IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários

POR PAULA ZOGBI EM IMOVEIS / FUNDOS-IMOBILIARIOS 12 JAN, 2018 07H40 - ATUALIZADA EM 12H03
Fundos Imobiliários são o melhor investimento para o brasileiro "tradicional" em 2018
Para especialistas, opção é mais interessante que a renda fixa mesmo para quem tem perfil pouco agressivo

Imóveis comerciais
(Shutterstock)

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SÃO PAULO – O investimento imobiliário está entre os favoritos do brasileiro por tradição. A chegada de 2018, somando mínima histórica da taxa básica de juros (Selic) e a potencial recuperação do mercado de imóveis, promete nova confirmação dessa preferência, principalmente à medida que a rentabilidade da renda fixa sai prejudicada. Mas comprar casas e terrenos não é a única – tampouco a mais vantajosa – forma de lucrar nesse mercado. Para especialistas, as melhores escolhas estão, cada vez mais, em fundos de investimento imobiliários (FIIs), que normalmente investem em imóveis comerciais de grande porte.
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Um fundo imobiliário pode ser definido como uma comunhão de investidores que investem em ativos com lastro em imóveis ou, menos comumente, em papéis com lastro em mercado imobiliário (CRIs e CRAs). É um tipo de investimento que se popularizou no Brasil em 2012, período de grande crescimento no mercado imobiliário brasileiro e boa fase econômica no geral. Nos últimos anos, ficou um pouco abalado por conta do pessimismo brasileiro, mas a tendência agora é outra.

Conforme um relatório do Bradesco BBI publicado no início de janeiro, o Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) teve retorno/risco melhor que o Ibovespa (IBOV) tanto no período dos últimos 12 meses como nos últimos 24 meses. O IFIX teve retorno total de 20% nos últimos 12 meses, contra 25%do IBOV, mas a volatilidade dos fundos imobiliários foi 70% mais baixa, o que gera um retorno ajustado 63% mais alto.

Conforme explica o professor do InfoMoney Educação no curso "Viva de Renda com Fundos Imobiliários", Arthur Vieira de Moraes, a maior vantagem dessa união de investidores é a possibilidade de investir em imóveis de tamanho, porte e qualidade a que, sozinhos, não teriam acesso. "É a união entre a tradição dos imóveis e o dinamismo da bolsa", diz.

Para o investidor interessado em sair da renda fixa sem aventurar-se logo de cara no universo das ações, portanto, o FII é um primeiro passo plausível na renda variável, ou uma boa possibilidade de diversificação da carteira. Esse mercado é indicado principalmente àquele que pensa no longo prazo e em aposentadoria, de acordo com Rodrigo Costa Medeiros, analista de valores mobiliários autônomo e proprietário do site DesmistificandoFII.

“Também é interessante para aquele que já está aposentado e precisa da renda mensal, porque uma das características dos fundos imobiliários é distribuir renda todo mês, e esse tipo de investidor já é aquele que muitas vezes buscaria oportunidades em imóveis para alugar”, diz Arthur. Nessa comparação, o investidor encontra menos risco, mais simplicidade e, na maioria dos casos, rentabilidade maior.

Ao mesmo tempo, como um único fundo pode possuir lastro em vários imóveis, o nível de segurança nessa transação é muito maior. Isso porque quando o investidor adquire um imóvel, ele depende exclusivamente daquele ativo – havendo demora na ocupação ou na revenda, fica sem ganho algum por tempo indeterminado e ainda precisa arcar com despesas como condomínio e IPTU.

Como qualquer investimento de renda variável, o FII não é isento de riscos. Volatilidade econômica, alta na taxa de juros e oscilações no mercado imobiliário como um todo podem prejudicar o rendimento de um fundo. Os maiores riscos estão atrelados à vacância dos imóveis do fundo, à variação nos preços desses imóveis e à inadimplência dos ocupantes.

