IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários

20/07/2016
Fundos imobiliários ainda têm margem para avançar
O CUSTO DE CARREGAR ESSE TIPO DE INVESTIMENTO NÃO É, PORÉM, DESPREZÍVEL, JÁ QUE PARTE DE UMA SELIC DE 14,25% AO ANO.

Com a antecipação a um ciclo de queda da taxa básica de juros, os fundos imobiliários deram uma arrancada no primeiro semestre. Houve uma valorização média de 16,3% nas cotas negociadas na BM&FBovespa, a segunda melhor performance entre as aplicações financeiras - só perdendo para o Ibovespa, que avançou 18,9% no período. Em julho, a valorização já chega a quase 3,6%. Apesar do rali recente, quem acompanha o setor vê espaço para ganhos adicionais, já que haveria ainda uma melhora do mercado imobiliário real a se capturar a partir da segunda metade de 2017 e em 2018. O custo de carregar esse tipo de investimento não é, porém, desprezível, já que parte de uma Selic de 14,25% ao ano.

Os fundos imobiliários são um misto de renda fixa e variável. Suas cotas são negociadas em bolsa, oscilando conforme as negociações no pregão, mas contemplam uma parcela de renda que se concretiza pela distribuição mensal de dividendos auferidos com aluguéis, por exemplo. Nos últimos 12 meses, o retorno médio em dividendos (o "dividend yield") chegou a 10,3%, segundo levantamento da Citi Corretora, que considera no cálculo as diversas carteiras listadas na bolsa.

Mesmo com o bom desempenho, as cotas dos fundos imobiliários seguem negociadas com um desconto médio de 21% em relação ao valor patrimonial, o que pode indicar um bom ponto de entrada para investidores com foco em valor, diz a analista da Citi Corretora Larissa Nappo, uma das responsáveis pelo mapeamento do setor. Mas essa é uma alocação que requer cuidado, adverte. "Adivinhar o fundo [mais adequado] o investidor não conseguiria. O ideal seria comprar mês a mês com viés de longo prazo", diz. Sua preferência é por portfólios diversificados, com liquidez e com gestão ativa para que o investidor não fique exposto a um único locatário.

Entre os fundos com essas características, a Citi Corretora lista o Kinea Renda Imobiliária e o CSHG Real Estate. Fundos de agências bancárias (Santander Agências, BB Progressivo ou Agências Caixa) e universidades (Campus Faria Lima) também costumam oferecer risco mais baixo e, no segmento de galpões logísticos, o CSHG Logística é uma boa alternativa, segundo avaliação da casa.

Por ora, diz Larissa, a taxa de vacância nos empreendimentos corporativos segue elevada - em São Paulo atingiu 25,9% no primeiro trimestre, e no Rio atingiu 23%, considerando-se o mercado classe AA+, segundo levantamento da Cushman & Wakefield. As consultorias imobiliárias preveem ainda algum aumento da desocupação em São Paulo no ano que vem e até 2018 no Rio de Janeiro, acrescenta Larissa.

Mas é justamente essa taxa de vacância que traz oportunidades para se adquirir empreendimentos de alto padrão com deságio, diz André Freitas, diretor do Credit Suisse Hedging Griffo. Conforme exemplifica, o fundo Cidade Jardim Continental Tower, na zona Sul de São Paulo, era negociado na bolsa ontem a R$ 53,45. É o equivalente a R$ 6,4 mil o metro quadrado, quando a 300 metros dali, uma torre residencial tem preços que rondam os R$ 15 mil, R$ 16 mil o metro quadrado. A taxa de vacância é de 34% e, com a possibilidade de saída da GE, um grande inquilino, essa taxa poderia subir a 55%.

"Olhando esses números, está na hora de comprar, sim, porque quando a economia melhorar e a vacância diminuir, o preço vai ser outro", diz Freitas. "Quem quiser aproveitar os saldos, o fim da liquidação, tem que comprar agora."

Das 13 lajes pertencentes ao fundo Continental Tower, administrado pela Votorantim Asset Management, 8,5 estão alugadas, conta Reinaldo Lacerda, diretor da gestora. O fundo trabalha para reter a GE ou costurar a reposição do espaço com novos inquilinos. Considerando-se a cotação atual na bolsa versus o valor patrimonial da cota, a R$ 80,00, ele diz haver espaço para recomposição do preço à medida que a economia comece a voltar para os trilhos.

"Se o investidor não fosse dono das cotas e sim do imóvel, ele não teria essa percepção de vender a R$ 53 algo que vale R$ 80. O investidor imobilário puro sabe a velocidade, tem sensibilidade dos ciclos de valorização do imóvel", diz Lacerda. Ao longo do segundo semestre, ele considera que o segmento de lajes corporativas ainda enfrentará altas taxas de vacância, mas vê reação mais célere nos setores de shopping centers e logística.

