IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários

BLOG POR ARTHUR VIEIRA DE MORAES EM BLOGS 16 jul, 2015 02h49
BC FUND: um episódio para marcar a história dos FII
Em um caso emblemático envolvendo administrador e cotistas o mercado todo saiu fortalecido.

Recentemente perguntamos aqui no blog: a quem pertence um fundo imobiliário? Na oportunidade explicamos o caso envolvendo a compra de ações da BR Properties por um FII que pertence aos cotistas do BC Fund (BRCR11) o maior fundo imobiliário listado em bolsa do Brasil.

O banco BTG Pactual é administrador e gestor do fundo e também é grande acionista da Cia. aberta que seria vendida. A existência de conflito de interesses faz com que a referida operação seja condicionada a aprovação de cotistas que representem metade de todas as cotas do fundo, porém em fevereiro o administrador anunciou a operação sem ter consultado os cotistas, o que deu início a um grande movimento que mobilizou investidores, imprensa e CVM. Um episódio histórico para a nossa indústria de fundos imobiliários.

Inicialmente um grupo de cotistas descontentes enviou uma carta ao administrador solicitando mais esclarecimentos e até sugerindo mudanças na divisão de bens proposta. Foram recebidos pelo presidente do BTG, André Esteves, numa reunião para maiores esclarecimentos. Mas o administrador não entendia como obrigatória a consulta aos cotistas e deu prosseguimento à operação.

O segundo passo foi uma reclamação formal à CVM para que tomasse providências como regulador do mercado. Ao mesmo tempo a imprensa cumpriu seu importante papel dando espaço e voz aos cotistas, fazendo uma ampla cobertura do caso.

Em abril a CVM notificou o administrador por meio de ofício, exigindo a realização de uma assembleia para aprovação do negócio pelos cotistas do fundo. Apesar de ter recorrido da decisão da CVM, em julho BTG desistiu de prosseguir com a operação e, dias depois, comunicou ao mercado a criação de um comitê de acompanhamento de cotistas, para atuar junto a eles em assuntos relacionados ao fundo.

O comitê será composto por 6 membros sendo 3 deles indicados e eleitos pelos cotistas.

Conforme a ata da assembleia que instituiu esse órgão “o comitê não tem caráter deliberativo, tendo como objetivo aumentar o grau de governança da atuação da gestora na qualidade de gestora do Fundo, por meio da aproximação da visão e da percepção dos cotistas em relação à gestora, bem como da discussão e atualização entre a gestora e os membros do comitê sobre as atividades do fundo e os assuntos do mercado em geral.”

O que aprendemos com esse caso?

Esse caso emblemático evidenciou a segurança do investimento em fundo imobiliário, reforçou a diferença entre o investimento em ações e em FII e a importância da postura ativa dos investidores.

Não são poucos os casos no mercado de ações de operações que contrariam muitos investidores. Porque na maioria das empresas listadas na bolsa existe a figura de um controlador, um acionista majoritário que é capaz de tomar decisões praticamente sozinho.

Nos fundos imobiliários é rara a existência de um controlador e ainda que exista esse nunca será o administrador porque a ele não é permitido comprar cotas do fundo. A regra que condiciona a aprovação de decisões por cotistas que representem pelo menos metade das cotas vale não apenas para os casos de conflito de interesses, mas também para mudanças no regulamento, fusão, incorporação, cisão e transformação do fundo. Portanto para as decisões mais impactantes será sempre necessário ouvir a maioria.

Ficou clara a importância da postura ativa dos investidores, esses sim donos do fundo e os maiores interessados em proteger o seu próprio patrimônio. No caso do BC Fund bastou a mobilização de um pequeno grupo de cotistas para mudar o rumo de uma mega operação.

Assim um episódio que começa com o administrador tomando decisões a revelia termina com a criação de um comitê que amplia a participação dos cotistas. Uma notável mudança de postura.

Quando melhores práticas de governança são adotadas ganha o mercado como um todo.

Importante: As opiniões contidas neste texto são do autor do blog e não necessariamente refletem a opinião do InfoMoney.


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BLOG POR ARTHUR VIEIRA DE MORAES EM BLOGS 10 set, 2015 02h58
Se você tem FII não se desespere
Ninguém desejava perder o grau de investimento, mas não foi nenhuma surpresa e nem será uma tragédia.

Grau de investimento está mais ligado ao mundo dos valores mobiliários do que ao mundo dos ativos reais. Essa perda ocasionará muitos impactos, mas os reflexos nos FII talvez não sejam tão ruins.

Muitos fundos estrangeiros incluem nas suas políticas de investimento que só podem investir em países que sejam classificados como grau de investimento. Portanto, já que nosso país perdeu essa condição, tais fundos serão obrigados a se desfazer dos ativos brasileiros, para não descumprir o regulamento.

Mas a questão é: Existem muitos fundos estrangeiros que possuem grandes posições de fundos imobiliários no Brasil? A resposta é não. Por isso o impacto direto não deve ser forte no mercado de FII.

Talvez ainda possuam posições relevantes no mercado de ações, mas se considerarmos que esses fundos estrangeiros são mais conservadores com os recursos dos seus cotistas, depois que a Petrobras atrasou a divulgação de seu balanço (em dezembro de 2014) e que os escândalos de corrupção do nosso país vieram à tona, convenhamos, nenhum gestor sério manteria investimentos aqui. Nosso grau de investimento foi informalmente perdido muito antes do fato de ontem.

O Brasil não é só a BM&FBOVESPA

Deixando o mundo da bolsa e dos valores mobiliários de lado, o que “resta” é a economia real de um país de mais de 200 milhões de habitantes e consumidores, que está passando por mais uma crise financeira. Já enfrentamos outras crises e nos recuperamos, não será diferente agora.

Os investidores da economia real sabem disso. Aliás, somos um país de mais de 500 anos e só tivemos essa condição especial, o grau de investimento, por sete dos anos mais recentes da nossa história. Notem, O Citibank investe no Brasil desde 1915, a GE desde 1919, a Nestlé desde 1921, a General Motors desde 1925, a VolksWagen desde 1953.

Apenas para citar algumas empresas estrangeiras que se estabeleceram aqui em épocas que sequer se cogitava a possibilidade do Brasil ter grau de investimento. Esses recursos estrangeiros vieram (e ficaram) para a nossa economia real. São empresas que demandam espaços de escritórios, galpões, lojas, agências bancárias, centros de processamento de dados, dentre outros.

Não sejamos ingênuos, a volta à condição de grau especulativo é um retrocesso, deve ocasionar alta do dólar e da taxa de juros no curto prazo, o que é ruim para as cotas de FII. Também encarece o crédito no Brasil, necessário para empresas desenvolverem mais projetos.

O rebaixamento não melhora em nada a crise em que já estamos mergulhados, as taxas de vacância de imóveis comerciais estão altíssimas, valores de ativos e dos alugueis em baixa, empresas devolvendo espaços.

Mas o fato é que crises financeiras passam. Sempre fomos e continuaremos sendo atraentes para investidores estrangeiros e, na economia real, grau de investimento não faz tanta diferença assim.

Importante: As opiniões contidas neste texto são do autor do blog e não necessariamente refletem a opinião do InfoMoney.


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