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Post by rst on Oct 26, 2015 8:06:59 GMT -3.5
Tópico para discussão do FII Shopping Jardim Sul
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Post by disc126 on Feb 11, 2016 21:09:19 GMT -3.5
FII SHOPJSUL (JRDM-MB) ORCAMENTO DE OBRAS 2016 Encaminhou o seguinte comunicado ao mercado: "FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII SHOPPING JARDIM SUL CNPJ/MF N. 14.879.856/0001-93 - Codigo CVM: 222-4 COMUNICADO AO MERCADO BTG PACTUAL SERVICOS FINANCEIROS S.A. DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, n 501 - 5 andar parte, inscrita no CNPJ/MF sob o n 59.281.253/0001-23 ("Administradora"), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII SHOPPING JARDIM SUL ("Fundo"), proprietario de 40% do Empreendimento Shopping Jardim Sul ("Shopping"), divulga aos seus cotistas e ao mercado o orcamento elaborado pela administradora do Shopping para 2016, relativo a 100% do Shopping, que preve um resultado total, incluindo o estacionamento, de R$ 45.365.000,00. Esta previsao nao inclui o custo estimado de despesas extraordinarias do Shopping previstos no Prospecto Definitivo de Oferta Publica de Distribuicao de Cotas do Fundo, cujos desembolsos nao serao devidos durante o Periodo de Renda Minima Garantida ("Garantia de Rentabilidade"), que se encerra na competencia de julho de 2016. Durante referido periodo, a totalidade das despesas extraordinarias sera paga pela BRMalls, devendo o Fundo reembolsa-la no termino da Garantia de Rentabilidade. Tao logo valide o montante total das despesas extraordinarias, a Administradora informara ao mercado. Segue abaixo as despesas extraordinarias ate a presente data previstas para 2016, no valor de R$ 6.775.000,00: . Acessibilidade - Calcadas; .Elevador ou plataforma da rampa + altura dos degraus das escadas + sinalizacao e corrimaos; . Regularizacao de Mezaninos; . Teatro ; . Auto de Verificacao de Seguranca (AVS); . Como esse item refere-se ao teatro entendo q podemos consolidar . Tecnicos Urbanisticos/Pareceres legais; . Como esse item refere-se ao teatro entendo q podemos consolidar . Reforma e adequacao dos Banheiros . . Demarcacao e pintura de vagas no Estacionamento . Projeto de Revitalizacao, melhorias na Pca Alimentacao e Pintura da Fachada . Regularizacao de area e atualizacao do Habite-se A Administradora do Fundo ressalta que o resultado e as despesas extraordinarias acima previstas sao meras estimativas realizadas com base em projecoes futuras, considerando a situacao atual e, portanto, sujeitos a variacoes decorrentes de eventos diversos, tais como, condicoes mercadologicas, desempenho do Shopping, obras e reparos emergenciais ou resultantes de novas exigencias legais, contingencias supervenientes, alteracao da estrategia de administracao dos Shoppings, imprecisao nos orcamentos ou nos calculos elaborados, entre outras. Desta forma, a Administradora esclarece que as informacoes ora prestadas nao representam promessa ou garantia de rentabilidade do Fundo. Adicionalmente, informamos que o total entre adiantamentos e o caixa do Shopping no final de dezembro era de R$ 3.909.000,00. Sao Paulo, 11 de fevereiro de 2016. BTG PACTUAL SERVICOS FINANCEIROS S.A. DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS"Imprimir ( - )
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Post by rst on Feb 12, 2016 5:08:36 GMT -3.5
Que porcaria de comunicado. Gestor reproduziu o quadro com as obras previstas sem nem ler. Aparecem duas frases com observações pessoais de quem fez o documento ("como esse item refere-se a X entendo que podemos consolidar".
Mas, se entendi direito, o mais interessante é ver o golpe que será aplicado nos cotistas: durante o período de renda mínima as obras serão custeadas pela BR Malls, mas, ao final deste período, os valores serão posteriormente reembolsados à empresa pelo fundo.
