIOS 07 JUN, 2018 09H49
Momento agora é excepcional para fundos imobiliários - e ele não deve se repetir no Brasil
Enorme potencial em um mercado ainda crescente vem combinado com outros fatores positivos para o mercado

São Paulo

(Shutterstock)

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SÃO PAULO - O mercado imobiliário é cíclico, e disso não há mais dúvidas. Após anos de crise, cedo ou tarde os preços tendem a ver recuperação - o que varia é a velocidade e a intensidade. Este é só um dos pontos que favorecem o investimento em fundos imobiliários em 2018, de acordo com os gestores e especialistas que participaram do painel de fundos imobiliários realizado pela XP Investimentos nesta terça-feira (5).
Além de todas as especificidades de um período de recuperação econômica, os fundos imobiliários brasileiros ganham com a queda de juros. Isso porque o principal "concorrente" dos FIIs não é a renda fixa, e sim os investimentos com lastro em juros. Dificilmente haverá dois dígitos no futuro próximo novamente, comentaram os especialista em Real Estate, desta forma, o cenário no momento é positivo neste sentido.

Mas o que realmente torna esta oportunidade realmente única é a combinação destes fatores todos com a imaturidade do Brasil em Fundos Imobiliários - algo que, uma vez superada, não deve retornar. De acordo com Leonardo Lombardi, da área de Distribuição de FIIs na XP Investimentos, um mercado de trilhões de dólares nos Estados Unidos ainda vale US$ 40 bilhões no Brasil, mas o investidor deve retornar ao investimento em um caminho sem volta - principalmente em um país patrimonialista e apegado a imóveis como o Brasil.

Apesar da significativa queda do IFIX observada nos últimos dois meses (mais de 6,5%), todos os especialistas apostam em recuperação dos ativos de qualidade. É válido lembrar que contratos imobiliários normalmente são revistos a cada 3 anos, então quem assinou em edifícios AAA durante o período de crise deve passar a pagar mais caro, no máximo, em 2021. Em outras palavras, qualquer investidor com foco em médio e longo prazo pode se beneficiar.

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Ainda dentro de escritórios, a ocupação comum tende a melhorar com a retomada dos empregos, mas outra demanda também acende o interesse dos gestores: o coworking. "Há uma mudança de ocupantes, e isso tende a se refletir neste mercado", diz Garcia.

Na frente de logística, gestores veem grande potencial principalmente decorrente da demanda do consumo via comércio eletrônico. Galpões de logística de qualidade devem valorizar FIIs nos próximos anos em consequência da busca do setor varejista. Ao mesmo tempo, todos eles concordam: shoppings centers estão longe de acabar no Brasil.

Dados da Abrasce e do IBGE mostram que o cliente jovem, até 35 anos, compra mais em shopping do que pelo celular. Isso se deve ao fato de que o país tem uma tendência a lançar shoppings como centros de entretenimento e lazer - não apenas de compras. Desta forma, o e-commerce pode até ameaçar algumas lojas específicas, mas não o shopping como um todo.

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Especiais InfoMoney


www.infomoney.com.br/imoveis/fundos-imobiliarios/noticia/7462329/momento-agora-excepcional-para-fundos-imobiliarios-ele-nao-deve-repetir

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SÃO PAULO – Existem dois momentos para a história dos fundos imobiliários no Brasil: antes do BB Progressivo II e depois dele, que nasceu com patrimônio de R$ 1,6 bilhão gerando renda mensal a seus investidores desde os primeiros respiros, via aluguel garantido para o Banco do Brasil. Um dos profissionais que participaram da emissão deste FII, Reinaldo Lacerda, é entrevistado do programa Fundos Imobiliários da InfoMoneyTV nesta sexta-feira (13). O vídeo está disponível no player acima.

Engenheiro mecânico por formação e atualmente diretor de investimentos do Banco Votorantim, o convidado do professor Arthur Vieira de Moraes afirma que os fundos imobiliários têm como característica a transformação da economia real em produtos do mercado financeiro. Sob esta ótica, comenta, já não há dúvidas de que os FIIs são uma maneira melhor, mais sofisticada e, normalmente, mais lucrativa de se investir em imóveis.

Três são as principais razões de superioridade dos fundos em relação ao investimento imobiliário tradicional, segundo ele:

1. Democratização do mercado imobiliário
“O investidor com 5 mil reais pode ser dono de um shopping center”, exemplifica Lacerda. Com isto, ele quer dizer que as cotas de fundos imobiliários permitem a participação do investidor comum em empreendimento extremamente sofisticados – algo que simplesmente não seria possível para a enorme maioria da população caso a única possibilidade de investimento em imóveis fosse compra-los como um todo.

