IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários

Minkowski , apenas duas correções nos códigos: JSRE11 E FIIP11B, agradeço pela participação, continue colaborando. E a propósito, qual a atratividade que você enxerga no CTXT11?

Diante da queda na cotação de vários FIIs neste mês, indicarei para a carteira apenas FUNDOS DE TIJOLOS (blue-chips, mid-caps e small-caps) com 1,00% < yield <1,40%:

MBRF11
XPCM11
CXTL11
CBOP11
SDIL11
RBRD11
HGRE11
FIIP11B

INDICAÇÃO DE ativos de risco para o IAFI: RMG + Tx. de vacância, Dividend Yield e boa relação P/VP, buscando uma maior rentabilidade, além da diversificação interna da carteira.

É importante destacar que estamos diante de uma carteira virtual de FIIs para estudo e troca de opiniões, e as indicações aqui postadas não devem servir para tomada de decisão de nenhum investidor, para isso é preciso estudar os Fundos, através da leitura dos prospectos, relatórios mensais, Demonstrações Financeiras, além da seção de fatores de riscos, pois ninguém deste Fórum se responsabilizará pelas perdas de terceiros.

Saiba onde investem todos os fundos imobiliários negociados na Bovespa - InfoMoney
Veja mais em: www.infomoney.com.br/onde-investir/fundos-imobiliarios/noticia/2617769/saiba-onde-investem-todos-fundos-imobiliarios-negociados-bovespa#escritorios

Caríssimos,

Seguem votos para a IAFI. Peguei FIs que encontrei que pagam os maiores aluguéis para os patamares atuais de preço e que não tenham pendências (futuras vacâncias e judicializações). Porém quanto a este último fato, a pesquisa não foi exaustiva, então agradeceria se colegas que tivessem conhecimento sobre tais fundos apontassem fatores de insegurança, se existentes.

FLRP11B
CXTL11
XPCM11
SPTW11
XTED11

Repetindo os votos p/ a IAFI abril 16:

Mantenho os votos, com a única alteração sendo BBRXC no Lugar de HGLG

MXRF11
JSRE11
PQDP11
FIIP11B
AEFI11
AGCX11
CTXT11
BBRC11

PESSOAL, VOTAÇÃO ENCERRADA! Assim que possível publicarei o resultado FINAL do IAFI Abr-2016, agradeço a participação de todos.

NEGÓCIOS 08/09/2014 10:36
BR Properties vende cotas de fundo por R$425,9 mi
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BR Properties

BR Properties: estratégia é estar presente nas cinco regiões do país, com imóveis bem localizados
Marcela Ayres Marcela Ayres, da REUTERS
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São Paulo - A empresa de imóveis comerciais BR Properties informou nesta segunda-feira que consumou a venda da totalidade de cotas detidas no Fundo de Investimento Imobiliário Comercial Progressivo II para fundo de investimento do empresário Michael Klein, em operação de 425,9 milhões de reais.

Em fato revelante, a BR Properties assinalou que o montante corresponde à diferença entre 606,7 milhões de reais e o saldo da dívida decorrente da emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) em 5 de setembro, de 180,8 milhões, conforme acordado em contrato. Em agosto, o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) aprovou a operação, que foi anunciada pela BR Properties em julho.

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O empresário Michael Klein realizou a aquisição por meio do Twinsk Fundo de Investimento em Cotas de Fundos de Investimento Multimercado Crédito Privado Investimento no Exterior, cessionário da sociedade Capital Brasileiro de Empreendimentos Imobiliários Ltda.

O FII Comercial Progressivo possui 36 propriedades em 11 Estados do Nordeste, Centro-Oeste, Sudeste e Norte do país, além do Distrito Federal.

Em documento arquivado no Cade, as partes informaram que a compra das cotas no fundo "faz parte da estratégia do Twinsk de estar presente nas cinco regiões do país, com imóveis bem localizados que, alugados a empresas atuantes em diversos mercados como varejo de bens duráveis ou de roupas, por exemplo, tragam boa rentabilidade para o Grupo".