A rigor, é possível investir em FIIs a partir de R$ 100, mas Arthur acredita que a vantagem começa a aparecer com capital de cerca de R$ 5 mil. “Se eu não tenho esses 5 mil agora, mas tenho um pouco todo mês, posso começar a ir comprando 100 por mês e aprendendo como funciona o mercado”, aconselha o professor.

Por que 2018
De acordo com o analista Medeiros, o ano de 2017 representou o final de um ciclo ruim no mercado de imóveis e, consequentemente, dos fundos imobiliários. Com uma “pausa” na chegada de novos empreendimentos no último ano e a recuperação na procura que deve ocorrer ao longo de 2018, principalmente em São Paulo, a vacância deve diminuir, melhorando a rentabilidade dos fundos com lastro em imóveis. Mercados como o Rio de Janeiro, que apresentam situação mais crítica para imóveis de alto padrão, devem sofrer um pouco mais antes de vislumbrar a mesma recuperação.

O mercado espera que a taxa de juros fique em 7% - ou até um pouco abaixo disso - em 2018, mas ainda que alguma surpresa aconteça e os juros voltem a subir, esse movimento seria compensado pela melhora no mercado imobiliário . “A diferença do que a gente tinha, por exemplo, em 2012 [ano em que muitos investidores perderam] é que as taxas de juros subiram naquela época enquanto o mercado imobiliário entrou em declínio. Agora, é possível que a gente veja as taxas de juros subirem, mas o mercado imobiliário deve entrar num período de melhora”, explica Arthur.

Dados da Engebanc divulgados no programa Fundos Imobiliários da InfoMoneyTV mostram que 2017 viu um recorde na demanda por imóveis de alto padrão. Mesmo com a maior crise econômica já registrada no país, a absorção no mercado de classe A+ foi a maior da história, ainda que às custas de queda no preço. Para a empresa, essa movimentação em busca pelos melhores imóveis a preços mais baixos é um demonstrativo de que o “fundo do poço” no mercado de alto padrão chegou em 2016 – agora, a movimentação é ascendente, e a correção nos preços é o próximo passo.

“Estamos sentindo um trabalho cada vez mais forte em assessoria de investimento, um indicativo de que o ciclo de alta começou”, disse, no programa, o especialista da Engebanc Marcelo da Costa Santos. “No primeiro semestre, esperamos uma continuação do que foi o Brasil de setembro para cá – uma melhora gradual, lenta, todos os dias no jornal tem uma boa notícia”, continua, mas com os pés no chão: anos de eleições são incertos para o mercado imobiliário como um todo, e as empreiteiras tendem a lançar empreendimentos com maior cautela. A partir de maio até final de julho, “teremos as candidaturas à presidência. Neste momento deve haver uma redução dos negócios imobiliários ou até mesmo uma trava, dependendo das candidaturas – não só os resultados. Isso deve acabar em outubro, quando houver a eleição presidencial”, diz Santos.

Eleições
Esses fundos se tornam ainda mais atraentes se comparados à bolsa de valores. Com eleições presidenciais e cenário ainda incerto para a política econômica, 2018 deve ser um ano turbulento para quem investe em ações e assustador para uma pessoa que comece a investir em renda variável neste ano. Um fundo imobiliário, pela natureza de entregar rendimentos mensalmente, é opção de renda variável que sofre relativamente menos abalos nessas épocas.

“Em ano de eleição, a bolsa tende a apresentar volatilidade muito maior que os fundos imobiliários”, diz o professor Moraes. Em 2014, essa diferença de volatilidade ficou evidente: embora o IFIX e o Ibovespa tenham tido uma variação praticamente igual naquele ano (-2,9% do IFIX, contra -2,7% do IBOV), o Ibovespa chegou a marcar alta de 22% na sua máxima do ano e queda de 13% na mínima de 2014; já o IFIX chegou a cair 10% no seu pior momento, em fevereiro de 2014, e subir 3,7% na maior pontuação anual, alcançada em outubro.

