IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários

20/07/2016
Fundos imobiliários ainda têm margem para avançar
O CUSTO DE CARREGAR ESSE TIPO DE INVESTIMENTO NÃO É, PORÉM, DESPREZÍVEL, JÁ QUE PARTE DE UMA SELIC DE 14,25% AO ANO.

Com a antecipação a um ciclo de queda da taxa básica de juros, os fundos imobiliários deram uma arrancada no primeiro semestre. Houve uma valorização média de 16,3% nas cotas negociadas na BM&FBovespa, a segunda melhor performance entre as aplicações financeiras - só perdendo para o Ibovespa, que avançou 18,9% no período. Em julho, a valorização já chega a quase 3,6%. Apesar do rali recente, quem acompanha o setor vê espaço para ganhos adicionais, já que haveria ainda uma melhora do mercado imobiliário real a se capturar a partir da segunda metade de 2017 e em 2018. O custo de carregar esse tipo de investimento não é, porém, desprezível, já que parte de uma Selic de 14,25% ao ano.[Esse tipo de comparação não deveria ser realizada, não ha como ficar esperando que imóveis acompanhem valorização da Tx. selic, isso deveria ser direcionado mais para TD].

Os fundos imobiliários são um misto de renda fixa e variável. Suas cotas são negociadas em bolsa, oscilando conforme as negociações no pregão, mas contemplam uma parcela de renda que se concretiza pela distribuição mensal de dividendos auferidos com aluguéis, por exemplo. Nos últimos 12 meses, o retorno médio em dividendos (o "dividend yield") chegou a 10,3% [É bom lembrar que esse rendimento é isento de IRPF, ao contrário de outras aplicações como TD, PGBL, VGBL, JSCP, por exemplo], segundo levantamento da Citi Corretora, que considera no cálculo as diversas carteiras listadas na bolsa.

Mesmo com o bom desempenho, as cotas dos fundos imobiliários seguem negociadas com um desconto médio de 21% em relação ao valor patrimonial [isso de analisar FIIs apenas levando-se em conta VP é muito superficial, ha diversos parâmetros a serem abordados antes de se realizar o investimento, basta citar alguns exemplos: HTMX11B, BMLC11B, BBFI11B, RDES11, RBDS11, DOMC11, FVPQ11, TRXL11, BBVJ11], o que pode indicar um bom ponto de entrada para investidores com foco em valor, diz a analista da Citi Corretora Larissa Nappo, uma das responsáveis pelo mapeamento do setor. Mas essa é uma alocação que requer cuidado, adverte. "Adivinhar o fundo [mais adequado] o investidor não conseguiria. O ideal seria comprar mês a mês com viés de longo prazo", diz. Sua preferência é por portfólios diversificados, com liquidez e com gestão ativa para que o investidor não fique exposto a um único locatário.

Entre os fundos com essas características, a Citi Corretora lista o Kinea Renda Imobiliária e o CSHG Real Estate. Fundos de agências bancárias (Santander Agências, BB Progressivo ou Agências Caixa) e universidades (Campus Faria Lima) também costumam oferecer risco mais baixo [SAAG, BBPO, AGCX E FCFL? mas o objetivo nao era evitar a exposição a um único locatário?] e, no segmento de galpões logísticos, o CSHG Logística é uma boa alternativa, segundo avaliação da casa.

Por ora, diz Larissa, a taxa de vacância nos empreendimentos corporativos segue elevada - em São Paulo atingiu 25,9% no primeiro trimestre, e no Rio atingiu 23%, considerando-se o mercado classe AA+, segundo levantamento da Cushman & Wakefield. As consultorias imobiliárias preveem ainda algum aumento da desocupação em São Paulo no ano que vem e até 2018 no Rio de Janeiro, acrescenta Larissa.

