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Post by ancasodi on Oct 5, 2017 22:42:46 GMT -3.5
Volverine,
o lance todo é que esse incêndio de hoje evidencia que o shopping deve estar precisando de reformas estruturais, a vacância talvez tenha se dado por conta do shopping mais moderno nas proximidades e essa indenização deve impactar bastante. O que tem mais me levado a pensar em sair de JRDM11 é essa questão da disputa desse segmento com o e-comerce, esses últimos eventos foram só um reforço. Agora a questão da diversificação é realmente de suma importância, justamente por isso não tenho perdido o sono, por acaso esse é o FII de menor porcentagem na minha carteira de nove fundos. Mas acho que esses eventos vão impactar tanto nos rendimentos quanto na cotação. Valeu pelo vídeo!
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Post by jigsaw on Oct 7, 2017 9:22:01 GMT -3.5
Volverine, o lance todo é que esse incêndio de hoje evidencia que o shopping deve estar precisando de reformas estruturais, a vacância talvez tenha se dado por conta do shopping mais moderno nas proximidades e essa indenização deve impactar bastante. O que tem mais me levado a pensar em sair de JRDM11 é essa questão da disputa desse segmento com o e-comerce, esses últimos eventos foram só um reforço. Agora a questão da diversificação é realmente de suma importância, justamente por isso não tenho perdido o sono, por acaso esse é o FII de menor porcentagem na minha carteira de nove fundos. Mas acho que esses eventos vão impactar tanto nos rendimentos quanto na cotação. Valeu pelo vídeo! ancasodi , esse problema de incêndio que houve no JRDM11 pode atingir qualquer imovel de qualquer fundo, mas esse fundo já começou de forma errada com várias pendências, você pode ler nesses links que eu havia passado para o rst: Que porcaria de comunicado. Gestor reproduziu o quadro com as obras previstas sem nem ler. Aparecem duas frases com observações pessoais de quem fez o documento ("como esse item refere-se a X entendo que podemos consolidar". Mas, se entendi direito, o mais interessante é ver o golpe que será aplicado nos cotistas: durante o período de renda mínima as obras serão custeadas pela BR Malls, mas, ao final deste período, os valores serão posteriormente reembolsados à empresa pelo fundo. Outro ponto que chama a atenção é notar que o shopping está irregular perante a prefeitura, já que precisa de um auto de regularização (informação que não me causa tanto espanto, já que quando teve aquele escândalo do Aref por volta de 2011, divulgaram uma lista enorme de Shoppings irregulares na capital) rst , esse shopping é figurinha carimbada, tivemos uma discussão bem produtiva a respeito na época do IPO lá no IM: forum.infomoney.com.br/viewtopic.php?f=12&t=15171&start=60#p1732167forum.infomoney.com.br/viewtopic.php?f=12&t=15171&start=80#p1733333
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Post by jigsaw on Oct 7, 2017 9:31:00 GMT -3.5
Parece que a coisa tá ficando feia por essas bandas... além de indenização a vacância aumentou e hoje ainda teve um princípio de incêndio no shopping. Vc tem esse FII também? Qual ação vc vai tomar? ancasodi, Eu não tenho esse FII, apenas compartilhei o FR. Sobre a questão da vacância é uma coisa normal neste tipo de investimento e que você tem que se acostumar. Eu, por exemplo, tenho BRCR11 o qual sofreu uma grande redução nos proventos nos últimos meses, devido vacância em imóveis importantes do fundo no RJ. Quando essa situação irá se resolver eu não sei, mas eu não estou preocupado, nem estou pensando em vender, pois na época eu comprei esse FII pela diversificação que ele tem (multi imóvel e multi inquilino) e isso que me dava segurança, apesar de saber que havia melhores opções. Então, voltando para o seu caso, se você está pensando em renda e investimento de LP, isso não deveria estar tirando o seu sono, procure focar no que você tem controle (comprar FIIs com bons imóveis e bem localizados) e procure diversificar os FIIs para não ficar muito exposto a situações pontuais como essa que você está passando. Lembro de um post do Jigsaw, de algumas semanas atrás, na qual ele fala sobre estar com a carteira de FIIs dele concentrada em PRSV11, que está passando por problemas também, e que ele se arrependia de não ter diversificado mais a carteira dele. EDIT. Se interessar, na live de hoje de FIIs do prof. Baroni ele falou sobre JRDM11 (trecho 33m51s)www.youtube.com/watch?v=DjZYOYpAe6c&feature=youtu.be&t=33m51sRealmente fiquei muito arrependido que ter trocado PQDP por PRSV, foi uma aposta de ALTO RISCO, mas uma aposta calculada, mesmo se demorar 5 anos para locar tudo, se a cotação bater os R$ 1.000,00 (lembrando que já foi negociado a R$ 1.500,00), mesmo assim compensará todo o período sem receber proventos, alem disso os FIIs representam 25% do meu patrimônio, de tal forma que o PRSV que equivale a 67% da minha carteira, na realidade corresponde a 16,75% do meu patrimônio. De qualquer forma compra de vacância é uma estratégia que pode ou NAO trazer grandes retornos, vide case do ONEF, que na época de vacância estava sendo negociado a R$ 700,00 e hoje está batendo R$ 1.300,00.
