IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários

Diante da queda na cotação de vários FIIs neste mês, indicarei para a carteira apenas FUNDOS DE TIJOLOS (blue-chips, mid-caps e small-caps) com 0,40% < yield <0,80%:

HGLG11
HGRE11
KNRI11
MAXR11B
MBRF11
ONEF11
PQDP11
PRSV11

INDICAÇÃO DE ativos de risco para o IAFI: RMG + Tx. de vacância, Dividend Yield e boa relação P/VP, buscando uma maior rentabilidade, além da diversificação interna da carteira.

É importante destacar que estamos diante de uma carteira virtual de FIIs para estudo e troca de opiniões, e as indicações aqui postadas não devem servir para tomada de decisão de nenhum investidor, para isso é preciso estudar os Fundos, através da leitura dos prospectos, relatórios mensais, Demonstrações Financeiras, além da seção de fatores de riscos, pois ninguém deste Fórum se responsabilizará pelas perdas de terceiros.

Saiba onde investem todos os fundos imobiliários negociados na Bovespa - InfoMoney
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As perspectivas para os fundos imobiliários em 2017

Publicado em 17 de janeiro de 2017 por Vanessa Pessoa
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(Valor Econômico – Finanças – Pág. C8 – 17/01/2017)

Augusto Martins*

Quando se pensa em investimento, provavelmente a primeira pergunta que vem à mente é: “onde devo investir meu dinheiro?”. Bom, se essa não for a primeira pergunta, com certeza será a segunda.

As respostas serão variadas e provavelmente só serão assertivas depois de muitas perguntas. Perfil? Horizonte? Objetivos? Tolerância a risco? Preferência setorial? Afinal, cada investidor tem suas próprias idiossincrasias. No mundo dos fundos imobiliários não é diferente, mas a pergunta é normalmente ainda mais direta: “qual fundo eu compro?”. Longe de existir uma única resposta, é interessante olhar para trás e entender o comportamento ano a ano, quais fundos tiveram boas performances e quais não.

Hoje, o Ifix, índice dos fundos imobiliários, tem 70 fundos em sua composição, mas tinha apenas 17 quando ele foi criado, em 2011. Apenas este dado já é um indicador de quanto a indústria foi transformada neste período, assim, o Ifix passou a ter uma composição parecida com a de hoje apenas em 2014, já que surgiram muitos fundos novos e emissões de cotas em 2012 e 2013. Com este cenário, faz sentido analisar o que aconteceu em 2016 e também na janela de três anos (2014 a 2016).

Primeiro vamos olhar 2016. As dez melhores performances do ano não têm muito em comum, são de segmentos diversos e têm características bem diferentes entre si. Uma presença marcante são os fundos que tiveram “problemas resolvidos”, seja uma vacância relevante ou questões de gestão. Já no lado negativo, nas dez piores performances, existiu um fator comum, vacância acima da média.

O fato é que a classe de ativos fundos imobiliários performou muito bem em 2016, contando com só quatro fundos negativos e, melhor do que isso, 89% dos fundos superaram o CDI e 62% o IMA-B. Com isso, foi mais importante o investidor escolher investir na classe de ativos do que escolher o fundo A ou B.

E 2014 a 2016? Na janela de três anos, a história é bem diferente, já que menos da metade dos fundos superou o CDI e o IMA-B, mas, diferentemente da curta da janela de um ano, as boas performances são fáceis de serem explicadas e tem muito em comum. As boas performances ficaram concentradas em quatro tipos de fundos: Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de Shopping Centers, FIIs com Escritórios AAA em SP, FIIs com contratos “atípicos” (de longo prazo, sem revisão de preço ou possibilidade de rescisão antecipada) e FIIs que carregam CRIs (papéis de renda fixa com lastro imobiliário).

A explicação é intuitiva. O varejo foi o último setor a sentir os problemas da economia, assim, nesta janela de três anos, a crise ainda não foi percebida. Os prédios de SP não estão em seu melhor momento, mas a qualidade dos ativos AAA (e escassez destes fundos) é percebida rapidamente nos movimentos de recuperação. Os contratos atípicos por sua vez, são mais resilientes. Por fim, todos os fundos com ativos de renda fixa tiveram boa performance num período em que a Selic ficou a maior parte do tempo em 14,25%.