Para validar a estratégia de comprar barato, Freitas, do Credit Suisse, sugere carteiras com um ativo só, bem classificadas e que estejam em bons endereços. Mas essa é uma movimentação que nem sempre cai bem ao investidor de um fundo imobiliário que prefere contar com a renda da distribuição mensal, reconhece. E, quando um empreendimento tem alta taxa de vacância, não gera bons dividendos.

Mas foi sob esse conceito de valor que os fundos imobiliários chegaram a uma valorização na casa dos dois dígitos do início do ano para cá na bolsa - com ganho real de 11,3% entre janeiro e junho. Mais de 70% do estoque ainda está nas mãos dos investidores pessoas físicas, mas foram os institucionais que aproveitaram a temporada de descontos. Fundos de fundos, fundos de pensão e até carteiras de ações compõem o público que aumentou a participação no volume negociado, apontam os gestores.

A desistência do governo de taxar investimentos isentos como letras de crédito imobiliário (LCI) e do agronegócio (LCA) e fundos imobiliários contribuiu para a performance e os institucionais que não entraram no boom do setor de 2011 a 2013 - quando a Selic estava na casa de um dígito - aproveitaram essa janela, cita o sócio responsável por fundos imobiliários de uma gestora especializada, que preferiu não ser identificado. Sua expectativa é que, tão logo o BC ponha em marcha o plano de cortar a Selic, haverá um ganho adicional das cotas no mercado secundário. O retorno em dividendos também fica mais atrativo sob o panorama de juros menores ao longo do tempo. Ele sugere portfólios não concentrados porque o mercado para locação prosseguirá difícil pelo menos até o segundo semestre do ano que vem.

Empreendimentos com contratos atípicos, como aqueles que acolhem agências bancárias, são uma modalidade mais conservadora para quem gosta de ter uma parcela de ativos imobiliários na carteira, diz Augusto Martins, sócio da área de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo. "São contratos que não têm cláusula de revisão no meio do caminho, são corrigidos anualmente pela inflação e estão blindados da vacância."

O retorno em dividendos desses fundos ronda os 9,4%, nível considerado satisfatório se comparado aos 6% de juros reais que uma NTN-B, título público indexado à inflação, nos vencimentos até 2026, proporciona.

No segmento de fundos com recebíveis imobiliários, a Citi Corretora destaca o Kinea Rendimentos Imobiliários, que conta com diversificação das fontes de receita e um retorno em dividendos em 12,2%. O fundo atualmente tem 28 recebíveis, com créditos de shopping centers como Iguatemi, General Shopping e BR Malls, além de Petrobras e Magazine Luiza. Essa carteira, com cerca de R$ 1,5 bilhão, abriu uma nova série para captação e deve levantar até R$ 575 milhões sem considerar uma possível oferta suplementar.

FONTE: VALOR ECONÔMICO

20/07/2016 às 05h00 Fundos imobiliários ainda têm margem para avançar Facebook

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TAXA DE VACÂNCIA PREOCUPA INVESTIDORES
Notícias 56

O desempenho dos fundos imobiliários nos últimos meses surpreendeu os analistas do mercado financeiro, principalmente em razão do cenário nebuloso pelo qual atravessa o setor da construção civil e o clima de pessimismo que contamina a economia nacional.

Colaboraram para maior tranquilidade do mercado a tendência de estabilidade da taxa Selic em 14,25%, o que vem ocorrendo desde julho do ano passado, e o arquivamento da MP 694, que previa a modificação na tributação sobre os rendimentos de títulos públicos, privados e fundos imobiliários, cujo grande atrativo é a isenção do IR sobre os aluguéis distribuídos aos cotistas. Até junho, segundo dados da BM&F Bovespa, o IFIX (índice composto pelos 127 fundos imobiliários listados) avançou 23,83%, com altas sucessivas desde março, quando foi engavetada a MP 694. No mesmo período, o Ibovespa teve alta de 27,52%.

Apesar do otimismo moderado, o investidor deve se mostrar cauteloso com relação aos fundos imobiliários expostos a shoppings, que representam uma pequena parcela no setor. Hoje, de acordo com a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) estão registrados apenas 17 fundos imobiliários alavancados por shoppings em um total de 276 produtos, predominantemente formados por ativos em lajes corporativas. Há também pequena presença de fundos que investem em cotas de outros fundos imobiliários e fundos de recebíveis imobiliários, que trabalham com créditos gerados por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), mas são produtos com tíquete elevado, voltados apenas para investidores qualificados.

Como todo produto de renda variável, os fundos imobiliários estão suscetíveis aos humores do mercado, mas no caso daqueles ancorados em shoppings há variáveis específicas que devem ser pesadas, alerta Mauro Calil, especialista em investimentos do banco Ourinvest. ” O investidor deve estar atento à taxa de vacância dos lojistas, ao volume de vendas e à localização do shopping, principalmente quando se trata de um fundo amparado em único ativo”. Em momento de queda no comércio varejista, os lojistas de shopping buscam pressionar as administradoras na hora de renovar aluguéis, o que leva os preços para baixo e impacta os rendimentos dos cotistas. “O pequeno investidor pode ficar desestimulado e vender suas cotas. O mercado oferece liquidez, mas nem sempre pelo preço desejado pelo cotista”, diz.