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Post by ancasodi on Oct 7, 2017 10:00:17 GMT -3.5
Jigsaw,
obrigado pelas referências às discussões anteriores, vou ler, na época não sabia nem o era FII... Outra coisa, sobre sua "aposta" em prsv11, se aplicaria para edga11 também? Estava pensando em compra um pouco desses dois fundo para LP.
obrigado!
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Post by Deleted on Oct 7, 2017 16:36:46 GMT -3.5
Realmente fiquei muito arrependido que ter trocado PQDP por PRSV, foi uma aposta de ALTO RISCO, mas uma aposta calculada, mesmo se demorar 5 anos para locar tudo, se a cotação bater os R$ 1.000,00 (lembrando que já foi negociado a R$ 1.500,00), mesmo assim compensará todo o período sem receber proventos, alem disso os FIIs representam 25% do meu patrimônio, de tal forma que o PRSV que equivale a 67% da minha carteira, na realidade corresponde a 16,75% do meu patrimônio. De qualquer forma compra de vacância é uma estratégia que pode ou NAO trazer grandes retornos, vide case do ONEF, que na época de vacância estava sendo negociado a R$ 700,00 e hoje está batendo R$ 1.300,00. Jigsaw, Espero que não tenha levado a mal por eu ter citado esse seu exemplo. Em nenhum momento eu quis ressaltar que foi um erro a sua estratégia. Eu quis ressaltar apenas o fato que devemos procurar diversificar o portfólio, pois todos estamos expostos aos riscos, até mesmo pessoas com grande conhecimento no assunto como você. Até citei o meu caso com BRCR11 para ilustrar isso, apesar de eu não ser um exemplo, pois não sou um estudioso de FIIs. Ainda me considero um leigo no assunto, apesar de procurar me manter informado com as notícias desse meio. O Ancasodi falava do risco do e-comerce para o setor de shoppings, mas ultimamente parece que em todos os setores onde os FIIs atuam há riscos envolvidos: no setor bancário há o risco de fechamento de agências; no setor de galpões logísticos ouvi um especialista do setor dizer (em um programa de FIIs) que há um excesso de imóveis no mercado; no setor hoteleiro também ouvi outro especialista dizer o mesmo em outro programa; no setor de varejo parece que a tendência é a migração para o e-comerce também, e por ai vai. Particularmente, eu acho que o setor de shoppings no Brasil não deve sofrer um impacto tão grande no curto e médio prazo, pois os brasileiros não têm muito hábito de comprar vestuário e calçados pela internet, tipo de loja que ainda tem a maior participação nos shoppings, então até mudar esses hábitos talvez leve tempo. O que talvez pode impactar nas vacâncias dos shoppings é o excesso de oferta, pois não param de construir novos shoppings. Sobre o setor de galpões, eu acho que a tendência mais para frente seria reduzir o número de fábricas de diversos produtos (em se tratando de produtos não especializados) e focarem na terceirização (coisa comum no setor de vestiário, em que a dona da marca cria o produto e contrata uma empresa para fazer a produção das peças) a fim de reduzirem custos. Isso iria impactar ainda mais esse tipo de FII. No varejo, no que diz respeito aos imóveis de grande porte para grandes marcas e supermercados, parece que a tendência é migrarem para imóveis de pequeno e médio porte. Em algumas matérias já li que os grandes hipermercados (Carrefour, Extra, etc) estão focando na abertura de lojas de pequeno porte, mais próximas dos consumidores, pois o modelo de hipermercados não atende a nova realidade de consumo. Se os supermercados estão dizendo isso, que vendem itens de 1ª necessidade, o que dirá empresas como Magazine Luiza, Casas Bahia, etc que têm lojas de médio porte em todo canto do país vendendo produtos que podem facilmente ser adquiridos no meio online com menores preços? E se é para viajar um pouco nos pensamentos de