Carteira recomendada
A pedido do InfoMoney, Rodrigo da Costa Medeiros preparou uma carteira recomendada de fundos imobiliários para investir em 2018. É possível investir em FIIs a partir do home-broker, da mesma forma que se investe no mercado acionário.

O fundo de maior peso na carteira (16%) é o FIIB11, fundo proprietário de uma parte do Perini Bussiness Park, o maior condomínio multi-setorial do Brasil, com forte atuação na área Industrial e Logística, localizado na cidade de Jonville. Segundo Medeiros, trata-se de um empreendimento muito difícil de ser replicado na região, o que impede concorrência e facilita a locação quando ocorre vacância.

Em seguida aparecem o ABCP11 e o BBRC11, com peso 15%. Tratam-se, respectivamente, de fundos de shopping e de agências bancárias. Para o primeiro deles, o motivo do aparecimento na carteira é o fato de ter conseguido uma boa receita mesmo diante da forte recessão no país. Diz Medeiros: “tenho expectativas de que o shopping consiga melhorar a sua receita ao longo dos próximos anos, na medida que houver um aumento de consumo das famílias”. Quanto ao BBRC11, cita a ótima localização dos imóveis e contratos atípicos com bastante tempo antes do vencimento e expectativa de melhora do rendimento para o fevereiro.

Confira, abaixo, a carteira recomendada e, depois, as justificativas feitas pelo próprio analista para a indicação de cada fundo. O rendimento imediato é da ordem de 0,6% ao mês:

Fundo Código Segmento Peso % Cotação de fechamento no dia 12/01/2018 (R$)
FDO INV IMOB INDUSTRIAL DO BRASIL FIIB11 Industrial/Logística 16 390
FDO INV IMOB GRAND PLAZA SHOPPING ABCP11 Shopping 15 15,75
BB RENDA CORPORATIVA FDO INV IMOB – FII BBRC11 Agências Bancárias 15 144,80
CSHG GR LOUVEIRA FDO DE INV IMOB - FII GRLV11 Logística 10 1.140
FDO INV IMOB - FII HOSPITAL NOSSA SRA DE LOURDES NSLU11 Hospital 10 230
Malls Brasil Plural FII MALL11 Shoppings 10 103,60
RB CAPITAL RENDA II
FDO INV IMOB – FII RBRD11 Varejo/Logística 8 80,60
KINEA ÍNDICES DE PREÇOS FDO INV IMOB
- FII KNIP11 Recebíveis 8 108,25
FATOR VERITA FDO INV IMOB - FII VRTA11 Recebíveis 8 110,80