Outro ponto que chama a atenção é notar que o shopping está irregular perante a prefeitura, já que precisa de um auto de regularização (informação que não me causa tanto espanto, já que quando teve aquele escândalo do Aref por volta de 2011, divulgaram uma lista enorme de Shoppings irregulares na capital)
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Post by jigsaw on Feb 13, 2016 10:11:12 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Feb 13, 2016 10:17:02 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Feb 13, 2016 10:23:01 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Feb 13, 2016 10:28:02 GMT -3.5
Que porcaria de comunicado. Gestor reproduziu o quadro com as obras previstas sem nem ler. Aparecem duas frases com observações pessoais de quem fez o documento ("como esse item refere-se a X entendo que podemos consolidar". Mas, se entendi direito, o mais interessante é ver o golpe que será aplicado nos cotistas: durante o período de renda mínima as obras serão custeadas pela BR Malls, mas, ao final deste período, os valores serão posteriormente reembolsados à empresa pelo fundo. Outro ponto que chama a atenção é notar que o shopping está irregular perante a prefeitura, já que precisa de um auto de regularização (informação que não me causa tanto espanto, já que quando teve aquele escândalo do Aref por volta de 2011, divulgaram uma lista enorme de Shoppings irregulares na capital) , esse shopping é figurinha carimbada, tivemos uma discussão bem produtiva a respeito na época do IPO lá no IM: forum.infomoney.com.br/viewtopic.php?f=12&t=15171&start=60#p1732167forum.infomoney.com.br/viewtopic.php?f=12&t=15171&start=80#p1733333 |
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rst
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Post by rst on Feb 13, 2016 10:49:28 GMT -3.5
Grato pelos links jigsawEm relação à necessidade de regularização do shopping, certa vez tive oportunidade de folhear um processo administrativo que cuidava da regularização de um shopping em SP. A impressão que fiquei foi a de que, na prática, muitos donos de shopping preferem fazer reformas por conta e risco e depois pedir a regularização. Antes mesmo de o primeiro pedido ser concluído, fazem nova reforma e novo pedido de regularização. Com isso, o imóvel fica quase que o tempo todo irregular. Entendo que os pedidos prévios de aprovação de projetos e obras sejam excessivamente lentos e muitas vezes inviabilizem a própria obra, mas o correto seria lutar contra a morosidade, não fazer errado e depois pedir a regularização. |
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Post by jigsaw on Oct 22, 2016 9:19:43 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Oct 22, 2016 9:22:51 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Oct 22, 2016 9:32:05 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Oct 22, 2016 9:35:05 GMT -3.5
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bochan
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Post by bochan on Jan 28, 2017 19:02:33 GMT -3.5
Uma reflexão junto aos colegas: Comprei JRDM e saí com um lucro mixuruca, quando surgiu o fantasma de um shopping mais moderno nas proximidades.
Na única vez em que fui a este shopping, vi que é uma instalação de porte médio, mais voltado a serviços para o bairro - justamente o tipo de loja que será menos afetada pela internet.
Me parece difícil um grande shopping sobreviver sem grandes lojas. Mas estas são justamente as mais afetadas por compras online. Já um shopping médio pode ter parcela significativa ligada a serviços, o que tornaria o JRDM interessante.
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Neymar
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Post by Neymar on Jan 30, 2017 8:37:18 GMT -3.5
Uma reflexão junto aos colegas: Comprei JRDM e saí com um lucro mixuruca, quando surgiu o fantasma de um shopping mais moderno nas proximidades. Na única vez em que fui a este shopping, vi que é uma instalação de porte médio, mais voltado a serviços para o bairro - justamente o tipo de loja que será menos afetada pela internet. Me parece difícil um grande shopping sobreviver sem grandes lojas. Mas estas são justamente as mais afetadas por compras online. Já um shopping médio pode ter parcela significativa ligada a serviços, o que tornaria o JRDM interessante. Pelo que eu acompanho essas lojas grandes são importantes para atrair as pessoas (são chamadas âncoras). Mesmo que as pessoas comprem menos devido à internet, acredito que essas lojas continuem tendo importância para os shoppings e para as redes, nem que seja como showroom. Um outro shopping na região pode ser vista como um ponto positivo ou negativo. Positivo porque é sinal que a região tem potencial e quem vai em um shopping procurar uma coisa pode ir no outro se não achar. O lado negativo é que pode atrair gente só pra ele.Tendo a ver pelo lado positivo, mas tem que analisar mais a fundo. |
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Post by jigsaw on Feb 24, 2017 10:00:43 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Feb 24, 2017 10:09:17 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Jun 4, 2017 10:18:10 GMT -3.5
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Post by Deleted on Sept 22, 2017 10:34:29 GMT -3.5
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Post by ancasodi on Oct 5, 2017 19:25:12 GMT -3.5
Parece que a coisa tá ficando feia por essas bandas... além de indenização a vacância aumentou e hoje ainda teve um princípio de incêndio no shopping. Vc tem esse FII também? Qual ação vc vai tomar? |
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Post by Deleted on Oct 5, 2017 20:06:01 GMT -3.5
Parece que a coisa tá ficando feia por essas bandas... além de indenização a vacância aumentou e hoje ainda teve um princípio de incêndio no shopping. Vc tem esse FII também? Qual ação vc vai tomar? ancasodi, Eu não tenho esse FII, apenas compartilhei o FR. Sobre a questão da vacância é uma coisa normal neste tipo de investimento e que você tem que se acostumar. Eu, por exemplo, tenho BRCR11 o qual sofreu uma grande redução nos proventos nos últimos meses, devido vacância em imóveis importantes do fundo no RJ. Quando essa situação irá se resolver eu não sei, mas eu não estou preocupado, nem estou pensando em vender, pois na época eu comprei esse FII pela diversificação que ele tem (multi imóvel e multi inquilino) e isso que me dava segurança, apesar de saber que havia melhores opções. Então, voltando para o seu caso, se você está pensando em renda e investimento de LP, isso não deveria estar tirando o seu sono, procure focar no que você tem controle (comprar FIIs com bons imóveis e bem localizados) e procure diversificar os FIIs para não ficar muito exposto a situações pontuais como essa que você está passando. Lembro de um post do Jigsaw, de algumas semanas atrás, na qual ele fala sobre estar com a carteira de FIIs dele concentrada em PRSV11, que está passando por problemas também, e que ele se arrependia de não ter diversificado mais a carteira dele. EDIT. Se interessar, na live de hoje de FIIs do prof. Baroni ele falou sobre JRDM11 (trecho 33m51s)www.youtube.com/watch?v=DjZYOYpAe6c&feature=youtu.be&t=33m51s |
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