IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários

Estoques maiores aumentam o poder dos inquilinos
Publicado em 31 de março de 2016 por Vanessa Pessoa

(Valor Econômico – BRASIL – 31/03/2016)

A retração na atividade econômica e a elevação do estoque de imóveis comerciais vagos aumentaram o poder de barganha dos inquilinos que procuram pontos em ruas comerciais, lojas em shopping centers ou escritórios em conjuntos comerciais para iniciar ou expandir suas atividades – e também para trocar a sede para um local mais em conta.

Com um cenário de oferta superando a demanda em muitas regiões desde ao menos o início de 2015, os novos locatários têm conseguido benefícios no momento de fechar o contrato, como isenções de aluguel e bonificações. O fenômeno é verificado também entre os inquilinos que já ocupam o imóvel e buscam condições mais favoráveis para aliviar seus custos de ocupação.

“O mercado imobiliário é como uma balança que ora pende para proprietário, ora para o locatário. A vantagem, hoje, está nas mãos deste último”, opina a diretora de locação da Lello Imóveis, Roseli Hernandes. O cenário é claro nos escritórios de conjuntos comerciais. Diversos projetos foram anunciados nos anos de bonança, entre 2010 e 2011, e entregues dois ou tres anos depois, quando a procura das empresas locatárias já desaquecia.

“Houve uma enxurrada de novos imóveis no mercado. Com oferta maior e demanda pequena, muitos proprietários ficaram flexíveis para negociar”, completa o diretor de locação do Secovi-SP, Mark Turnbull.

Dados da consultoria imobiliária JLL mostram que a taxa de vacância dos escritórios de alto padrão disponíveis para aluguel em São Paulo passou de 6,86%, em 2011, para 23,6%, no final em 2015. Paralelamente, houve redução do preço médio do m² para locação nos últimos três anos.

Para facilitar a atração de inquilinos, vale tudo. Há casos em que o proprietário oferece carência de 10 dias para o pagamento da primeira mensalidade, isenção de aluguel pelo período de um mês, cobrança de um valor menor do que o acordado por um período pré-determinado e até a oferta de benefícios como a instalação de ar-condicionado. “Os proprietários caíram na realidade de que não podem perder negócio.

Do contrário, terão que arcar com custos condominiais e de IPTU. Imóvel parado é péssimo para eles”, diz Turnbull.

O cenário oferece oportunidades para empreendedores também em lojas de rua. Em muitos locais em que a disputa por um ponto costumava ser acirrada, hoje já é possível encontrar maior oferta de espaços vagos, sem a incidência da cobrança pelo uso do ponto. Proprietário de duas lojas de calçados no tradicional bairro da Mooca há três décadas, o empresário Edevaldo Dramuska, 55, conseguiu um imóvel para a instalação da terceira unidade da APShoes na rua da Mooca, importante via comercial na região, no final de 2015. “Eu tentava me instalar nessa rua há 30 anos e não conseguia. Os pontos eram caros e difíceis de encontrar.

No final do ano passado, com a recessão, encontrei um imóvel e ainda consegui um bônus de 20% de desconto no aluguel no primeiro ano de contrato”, conta.

Inquilinos já instalados também têm conseguido, em alguns casos, renegociar seus custos de ocupação, caso da empreendedora Priscila Andrade, 24 anos. A retração na economia e o menor poder de fôlego da clientela levaram a franqueada de uma clínica de estética Emagrecentro no município de São Bernardo do Campo (SP) a procurar a imobiliária e rediscutir seus custos de ocupação.

Para não ficar com o imóvel vazio e perder um bom inquilino, o dono aceitou reduzir o aluguel de R$ 7,5 mil para R$ 6,7 mil durante um período de seis meses. “O histórico de boa pagadora ajudou na negociação. Após esse período, voltaremos a conversar”, diz.

Nos shoppings centers, sobretudo os mais novos e, consequentemente, com maiores taxas de vacância, também há disposição das administradoras em flexibilizar as negociações de forma a trazer alívio aos lojistas de menor porte, com margens menores devido ao resfriamento do consumo.

