IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários

BLOG POR ARTHUR VIEIRA DE MORAES EM BLOGS 28 ago, 2015 13h43
Se não entende, não compre
CVM alerta sobre os cuidados necessários para investir em instrumentos financeiros estruturados.

Conhecer os detalhes de um produto financeiro, suas reais oportunidades de ganho e todos os riscos envolvidos. Tomar decisões de investimento conscientes, baseadas na relação risco e retorno dos ativos. Especialistas em finanças não se cansam de repetir esses conselhos e os leitores do InfoMoney e do blog dos FII já estão habituados a ouvi-los.

Então qual a novidade em mais um artigo repetindo esses conselhos? A novidade é que dessa vez quem aconselha é a CVM e o recado é endereçado aos profissionais de mercado, administradores de carteiras de valores mobiliários, como os que administram e gerem os fundos imobiliários.

Em 25 de agosto de 2015 a CVM emitiu um ofício circular (leia aqui) com recomendações para investimentos em instrumentos financeiros estruturados, como produtos de securitização (CRI e FIDC, por exemplo) ou estruturados complexos. O regulador cita a responsabilidade de gerir recursos de terceiros - os nossos recursos- e a necessidade de agir com profissionalismo, fazendo uma análise criteriosa de qualquer ativo que decidam investir, ressaltando que para instrumentos estruturados e complexos os riscos existentes são diferentes e, portanto, a análise dos riscos deve ser mais específica.

As recomendações seguem as boas práticas delineadas pela Organização internacional das Comissões de Valores Mobiliários (OICV – IOSCO) e chamam atenção pela obviedade, mas vale lembrar que foram produtos estruturados que levaram à crise financeira de 2008. Vamos reproduzir aqui um resumo, pois servem de alerta também para qualquer investidor:

1 – O processo de due dilligence [investigação criteriosa das informações e documentos dos produtos e partes envolvidas] não deve ser apenas um protocolo a ser cumprido nem deve ser estático. Essa etapa deve ser constante, desde antes do investimento até o seu término.

2 – Antes de investir o profissional deve ter certeza de que possui autorização específica para operar com tais ativos complexos (por exemplo, se possui mandato ou se o regulamento do fundo permite).

3 – O administrador deve certificar-se de que é capaz de compreender e precificar os ativos, incluindo os aspectos jurídicos. “Se não entende, não compre”. A CVM aconselha a só investir se o retorno esperado for proporcional aos riscos assumidos. Riscos que devem ter sido completamente identificados e compreendidos.

Considerar que esses ativos estruturados não são iguais aos ativos já existentes na carteira de investimento sob gestão. A análise completa deve ser quantitativa e qualitativa e, ainda, complementada pela simulação de cenários de estresse e de ocorrência de riscos operacionais.

4 – Mesmo tendo certeza de conhecer bem o investimento, o profissional deve avaliar se as informações sobre o produto financeiro e o mercado em que se insere são disponíveis, confiáveis e relevantes.

5 – Os terceiros envolvidos na operação devem ser identificados e averiguados. Profissionais como advogados que elaboram prospectos, consultorias que elaboram laudos de avaliação, agências que emitem notas de crédito, entre outros. O administrador precisa compreender a metodologia e parâmetros utilizados nos pareceres e ser capaz de questioná-los.

6 – Por fim não basear a análise apenas em material promocional e sim em documentos devidamente checados.

Para o leitor que investe em fundo imobiliário interessa saber que alguns fundos possuem produtos de securitização como os CRI (certificado de recebíveis imobiliários) direta ou indiretamente, quando compram um imóvel cujos aluguéis tenham sido securitizados, por exemplo.

Lembrar que as recomendações acima foram endereçadas para os profissionais. Não se espera que um investidor individual vá verificar todos os documentos de todos os ativos do fundo em que investe e sim que possa confiar que o administrador tomou todas as providências. Mas muitos aspectos podem ser adotados também pelo investidor. Se não entende, não compre!