Mas é justamente essa taxa de vacância que traz oportunidades para se adquirir empreendimentos de alto padrão com deságio, diz André Freitas, diretor do Credit Suisse Hedging Griffo. Conforme exemplifica, o fundo Cidade Jardim Continental Tower, na zona Sul de São Paulo, era negociado na bolsa ontem a R$ 53,45 [MONKEY DETECTED, analista de mercado indicando esse mico? seria interessante apresentar os motivos que levaram esse Fii a estar tão descontado pelo mercado, ao invés de dizer que pode ser uma boa oportunidade, de repente pode ser mais negocio procurar um ativo por R$ 15 mil o m2 do que correr esse risco]. É o equivalente a R$ 6,4 mil o metro quadrado, quando a 300 metros dali, uma torre residencial tem preços que rondam os R$ 15 mil, R$ 16 mil o metro quadrado. A taxa de vacância é de 34% e, com a possibilidade de saída da GE, um grande inquilino, essa taxa poderia subir a 55%.

"Olhando esses números, está na hora de comprar, sim, porque quando a economia melhorar e a vacância diminuir, o preço vai ser outro", diz Freitas. "Quem quiser aproveitar os saldos, o fim da liquidação, tem que comprar agora."

Das 13 lajes pertencentes ao fundo Continental Tower, administrado pela Votorantim Asset Management, 8,5 estão alugadas, conta Reinaldo Lacerda, diretor da gestora. O fundo trabalha para reter a GE ou costurar a reposição do espaço com novos inquilinos. Considerando-se a cotação atual na bolsa versus o valor patrimonial da cota, a R$ 80,00, ele diz haver espaço para recomposição do preço à medida que a economia comece a voltar para os trilhos.[Mas a medida que a economia volte aos trilhos os demais Fiis ficarão estáticos em suas cotações?]

"Se o investidor não fosse dono das cotas e sim do imóvel, ele não teria essa percepção de vender a R$ 53 algo que vale R$ 80. O investidor imobilário puro sabe a velocidade, tem sensibilidade dos ciclos de valorização do imóvel", diz Lacerda. Ao longo do segundo semestre, ele considera que o segmento de lajes corporativas ainda enfrentará altas taxas de vacância, mas vê reação mais célere nos setores de shopping centers e logística.

Para validar a estratégia de comprar barato, Freitas, do Credit Suisse, sugere carteiras com um ativo só, bem classificadas e que estejam em bons endereços [Eu tenho a impressão que Fiis que tenham essas características dificilmente apresentarão um desconto significativo pelo mercado]. Mas essa é uma movimentação que nem sempre cai bem ao investidor de um fundo imobiliário que prefere contar com a renda da distribuição mensal, reconhece. E, quando um empreendimento tem alta taxa de vacância, não gera bons dividendos.

Mas foi sob esse conceito de valor que os fundos imobiliários chegaram a uma valorização na casa dos dois dígitos do início do ano para cá na bolsa - com ganho real de 11,3% entre janeiro e junho. Mais de 70% do estoque ainda está nas mãos dos investidores pessoas físicas, mas foram os institucionais que aproveitaram a temporada de descontos. Fundos de fundos, fundos de pensão e até carteiras de ações compõem o público que aumentou a participação no volume negociado, apontam os gestores.

A desistência do governo de taxar investimentos isentos como letras de crédito imobiliário (LCI) e do agronegócio (LCA) e fundos imobiliários contribuiu para a performance e os institucionais que não entraram no boom do setor de 2011 a 2013 - quando a Selic estava na casa de um dígito - aproveitaram essa janela, cita o sócio responsável por fundos imobiliários de uma gestora especializada, que preferiu não ser identificado. Sua expectativa é que, tão logo o BC ponha em marcha o plano de cortar a Selic, haverá um ganho adicional das cotas no mercado secundário. O retorno em dividendos também fica mais atrativo sob o panorama de juros menores ao longo do tempo. Ele sugere portfólios não concentrados porque o mercado para locação prosseguirá difícil pelo menos até o segundo semestre do ano que vem.[Então uma estratégia interessante seria comprar Fiis descontados até o final do segundo semestre do proximo ano, quando a economia seria retomada e os investidores teriam o tão esperado retorno]

Empreendimentos com contratos atípicos, como aqueles que acolhem agências bancárias, são uma modalidade mais conservadora para quem gosta de ter uma parcela de ativos imobiliários na carteira, diz Augusto Martins, sócio da área de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo. "São contratos que não têm cláusula de revisão no meio do caminho, são corrigidos anualmente pela inflação e estão blindados da vacância."[E a questão da possivel redução de agências físicas não deve ser levada em consideração? E no final dos atuais contratos, qual a garantia de renovação? Nao vejo garantia nisso, ainda mais em se tratando de inquilino único].