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2. Gestão profissional
Mesmo que possa comprar imóveis de alto padrão como investimento, nem sempre a pessoa física tem o conhecimento necessário para tirar o melhor proveito possível deste ativo. “Muitas vezes o conhecimento de rumo de mercado precisa de investimento que às vezes o investidor normal não tem o tempo e a informação para fazer”, analisa.

Neste sentido, quanto mais ativa a gestão, melhor um fundo pode se blindar dos efeitos negativos das movimentações do mercado. “Em época de taxa de juros alta e PIB, economia parada, imóvel tende a desvalorizar, aluguel tende a cair, vacância tende a aumentar”, lembra Reinaldo. Ao mesmo tempo, pondera, uma gestão ativa pode diluir os efeitos negativos por meio da diversificação do patrimônio, e antecipar as movimentações do mercado, permitindo que os cotistas se beneficiem dos rumos da economia futuramente.

3. Benefício fiscal
Toda a renda obtida com fundos imobiliárias negociados em bolsa com, no mínimo, 50 cotistas, é isenta de imposto de renda. O imposto de 20% é cobrado apenas sobre o lucro da venda do FII.

“Na pessoa física uma sala comercial alugada pode pagar 27,5% de IR; na jurídica 15% - no fim das contas aumenta a rentabilidade imobiliária através da isenção”, compara o especialista.

A entrevista completa com Reinaldo Lacerda está disponível no player acima.

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POR PAULA ZOGBI EM IMOVEIS / FUNDOS-IMOBILIARIOS 22 JUN, 2018 15H20 - ATUALIZADA EM 18H21
Fundos Imobiliários pós Copa do Mundo: preste atenção neles para não se arrepender
Investidores que venderam seus fundos imobiliários em 2014 se arrependeu depois - e o cenário de agora pode ser muito parecido


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SÃO PAULO - Investidores brasileiros podem se preparar: depois da Copa do Mundo, o mercado de Fundos Imobiliários tende a sofrer ainda mais volatilidade em cenário eleitoral. Ainda assim, ele provavelmente está entre as melhores opções para quem quer fugir da enorme volatilidade intrínseca a anos como este.

A análise é do professor do InfoMoney Educação Arthur Vieira de Moraes, que falou sobre o tema no programa Fundos Imobiliários desta sexta-feira (22).

A história comprova: em período de extrema instabilidade para o Ibovespa - e até, em alguns casos, para a renda fixa de longo prazo - os fundos imobiliários mostram volatilidade muito mais suave, e talvez sejam a melhor opção agora para o investidor que quer conforto. O programa está disponível por completo no player acima.

De fevereiro a junho de 2018, o IFIX, que mede o desempenho dos fundos imobiliários na bolsa brasileira caiu vertiginosamente. Arthur lembra que fundos imobiliários são muito menos voláteis que ações, mas fatores como greve dos caminhoneiros e crise política são capazes de derrubar o índice.

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E a incerteza deve ser maior enquanto durarem as eleições, avalia Arthur, tanto em FIIs como em ações e papéis mais longos de renda fixa. "Acabou a greve dos caminhoneiros, o governo é esse aí e daqui a pouco vem outro. E é justamente neste período que deve haver mais volatilidade no mercado", lista Arthur. "Isso vai ser sempre assim".

Ele compara a previsão com a movimentação de 2014 - ano eleitoral e de Copa do Mundo, como agora. No período de campanha eleitoral, houve uma diferença gritante em termos de volatilidade entre o IFIX e o Ibovespa.

Mas não há motivo para pânico. Ele mostra também que "a vida segue" após as turbulências: quem comprar Fundos Imobiliários escolhendo com calma e pesquisa não deve se desesperar e pode inclusive aproveitar a oportunidade de preços mais baixos para colher frutos no médio e longo prazo.

Voltando à comparação com 2014, o Ibovespa retomou alta praticamente de imediato após o fim das eleições. O IFIX manteve movimentação bem mais tranquila. "Isso reflete em conforto ou menos desconforto para o investidor que está em FIIs", comenta Arthur.

"O fundo imobiliário é uma classe de ativos que deveria estar na carteira das pessoas", sugere, principalmente para quem está começando agora na renda variável. Houve períodos em que até mesmo a renda fixa demonstrou volatilidade maior que a dos FIIs, conforme mostra o gráfico abaixo:





Passadas as eleições de 2014, todos estes índices subiram. "Se você não precisa de dinheiro imediatamente, espere para vender. A vida anda", sugere Arthur. "Apesar dos políticos, este país vai para frente, e quem vendeu em 2014 deve estar arrependido agora", diz. "Vai ter altos e baixos sempre no mercado, mas se você tinha um planejamento, não se preocupe com um período de volatilidade", conclui.