Como cerca de 60% das receitas desses estabelecimentos são provenientes dos pagamentos de ocupação dos lojistas, a preferência é por acordos para evitar evasão e, consequentemente, a proliferação de tapumes cobrindo os estabelecimentos. “É fundamental ponderar que, não fosse a retenção que os shoppings procuram fazer, a vacância seria maior.

A flexibilização ocorre agora e já aconteceu em outras crises”, diz o diretor institucional da Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop), Luis Augusto Ildefonso.
Via de regra, o custo de ocupação em um shopping center é formado pelo aluguel, mínimo ou variável (um porcentual que varia de 3% a 8% sobre as vendas e o lojista paga o que for maior), o condomínio (o rateio das despesas administrativas, como água, luz e limpeza) e o fundo de promoção.

“O que alguns shoppings têm feito é oferecer isenções de alguns meses no aluguel para os lojistas. Nesse contexto de crise, há casos de lojistas que migram do aluguel mínimo para o porcentual”, revela.


www.valor.com.br/brasil/4504714/estoques-maiores-aumentam-o-poder-dos-inquilinos

Novas regras deixam fundos imobiliários mais transparentes (Valor Econômico – FINANÇAS – 17/03/2016) Augusto Martins
Publicado em 17 de março de 2016 por Priscilla Nardi

A análise fria de qualquer lei não é muito elucidativa e, sendo assim, não teria como ser diferente nas instruções da CVM. Para que isso seja feito, portanto, é necessário analisar as mudanças em perspectiva, entendendo o contexto e os objetivos da regulamentação.

No passado, os fundos de investimentos imobiliários, os FIIs, eram regulamentados pela instrução 205. Naquela época, o mercado era muito menor e menos sofisticado. O mercado clamava por crescimento e desenvolvimento, o ambiente econômico era cada vez mais favorável e os FIIs precisavam se modernizar para aproveitar o momento.

Sempre atenta ao mercado, a CVM publicou em 2008 a Instrução 472 por motivos claros: a indústria de FIIs precisava se desenvolver e o arcabouço regulatório antigo estava defasado. As carteiras dos fundos precisavam ter uma diversidade maior e as regras precisavam ficar mais claras. O mercado estava ávido pelas mudanças e, ainda que existissem aperfeiçoamentos, a instrução foi recebida pelo mercado de braços abertos.

A 472 foi um divisor de águas e a partir de sua publicação surgiram produtos mais dinâmicos como os fundos de gestão ativa, fundos de CRI e fundos de fundos.

Já mais recentemente, em novembro de 2015, a CVM publicou uma nova instrução para regulamentar os FIIs, a Instrução 571. Mas, antes de fazer qualquer detalhamento, é preciso esclarecer: existe uma grande diferença entre as duas instruções. Enquanto a 472 foi uma ruptura, um choque, a 571 está muito longe de ter este impacto.

Trata-se, na realidade, de um aperfeiçoamento, em continuidade às discussões que permeiam a indústria desde 2008. Não à toa, a 472 revogou a instrução anterior, já a 571 apenas introduziu alterações.

Mas assim como a 472 tinha como pano de fundo os anseios da indústria, a 571 também está inserida em um contexto.

Até 2012 o retorno dos FIIs tinha sido muito bom, proporcionando uma grande expansão, com novos players e investidores. Mas o cenário mudou e, em 2013, os fundos tiveram o primeiro ano de performance negativa. A partir daí, as captações ficaram mais escassas e em menor volume.

É neste contexto que diversos investidores aumentaram a demanda por mais informações e os gestores e administradores, por sua vez, tiveram a tarefa inglória de explicar-lhes por diversas vezes que o mandato de gestão não era dos investidores. Some-se a isso o fato de que a indústria tinha deixado de ser irrelevante, e o terreno ficou fértil para que diversas discussões aflorassem nos FIIs.