futurologia, no que diz respeito a imóveis de pequeno e médio porte dedicados a salas de escritório para profissionais liberais como médicos, advogados, entre outros, vemos também que a tecnologia também vai influenciar aqui. No caso dos advogados, já existem programas para fazer grande parte do trabalho de pesquisa que os auxiliares desses advogados fariam, o que pode resultar na necessidade de menos funcionários e consequentemente de imóveis de menor porte. No caso dos imóveis para consultórios médicos, eu acho que num futuro não muito distante as pessoas vão começar a utilizar gadgets remotos de monitoramento de saúde (telemedicina) em suas próprias residências, o que pode repercutir de diversas formas no setor de saúde, desde a redução de idas aos consultórios médicos, o que por consequência pode reduzir a necessidade de consultórios (aluguel de salas), ou mesmo pode fazer com que médicos abram mão de alugar seu próprio consultório e comecem a atender seus pacientes em imóveis que compartilham com outros médicos (clínicas), afim de reduzir custos. Vixe, já escrevi e viajei demais...vou parar por aqui...
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Post by jigsaw on Oct 8, 2017 10:11:26 GMT -3.5
Jigsaw, obrigado pelas referências às discussões anteriores, vou ler, na época não sabia nem o era FII... Outra coisa, sobre sua "aposta" em prsv11, se aplicaria para edga11 também? Estava pensando em compra um pouco desses dois fundo para LP. obrigado! ancasodi , entendo que a situação entre PRSV e EDGA é bem diferente, PRSV são dois edificios de Escritórios, destinado a locação para grandes corporações, diferente de EDGA, que para mim seria enquadrado como RETAIL, ou seja, loja de rua, nem shopping eu consideraria, seria algo como MAXR, mas isso na minha opinião, claro que amanhã o EDGA pode ficar 100% locado enquanto o PRSV pode ficar 100% desocupado, mas prefiro apostar em PRSV, pois entendo que a QUALIDADE do inquilino pode ser melhor. Mas ja que você está iniciando nesse mercado, indicaria alguns FIIs com problemas de vacância para estudo: PRSV, EDGA, CEOC, BBVJ, VLOL, TBOF, ALMI, BRCR E XPCM. CEOC nao é bem problema de vacância, tem um futuro inquilino (TIM) que obteve 2 anos de carência, por isso o preço está descontado, o BRCR, um dos maiores FIIs da industria, está bom baixo rendimento, pode ser tambem uma boa oportunidade, haja vista que seu portfólio de imoveis dispensa comentarios. O que vc pode fazer seria anotar o maximo de informações sobre cada um num caderno (isso mesmo, faça um rascunho a mão com o maximo de informações possíveis), depois calcule o preço de aquisição por metro quadrado, o preço no mercado acionario por metro quadrado, o valor de locação por metro quadrado, os antigos valores de locação antes da vacância, compare com os valores no mercado REAL, pesquise o valor de locação e aquisição de imoveis similares na região, faça comparações, estabeleça parâmetros, avalie o EV (Estudo de Viabilidade) do prospecto, etc, com o tempo você terá uma facilidade para determinar o melhor custo x benefício, mas mesmo assim voce pode ERRAR, mas tenho certeza de que a possibilidade de erro será bem menor, pelo menos vc investiu de forma consciente, dê uma lida no estudo abaixo sobre o PRSV, você pode replicar esse EXEMPLO de Estudo para outros FIIs: rexperts.com.br/pechinchas-fiis/
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Post by jigsaw on Oct 8, 2017 10:56:12 GMT -3.5
@volverine , com certeza esse foi uma dos MELHORES POSTS que eu já vi você escrever, se todos os foruns tivessem posts desse nivel realmente faria uma grande diferença. Não tem problema nenhum você ter citado meu exemplo, alias, se isso evitar com que outros Foristas e/ou investidores cometam o mesmo erro, o objetivo será atingido.