Os fundos expostos a shoppings podem ser divididos em duas classes: os de desenvolvimento, centrados na construção e maturação de um empreendimento, e aqueles compostos por partes de diversos shoppings já consolidados. Os fundos diversificados contam com gestão ativa, o que significa eventuais mudanças no portfólio, como venda na participação de um shopping e investimentos em novos empreendimentos, sempre levando em conta a localização e o desempenho nas vendas. “Deve-se dar preferência aos fundos diversificados. O mais recomendado é analisar fundos que tenham liquidez e gestão ativa. Há espaço para crescimento dos fundos imobiliários em geral”, afirma Larissa Nappo, analista da Citi Corretora.

Na relação da BM&F Bovespa dos dez fundos imobiliários mais negociados no ano, apenas um produto é ligado a shoppings, no caso, o CSHG Brasil Shopping FII (HGBS), do Credit Suisse Hedging-Griffo. Lançado em 2006, o fundo tem valor de mercado de R$ 919,1 milhões e 4.627 cotistas. Segundo André Freitas, diretor do Credit Suisse, o bom desempenho se deve à gestão ativa, que privilegia a composição da carteira com participações em shoppings consolidados, em regiões menos impactadas pela crise econômica. “É um fundo mais defensivo, com empreendimentos de baixa vacância”.

O fundo do Credit Suisse é composto por oito shoppings de diferentes administradoras (como BR Malls, Iguatemi, Aliansce e Sonae Sierra), situados em área de influência de 500 mil habitantes e com área bruta locável a partir de 15 mil metros quadrados. Quando foi lançado, era concentrado no shopping Plaza Sul, na zona sul de SP. Em 2012, o banco vendeu sua participação e reinvestiu em partes de outros shoppings, o que vem garantindo sua boa performance.

O banco mantém ainda o fundo Atrium Shopping Santo André, com 74 investidores qualificados. Inaugurado em 2013, o shopping ainda não decolou e tem 30% de vacância. Segundo Freitas, o projeto inicial previa a construção de um complexo comercial, que ainda não foi entregue, o que impactou negativamente o negócio. “Os rendimentos são aquém dos esperados pelos cotistas, mas não houve saída dos investidores”, diz.

Fonte: Valor Econômico

27/07/2016 às 05h00 Taxa de vacância preocupa investidores Facebook

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FUNDOS INICIAM VENDA DE IMÓVEIS NO REINO UNIDO
Publicado em 13/07/2016 por Valor Online
Chris Ratcliffe/Bloomberg A sede do private bank Coutts, em Londres, deve ser vendida pela Henderson Global Investors até o fim deste ano
A Henderson Global Investors pretende vender a sede do private bank Coutts, no número 440 da rua Strand, em Londres, até o fim de 2016. Assim como outros fundos imobiliários suspensos, ela começou a se desfazer de grandes ativos para fornecer liquidez aos investidores.

A propriedade, comprada por 175 milhões de libras em 2014, foi avaliada em 220 milhões de libras antes do referendo do Brexit e será formalmente colocada no mercado no quarto trimestre pelo suspenso Henderson UK Property Fund, segundo duas fontes a par dos planos. A venda do 440 Strand, como o prédio é conhecido, é um dos negócios que deverão ocorrer após a suspensão de sete fundos imobiliários na semana passada, depois que investidores abandonaram esses fundos após a decisão do Reino Unido de deixar a União Europeia (UE). A Henderson, que gerencia o fundo por meio da TH Real Estate - joint venture com uma provedora de serviços de aposentadoria dos EUA - não quis comentar o assunto.

Os fundos que detém mais de 15 bilhões de libras em aplicações de investidores estão impedindo os resgates, incluindo o maior fundo imobiliário do Reino Unido, o Property Portfolio da M&G, que gerencia 4,3 bilhões de libras, e também fundos da Standard Life, Henderson, Aviva, Columbia Threadneedle e Canada Life.

A Aberdeen Asset Management, que suspendeu seu fundo por um período de tempo mais curto - até esta quarta- começou a comercializar propriedades que incluem um escritório no número 10 da rua Hammersmith Grove, sede no Reino Unido da Fox International, uma divisão da 21st Century Fox.

Segundo as fontes a par das iniciativas, as primeiras ofertas pelos prédios que a Aberdeen está vendendo indicaram um rendimento 50 pontos base maior que o anterior ao referendo que decidiu pela Brexit. Isso indica que haverá descontos, mas não as grandes quedas nos preços vistas durante a crise de 2008.

Segundo agentes, os fundos imobiliários deverão se concentrar inicialmente na venda de ativos mais importantes, mais fáceis de serem vencidos em mercados incertos.