Veja conselhos para os investidores individuais aqui.

Importante: As opiniões contidas neste texto são do autor do blog e não necessariamente refletem a opinião do InfoMoney.


www.infomoney.com.br/blogs/imoveis/blog-dos-fundos-imobiliarios/post/4252507/nao-entende-nao-compre

BLOG POR ARTHUR VIEIRA DE MORAES EM BLOGS 10 set, 2015 02h58
Se você tem FII não se desespere
Ninguém desejava perder o grau de investimento, mas não foi nenhuma surpresa e nem será uma tragédia.

Grau de investimento está mais ligado ao mundo dos valores mobiliários do que ao mundo dos ativos reais. Essa perda ocasionará muitos impactos, mas os reflexos nos FII talvez não sejam tão ruins.

Muitos fundos estrangeiros incluem nas suas políticas de investimento que só podem investir em países que sejam classificados como grau de investimento. Portanto, já que nosso país perdeu essa condição, tais fundos serão obrigados a se desfazer dos ativos brasileiros, para não descumprir o regulamento.
Mas a questão é: Existem muitos fundos estrangeiros que possuem grandes posições de fundos imobiliários no Brasil? A resposta é não. Por isso o impacto direto não deve ser forte no mercado de FII.

Talvez ainda possuam posições relevantes no mercado de ações, mas se considerarmos que esses fundos estrangeiros são mais conservadores com os recursos dos seus cotistas, depois que a Petrobras atrasou a divulgação de seu balanço (em dezembro de 2014) e que os escândalos de corrupção do nosso país vieram à tona, convenhamos, nenhum gestor sério manteria investimentos aqui. Nosso grau de investimento foi informalmente perdido muito antes do fato de ontem.

O Brasil não é só a BM&FBOVESPA

Deixando o mundo da bolsa e dos valores mobiliários de lado, o que “resta” é a economia real de um país de mais de 200 milhões de habitantes e consumidores, que está passando por mais uma crise financeira. Já enfrentamos outras crises e nos recuperamos, não será diferente agora.

Os investidores da economia real sabem disso. Aliás, somos um país de mais de 500 anos e só tivemos essa condição especial, o grau de investimento, por sete dos anos mais recentes da nossa história. Notem, O Citibank investe no Brasil desde 1915, a GE desde 1919, a Nestlé desde 1921, a General Motors desde 1925, a VolksWagen desde 1953.

Apenas para citar algumas empresas estrangeiras que se estabeleceram aqui em épocas que sequer se cogitava a possibilidade do Brasil ter grau de investimento. Esses recursos estrangeiros vieram (e ficaram) para a nossa economia real. São empresas que demandam espaços de escritórios, galpões, lojas, agências bancárias, centros de processamento de dados, dentre outros.

Não sejamos ingênuos, a volta à condição de grau especulativo é um retrocesso, deve ocasionar alta do dólar e da taxa de juros no curto prazo, o que é ruim para as cotas de FII. Também encarece o crédito no Brasil, necessário para empresas desenvolverem mais projetos.

O rebaixamento não melhora em nada a crise em que já estamos mergulhados, as taxas de vacância de imóveis comerciais estão altíssimas, valores de ativos e dos alugueis em baixa, empresas devolvendo espaços.

Mas o fato é que crises financeiras passam. Sempre fomos e continuaremos sendo atraentes para investidores estrangeiros e, na economia real, grau de investimento não faz tanta diferença assim.

Importante: As opiniões contidas neste texto são do autor do blog e não necessariamente refletem a opinião do InfoMoney.