O retorno em dividendos desses fundos ronda os 9,4%, nível considerado satisfatório se comparado aos 6% de juros reais que uma NTN-B, título público indexado à inflação, nos vencimentos até 2026, proporciona.

No segmento de fundos com recebíveis imobiliários, a Citi Corretora destaca o Kinea Rendimentos Imobiliários, que conta com diversificação das fontes de receita e um retorno em dividendos em 12,2%. O fundo atualmente tem 28 recebíveis, com créditos de shopping centers como Iguatemi, General Shopping e BR Malls, além de Petrobras e Magazine Luiza. Essa carteira, com cerca de R$ 1,5 bilhão, abriu uma nova série para captação e deve levantar até R$ 575 milhões sem considerar uma possível oferta suplementar.

FONTE: VALOR ECONÔMICO

20/07/2016 às 05h00 Fundos imobiliários ainda têm margem para avançar Facebook

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02/08/2016
Operações da Alianza podem ultrapassar R$ 120 milhões
A empresa de investimentos imobiliários Alianza estima fechar, neste ano, um total de operações que pode ultrapassar os R$ 120 milhões registrado em 2015.

No primeiro semestre, a empresa desembolsou R$ 25 milhões em operação de "sale and lease back" - modalidade em que a ocupante vende o imóvel para obter recursos e continua instalada no local, mas como locatária. A Alianza está em fase avançada de negociação de operações semelhantes em cinco imóveis de duas outras companhias.

Na avaliação do diretor administrativo, financeiro e de relações com investidores da Alianza, Fabio Carvalho, o volume de operações fechadas tende a crescer no próximo ano.

Fundada em 2011, a Alianza desenvolve empreendimentos corporativos, principalmente, centros de distribuição, no formato de "build to suit" (BTS) de construção sob medida - e faz estruturação financeira desses produtos e da modalidade em que o ex-dono permanece após a venda. No desenvolvimento de projetos, a empresa acompanha a aprovação e faz a gestão das Sociedades de Propósito Específico (SPEs).

Um dos projetos já desenvolvidos pela Alianza é o galpão construído sob medida para Dow Química e a Log-in no porto de Santos. Além de centros de distribuição, estão no foco contact centers, campi universitários, prédios de escritórios para monousuários e os chamados big boxes (grandes áreas para venda em escala por varejistas).

Nas operações estruturadas, a Alianza analisa o crédito da empresa cliente para avaliar se o certificado de recebíveis imobiliários (CRI) a ser emitido tem potencial para despertar o interesse do mercado, segundo o sócio e diretor de projetos estruturados, Ricardo Madeira.

Cerca de um terço dos investimentos destinados pela Alianza em cada operação são feitos com patrimônio de investidores nacionais ("family offices"). O desembolso dos outros dois terços utiliza capital obtido por meio de CRIs vendidos para essas famílias e para investidores menores. A Alianza vai emitir CRI para a operação de "sale and lease back" concluída no começo deste ano.

Madeira afirma que, por ter foco em operações de porte médio - ainda que de grandes empresas -, a Alianza não enfrenta a concorrência de quem só atua com tíquetes de investimento mais elevados. Até 2013, a maior demanda de operações da empresa era para projetos de "build to suit", mas, a procura pela modalidade ficou mais escassa com a piora da economia. Atualmente, de 60% a 70% dos negócios da Alianza são de "sale and lease back".