Ainda antes da 571 ocorreram os ofícios-circulares. Os informes precisavam ser melhorados, existiam discussões sobre quóruns de decisão e conflito de interesses, e a CVM emitiu um ofício-circular sobre isso. Pairava no ar uma dúvida sobre como apurar a distribuição de rendimentos? Outro ofício. Permaneceu a dúvida na distribuição? Ofício.

Com o aumento das discussões, retornos menos generosos e baixo número de novos fundos, o ambiente ficou muito propício para uma nova regulamentação. Foi exatamente dessa forma que a 571 começou a ser desenhada ainda em 2014, quando foi realizada uma audiência pública para discutir a instrução, na época ainda sem data para ser publicada.

Todos os tópicos relevantes foram abordados. Se existia divergência sobre o papel do representante dos cotistas, isso foi esclarecido. Os FIIs pulverizados, formados por grande quantidade de investidores, precisavam de quóruns diferenciados, foi alterado. Muitos temas foram abordados, mas dois geraram maior discussão: a taxa de administração e a divulgação de informações.

Em relação à taxa de administração não havia consenso algum de qual seria o melhor formato. Os gestores e administradores defendiam que não era um assunto para ser regulamentado, mas a CVM decidiu que os fundos participantes do Ifix (Índice de Fundos Imobiliários) deveriam ter taxa de administração vinculada ao valor de mercado do fundo.

Além disso, passou a existir uma lista restritiva de opções para os fundos que não participam do Ifix, o que antes era livre.

Mas a divulgação de informações foi com certeza o ponto alto da Instrução 571. Os informes foram completamente revistos e os fatos relevantes passaram a ter critérios mais objetivos. Aliás, a divulgação de informações tem sofrido um processo de aperfeiçoamento contínuo, ora por iniciativa do mercado, ora por demanda regulatória, com um benefício claro aos investidores, que têm cada vez mais dados para uma melhor tomada de decisão.

Muitos FIIs já tinham um bom nível de disclosure (abertura de informações), talvez até melhor do que o estabelecido na 571, mas o grande ganho virá pela padronização e obrigatoriedade de divulgação. Para os gestores acostumados ao bom diálogo com o mercado, o impacto será pequeno, mas para aqueles contrários à divulgação de informações será uma dura adaptação.

Engana-se quem acha que tudo isso ocorreu em benefício de um ou outro. A regulamentação, quando bem intencionada, planejada e executada, é benéfica para a indústria, ou seja, para todos. Foi o que ocorreu até hoje com os FIIs e poderá ser acompanhado “ao vivo” em 2016 durante a implementação da 571.

Ainda existem melhorias? Com certeza, sim. Mas a história dos FIIs mostra que elas estão endereçadas e serão tratadas no seu devido tempo, quando então já existirão novas demandas.


www.valor.com.br/financas/4485252/novas-regras-deixam-fundos-imobiliarios-mais-transparentes

10/05/16 - 15h26 - Mariana d'Ávila
“O pessimismo pode ser uma oportunidade”, diz especialista sobre mercado imobiliário
Melhora nas perspectivas da inflação abre espaço para boas oportunidades no mercado imobiliário

SÃO PAULO – Investir no mercado imobiliário tem sido muito questionado atualmente. Com a taxa básica de juros nas alturas e com a expectativa de que os imóveis não se valorizem nos próximos anos, comprar um apartamento para obter renda não tem sido a opção mais procurada pelos investidores, já que aplicações de renda fixa como os CDBs (Certificados de Depósitos Bancários) podem render bem mais do que o aluguel com risco mais baixo.

Mas perspectivas de queda da inflação e de diminuição das taxas de juros no médio prazo podem fazer com que valha a pena voltar a pensar em investir no mercado imobiliário. É o que diz o advogado especialista em investimentos imobiliários, Alexandre Latorre. Embora haja um certo pessimismo atualmente, ele acredita que para quem pensa no longo prazo pode fazer bons negócios. “Esse pessimismo pode ser uma oportunidade, um bom momento de compra. Há uma diminuição do ritmo de lançamentos, o que poderá refletir em uma escassez de oferta futura e consequentemente, no aumento do valor do imóvel”, acredita.