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SEU DINHEIRO
CVM muda regras de fundos imobiliários
Instrução busca melhorar a divulgação de informações aos investidores e definir regras para a cobrança de taxa de administração

Por Angelo Pavini access_time 26 nov 2015, 08h37 chat_bubble_outline more_horiz
Vista do bairro Chácara Klabin, em São Paulo (SP)

Vista de São Paulo: foram aprovadas matérias relacionadas à governança e à transparência das informações de fundos mobiliários (Flickr/Bruno Alcantara)
São Paulo – A Comissão de Valores Mobiliários divulgou hoje mudanças importantes nas regras dos fundos imobiliários. A instrução CVM 571 altera a 472 e busca melhorar a divulgação de informações aos investidores, bem como definir regras para a cobrança de taxa de administração e para votação de assuntos polêmicos em assembleias.

“É importante garantirmos que os cotistas se mantenham bem informados sobre seus investimentos”, afirma Francisco Santos, superintendente de relações com investidores institucionais da CVM.

Foram aprovadas matérias relacionadas à governança e à transparência das informações de fundos mobiliários, afirma Bruno Luna, gerente de acompanhamento de fundos estruturados da CVM.

Na parte de governança, foram criadas algumas regras envolvendo as assembleias de cotistas, como prazo de convocação, disponibilização de documentos e percentual mínimo de cotistas para colocar assuntos importantes em pauta.

Foi melhor definido também o papel dos representantes de cotistas e valores limites para o administrador emitir cotas sem passar por assembleia.

Mais um informe e dados de cada ativo

Na parte da transparência, os principais pontos envolvem a forma de remuneração dos administradores e as informações periódicas desses fundos, incluindo o detalhamento das carteiras.

“O que tinha de informação era o informe mensal, que dava o valor investido em cada ativo elegível”, lembra Luna.

Com a reforma, surge o informe trimestral, que passa a detalhar os ativos do fundo, o nível de vacância, de inadimplência e o percentual de vencimento de contratos vis a vis o percentual de receitas oriundas dos contratos.

“O cotista vai saber, por exemplo, que 20% da receita do fundo vêm de contratos que vencem daqui a três meses, e que, se não houver renovação dos aluguéis, a rentabilidade vai cair”, explica Luna.

Vai ser possível também saber quanto da carteira do fundo está indexada ao Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou ao IGP-M ou ao IPCA do IBGE.

“Dessa forma, quando se aproximar o vencimento dos contratos, o cotista vai ter uma ideia de qual vai ser o reajuste e poderá ainda escolhe como se proteger da inflação”, afirma o gerente da CVM.

Taxa de administração

Outro ponto importante definido na nova regulamentação é a remuneração dos administradores, ou seja, a taxa de administração do fundo, que não tinha uma regra detalhada.

“Havia diversas formas, se você pegasse seis fundos aleatoriamente, haveria seis tipos de remuneração”, afirma Luna.

Em uma delas, a remuneração não era vinculada ao desempenho do fundo, mas ao valor contábil das cotas. “Com isso, mesmo se o fundo estivesse vazio, sem imóveis, o gestor receberia a remuneração”, lembra Luna.

Agora, a remuneração dos gestores nos fundos imobiliários com cotas negociadas em bolsa vai ser de acordo com o desempenho dessas cotas.

Já para os não listados, haverá quatro tipos de remuneração: valor contábil das cotas, valor do mercado, percentual de rendimento e percentual da receita total do fundo de investimentos.

Segundo Luna, a maioria dos fundos imobiliários calcula a remuneração pelo valor contábil das cotas e o novo sistema vai permitir que, no caso dos fundos em bolsa, ela passe a ser calculada pelo desempenho da aplicação.

Quórum qualificado de 25% das cotas

Com relação à governança, as mudanças foram na definição das regras das assembleias, em especial com relação ao quórum para votação de assuntos importantes.

Luna explica que continua valendo o quórum simples, da maioria dos presentes, para votações de assuntos rotineiros.

Já em assuntos mais delicados, como troca do administrador do fundo, fusões, negócios com partes relacionadas ou mudança no regulamento exigirão quórum qualificado, que será de 25% das cotas nos fundos com mais de 100 investidores e de 50% das cotas nos fundos com menos de 100 investidores.