Incrivelmente, as piores performances dos três anos também são fáceis de explicar. Fundos de escritórios no RJ ou com vacância relevante (e persistente) tiveram performance ruim no período. Os outros dois tipos foram os fundos industriais/logísticos e fundos com renda garantida. Os imóveis logísticos contam com ciclo mais curto do que os demais, assim, a crise começou mais cedo por lá. Já os fundos com renda garantida, em sua grande maioria, tiveram queda relevante de renda após o período garantido, o que se traduziu em perdas ao investidor.

E 2017? Bom, não faria sentido olhar para trás e não ousar uma projeção para 2017. É provável que as melhores performances de 2017 estejam recheadas de fundos com “problemas resolvidos”, sendo que os fundos com vacância expressiva são os melhores candidatos. Agora, a pergunta de US$ 1 milhão é descobrir quais serão estes fundos, já que a escolha de um fundo sem o “problema resolvido”, pode resultar na pior performance do ano.

Ter a melhor performance do ano é ótimo, mas faz mais sentido olhar uma janela mais longa, até 2019 pelo menos, e assim mitigar o risco de performance com teses de investimento mais consistentes e com maior chance de se concretizar num período maior, afinal, investir e apostar são coisas distintas.

Neste sentido, os fundos com contratos atípicos deverão ser boas opções pelos mesmos motivos do passado, e os papéis de renda fixa, ainda que a taxa de juros já tenha começado a cair, devem continuar com boa remuneração. FIIs de escritórios classe A em São Paulo também poderão ter uma boa performance, talvez com um ciclo ligeiramente maior do que três anos.

Já em outros segmentos, poderá ocorrer uma mudança de cenário, com resultados opostos aos do passado. Os fundos de shoppings, ao contrário do triênio 2014 a 2016, poderão patinar no período de 2017 a 2019, já que os consumidores continuarão endividados com confiança baixa e desemprego alto, sinais de que o varejo ainda pode demorar para se recuperar.

Na ponta oposta, parece que os ativos logísticos poderão apresentar resultado melhor à frente em função do ciclo mais curto. Com os cintos apertados, toda a indústria e comércio reduziu ao máximo seu espaço de estocagem, assim, qualquer melhora na atividade econômica poderá aumentar a demanda por estes espaços rapidamente.

E a indústria de FIIs? Sem dúvida teremos expansão, consolidação dos portfólios e vantagens do produto. Já os retornos, arrisco dizer que, em média, ficarão acima do CDI em três anos. O tempo dirá.

*Augusto Martins é sócio da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo Investimentos.


17/01/2017 às 05h00 As perspectivas para os fundos imobiliários em 2017 Exclusivo para assinantesPara ler a matéria completa faça seu login ou cadastre-se Quando se pensa em investimento, provavelmente a primeira pergunta que vem à mente é: "onde devo investir meu dinheiro?". Bom, se essa não for a primeira pergunta, com certeza será a segunda.

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18:36, 18 de Janeiro de 2017
Desconto médio dos FII se reduz pela metade em doze meses

Ao final do ano de 2016, a Capitalização de Mercado¹ (CM) consolidada dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociados na BM&FBovespa² apresentou crescimento de mais de 25% em relação ao valor auferido um ano antes. Emissões de novas cotas e valorização de preço de cotas são os fatores que explicam tal aumento na CM. Ao mesmo tempo, como resultado mais da valorização de preço de cotas, e de ligeira redução de valor contábil de alguns fundos, o desconto médio da CM em relação ao Patrimônio Líquido (PL) consolidado do mesmo grupo de fundos, verificado ao fim de dezembro último, diminuiu fortemente, se limitando a 9,0%.

Os FII cujas cotas foram negociadas no mercado secundário da BM&FBovespa somaram CM consolidada de R$ 24,71 bilhões em dezembro de 2016, uma expansão de 25,4%, para a mesma base de fundos, em relação aos R$ 19,69 bilhões referentes a dezembro de 2015. Por outro lado, o PL consolidado desses fundos aumentou apenas 3,8% no mesmo período, atingindo R$ 25,83 bilhões ao fim de 2016, contra R$ 24,87 bilhões no final de 2015.