- ABCP11 – Fundo proprietário de um shopping localizado na região do ABC Paulista, o qual, ainda que diante da forte recesso do país e da região, conseguiu uma boa receita, assim, tenho expectativas de que o shopping consiga melhorar a sua receita ao longo dos próximos anos, na medida que houver um aumento de consumo das famílias.
- BBRC11 – Fundo proprietário de imóveis novos, recém construídos, e muito bem localizados. Possui seus contratos atípicos com bastante tempo antes do vencimento e, em princípio, a partir de fevereiro terá uma melhora no rendimento com o fim das obras de uma das agências, a qual utiliza uma pequena parte da receita do fundo.
- FIIB11 – Fundo proprietário de uma parte do Perini Bussiness Park, o maior um condomínio multisetorial do Brasil, com forte atuaça na área Industrial e Logística, localizado na cidade de Jonville. Um empreendimento muito difícil de ser replicado na região, o que impede concorrência e facilita a locação quando ocorre vacância.
- GRVL11 – Fundo de logística que teve os contratos de locação reajustados durante o pior momento da crise, o que possibilita o valor do aluguel ter um reajuste acima da inflação quando a economia melhorar e a vacância dos imóveis de logísticas voltar a cair. Além disso, o fundo tem condições de melhorar o rendimento para 2018 em razão dos reajustes inflacionários do aluguel e pelo fato de estar
distribuindo abaixo dos 100% do lucro líquido.
NSLU11 – Fundo do setor de hospital, excelente para diversificar a carteira do investidor, e que o atual aluguel vigente é decorrente de uma redução concedida liminarmente em uma ação judicial que tramita para revisar o aluguel, o que minimiza a possibilidade de novas grandes reduções na receita, ainda que a liminar judicial não reduza o aluguel conforme a totalidade do pedido na ação judicial.
RBRD11 – Fundo com poucos imóveis, apenas quatro, sendo 61% da receita vem de contratos com a empresa Leader. Os contratos de locações são atípicos e tem o primeiro vencimento apenas em janeiro de 2024, quando poderá ser revisto o valor do aluguel. Até lá, em caso de rescisão, os locatários precisariam pagar multa equivalente por todo o período que ainda remanesce para acabar o contrato, o que gera uma excelente segurança ao fundo e a expectativa de seu fluxo de caixa pelos próximos anos. O fundo tem três locatários que pagam aluguéis mensais e um que paga anual, em outubro, com reflexo no rendimento. Os riscos do aluguel caro deste fundo aparentemente fiz com que os investidores deixassem ele um pouco de lado, com isso, o fundo hoje gera um dos maiores yields anuais, sendo que o rendimento recorrente mensal, sem o aluguel mensal, já gera um dos maiores yields do mercado.
- KNIP11 e VRTA11 – São fundos de recebíveis pouco expostos ao CDI/Selic e que possuem uma taxa de juros pré-fixada na média acima da atual Selic, além da correção por índices inflacionários. Com a queda na Selic e pequena recuperação dos índices inflacionários, esses dois fundos são excelentes opções neste setor e para melhorar o yield da carteira do investidor. NSLU11 – Fundo do setor de hospital, excelente para diversificar a carteira do investidor, e que o atual aluguel vigente é decorrente de uma redução concedida liminarmente em uma ação judicial que tramita para revisar o aluguel, o que minimiza a possibilidade de novas grandes redução na receita, ainda que a liminar judicial não reduz o aluguel conforme a totalidade do pedido na ação judicial.

- MALL11 – Fundo de shopping recém lançado. O fundo tinha a expectativa de adquirir três ativos, classificados,quando da análise do IPO, como "bom", "médio" e "de qualidade questionável". Mesmo assim, no IPO indiquei a participação. Como foi captado menos que o proposto, o fundo conseguiu comprar apenas o shopping Maceió, o melhor do portfólio, o que faz com que eu mantenha minha indicação. A expectativa é que este fundo de shopping gere um yield de 0,60%.
VISC11 – Fundo de shopping recém lançado, com ativos de qualidade na linha com a média do mercado de fundos imobiliários, não sendo ativos de tanto destaque como aqueles dos fundos SHPH11 e PQDP11, mas que em razão disso proporcionam um yield mensal superior, sendo uma boa opção no setor.


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28/11/2017 às 05h00 Fundos apresentam boa rentabilidade Por Roseli Loturco | Para o Valor, de São Paulo Exclusivo para assinantesPara ler a matéria completa faça seu login ou cadastre-se O cenário de juros em queda favorece as aplicações em fundos imobiliários, em particular aqueles atrelados a shoppings, segundo Sérgio Belleza, sócio da consultori

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Fundos apresentam boa rentabilidade (Valor Econômico)
28 de novembro de 2017Notícias SetecoNotícias
O cenário de juros em queda favorece as aplicações em fundos imobiliários, em particular aqueles atrelados a shoppings, segundo Sérgio Belleza, sócio da consultoria de investimentos Fundo Imobiliário. Apesar de serem um ativo imobiliário, os grandes centros de consumo estão vinculados ao desempenho da economia, que já deu sinais de retomada. “Por que o shopping é coqueluche? Porque é o investimento imobiliário que melhor reage à retomada econômica”, explica Belleza.