O prédio da Henderson na rua Strand é ocupado pelo Coutts desde 1904 e está alugado ao Royal Bank of Scotland, que controla o private bank, até 2037. O prédio oferece uma renda segura atraente para grandes investidores institucionais.

A Aberdeen também está vendendo o Centro Nacional de Distribuição da BT no Magna Park em Lutterworth, Leicestershire.

Gerry Ferguson, chefe da área de fundos mútuos imobiliários da Aberdeen para o Reino Unido, disse: "Após um período de resgates maiores que o normal do fundo, depois do referendo sobre a UE e a suspensão dos negócios de outros fundos, o fundo está agora tentando refazer sua posição de liquidez". "Um número limitado de propriedades estão sendo comercializado e vamos tentar conseguir os maiores preços para nossos investidores, no que é uma prática normal nossa."

Os investidores em private equity estão de olho nos imóveis dos fundos que foram suspensos, mas os primeiros sinais de saúde relativa do mercado imobiliário pós-Brexit significam que eles poderão não conseguir grandes descontos, segundo afirma Keith Breslauer, diretor-gerente da firma de private equity Patron Capital.

A British Land, a companhia imobiliária com ações em bolsa de valores e avaliada em 6 bilhões de libras, anunciou na semana passada que vendeu sua loja Debenhams na Oxford Street de Londres para um investidor privado por 400 milhões de libras, com um rendimento estimado para o comprador de 2,75%, indicando que não houve nenhum enfraquecimento no preço.

Os investidores estão mais preocupados com propriedades dos setores que se acredita estão mais vulneráveis à Brexit, como os prédios de escritórios de Londres. Mas mesmo nesse setor há um interesse por propriedades com arrendamentos securitizados.

A Brookfield Office Properties, um braço da Brookfield Property Partners, uma empresa lista na Bolsa de Nova York, acertou na semana passada um empréstimo de desenvolvimento para seu escritório no número 100 da rua Bishopsgate, parcialmente alugado pelo Royal Bank of Canada.

Richard Divall, da consultora imobiliária Colliers, diz: "A Brexit provocou pânico no curto prazo e paralisou a maior parte do mercado britânico, mas acreditamos que a renda de longo prazo e segura se tornará mais atraente".


Fundos iniciam venda de imóveis no Reino Unido Facebook Twitter

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INSS pretende vender 4 mil imóveis para reduzir déficit.

Num cenário de forte restrição fiscal, o novo presidente do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), Leonardo de Melo Gadelha, quer alavancar as receitas do órgão com a aceleração da venda de imóveis, ou criação de um fundo imobiliário, que seria abastecido com recursos dos aluguéis que passariam a ser cobrados de entes públicos instalados em propriedades do INSS.

Nomeado para o cargo no dia 24 de junho, Gadelha deve tomar posse nesta semana. Ele pretende ainda incorporar novas tecnologias aos serviços para melhorar a eficiência. Além disso, o ritmo de inaugurações de agências do INSS em cidades com até 20 mil habitantes será reduzido devido à necessidade de diminuir gastos.

Em entrevista ao Valor, o ex­deputado paraibano, indicado ao cargo pelo PSC, destacou que medidas simples podem ajudar a reduzir desperdícios, inibir fraudes e elevar as receitas para diminuir o peso da Previdência Social nas contas públicas. Pelas estimativas da equipe econômica, o rombo do INSS deve saltar de R$ 146,365 bilhões neste ano para R$ 183 bilhões em 2017.

"Quando não se está em situação fiscal confortável, temos a necessidade de fechar gargalos para impedir que o déficit da Previdência seja ainda mais significativo", disse o novo presidente do INSS. "Temos que ter obsessão por corte de custo. Buscar esses desperdícios onde estejam ocorrendo. A situação de dificuldade fiscal nos obriga a isso. A gente precisa cortar custos, ser mais eficiente."

Para Gadelha, o INSS precisa acelerar a venda dos cerca de 4.000 imóveis que possui. Em 2015, foram vendidos apenas 40. "A maior dos imóveis é usada por outros setores da administração pública, como prefeituras. Temos que se desfazer desse bem para diminuir nosso déficit ou então criar um fundo imobiliário que nos permita ter receitas extras a partir do pagamento de aluguéis", disse.
"A ideia é dar agilidade ao processo por meio da venda ou criação de fundo imobiliário", afirmou Gadelha. No caso do fundo mobiliário, seria necessária mudança legislativa para autorizar a criação.Na semana passada, o presidente interino Michel Temer editou uma medida provisória para revisar o auxílio­doença e a aposentadoria por invalidez pagos há mais de dois anos.

São mais de 840 mil auxílios­doença concedidos há mais de dois anos. No caso da aposentadoria por invalidez são 3 milhões. A maior parte dos benefícios foi concedida por decisão judicial. "O auxílio­doença deve ser revisto a cada dois anos. É uma determinação legal que não estava sendo observada por falha de processos internos. Vamos cumprir a lei", disse Gadelha.