“Fizemos um estudo para verificar a presença dos investidores nas assembleias dos fundos imobiliários e chegamos a uma participação média de 25%”, afirma Luna.

Limite para emissão de cotas sem assembleia

Outra mudança prevê que o administrador do fundo pode definir um valor máximo de emissão de novas cotas sem aprovação de uma assembleia de cotistas.

“O objetivo é dar mais agilidade aos gestores, que podem perder oportunidades de mercado até convocar a assembleia”, explica Luna.


exame.abril.com.br/seu-dinheiro/cvm-muda-regras-de-fundos-imobiliarios-para-informacoes-tar/

SEU DINHEIRO
Citibank lista os melhores fundos imobiliários para setembro
O Índice de Fundos Imobiliários fechou agosto com ganho de 1,84%, acompanhando a valorização das cotas negociadas na BM&FBovespa

Por Angelo Pavini access_time 8 set 2016, 15h17 chat_bubble_outline more_horiz
Imóveis residenciais na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro
Imóveis: juros mais baixos valorizam os fundos imobiliários, segundo relatório da corretora do Citibank, que continua esperando uma queda da Selic para 13,75% no fim deste ano (Dado Galdieri/Bloomberg)
O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) fechou agosto com ganho de 1,84%, acompanhando a valorização das cotas negociadas na BM&FBovespa.

O aumento refletiu os sinais do Comitê de Política Monetária (Copom) de que os juros básicos poderão cair, apesar de a Selic ter sido mantida em 14,25% ao ano.

Juros mais baixos valorizam os fundos imobiliários, segundo relatório da corretora do Citibank, que continua esperando uma queda da Selic para 13,75% no fim deste ano e para 11,25% no fim de 2017, para uma inflação de 5,2% no ano que vem, o que deve favorecer mais ainda as cotas.

Vacância em SP cai com inquilinos aproveitando preços

O mercado continua, porém, bastante prejudicado pela recessão. Tanto que a taxa de vacância dos imóveis de escritório de alto padrão, AA+, alcançou 24,8% no segundo trimestre na cidade de São Paulo.

Ou seja, quase um quarto de todos os imóveis na cidade estavam sem inquilinos. O número, porém, representa queda de 1,1% em relação aos 25,9% do primeiro trimestre.

O motivo da queda da vacância foi a maior migração de inquilinos de imóveis mais simples para os mais sofisticados pela queda nos preços dos aluguéis.

O preço médio de locação caiu 2% em relação ao primeiro trimestre e foi 10,3% menor que no segundo trimestre de 2015.

A região da Avenida Luiz Carlos Berrini foi a mais afetada, com aumento de 4,4% na vacância, para 33,3%. Já a região da Juscelino Kubitscheck teve queda de 11% na vacância, para 14,3%.

As regiões da Faria Lima e Chucri Zaidan também foram beneficiadas pela entrada de inquilinos.

Imóveis vazios no Rio batem recorde, quase 30%

No Rio de Janeiro, a taxa de vacância segue em alta, atingindo no segundo trimestre 29,7%, novo recorde para o período e 6,7 pontos percentuais acima do primeiro trimestre.

A saída da Petrobras do Edifício Torre Almirante impulsionou a vacância nos escritórios corporativos na capital carioca.

Apesar de não haver lançamentos, a consultoria Cushman estima um aumento da oferta de 258 mil metros quadrados nas regiões do centro financeiro do Rio em 2016, sendo 57,2% no Centro da cidade, 33,2% no Porto e 9,6% na orla. O mercado carioca estaria postergando entregas de novos imóveis para equilibrar os pedidos e os preços.

O preço médio dos aluguéis no Rio subiu 0,6% no segundo trimestre em relação ao primeiro, mas caiu 7,1% sobre o mesmo período do ano passado.


exame.abril.com.br/seu-dinheiro/citibank-lista-os-melhores-fundos-imobiliarios-para-setembro/