Na prática, dos dez fundos de shoppings que mais proporcionaram rentabilidade a seus cotistas nos 12 meses encerrados em outubro, nove pagaram prêmios bem acima do CDI do período, que foi de 11,08%. No topo na lista, o Parque Dom Pedro Shopping Center rendeu 63,96% ao investidor no período. É preciso considerar que esses fundos vinham sofrendo com o longo período de juros altos vivido até o fim de 2016 e parte da forte valorização desses ativos está reparando perdas anteriores.

“A base do shopping é a garantia do aluguel ou um percentual sobre as vendas. O que for maior. Com isso, a recuperação das vendas faz com que muitos desses fundos tenham ótima performance”, avalia Belleza.

Dos oito fundos imobiliários que têm sob gestão, a CSHG Real Estate mantém em seu portfólio um dos mais tradicionais, o CSHG Brasil Shopping, que tem oito shoppings performados. Como é um fundo com gestão ativa – que compra e vende ativos – a expectativa é boa com a melhora das condições de mercado. O valor de mercado do fundo é de R$ 1,3 bilhão e sua rentabilidade no ano, até outubro, estava em 27,2% e em 24,47% em 12 meses. No mesmo período, o IFIX (índice do setor) variou 18,04%.

“Até para diversificação do portfólio de investimentos, o brasileiro costuma comprar imóveis, mas não alocar em veículo de investimento estruturado, que é atraente e possui gestor profissional cuidando da sua carteira de imóveis”, indica Bruno Laskowsky, diretor da CSHG Real Estate. Se comparado aos EUA, essa participação do brasileiro tem muito chão para avançar. O americano médio tem alocação ligada a investimentos imobiliários estruturados entre 10% e 25% do total de seu investimento. “Enquanto no Brasil é traço”, diz Laskowsky.

Gestora de quatro fundos ligados a shopping centers que totalizam R$ 2,23 bilhões em patrimônio líquido, a Rio Bravo considera que mesmo na categoria imobiliário, os atrelados aos grandes centros de consumo se destacam atualmente. Isso porque se comparados às salas comerciais ou os de logística, os fundos de shopping são favorecidos mais rapidamente com a melhora de cenário. “Outro ponto é que o investidor de fundo imobiliário quer renda. Ele procura ativos com baixo risco e o primeiro ativo que eles acham que é de baixo risco é o shopping center”, explica Anita Scal, sócia da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo.

Dos fundos dessa categoria sob gestão, dois se destacam na lista dos dez com maior rentabilidade nos últimos 12 meses: o Grand Plaza Shopping, que subiu 40,41% e possui PL de R$ 683 milhões, e o Shopping Pátio Higienópolis, que rendeu 25,7%, com PL de R$ 354 milhões.

O fato é que muitas gestoras estão aproveitando a oportunidade para abrir novas casas de investimentos ou mesmo colocar novos fundos no mercado. Esses são os casos da Hedge Investments, que começou a operar em dezembro de 2016, e da Vinci Partners, que lançou no mês passado seu primeiro fundo de shopping. E a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) está analisando a entrada em operação de mais três fundos desta categoria.

Com 90% de sua equipe egressa do CSHG, a Hedge tem R$ 1,5 bilhão dos R$ 1,7 bilhão em ativos direcionados ao setor imobiliário. Na área de shopping, o Atrium Shopping Santo André, fundo criado em 2011 sob a gestão da CSHG, e que possui R$ 202 milhões de PL, também migrou de casa junto com a equipe. O fundo teve rentabilidade de 14,1% em 2017 até outubro e a Hedge defende que o cenário é favorável para este tipo de lançamento. “Estamos estudando e olhando constantemente o mercado e sabemos que há oportunidades no quadro atual”, diz Alexandre Machado, sócio da Hedge e especialista em shopping.