Segundo o novo presidente do INSS, o órgão tem que fornecer um serviço de qualidade ao público e investir na capacitação e melhoria das condições de trabalho de seu servidores. A formulação da política previdenciária está sob responsabilidade da Secretaria de Previdência Social do Ministério da Fazenda. Essa secretaria participa das discussões sobre mudanças na concessão de aposentadorias e pensões.

Gadelha disse ainda que o ritmo de abertura de agências do INSS deve cair devido às restrições orçamentárias. "O plano de expansão continua no radar. A ideia chegar com agências, em um futuro não muito distante, em todas as cidades que tenham pelo menos 20 mil habitantes. "Uma medida "simples" para impedir fraudes, segundo o novo presidente do INSS, seria a exigência de apresentação de CPF das crianças com deficiência pelas mães para impedir que o benefício seja concedido várias vezes para a mesma pessoa. Essa situação, explicou o presidente do INSS, foi identificada pelos técnicos do órgão. Atualmente, a apresentação do documento não é obrigatório.

"O sistema é falho. Não tem controle, pois as crianças não têm CPF. Estamos falando de crianças muito pobres", explicou. Atualmente para receber o Benefício de Prestação Continuada (BPC), que corresponde a um salário mínimo, é preciso confirmar que a pessoa com deficiência, ou a família, não possui recursos para se manter e a renda familiar per capita é inferior a 25% do salário mínimo.

Fonte: Valor - Brasil, por Edna Simão , 11/07/2016

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IMÓVEIS / 07.07.16
Fundos imobiliários britânicos viram termômetro da crise
VALOR ECONÔMICO

Quando o dinheiro especulativo encontra ativos sem liquidez, acidentes acontecem. Depois de uma corrida de saques, seis fundos imobiliários britânicos impediram os clientes de retirar o dinheiro investido neste momento, provocando comparações com 2007. O primeiro sinal de crise financeira global foi o fechamento para saques de dois fundos de hedge do banco americano Bear Stearns, no primeiro semestre de 2007.

A crise explodiu em meados daquele ano, quando o francês BNP Paribas também proibiu retiradas em um de seus fundos de mercado monetário, sendo imitado por vários outros bancos mais tarde. Congelamentos de saques passam uma mensagem ruim sobre a solidez do mercado e podem criar problemas por si só. Mesmo assim, o mercado de imóveis comerciais do Reino Unido não parece às vésperas de uma nova crise semelhante a das hipotecas de maior risco nos EUA, as chamadas "subprime".

A dificuldade básica é o descasamento da liquidez. Os fundos britânicos atuavam como bancos, com investidores sendo capazes de transformar seus ativos em dinheiro a qualquer momento, mesmo que os imóveis que fundamentam esses recursos levassem meses para serem vendidos. Da mesma forma que os fundos de hedge ou os fundos de mercado monetário do BNP, isso cria um incentivo para ter seu dinheiro de volta rapidamente se houver uma corrida de saques, evitando acabar com ativos menos atraentes e difíceis de vender.

Alguns dos ativos menos atraentes dos fundos de hedge fechados em 2008 ainda estão esperando para serem vendidos. Entre os mais problemáticos estão um conjunto de apartamentos não terminado na Crimeia. George Nianias, fundador do Denholm Hall, o fundo congelado que é dono dos imóveis, diz que está esperançoso que o turismo russo na península transforme o ativo de invendável para "negociável a determinado preço". Os grandes fundos imobiliários britânicos possuem lojas de varejo, parques científicos e escritórios longe de qualquer zona de guerra, e suspensões devem durar meses, não anos.

Mas a mensagem sobre as bases do mercado de imóveis comerciais é mesmo sombria. Os preços vêm caindo e já faz cinco meses que esses saques de fundos mútuos de imóveis estão ocorrendo, segundo a firma de dados Morningstar. E isso antes do Brexit. Os preços de imóveis comerciais podem ser mais pressionados agora, com os fundos suspendendo os saques e vendendo prédios para levantar recursos e cobrir as retiradas. Também poderá haver contágio de outros fundos mútuos que investem em imóveis, se os investidores tentarem sair antes que eles fechem também ¬ embora a empresa de serviços financeiros Legal & General, que administra o terceiro maior fundo, afirma que continua operando normalmente. Mas tudo isso é pouco.

O perigo real seria se houvesse contágio para outros ativos, à medida que investidores precisando de dinheiro começassem a vender outras coisas também. Isso foi um problema sério em 2008, quando os investidores não conseguiram vender o que queriam e acabaram vendendo o que podiam. Mas o volume de dinheiro de clientes privados nos fundos de imóveis comerciais é pequeno demais para fazer diferença.