Além do fator referente à forte valorização de preço de cotas verificada ao longo de 2016, a elevação da capitalização de mercado dos FII foi consideravelmente impactada pelas emissões de novas cotas de alguns dos fundos ao longo do ano. Ao todo, 23 fundos que podem ser negociados na BM&FBovespa realizaram emissões de cotas até o fim de novembro, totalizando um montante emitido de R$ 2,01 bilhões, com destaque para o FII Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), que emitiu R$ R$ 1,10 bilhão. Nota-se que o montante referente a emissões de novas cotas de FII que compõem a base de cálculo da CM, equivalente a aproximadamente R$ 1,70 bilhão, foi superior ao aumento de PL consolidado no período, inferindo-se uma reavaliação para baixo no valor contábil médio dos ativos que compunham este grupo de fundos.

A consequência da forte elevação da CM dos FII, sem acompanhamento por parte do indicador de PL, foi a redução do desconto médio entre o preço e o valor patrimonial das cotas ao longo de 2016. As cotas dos 87 fundos contabilizados apresentaram um desconto médio de 9,0% em dezembro em 2016, menos da metade do percentual auferido um ano antes, de 19,3%. Na Figura 1 estão dispostos os valores de CM e PL ao final dos últimos dois anos.

Após fraco desempenho no início de 2016, as cotas de FII recuperaram valor no mercado secundário, encerrando o ano em território positivo com larga margem e gerando níveis altos de rentabilidade efetiva. Um indicador que também ilustra a boa rentabilidade do setor ao longo de 2016 é o IFIX, seu índice setorial. Desde fins de janeiro de 2016, este índice, que contabiliza de forma conjunta a rentabilidade oriunda na variação de preço das cotas e nos rendimentos distribuídos dos fundos que o compõem, desenha trajetória ascendente, tal qual ilustra a Figura 2 abaixo. O IFIX partiu de 1.305 pontos em 28 de janeiro, seu menor nível desde dezembro de 2014, e manteve ascensão praticamente ininterrupta até o início de novembro, quando atingiu seu maior nível histórico, até então, com 1889 pontos. Ao longo de novembro e dezembro o índice se manteve mais estável, encerrando o último pregão do ano na marca dos 1.864 pontos. Nas primeiras semanas do mês de janeiro de 2017 o IFIX retomou sua trajetória de elevação, tendo já superado a marca dos 1.900 pontos.

Em termos individuais, ao final de dezembro de 2016, 28 cotas de FII apresentavam ágio entre seus valores de mercado e patrimonial, enquanto que outras 59 apresentavam desconto. O destaque positivo ficou por conta dos FII Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11), BB Progressivo II (BBPO11) e Banrisul Novas Fronteiras (BNFS11), que apresentaram os três maiores ágios, de 32,4%, 31,9% e 29,2%, respectivamente. O SHPH11 tem como ativo o shopping homônimo, pertencendo à subcategoria de FII de Shoppings Centers na classificação adotada pela Uqbar. Tal grupo de fundos apresentou forte valorização média de preços de cota ao longo de 2016. Os outros dois fundos têm como ativos imóveis utilizados como agências bancárias, pertencendo a um grupo que também apresentou considerável valorização de preço de cota em 2016. Na outra ponta, o FII RB Capital General Shopping Sulacap (RBGS11) apresentou o maior desconto em dezembro de 2016, com seu preço médio de cota naquele mês valendo 63,3% menos do que seu valor patrimonial de cota. Este fundo acumulou forte desvalorização no preço de suas cotas ao longo de 2016, o equivalente a -17,0%.

¹ A Capitalização de Mercado é calculada pela multiplicação do preço médio mensal das cotas de cada FII, ponderado pelo montante negociado, pelo respectivo número de cotas naquele mês.

² A análise de números de Capitalização de Mercado neste artigo leva em consideração somente os FII que apresentaram um nível mínimo de liquidez no período em observação, ou seja, fundos imobiliários cujas cotas tiveram um mínimo de dez negócios e um mínimo de R$ 100.000,00 em montante negociado, nos respectivos meses analisados.