IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários

Fundo imobiliário perde para a renda fixa indexada ao IPCA no longo prazo (Valor Econômico)
18 de outubro de 2016

Apesar de exibir uma recuperação importante em 2016, com uma alta acumulada de quase 30% até setembro, os fundos imobiliários mostram-se pouco atrativos em relação a classes tradicionais de renda fixa quando se leva em conta um horizonte maior de tempo, mesmo considerando a isenção fiscal sobre os rendimentos para o investidor pessoa física. É o que aponta um levantamento da gestora de patrimônio Tag Investimentos.

De acordo com o estudo, no período de janeiro de 2011 a setembro último, o Ifix – índice que mede o desempenho médio de uma carteira de fundos imobiliários negociados em bolsa – apresentou um ganho equivalente a cerca de 96%. Como entre 80% e 90% do retorno do Ifix são resultantes da distribuição de renda, que conta com o benefício fiscal, foi feito um ajuste de modo a incorporar o imposto na conta e permitir a comparação com os demais índices que apresentam retornos brutos. Ainda assim, no período de análise, o Ifix ficou abaixo de seu principal concorrente, o IMA-B, índice que acompanha uma carteira de títulos públicos indexados à inflação (NTN-B), com uma alta de cerca de 100%.

Os fundos imobiliários pertencem à classe de renda variável, uma vez que suas cotas são negociadas em bolsa, mas tem um forte componente de renda fixa. Com investimentos que geram renda para distribuição mensal na forma de dividendos, como imóveis para locação ou títulos imobiliários que pagam juros, como o CRI, esses fundos acabam sendo comparados com a renda fixa. E isso vale principalmente para a NTN-B, uma vez que os ativos de base imobiliária têm correção pela inflação ao longo do tempo tal como o título público, que paga juro real.

Para abrir mão de comprar uma NTN-B – renda fixa de fato, com alta liquidez e baixo risco -, espera-se que os fundos imobiliários tenham um desempenho superior, afirma André Leite, sócio da Tag. Afinal, além do risco de oscilação das cotas no mercado e de liquidez, uma vez que o volume de negociação é bem inferior ao de um título público, os rendimentos distribuídos mensalmente pelas carteiras estão sujeitos à diminuição, seja por vacância em imóveis, revisão de aluguel ou inadimplência.

A variação dos fundos imobiliários não só ficou abaixo do IMA-B, como a relação entre risco e retorno do Ifix mostrou-se ineficiente na comparação com as demais aplicações de renda fixa, segundo o estudo da Tag, uma vez que os ganhos oferecidos foram proporcionalmente menores para o risco que correram. No período de janeiro de 2011 a setembro último, enquanto o CDI, considerado aplicação livre de risco, variou 81,2% com uma volatilidade anualizada de 0,13%, o Ifix “ajustado” rendeu 95,9% com uma volatilidade anualizada 6,66%. Já o IMA-B entregou 99,7% de retorno com uma volatilidade 1,1 ponto maior, de 7,77%, em termos anualizados.

O levantamento mostrou, sob a análise tanto do retorno quanto da relação entre risco e retorno, que vale mais a pena ficar na renda fixa pura, tradicional, afirma Leite. “Enquanto o juro no Brasil for alto, o mercado de fundos imobiliários não vai se desenvolver porque o investidor não precisa correr risco”, afirma. Com Selic a 14,25%, reitera, a renda imobiliária perde atratividade. Não à toa que 2012, quando o juro básico recuou para a mínima histórica, de 7,25%, foi o melhor ano para o Ifix, com alta de 35%.

Vale ressaltar que o mercado imobiliário também entrou em um ciclo de contração nos últimos anos. A combinação de alta de juro com economia fraca e excesso de oferta de ativos imobiliários resultou em uma queda de preços, aumento da vacância, revisões nos valores de aluguel, entre outros, o que tirou receita dos fundos imobiliários e, consequentemente, acentuou o movimento de desvalorização dos fundos negociado em bolsa.

Na visão de Leite, o grande problema do fundo imobiliário é que, como uma classe híbrida, ele não faz bem nem o papel de renda fixa nem de investimento imobiliário. Ele chama atenção para o fato de que, por ser um mercado de baixa liquidez, as cotas muitas vezes não refletem o valor do ativo em carteira.

“Os preços de mercados sofrem distorções”, diz. Segundo Leite, há casos, por exemplo, em que o gestor do fundo imobiliário vende um ativo com lucro, gerando um aumento do valor patrimonial, mas, como o cotista não enxerga o ganho, o valor de mercado não acompanha. “Quando se está em um fundo com milhares de cotistas e baixa liquidez, o investidor não tem controle sobre os preços”, reitera. “É o famoso ganha, mas não leva.”