O Banco da Inglaterra afirma que os fundos de imóveis abertos possuem 35 bilhões de libras (US$ 45,6 bilhões) em carteira, mas que isso é apenas cerca de 7% do total dos imóveis comerciais do Reino Unido. Enquanto isso mais gestoras de fundos britânicos estão congelando seus ativos. Ontem, a Henderson Global Investors, Columbia Threadneedle e a Canada Life impediram os investidores de sacarem dinheiro de seus fundos. A Henderson informou que irá suspender temporariamente a negociação do fundo UK Property PAIF de 3,9 bilhões de libras e seu fundo alimentador "devido a pressões excepcionais de liquidez".

O Columbia suspendeu os negócios do Threadneedle UK Property Authorised Investment Fund de 1,4 bilhão de libras e seu fundo alimentador. O Canada Life afirmou que tomou a decisão de "deferir imediatamente pedidos de retirada de seus fundos de imóveis". Já o Aberdeen Asset Management suspendeu os saques apenas por 24 horas a partir do meio dia de ontem. Depois dessa hora, os investidores que queiram sacar sofreriam uma redução de 17%. Se os investidores perderem a fé nos fundos mútuos, poderá haver um contágio psicológico.

Mas isso acontece com fundos de imóveis abertos em todos os ciclos. É muito previsível que o Morningstar os exclua de sua classificação e o Hargreaves Lansdown, que opera um grande supermercado de fundos, não recomenda nenhum deles. Reguladores exigem alertar expressivos em documentos dos fundos sobre a natureza sem liquidez dos imóveis, mas como Mark Dampier, diretor de pesquisa da Hargreaves Lansdown, diz: "Os clientes nunca leem nada daquilo".

E só porque o mais recente congelamento de fundos não deve provocar um colapso financeiro não significa que ele deve ser ignorado. O mesmo problema básico está em andamento em setores grandes o suficiente para colocar o sistema em risco. Os fundos mútuos e fundos negociados em bolsa mantêm a promessa de liquidez imediata embora invistam em títulos corporativos difíceis de serem negociados, títulos de alto risco e até mesmo empréstimos bancários, em volumes muito maiores. O dinheiro especulativo ainda não fugiu desses ativos. Até agora.

Fundos imobiliários britânicos viram termômetro da crise Facebook Twitter

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Fundo capta no ano R$ 49,1 bi, em ritmo abaixo do esperado
Data de publicação 09/08/16 11:24

Os fundos de investimentos vêm recuperando captação neste ano, mas o desempenho ainda é fraco e mostra um investidor reticente, em modo "espera", segundo Carlos Ambrósio, vice-presidente da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).

Em julho, o setor atraiu R$ 9,6 bilhões, com os ingressos líquidos no ano chegando a R$ 49,1 bilhões. Em julho de 2015, o setor tinha observado resgates de R$ 11,2 bilhões, com uma captação de R$ 22,3 bilhões nos primeiros sete meses do ano.
Comparada ao patrimônio líquido reunido pelo setor, de R$ 3,250 trilhões ao fim de julho, a captação líquida no ano equivale a 1,66% do bolo, o que quer dizer que, no conjunto, os diversos tipos de fundos não crescem nem a variação do Certificado de Depósito Interfinanceiro (CDI), de 7,9%, referência de desempenho para a maior parte dos portfólios.

"Com o quadro incerto, há uma certa retração ao risco, o investidor privilegia o curto prazo e há impacto para todas as categorias", diz Ambrósio, também sócio e executivo-chefe da gestora Claritas, ligada ao americano Principal Financial Group (PFG). "Mas o fluxo, gradualmente, começa a voltar".

Os fundos de renda fixa receberam em julho R$ 5,9 bilhões líquidos, com os ingressos no ano em R$ 26,8 bilhões, em comparação com os R$ 24 bilhões registrados entre janeiro e julho de 2015. Os multimercados perderam R$ 2,9 bilhões no mês passado, mas em 2016 a conta ainda é positiva em R$ 1,8 bilhão. No acumulado dos primeiro sete meses de 2015, essas carteiras tiveram saques de R$ 24,6 bilhões.

Ambrósio observa uma menor concorrência de títulos isentos, como letras de crédito imobiliário e do agronegócio, ou certificados de recebíveis, emissões que rechearam a carteira da pessoa física no ano passado. Agora, com o lastro mais escasso para estruturar essas operações em meio a um mercado de crédito menos ativo, a percepção é de que há um certo equilíbrio no direcionamento dos recursos.

Os bilionários recursos sacados da caderneta, com saídas líquidas de R$ 43,7 bilhões até julho, também não vêm sendo endereçados aos fundos. "No caso da poupança, as pessoas estão usando suas economias para despesas correntes, enquanto os fundos não crescem no ritmo esperado porque não há geração de riqueza".

Os fundos de ações ainda estão no vermelho, com saques de R$ 400 milhões em julho e de R$ 6,3 bilhões no ano, apesar de a rentabilidade nas diversas categorias ser superior a 20% em 2016.