A BR Properties, por sua vez, usará os recursos captados com a operação para reduzir a dívida líquida, em seu programa de recompra de ações e para pagamento de dividendo a acionistas.

No início deste mês, a companhia de imóveis comerciais também anunciou a realização de mais uma etapa da operação de transferência de galpões industriais ao grupo Global Logistic Properties Limited (GLP), numa transação de 92,055 milhões de reais, informando que ativos equivalentes a 576,4 milhões não fazem mais parte da operação.

Somando-se ao preço de ativos já transferidos anteriormente, o total das operações no negócio com a GLP até agora é de 2,47 bilhões de reais, sendo que outros 171,85 milhões ainda serão transferidos, disse a BR Properties na ocasião.


exame.abril.com.br/negocios/noticias/br-properties-vende-cotas-de-fundo-por-r-425-9-mi

SEU DINHEIRO 07/11/2014 11:00
Fundos imobiliários estão com desconto. É hora de investir?
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Edifício Memorial Office, pertencente ao fundo imobiliário homônimo da Coinvalores
Edifício Memorial Office, do fundo imobiliário da Coinvalores: Alta da taxa Selic e desaceleração econômica têm penalizado os fundos
Priscila Yazbek Priscila Yazbek, de EXAME.com
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São Paulo - Se um investidor resolvesse comprar todas as cotas dos fundos imobiliários listados na bolsa hoje, o preço pago seria 22,37% menor do que o valor do patrimônio desses fundos. Mas, enquanto alguns especialistas recomendam o investimento, outros acreditam que o desconto pode ficar ainda maior e vale a pena aguardar.

De acordo com os dados mais recentes da BM&FBovespa (de setembro de 2014), o valor patrimonial dos fundos imobiliários está avaliado em 36,2 bilhões de reais, enquanto o valor de mercado está em 28,1 bilhões de reais.

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Quando os dados são olhados mais de perto, no entanto, é possível encontrar algumas razões para o desconto.

Em primeiro lugar, os laudos usados para mensurar o valor patrimonial dos fundos são feitos por consultorias independentes nos últimos meses do ano, portanto os dados podem estar defasados, caso os imóveis tenham perdido ou ganhado valor do ano passado para cá. Já o valor de mercado é baseado nos preços das cotas negociadas em bolsa, que são atualizados diariamente.

Sérgio Belleza, sócio da consultoria Fundo Imobiliário, também afirma que os laudos podem não refletir com precisão o patrimônio do fundo, dependendo da complexidade dos ativos.

“Eu sou bastante cuidadoso na hora de dizer que o laudo de avaliação é o senhor da razão. Os laudos ainda têm muito o que evoluir. Avaliar um fundo imobiliário com apenas um ativo pode ser mais fácil, mas é muito difícil avaliar fundos com carteiras muito grandes”, diz Belleza.

Ele cita o exemplo do fundo Mais Shopping Largo 13, que tem uma participação de 40% no Shopping Largo 13. Em junho de 2012, a fatia de 40% do shopping foi avaliada em 71,6 milhões de reais pela consultoria Richard Ellis. Ao mesmo tempo, o valor de mercado do fundo, que tem como único ativo a participação no shopping, estava em cerca de 51 milhões de reais. "Uma diferença de 40% é muito superior à distorção média desse tipo de dado, que é de cerca de 22% entre o valor patrimonial e o valor de mercado dos fundos", diz Belleza.

No acumulado do ano, o Ifix, índice que mede o comportamento dos fundos imobiliários na bolsa, apresenta apenas leve alta de 0,86% (até 06/11). O dado corrobora com a visão de que os fundos podem estar baratos, já que eles ficaram praticamente estagnados.

Mas, assim como um momento ruim pode ser seguido de alta, ele também pode ser seguido por um momento pior ainda.

Ou, em uma analogia, por mais que uma televisão esteja com desconto, isso não quer dizer vale a pena comprar. A promoção pode ter apenas trazido a TV para um valor mais justo porque seu preço estava muito alto, ou porque as condições de mercado pioraram.

Vale a pena investir?