O sócio da Tag ressalva, contudo, que gosta da classe de ativos imobiliários, mas por ora prefere o investimento direto, a fim de evitar o risco de depreciação associada à baixa liquidez.

Augusto Martins, sócio da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo, pondera que o índice traz o desempenho médio do segmento num período marcado por alta de juros e ciclo ruim do mercado imobiliário, o que afetou tanto a renda distribuída quanto os preços das cotas no secundário. “Mas há fundos imobiliários com histórias bastante positivas”, ressalta. Ele cita o caso das carteiras que investem em agências bancárias, como o BB Progressivo ou Santander Agências, ou do próprio fundo do Shopping Pátio Higienópolis, o primeiro disponível para o público em geral.

Cálculos da corretora do Citi, segundo relatório mensal de fundos imobiliários, desde o início da carteira, em dezembro de 2012, a taxa interna de retorno (TIR, que leva em conta a variação da cota em bolsa mais a distribuição de dividendos) do BB Progressivo é de 16,5% ao ano. Nos últimos 12 meses até setembro, ficou em 47,6%. No caso do Santander Agências, desde o início do fundo, em janeiro de 2013, a TIR é de 13,4% ao ano, sendo 52,2% nos últimos 12 meses.

Já o fundo do shopping Pátio Higienópolis tem taxa interna de retorno de 20,3% ao ano desde o lançamento, em dezembro de 1999, e de 41,6% nos últimos 12 meses. Nos três exemplos acima, as cotas de mercado encerraram setembro acima do valor patrimonial.

Mesmo no segmento de escritórios, que sofreu com o aumento da vacância, fundos como o BC Fund e o Kinea Renda Imobiliário, com valor de patrimônio superior a R$ 2 bilhões, registram taxas de retorno acima de dois dígitos: 13,5% e 14,4% ao ano desde que foram lançados, segundo cálculos da Citi Corretora. Já a taxa interna de retorno do CSHG Real Estate, que atua no mesmo nicho e tem patrimônio acima de R$ 1 bilhão, é de 16% ao ano desde o início.


8/10/2016 às 05h00 Fundo imobiliário perde para a renda fixa indexada ao IPCA no longo prazo Exclusivo para assinantesPara ler a matéria completa faça seu login ou cadastre-se Apesar de exibir uma recuperação importante em 2016, com uma alta acumulada de quase 30% até setembro, os fundos imobiliários mostram-se pouco atrativos em relação a classes

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Esse é o RESULTADO FINAL da contagem dos votos do IAFI para FEV-2017, houve participação de 7 Foristas e 37 votos:

ITEM CÓDIGO VOTOS

1 AEFI11 5
2 HGLG11 4
3 BRCR11 3
4 FIIP11B 2
5 HGRE11 2
6 MBRF11 2
7 MXRF11 2
8 RBRD11 2

9 FIGS11 2
10 KNRI11 2
11 AGCX11 1
12 BBPO11 1
13 JSRE11 1
14 MAXR11B 1
15 MFII11 1
16 ONEF11 1
17 PQDP11 1
18 PRSV11 1
19 RNGO11 1
20 SDIL11 1
21 XPCM11 1


( ** ) NESTES 48 MESES, o AEFI se manteve na liderança com 171 votos:

COMENTÁRIO DO GESTOR

Neste mês, o fundo anunciou distribuição de rendimentos no valor de R$1,10/cota que, com o preço de fechamento da cota na BM&FBOVESPA em 31/03/2016 de R$106,00 o que representou um retorno bruto de 1,04%a.m., ou 12,45%a.a., sendo este valor isento de imposto de renda para as pessoas físicas nos termos previstos em lei, e uma TIR de 12,57% a.a. desde o lançamento do fundo.
O volume de negociação das cotas do Fundo, referente ao mês de março/2016 no mercado secundário foi de R$ 3,7 milhões, ou média diária de R$ 170 mil na BM&FBOVESPA.