Na distribuição de ativos, 69% do patrimônio estavam em maio -- último dado disponível -- em títulos públicos federais ou em operações compromissadas. Ambrosio explica que essa fatia é a parcela liquidamente investida pelo setor, pois a foto não inclui a exposição a risco em derivativos, por exemplo. A alocação em renda variável representava 8,7%, de uma participação que beirou os 15% nos anos em que o Brasil exibia juro de um dígito. (do Valor Econômico)

Fundos captam no ano R$ 49,1 bi, em ritmo abaixo do esperado Facebook Twitter

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TAXA DE VACÂNCIA PREOCUPA INVESTIDORES
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O desempenho dos fundos imobiliários nos últimos meses surpreendeu os analistas do mercado financeiro, principalmente em razão do cenário nebuloso pelo qual atravessa o setor da construção civil e o clima de pessimismo que contamina a economia nacional.

Colaboraram para maior tranquilidade do mercado a tendência de estabilidade da taxa Selic em 14,25%, o que vem ocorrendo desde julho do ano passado, e o arquivamento da MP 694, que previa a modificação na tributação sobre os rendimentos de títulos públicos, privados e fundos imobiliários, cujo grande atrativo é a isenção do IR sobre os aluguéis distribuídos aos cotistas. Até junho, segundo dados da BM&F Bovespa, o IFIX (índice composto pelos 127 fundos imobiliários listados) avançou 23,83%, com altas sucessivas desde março, quando foi engavetada a MP 694. No mesmo período, o Ibovespa teve alta de 27,52%.

Apesar do otimismo moderado, o investidor deve se mostrar cauteloso com relação aos fundos imobiliários expostos a shoppings, que representam uma pequena parcela no setor. Hoje, de acordo com a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) estão registrados apenas 17 fundos imobiliários alavancados por shoppings em um total de 276 produtos, predominantemente formados por ativos em lajes corporativas. Há também pequena presença de fundos que investem em cotas de outros fundos imobiliários e fundos de recebíveis imobiliários, que trabalham com créditos gerados por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), mas são produtos com tíquete elevado, voltados apenas para investidores qualificados.

Como todo produto de renda variável, os fundos imobiliários estão suscetíveis aos humores do mercado, mas no caso daqueles ancorados em shoppings há variáveis específicas que devem ser pesadas, alerta Mauro Calil, especialista em investimentos do banco Ourinvest. ” O investidor deve estar atento à taxa de vacância dos lojistas, ao volume de vendas e à localização do shopping, principalmente quando se trata de um fundo amparado em único ativo”. Em momento de queda no comércio varejista, os lojistas de shopping buscam pressionar as administradoras na hora de renovar aluguéis, o que leva os preços para baixo e impacta os rendimentos dos cotistas. “O pequeno investidor pode ficar desestimulado e vender suas cotas. O mercado oferece liquidez, mas nem sempre pelo preço desejado pelo cotista”, diz.

Os fundos expostos a shoppings podem ser divididos em duas classes: os de desenvolvimento, centrados na construção e maturação de um empreendimento, e aqueles compostos por partes de diversos shoppings já consolidados. Os fundos diversificados contam com gestão ativa, o que significa eventuais mudanças no portfólio, como venda na participação de um shopping e investimentos em novos empreendimentos, sempre levando em conta a localização e o desempenho nas vendas. “Deve-se dar preferência aos fundos diversificados. O mais recomendado é analisar fundos que tenham liquidez e gestão ativa. Há espaço para crescimento dos fundos imobiliários em geral”, afirma Larissa Nappo, analista da Citi Corretora.

Na relação da BM&F Bovespa dos dez fundos imobiliários mais negociados no ano, apenas um produto é ligado a shoppings, no caso, o CSHG Brasil Shopping FII (HGBS), do Credit Suisse Hedging-Griffo. Lançado em 2006, o fundo tem valor de mercado de R$ 919,1 milhões e 4.627 cotistas. Segundo André Freitas, diretor do Credit Suisse, o bom desempenho se deve à gestão ativa, que privilegia a composição da carteira com participações em shoppings consolidados, em regiões menos impactadas pela crise econômica. “É um fundo mais defensivo, com empreendimentos de baixa vacância”.
O fundo do Credit Suisse é composto por oito shoppings de diferentes administradoras (como BR Malls, Iguatemi, Aliansce e Sonae Sierra), situados em área de influência de 500 mil habitantes e com área bruta locável a partir de 15 mil metros quadrados. Quando foi lançado, era concentrado no shopping Plaza Sul, na zona sul de SP. Em 2012, o banco vendeu sua participação e reinvestiu em partes de outros shoppings, o que vem garantindo sua boa performance.