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POR TARCISIO ALVES EM IMOVEIS 27 AGO, 2018 17H16 - ATUALIZADA EM 17H17
Redução da vacância revela novo momento de alta dos imóveis, diz analista da XP
Fatores como queda progressiva no índice de vacância apontam para tendência de valorização desses ativos, apesar da volatilidade típica do momento eleitoral. Confira uma análise completa do setor no programa Mercado Imobiliário, de Ricardo Reis, que estreia na InfoMoney TV

SÃO PAULO - O período eleitoral imprime forte volatilidade aos mercados, incluindo o imobiliário. No entanto, há uma tendência de longo prazo que deverá se confirmar em breve. “É a transformação de um mercado de inquilinos em um mercado de proprietários”, diz Gustavo Bueno Garcia, head de análise de fundos imobiliários (FII) da XP Investimentos e convidado do incorporador Ricardo Reis no programa quinzenal Mercado Imobiliário, que fez sua estreia ontem (27) na grade da InfoMoney TV.

Em outras palavras, o momento é favorável para investir em imóveis. “Hoje, tem uma oportunidade de compra, porque os ativos estão desvalorizados, com uma taxa de vacância ainda um pouco alta, e novas ofertas não estão com aquele calor todo”, afirma Reis, que tem 35 anos de experiência no mercado e ministra o curso Lucre com Imóveis, que ensina como fazer dinheiro no setor. “É um momento de compra tanto de ativos reais quanto de fundos imobiliários”, reforça ele.

Dados animadores

Referendam a opinião do incorporador dados revelados pelo analista da XP no programa. Embora ainda alta, a taxa de vacância vem caindo ano ano, na média de São Paulo, tendo passado de 29%, em 2016, para algo entre 21% e 22% este ano. “E deverá cair ainda mais, para cerca de 15%, a partir do ano que vem, até chegar aos 10%”, prevê Garcia.

Quanto à taxa de entregas, que, em São Paulo, era da ordem de 300 mil m²/ano, entre 2014 e 2016, agora temos uma realidade bastante distinta. A média diminuiu sensivelmente no ano passado e, daqui para a frente, no entender do analista da XP, poderá se aproximar de zero ou se posicionar em torno de 70 mil m²/ano a 100 mil m²/ano, em 2020/21.

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Essa combinação entre um progressivo aumento na taxa de ocupação dos imóveis e a perspectiva de poucas entregas de novos espaços, somada à expectativa de geração de empregos neste e no próximo governo, deverá criar um ambiente de prosperidade para quem investir agora, seja em imóveis físicos, seja em FIIs.

“Com a taxa de vacância caindo, o aluguel sobe. Nas nossas contas, esse valor vai ficar uns três pontos percentuais acima da inflação, na média do mercado, ao ano”, estima Garcia. Ele prossegue dizendo que aluguel em alta é significado de dividend yield alto. “É dividendo que você entrega a mais, ano a ano, no FII. Isso significa que o valor do ativo também deverá subir, e o patrimônio líquido dos fundos vai acompanhar esse movimento”, projeta.

Para você investir melhor

Na opinião de Ricardo Reis, as pessoas e os negócios vêm e vão, mas os imóveis ficam. “E, se bem geridos, podem gerar renda por gerações”, observa ele, lembrando que esse tipo de patrimônio figura no topo da predileção dos brasileiros — entre outros motivos, por causa do conceito de segurança.

A veiculação do programa Mercado Imobiliário vem de encontro a este anseio, trazendo um panorama atualizado do mercado e suas oportunidades. “O objetivo é ajudar investidores brasileiros e estrangeiros a melhorar suas decisões de investimento em imóveis”, explica Ricardo Reis.

Para isso, a ideia é entrevistar pessoas que sejam referências no mercado, como investidores, executivos de empresas de pesquisa, incorporadores, construtores, reguladores e professores, bem como representantes de entidades do setor, imobiliárias, sites e aplicativos especializados, corretoras, bancos e fundos.

Entre os temas a serem abordados estão ciclo, economia, oferta e demanda, financiamento, estratégias, negócios em tijolo e em papel, oportunidades, valorização de ativos, renda bruta e líquida, além de taxa de administração, em diferentes regiões do Brasil.

Veja abaixo o programa Mercado Imobiliário.


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