Substituição de ativos (status)

A análise da documentação do imóvel escolhido para avançar no processo de substituição dos ativos do fundo continua em andamento.
O status do andamento do processo será informado nos relatórios mensais de gestão do Fundo e oportunamente poderá ser convocada assembleia geral de cotistas para tratar do assunto.
Para receber os relatórios mensais dos FIIs da XP Gestão por email, cadastre-se enviando um email para: ri@xpgestao.com.br
bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=AEFI&strData=2016-04-08T11:49:25.257

( *** ) Diante do empate entre 7 FIIs:

CÓDIGO VOTOS HISTÓRICO

MXRF11 2 6ª
HGRE11 2 9ª
RBRD11 2 11ª
FIIP11B 2 16ª
MBRF11 2 18ª
KNRI11 2 24ª
FIGS11 2 30ª

para 5 vaga (s) restante (s) e da ausência de uma votação de desempate antes do início do pregão, ficou estabelecido o critério de desempate pelo histórico de votação dos ativos conforme regra da CAFI:

Regra de votação, item 3 da CAFI:


"Em caso de empate, entre a 8.ª e 9.ª colocada por exemplo, é feita uma votação rapida entre as duas (ou mais) para ver qual vai compor a carteira. Se não der tempo p/ fazer esta votação, a empresa escolhida será aquela com maior números de votos no histórico."

BLOG POR ARTHUR VIEIRA DE MORAES EM BLOGS 31 ago, 2016 02h34
Existe futuro para as agências bancárias?
Smartphones substituirão agências bancárias? Em quanto tempo?

Investimento em agências bancárias faz sentido para o longo prazo? Existem atualmente 5 FII listados que somam patrimônio de cerca de 2,6 bilhões de reais investidos majoritariamente em agências bancárias. Dois desses fundos foram alvo de IPO’s disputadíssimos entre o final de 2012 e o início de 2013. No caso do BBPO11 a procura foi tanta que cada investidor só conseguiu comprar 10% do valor que havia reservado e, também por isso, as cotas valorizaram 18,7% no primeiro dia de negociação.


Imóveis (a maioria agências bancárias) todos locados para o Banco do Brasil, contratos atípicos e duradouros. Todo mundo queria em 2012 e, a julgar pela cotação atual, continua querendo ser cotista desse fundo.
Outros fundos investem em agências do banco Santander, Caixa Econômica Federal, Banrisul e BB Estilo. Milhares de cotistas espalhados pelo Brasil todo. Mas quantos desses cotistas frequentam as agências bancárias? Será que elas existirão num futuro próximo? O que pode acontecer com o patrimônio desses fundos?

Como todos sabem, a grande ameaça vem dos nossos smartphones, verdadeiras agências bancárias virtuais. Eles substituirão totalmente as agências físicas? Em quanto tempo?

Essa questão desperta interesse não apenas dos cotistas de FII, mas também dos próprios bancos. Todos os anos a Febraban realiza uma pesquisa sobre tecnologia bancária. A de 2015 está disponível e, ao que parece, os cotistas dos fundos de agências podem ficar tranquilos. Apesar do rápido crescimento das plataformas digitais, as agências e outros canais físicos permanecem relevantes.

A questão principal é que os correntistas ainda não substituíram os imóveis pelos smartphones por completo. O crescimento é sim vertiginoso, em 2015 21% das transações e atendimentos bancários foram feitos pelo mobile banking (ante 10% em 2014) e outros 33% pelo internet banking (ante 37% em 2014). Porém, o uso feito pelos usuários é bem específico. Consulta de saldo (72%), pagamento de contas (3%), transferência de dinheiro (2%) e outras transações não financeiras (23%).

Transferências de valores mais altos, pedidos de empréstimos e financiamentos, decisões de investimentos, contratação de seguros, são exemplos de serviços e transações que continuam tendo como principal canal as agências bancárias. Nesses casos o cliente prefere o “olho no olho” com o seu gerente para esclarecer dúvidas, negociar taxas etc. Portanto parece haver uma questão comportamental que ainda não foi superada pela tecnologia.

Além disso, enquanto a bancarização já é bem alta, o mesmo não se pode dizer da inclusão digital. Em 2015 89,6% dos brasileiros eram bancarizados, mas apenas 56% tinham acesso à internet.

Assim, apesar do ritmo acelerado e ainda grande espaço para crescimento dos meios eletrônicos, vaticinar pelo fim das agências bancárias parece exagerado. Diminuição sim, extinção não.

Importante: As opiniões contidas neste texto são do autor do blog e não necessariamente refletem a opinião do InfoMoney.


www.infomoney.com.br/blogs/imoveis/blog-dos-fundos-imobiliarios/post/5488556/existe-futuro-para-agencias-bancarias

POR MARIANA D'ÁVILA EM ONDE-INVESTIR 14 fev, 2017 10h53
7 fundos de investimentos para investir em fevereiro
Inva Capital opta por fazer uma mudança em sua seleção de investimentos para o mês


SÃO PAULO – A Inva Capital elaborou sua carteira de fundos de investimentos para o mês de fevereiro. A opção dos analistas foi por retirar o fundo Adam Macro II, que está fechado para novas captações, e incluir o AZ Quest Multi FC FIM, "outro fundo macro com boa relação risco retorno e com bom resultado no longo prazo".