Para Sérgio Belleza, a discrepância entre o valor de mercado e de patrimônio dos fundos imobiliários merece atenção, mas ainda não é a hora de investir.

“Tudo leva a crer que o mercado ainda vai dar mais um desconto. Temos previsões de novos aumentos da taxa de juros e os fundos ainda não refletem o atual momento de queda na taxa de ocupação, diminuição no valor dos aluguéis e aumento da vacância dos imóveis”, afirma Belleza.

Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo de investimentos especialista em fundos imobiliários, explica que, apesar de serem títulos de renda variável, os fundos têm sido precificados como títulos de renda fixa prefixados, que são aqueles que no momento da compra já têm definida sua taxa de remuneração.

Os títulos prefixados sofrem quando há uma perspectiva de alta da taxa de juros básicos da economia (Selic) porque se o título foi vendido a uma certa taxa, definida de acordo com a expectativa dos juros básicos naquele momento, quando a perspectiva de alta se acentua, o título que foi vendido antes passa a ser desvantajoso em relação a novos títulos vendidos a taxas maiores, alinhadas a expectativas de juros maiores.

“Os fundos podem cair ainda mais antes de se recuperarem porque a taxa Selic ainda está em tendência de alta e nessa lógica de precificação que o mercado tem feito, os fundos têm sofrido com a alta da Selic, assim como os títulos prefixados”, diz Moraes.

Ele acredita, no entanto, que os investidores já devem garimpar oportunidades e comprar cotas de fundos com boas perspectivas de ganho. “Nunca se sabe quando o cenário vai mudar e se o investidor ficar só olhando, ele pode perder a oportunidade”, afirma.

Além da expectativa de alta da taxa Selic, a desaceleração da economia também tem prejudicado os fundos, já que eles investem em imóveis comerciais. Com o desânimo do mercado, empresas têm freado os investimentos e reduzido sua expansão, resultando na menor locação de imóveis e na concentração dos escritórios.

“O ritmo do PIB é o principal motor do mercado de imóveis comerciais, escritórios e galpões logísticos. Com a economia parada, a vacância aumenta e o valor do contrato do aluguel pode diminuir porque, como as empresas não precisam de espaço para se expandir, aquelas que tinham dois ou três escritórios podem ir para um só e, na pior das hipóteses, podem falir e devolver o imóvel”, diz Moraes.

Ele afirma, no entanto, que, mesmo que não seja possível retomar o crescimento da economia da noite para o dia, como o mercado é baseado em expectativas, se for definida uma nova equipe econômica que anime os investidores, o cenário já pode mudar.

William Eid, economista e coordenador do Centro de Estudos em Finanças da Fundação Getúlio Vargas, acredita que os fundos devem cair ainda mais e não recomenda o investimento.

“Existem duas visões dominantes: uma ruim e outra muito ruim. Não acho que seja o momento de entrar nesses fundos. Se a economia está andando de lado, esses galpões e imóveis comerciais vão para o 'vinagre'. O melhor é ir para a renda fixa, aproveitar a alta da Selic e ganhar mais de 20% em dois anos", afirma Eid.

José Diniz, diretor de investimentos imobiliários da gestora Rio Bravo, defende que a onda de pessimismo não deve afetar todos os fundos.

“Principalmente em São Paulo, existe uma dificuldade em encontrar imóveis com classificações de A a triplo A. Mesmo se houver uma vacância grande, os preços de imóveis triplo A em regiões como as das avenidas Paulista, Faria Lima e Juscelino Kubitschek não caem. São imóveis únicos, porque essas regiões não têm terreno e há uma dificuldade de substituí-los por outros imóveis”, afirma Diniz.


Os imóveis dos fundos são classificados por consultorias internacionais. As categorias usadas nessas classificações costumam variar de triplo A a C, sendo que propriedades triplo A são consideradas de alto padrão e e os imóveis da categoria C são os menos sofisticados.

O diretor da Rio Bravo acredita que o aumento da taxa Selic foi uma sinalização positiva do governo e mostra que a presidente não deixará a economia "desmoronar". "Nós entendemos que hoje temos boas oportunidades com cotas sendo vendidas com 22,4% de deságio em relação ao valor patrimonial. Na Rio Bravo, 100% dos imóveis dos fundos estão locados”, afirma.