Latorre afirma que com a crise no setor, é possível comprar imóveis a preços atrativos, principalmente para quem tem dinheiro e tempo para negociar e pechinchar. “O imóvel é para mim o instrumento mais eficaz de perpetuação do capital. Nos CDBs é muito difícil a pessoa ter disciplina para manter o dinheiro”, afirma.

Dentre as oportunidades disponíveis, ele cita a aquisição de imóveis físicos, que estão com preços deprimidos e baixa demanda atualmente, e os fundos imobiliários, que também mostram-se vantajosos a longo prazo por terem potencial de valorização das cotas caso as taxas de juros sejam reduzidas. Além disso, o especialista sugere a locação de imóveis por temporada: “O surgimento de sites como Airbnb, TripAdvisor e AlugueTemporada facilitou a exploração comercial desses imóveis com a consequente elevação da taxa de ocupação e renda dos proprietários. É um nicho interessante, mas que exige uma maior dedicação do investidor”.

Alguns riscos, porém, devem ser lembrados na hora de se investir em imóveis. Em primeiro lugar, o investidor deve lembrar que ao comprar um imóvel físico ele perde a liquidez - ou seja, se se precisar do dinheiro com urgência pode ser uma tarefa árdua conseguir vender o bem e você pode precisar aceitar um deságio razoável.

A localização da propriedade também deve ser levada em consideração na hora da compra. “O investidor precisa tomar cuidado com a localização dos imóveis. Cidades com a exploração do Pré-Sal (petróleo) tendem a sofrer mais com as taxas de vacância. O Rio de Janeiro, por exemplo, é um mercado que tem sofrido mais do que o de São Paulo”, diz o advogado.

No caso dos fundos imobiliários, por exemplo, ele lembra que a discussão sobre a taxação do rendimento distribuído encontra-se adormecida porque o governo atual não conseguiu aprovar o aumento de imposto. Mas segundo ele, com uma possível mudança de governo, esse assunto teria um impacto relevante, uma vez que a renda sofreria com um decréscimo correspondente ao imposto de 15% ou 17%, acarretando também na redução do valor das cotas.


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www.infomoney.com.br/imoveis/investimentos-imobiliarios/noticia/4919674/pessimismo-pode-ser-uma-oportunidade-diz-especialista-sobre-mercado-imobiliario

rst , estava lendo essa reportagem, inclusive assisti ao video da entrevista do CEO da São Carlos, achei bem interessante. Eu gostaria de saber se você já analisou os ativos da SCAR3? será que esse valor de R$ 7.500,00 o metro quadrado, que ele menciona, indica mesmo um bom desconto? você tem alguma opinião formada a respeito do assunto? E apenas para fomentar a discussão, eu calculei o custo/m^2 de alguns fiis com a cotação de hoje: ALMI = R$ 10.414,00, TBOF = R$ 10.679,00, BRCR =R$ 6.959,00, ONEF = R$ 12.192,00 E THRA = R$ 7.754,00.

Lembrar que não basta olhar os ativos das empresas, mas é preciso fatorar também as dívidas. FII geralmente é desalavancado, o contrário para empresas imobiliárias listadas.

Faed11B tem recebido alguns votos na IAFI e, salvo engano, até compôs a carteira do mês passado.

Deixo aqui algumas perguntas para os que estão votando nela:

1) os contratos têm vencimento em 2020 e 2024, mas as penalidades por eventual rescisão antecipada são altas o suficiente para que estas datas representem alguma proteção verdadeira?

2) os dois imóveis das faculdades são localizados em regiões do Estado de pouco (ou nenhum) interesse imobiliário, são bem antigos e têm um uso bem restrito. Mesmo que os contratos perdurem até 2020 ou 2024, vocês não têm receio de acabar com um micaço nas mãos caso não haja renovação ao final do prazo contratual?