O banco mantém ainda o fundo Atrium Shopping Santo André, com 74 investidores qualificados. Inaugurado em 2013, o shopping ainda não decolou e tem 30% de vacância. Segundo Freitas, o projeto inicial previa a construção de um complexo comercial, que ainda não foi entregue, o que impactou negativamente o negócio. “Os rendimentos são aquém dos esperados pelos cotistas, mas não houve saída dos investidores”, diz.

Fonte: Valor Econômico

Taxa de vacância preocupa investidores Facebook Twitter

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SEU DINHEIRO 16/08/2016 05:00
Aluguel sofre queda real de 12,84% em um ano
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Júlia Lewgoy Júlia Lewgoy, de EXAME.com

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Curitiba é a única cidade onde o preço médio do aluguel aumentou

São Paulo - O preço médio do aluguel de imóveis continua em queda no Brasil, o que significa que o poder de barganha segue nas mãos dos inquilinos. Em um ano, até julho, o custo de locação caiu 5,23%, segundo o Índice Fipezap de Locação, que acompanha a variação do aluguel em 11 cidades brasileiras.

Essa queda no valor de locação ficou muito abaixo do aumento generalizado dos preços, a inflação medida pelo IPCA, de 8,74% no mesmo período. Ou seja, a queda real do aluguel foi, em média, de 12,84% em um ano. Para chegar nesse resultado, a oscilação dos preços foi dividida pela variação da inflação.

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Em todas as cidades pesquisadas, a queda dos valores foi menor que a inflação nos últimos 12 meses. Desde o início do ano, o preço também caiu 2,44%, e entre junho e julho, se manteve praticamente estável, com uma pequena queda de 0,67%.

Curitiba foi a única cidade que teve aumento nominal de preços, sem comparar com a inflação. Veja o comportamento dos preços de aluguel em cada uma das 11 cidades pesquisadas pelo Índice FipeZap de Locação nos últimos 12 meses encerrados em julho:

Confira também a variação dos preços em 2016 e no mês de julho:

Os preços em cada cidade

O preço médio do metro quadrado anunciado para locação nas 11 cidades pesquisadas em julho foi de 30,24 reais por mês. Veja na tabela abaixo o preço médio de locação do metro quadrado anunciado em cada cidade em julho:

A rentabilidade para locadores

A rentabilidade média anual que os proprietários de imóveis terão com os aluguéis a receber nos próximos 12 meses será de 4,4%. Esse retorno é calculado pelo Índice FipeZap de Locação por meio da divisão do valor do metro quadrado de locação mensal pelo valor de venda, multiplicado por 12.

Veja a seguir as rentabilidades médias de locação que os proprietários de imóveis terão nos próximos 12 meses nas 11 cidades pesquisadas:


exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/aluguel-sofre-queda-real-de-12-84-em-um-ano

MERCADOS 10/08/2016 07:43
Bolsas chinesas recuam pressionadas por setor imobiliário
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Bolsa de Xangai: o índice de Taiwan atingiu a máxima de fechamento em 13 meses
Da REUTERS
Xangai/Tóquio - As bolsas chinesas fecharam com perdas nesta quarta-feira, com as ações do setor imobiliário em queda conforme os investidores realizaram lucros após seis dias de ganhos.

O índice CSI300, que reúne as maiores companhias listadas em Xangai e Shenzhen, teve queda de 0,42 por cento, enquanto o índice de Xangai perdeu 0,21 por cento.

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O índice MSCI, que reúne ações da região Ásia-Pacífico com exceção do Japão, atingiu a máxima em um ano, enquanto o dólar e os rendimentos dos Treasuries caíram após dados fracos de produtividade dos Estados Unidos.

O MSCI ganhava 0,47 por cento às 7:18, tendo atingido a máxima desde agosto de 2015. O índice japonês Nikkei , porém, perdeu 0,18 por cento devido a um iene mais forte.

O índice de Taiwan atingiu a máxima de fechamento em 13 meses.

Em TÓQUIO, o índice Nikkei recuou 0,18 por cento, a 16.735 pontos.

Em HONG KONG, o índice HANG SENG subiu 0,12 por cento, a 22.492 pontos.

Em XANGAI, o índice SSEC perdeu 0,21 por cento, a 3.019 pontos.

O índice CSI300, que reúne as maiores companhias listadas em XANGAI e SHENZHEN, retrocedeu 0,42 por cento, a 3.243 pontos.

Em SEUL, o índice KOSPI teve valorização de 0,04 por cento, a 2.044 pontos.

Em TAIWAN, o índice TAIEX registrou alta de 0,50 por cento, a 9.200 pontos.

Em CINGAPURA, o índice STRAITS TIMES valorizou-se 0,17 por cento, a 2.875 pontos.

Em SYDNEY o índice S&P/ASX 200 recuou 0,16 por cento, a 5.543 pontos.

Tópicos: Ações, Bolsas de valores, Bolsas, Ásia, China, Japão, Países ricos, Mercado imobiliário


exame.abril.com.br/mercados/noticias/bolsas-chinesas-recuam-pressionadas-por-setor-imobiliario