Além da valorização das cotas, os fundos imobiliários geram ganhos para os investidores por meio dos rendimentos, provenientes dos aluguéis recebidos pelos imóveis - assim como investidores de ações podem ganhar não só com a valorização do papel, como com a distribuição dos dividendos.

José Diniz argumenta que o rendimento dos fundos é mais um indicativo de que seus preços estão descontados. O rendimento dos fundos que compõem o Ifix está em 9,98% ao ano, sendo que não há incidência de Imposto de Renda (IR) sobre a renda dos aluguéis.

Já os títulos de renda fixa, que acompanham a taxa Selic e têm incidência de Imposto de Renda, estão oferecendo retornos entre 9% - para prazos inferiores a seis meses, quando a alíquota de IR é de 22,5% - e 9,75% ao ano - para prazos superiores a dois anos, quando o IR é de 15%.

"Essa diferença no rendimento mostra que as cotas estão descontadas de tal forma que o investidor dos fundos imobiliários recebe 10% ao ano, em vez dos 9% pagos nos investimentos atrelados à Selic", afirma José Diniz.

Como garimpar as oportunidades

A despeito das expectativas otimistas ou pessimistas dos especialistas, é impossível dizer se os fundos podem cair ainda mais e vale a pena esperar, ou se o momento é oportuno e vale a pena investir.

O único consenso entre os consultores é que a informação de que os fundos estão sendo negociados abaixo do valor patrimonial merece atenção.

Para quem não gosta de adivinhações, uma estratégia seria comprar as cotas gradativamente ao longo dos meses, formando um preço médio dos ativos. “Os fundos têm a vantagem de permitir o investimento fracionado, o que não seria possível na compra direta de um imóvel”, diz Arthur Vieira de Moraes.

Ele acrescenta que a análise não deve se restringir jamais à observação do valor de mercado e do valor patrimonial do fundo. A decisão de investimento deve ser bem pensada e passar por uma avaliação profunda sobre os imóveis que fazem parte da carteira do fundo.

“O valor patrimonial abaixo do valor de mercado pode mostrar uma oportunidade, mas seja qual for o cenário de mercado, o fundo deve ter bons ativos, deve ser diversificado em termos de localização, ter bons locatários e deve ser gerido por um bom profissional”, afirma Moraes.

Outro ponto fundamental é diversificar os investimentos, já que, se os fundos gerarem prejuízos, outros investimentos de menor risco podem atenuar a queda.

Além disso, existem tipos de fundos mais e menos arriscados. Os fundos de desenvolvimento, por exemplo, que financiam parte do empreendimento imobiliário com os recursos dos cotistas podem ser mais arriscados, uma vez que existem os riscos inerentes à obra, como de extrapolação do orçamento ou atraso na entrega.

“Se o investidor não quiser correr muito risco, ele deve comprar fundos de agências bancárias que possuem contratos atípicos [duram dez anos e não possuem revisional de aluguel]”, diz José Diniz, da Rio Bravo.


exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/fundos-imobiliarios-estao-com-desconto-e-hora-de-investir

SEU DINHEIRO 22/02/2016 18:12
Preços de fundos imobiliários caem e abrem oportunidades
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Marcos Santos/USP Imagens

Imóveis: prédios no centro de São Paulo
Imóveis: o Ifix, índice que reúne as cotas negociadas na BM&FBovespa, chegou a cair 6% em janeiro e ainda acumula perda de 5% no ano
Angelo Pavini, da Arena do Pavini

São Paulo - A proposta de tributar a rentabilidade dos fundos imobiliários, embutida como contrabando na Medida Provisória 694 no fim do ano passado e abandonada este ano, provocou uma forte queda de interesse dos investidores por esses fundos e nos preços das cotas.

O Ifix, índice que reúne as cotas negociadas na BM&FBovespa, chegou a cair 6% em janeiro e ainda acumula perda de 5% no ano. Alguns fundos, porém, chegaram a perde mais de 10%.