Nas últimas semanas, segundo Carvalho, a procura por parte de interessados em desmobilizar ativos para obter recursos têm crescido. Existe interesse de venda de centros de distribuição por parte de indústrias e de varejistas. No varejo, há empresas também com disposição de comercializar big boxes. O interesse por operações de venda e permanência do ex-dono tende a crescer em momentos de custo de crédito mais elevado e prazos menores. Por enquanto, a Alianza comprometeu R$ 30 milhões de seu primeiro fundo, no valor de R$ 150 milhões, captado em 2015. Se as operações em negociação avançada com as duas empresas forem fechadas, a Alianza vai captar novo fundo, além de utilizar os recursos levantados no ano passado.- Valor Econômico

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20/07/2016VOLTAR
Preço de imóveis cede 0,5% em São Paulo, calcula Imovelweb
VALE LEMBRAR QUE UM IMÓVEL VAZIO REPRESENTA CUSTOS SIGNIFICATIVOS PARA O PROPRIETÁRIO, COMO CONDOMÍNIO E IPTU.

O preço de vendas de imóveis em São Paulo caiu em média 0,5% neste ano, com o valor médio do metro quadrado chegando a R$ 5,965 mil, segundo levantamento do Imovelweb, portal do grupo argentino Navent que tem entre seus investidores os fundos americanos Tiger e Riverwood. Mateo Cuadras, executivo-chefe do site, considera que tal movimento pode sugerir que é hora de voltar às compras para quem gosta de alocar o patrimônio em ativos reais, embora reconheça o risco de os valores cederem ainda um pouco mais.

"Essa queda não considera a inflação, mas mesmo assim não é muito agressiva, considerando-se o momento macroeconômico que o Brasil vive", diz. A oferta nos principais bairros da capital paulista aumentou, o que resultou em pressão sobre os preços de aluguéis num momento em que o mercado pende a favor do locatário. "Mas se o investidor procura um ativo com horizonte de longo prazo, os imóveis seguem como um valor seguro", diz Cuadras, referindo-se não só ao retorno com aluguel, mas também à potencial valorização do capital investido. Vale lembrar que um imóvel vazio representa custos significativos para o proprietário, como condomínio e IPTU.

Em média, de acordo com o Imovelweb Index, em maio a rentabilidade anual com aluguel ficou em 5,2%. Entre os bairros paulistas, os destaques foram a Vila Uberabinha, que tem proporcionado um retorno médio anual de 7,4%, seguido pela Vila Olímpia (7,0%), bairro com perfil mais empresarial, e Paraíso (6,9%). O cálculo da rentabilidade considera o valor anual do aluguel sobre o preço de venda. O Imovelweb mapeia 50 bairros em São Paulo e nos próximos meses deve expandir o indicador para o Rio e outras capitais.

Havia uma dispersão grande de cenários, não saía negócio, mas agora o ambiente para o mercado imobiliário parece estar um pouco mais claro, diz Augusto Martins, sócio da área de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo. "O comprador parece estar mais confiante, disposto a pagar um pouco mais e o vendedor reconheceu os problemas da economia e que todos os ativos perderam valor".

Para que o mercado de fato destrave, o processo de impeachment da presidente afastada Dilma Rousseff precisa ser concluído, dando espaço para que o BC volte a cortar a Selic, e o governo Temer possa endereçar as questões fiscais, diz André Freitas, diretor do Credit Suisse Hedging Griffo.

Reinaldo Lacerda, diretor da Votorantim Asset Management, cita o benefício fiscal e a liquidez das cotas dos fundos imobiliários como atrativos para o investidor que quer ter um pé no mercado imobiliário sem de fato ser dono do bem. "A grande vantagem dos fundos foi trazer o investimento imobiliário para a população em geral. A partir de R$ 10 mil, o investidor pode ter um pedaço de uma laje que vale R$ 20 milhões".

FONTE: VALOR ECONOMICO COMPARTILHE:

20/07/2016 às 05h00 Preço de imóveis cede 0,5% em São Paulo, calcula Imovelweb Exclusivo para assinantesPara ler a matéria completa faça seu login ou cadastre-se O preço de vendas de imóveis em São Paulo caiu em média 0,5% neste ano, com o valor médio do metro quadrado chegando a R$ 5,965 mil, segundo levantamento do Imovelweb, portal do grupo arge

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