Já a Vinci lembra que antes de olhar para frente, vale observar como este segmento se comportou em meio à crise. “O setor de shopping teve performance bem melhor do que outros segmentos imobiliários, se mostrando mais resiliente. Segurou melhor”, afirma Leandro Bousquet, sócio da Vinci e responsável pela área de real estate. O fundo Vinci Shopping Centers lançado em outubro investe em seis shoppings e possui valor de mercado de R$ 320 milhões.

POR PAULA ZOGBI EM IMOVEIS / FUNDOS-IMOBILIARIOS 23 MAR, 2018 14H57 - ATUALIZADA EM 15H59
BC Fund chega a subir 4% na bolsa após troca de ativos bilionária
Fundo vendeu ativos a um preço muito superior ao que pagou e diminui exposição ao mercado fragilizado do Rio de Janeiro

prédios comerciais
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SÃO PAULO – O BC Fund, fundo de lajes corporativas gerido pelo BTG Pactual, comunicou por meio de um fato relevante uma transação de ativos realizada junto à Brookfield. Após o anúncio da transação, o BCBR11 chegou a subir 4,34% nesta sexta-feira. O fundo estima aumento de 32% na distribuição mensal.

Para Giancarlo Gentiluomo, analista de Fundos Imobiliários na XP Investimentos, a transação representa ganhos interessantíssimos para o cotista, e potencialmente para o mercado como um todo.

Primeiramente, porque pelo menos 95% do lucro obtido deve, por lei, ser retransmitido ao investidor; além disso, o fundo conseguiu diminuir sua exposição a imóveis com alta vacância no Rio de Janeiro, onde estava muito concentrado, e terá dinheiro em caixa para adquirir lajes em São Paulo, mercado mais aquecido no momento. O fundo volta ao patamar de 71% de ativos em São Paulo e 29% no Rio de Janeiro.

“No net, o fundo vendeu mais do que comprou. Mais do que isso, a parte que foi vendida recebeu um valor muito superior ao que o BC Fund pagou por ela – um valor que ainda não temos exatamente”, disse Giancarlo. No momento, o fundo é negociado a R$ 109, mas a transação faz com que o preço médio equivalha a R$ 119.

“O mercado não paga tudo agora, mas o fundo já está valorizando 2% e com certeza vai valorizar mais futuramente”, explica o analista, antecipando valorização entre 20% e 30%.

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Para Arthur Vieira de Moraes, essa movimentação aparenta, a priori, ser positiva a um mercado que estava "parado" há certo tempo. "Ela impacta Bolsa, Real Estate e fundos imobiliários, é isso que a gente quer ver", diz o professor do InfoMoney Educação. "O país ganha com uma operação desse jeito, que é algo que havia muito tempo que a gente não via".

Os imóveis vendidos foram Edifício Torre Almirante (100% da participação, equivalente a 60% da fração ideal), Edifício Flamengo (100% da participação), Edifício Morumbi (100% da participação); Edifício Brazilian Financial Center (75% da participação) e Eldorado Business Tower (51% da participação, equivalente a 35% da fração ideal). Já os adquiridos foram Edifício Cidade Jardim (fração ideal equivalente a 50%); Edifício Senado (fração ideal equivalente a 20%); Edifício Sylvio Fraga (fração ideal equivalente a 83%) e a totalidade do Edifício MV9.

Com valor de mercado de R$ 2 bilhões, o BC Fund tem grande relevância na bolsa e já chegou a ser o maior FII do Brasil. A guinada de agora sugere reaquecimento no mercado de Fundos Imobiliários e de imóveis como um todo.

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É importante destacar que estamos diante de uma carteira virtual de FIIs para estudo e troca de opiniões, e as indicações aqui postadas não devem servir para tomada de decisão de nenhum investidor, para isso é preciso estudar os Fundos, através da leitura dos prospectos, relatórios mensais, Demonstrações Financeiras, além da seção de fatores de riscos, pois ninguém deste Fórum se responsabilizará pelas perdas de terceiros.

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