Quando eu comecei a escrever em Foruns há 6 anos, não imaginava a dimensão que isso teria, achava que alguns poucos interessados liam o que escrevíamos, mas para o meu espanto tem muita gente interessada no assunto, tanto que juntando os Topicos de FIIs + IAFI do antigo infomoney são mais de 750 mil pageviews, ou seja, 3/4 de milhão de pessoas (mesmo considerando a repetição), acessaram esse tipo de informação, isso considerando apenas o IM, imagina se juntarmos todos os Foruns, desta forma aumenta a responsabilidade sobre tudo que escrevemos aqui.
Desta forma eu preciso salientar que minha situação particular é bem diferente da maioria dos frequentadores desse espaço, digo isso porque eu não consigo gastar nem 50% da minha renda mensal, fruto de locação de um imovel comercial, mais do que isso seria para ostentar, assim eu posso fazer uma aposta de ALTO RISCO em FIIs, que isso nao fará nenhuma diferença na minha vida, muito diferente de alguem que trabalhou 10 anos, 20 anos ou mais, amealhou 100 mil ou 200 mil reais e investiu 70% em PRSV, imagina que situação complicada essa?
Hoje eu entendo que o número mágico para aplicação em FIIs seria de 20, ou seja, se você tiver disponivel 20 mil, o ideal seria 1 mil em cada FII, se você tem 200 mil, entao o ideal seria investir 10 mil em cada FII, 2 milhões, investiria 100 mil em cada um, e assim por diante, nao adianta querer investir em 50 ou 100 FIIs porque a diversificação muito acentuada acaba reduzindo os ganhos, da mesma forma que uma diversificação muito enxuta pode aumentar uma potencial perda devido uma enorme exposição desnecessária.
Em relação as questões que você levantou, na realidade estamos expostos em todos os setores, lembra das locadoras de filmes?, que antes utilizavam fitas VHS e depois passaram para DVD, tipo BLOCKBUSTER? Entao hoje com o serviço de streaming (NETFLIX e correlatos), modificaram esse tipo de serviço e todas as locadoras faliram. Isso pode acontecer tambem com agências bancarias, shoppings, Escritorios (com a reforma trabalhista e regulamentação do HOME OFFICE, com o tempo será desnecessario a locação de grandes empreendimentos para instalação de funcionarios, haja vista que os mesmo podem fazer o mesmo trabalho em casa, inclusive com a redução do fluxo de trânsito nas grandes metrópolis).
RESUMINDO: Nao temos muito o que fazer a não ser diversificarmos na maior quantidade de veículos disponiveis: Previdencia Privada, PGBL, VGBL, Debêntures, RF, ações, FIIs, INSS, dolar, bitcoins, etc; pois o mundo será muito diferente daqui 20 ou 50 anos, mas tambem nao adianta levar uma vida de pânico com medo do que pode acontecer, as coisas vão acontecendo devagar, por isso tenho certeza de que nossos filhos e netos saberão adaptar-se com a nova realidade do mundo, pois não estaremos mais aqui para testemunharmos.
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Post by ancasodi on Oct 8, 2017 20:03:43 GMT -3.5
Valeu pelas dicas Jigsaw!!!
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rst
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Post by rst on Feb 9, 2018 19:29:16 GMT -3.5
Mais uma pegadinha do malandro
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Post by Deleted on Aug 11, 2018 13:30:53 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Oct 15, 2018 9:16:21 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Oct 15, 2018 9:21:11 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Oct 15, 2018 9:23:59 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Oct 15, 2018 9:25:36 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Oct 15, 2018 9:27:29 GMT -3.5
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Post by Deleted on Apr 8, 2020 17:50:33 GMT -3.5
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