Com relação à retirada de Adam, os analistas destacam: "É importante ressaltar que isso não é uma recomendação de venda, mas a regra para a carteira de investimento alternativos é sempre ter fundos abertos para captação".

Ainda de acordo com o documento, os destaques do mês foram o Adam Macro e o ARX Extra, com alta superior a 4%. Além deles, o Claritas Long Short também apresentou bom desempenho e contribui para a performance da carteira.

Desempenho

Em janeiro, a carteira de fundos da Inva teve desempenho positivo e acima de seu benchmark. A carteira avançou 2,63%, enquanto o IFMM apresentou alta de 1,86% no mesmo período.

Confira as recomendações para este mês:

Fundo Estratégia Peso
Inva Capital
Brasil Plural Inst. 15 FIC FIM Multiestratégia 18%
ARX Extra FIC Multiestratégia 16%
Claritas Long Short Long Short Direcional 16%
Brasil Plural Crédito Corporativo II Multiestratégia 16%
Verde AM Horizonte Feeder FICFIM-IE Multiestratégia 18%
AZ Quest Multi FIC FIM Macro 16%


www.infomoney.com.br/onde-investir/fundos-de-investimento/noticia/6126787/fundos-investimentos-para-investir-fevereiro

POR MARIANA D'ÁVILA EM IMOVEIS / FUNDOS-IMOBILIARIOS 22 ago, 2016 18h02
Inva Capital indica compra de 5 fundos imobiliários
Analistas mantém seleção de investimentos apesar de queda no potencial de valorização dos fundos


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7 fundos de investimentos para investir em fevereiro
Analistas não recomendam compra para ação, mas enxergam potencial de valorização
SÃO PAULO - A Inva Capital divulgou sua carteira de fundos imobiliários para agosto. Apesar da queda do potencial de valorização dos fundos, a opção dos analistas foi por não fazer mudanças em suas recomendações.
De acordo com o relatório, a carteira de imóveis teve forte alta em julho, recuperando-se da queda de maio. "A forte alta dos fundos imobiliários neste mês fez com que alguns deles ficassem mais próximos do nosso preço justo. Curiosamente, as duas maiores altas do mês (SDI Logística e CSHG Real Estate) eram os fundos que tinham maior potencial de valorização - e continuam tendo", escrevem os analistas.


Desempenho
A carteira da Inva registrou alta de 8,12%, frente um aumento de 5,98% do benchmark no mesmo período.

Confira a carteira de imóveis recomendada abaixo:

Carteira Inva Capital

Fundo Código Peso

Brasil Shopping HGBS11 29%
RB Capital Renda II RBRD11 21%
SDI Logística SDIL11 10%
Brasil Plural Absoluto BPFF11 25%
CSHG Real Estate HGRE11 15%

Inva Capital

www.infomoney.com.br/imoveis/fundos-imobiliarios/noticia/5285529/analistas-indicam-fundos-imobiliarios-para-investir-julho

POR PAULA ZOGBI EM IMOVEIS / FUNDOS-IMOBILIARIOS 17 fev, 2017 17h09
Por que trocar investimentos em imóveis por fundos imobiliários
Professor Marcos Silvestre e especialista em FII Arthur Vieira de Moraes debatem finanças e investimentos no Brasil

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SÃO PAULO – Da mesma forma que o Tesouro Direto é a nova poupança, os fundos imobiliários são os novos imóveis de tijolo, em termos de investimentos. Essa foi a conclusão do programa Fundos Imobiliários desta sexta-feira.
Apresentado pelo professor do InfoMoney Educação Arthur Vieira de Moraes, o Fundos Imobiliários vai ao ar todas as sextas-feiras às 15h40. Nesta semana, o convidado foi o especialista em finanças pessoais professor Marcos Silvestre. Ele falou sobre a cultura de poupança e os investimentos no Brasil.


Ingresso há pouco tempo no mercado de investimentos, o brasileiro lentamente passa a reconhecer a superioridade do Tesouro Direto em relação à poupança em diversos aspectos. Embora nem sempre saia dela para tentar os fundos do governo, a diversificação passa a ser uma opção cada vez mais amplamente adotada – ainda que de maneira lenta. Para os especialistas, o mesmo deveria acontecer com os fundos imobiliários com relação ao imóvel de tijolo. Confira os motivos no vídeo completo, abaixo:


www.infomoney.com.br/imoveis/fundos-imobiliarios/noticia/6148802/por-que-trocar-investimentos-imoveis-por-fundos-imobiliarios