Não sei quanto aos demais, mas eu vejo este fundo como tendo um risco muito maior do que aquele que havia em Xted11 antes do anúncio da saída da Petrobrás.

Sim, tanto AEFI com FAED fizeram parte da carteira de Maio-2016:

Eu não li as condições contratuais, mas me parece que o rendimento até 2024 por si só já justificaria a aplicação, é bom lembrar que as expansões são uma sinalização de que o grupo AEDU/KROT pretende permanecer nos imoveis durante muito tempo ainda, alem de um RECENTE upgrade nos valores de locação:

"As Expansões foram pagas, em 17/08/2015, à Locatária no valor indicado no Laudo de Avaliação. Em razão do pagamento das expansões pelo Fundo à Locatária, e das respectivas compensações decorrentes do aumento do valor do aluguel pelo aumento de área construída, o Fundo passa a receber da Locatária o valor de locação adicional relativo à área das expansões equivalente a 0,95% sobre o valor do imóvel conforme laudo de avaliação de aquisição. A Expansão promovida gerou um acréscimo total de 9.865,81 m² de área construída (ambas as unidades, Valinhos e Leme, somadas) e o aluguel mensal das duas unidades de R$ 213.856,69 passou a ser R$ 360.156,69."

bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=FAED&strData=2016-04-01T16:59:48.597



Me parece que são 3 imóveis (indicação abaixo), eu não consigo enxergar ativos imobiliários como micos, afinal de contas são propriedades, sempre imagino como um ativo em que você vai recebendo valores de locação e que nao tem problema em ficar algum tempo desocupado (como acontece muito com a propriedade direta sobre eles), ao final do contrato o adm. pode convocar uma AGE/AGO e deliberar sobre a alienação dos ativos, entao alem dos valores de locação que você ja recebeu, pode entrar ainda os valores da venda:

"O Fundo detém 100% de três imóveis adquiridos e locados para a Anhanguera Educacional S.A. por meio de operação de Sale & Lease Back.

 Taboão da Serra: Educação a Distância e Faculdade Anhanguera de Taboão da Serra, desde 2000. Oferece cursos de graduação e cursos de pós-graduação. O prédio é equipado
com laboratório de saúde e de informática, biblioteca e anfiteatros com palco.

 Leme: Educação a Distância e Centro Universitário Anhanguera, desde 1994. Cursos de graduação presenciais. O prédio é equipado com laboratórios de biologia, de enfermagem, de fotografia, de microscopia, de informática, entre outros. Conta também com biblioteca e anfiteatros.

 Valinhos: Sede Administrativa da Anhanguera, e que abriga a presidência do Grupo. A propriedade é composta por ampla área verde, cinco blocos, estacionamento, cozinha,
auditórios, piscina, e circuito interno de TV."


Nossa, rst , a minha visão é totalmente diferente da sua, a começar pelos inquilinos, a PETR teve um prejuízo de 41,4 Bi com Divida = 450 Bi, enquanto a KROT teve um LL = 1,6 Bi com PL = 13 Bi, os valores de locação da KROT em relação ao seu LL é de 0,000001%, alem disso os imóveis são espalhados em 3 cidades diferentes com um segmento consolidado, enquanto o XTED foi construído com um propósito específico que nao se tornou viável.

Há multas que variam de 12 a 36 meses de aluguel em caso de rescisão contratual antecipada, mas as áreas já são utilizadas pela Anhanguera há algum tempo e acho pouco provável que venham a ser desocupadas, ao menos antes do término dos contratos. Da mesma forma que para o fundo é difícil vender os ativos em pouco tempo, tb é difícil p/ a Anhanguera encontrar outros prédios para esse fim em boas condições de uso no curto prazo.

O risco desses imóveis entrarem em vacância existe e deve ser considerado na análise (eu o considerei e para evitar perdas imprevisíveis e/ou insuportáveis, diversifico), mas penso que o risco disso acontecer dentro de um prazo razoável (até 2020 ou 2024, conforme o caso) seja bem menor do que o que havia no caso do XTED11.

Votos para Junho!