Para especialistas essa queda aumentou o retorno potencial de vários fundos e a atratividade da aplicação, mas os riscos continuam.

A perda de 5% do Ifix neste ano é relevante, afirma Augusto Martins, sócio da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo Investimentos.

Segundo ele, não houve nenhuma notícia nova que justificasse uma queda tão grande nas cotas em dezembro e janeiro além da MP 694.

“Em fevereiro, com o senador Romero Juca, relator da MP, voltando atrás e retirando a proposta de tributação, os fundos tiveram uma pequena melhora”, afirma.

O investidor pode ganhar de duas formas com os fundos imobiliários: pela remuneração obtida a partir dos aluguéis dos imóveis da carteira do fundo, distribuídos mensalmente, e pela venda das cotas do fundo na bolsa de valores, que são negociadas como ações.

Para investir, é preciso ter conta em uma corretora. Os rendimentos são isentos de imposto, mas a venda das cotas é tributada, se houver lucro, pelas regras do ganho de capital. O governo estudava tributar o rendimento também dos fundos, em 17,5%.

Retorno acima da média histórica

Martins observa que os fundos imobiliários apresentam uma relação histórica de retorno em relação aos juros dos papéis do governo, as NTN-B, que também são corrigidas pela inflação.

E, hoje, os prêmios dos fundos estão maiores que as médias históricas, indicando uma incerteza grande dos investidores.

Segundo Martins, em geral, o ganho dos fundos imobiliários acima dos juros das NTN-B longas fica entre 2,5 e 4 pontos percentuais ao ano, com uma média história de 3,20% ao ano.


Hoje, porém, o retorno médio do Ifix, comparando os rendimentos com o valor das cotas, está em 12% ao ano, enquanto a NTN-B paga 7,40%, o que dá um prêmio de 4,60 pontos percentuais, ou 0,60 ponto acima do teto histórico.

Receio com volta da tributação

Para ele, esse adicional reflete a incerteza dos investidores com a tributação, que pode voltar a ser proposta até o fim do ano.

“Enquanto não tiver uma discussão mais profunda do imposto, fica essa incerteza no ar e as cotas têm mais dificuldade para recuperar seu preço”, explica.

A liquidez do mercado diminuiu muito desde que a discussão da tributação começou e, apesar de os preços dos fundos imobiliários em geral estarem atrativos, a pressão vendedora derruba os preços.

“A proposta até era boa para os fundos antigos, que iam manter a isenção, mas seria ruim para os novos, que seriam tributados”, afirma.

Mercado mais ajustado

Segundo Martins, o risco para o investidor hoje é menor que no ano passado pois o mercado já embute vários fatores negativos, como a taxa de vacância alta, renegociações de aluguéis e queda nos preços dos imóveis.

“Para quem investe hoje, há menos incerteza”, diz. Muitos fundos renegociaram parte dos contratos de aluguel, trocaram inquilinos, fizeram concessões, o que já está nos preços das cotas.

“A renda dos fundos monoativos, com um prédio só, caiu em média 14% no ano passado em relação a 2014, pois muitos não conseguiram repassar a inflação para os aluguéis”, explica.

Há ainda os que tinham renda garantida, que acabou, e outros que chegam a ter até 100% de vacância.

Descontos de 28%

Em relação ao valor de laudo, ou seja, ao valor dos bens que possuem, os fundos imobiliários apresentam forte desconto, de 28% na média, avalia Martins.

Ou seja, um prédio que vale R$ 100 estaria sendo negociado no mercado pelo equivalente a R$ 72. Essa relação, explica Martins, chegou a 30% em 2014, mas diminuiu porque os valores dos bens também foram revistos para baixo.

“Como o valor de avaliação caiu, o número é mais confiável, pois acompanha a desvalorização dos imóveis no mercado.”

Mais procurados e maiores riscos

Martins diz que há concentração grande em carteiras de lajes corporativas, mas a grande procura nos últimos tempos tem sido por fundos de papéis, que aplicam em recebíveis imobiliários como CRI, uma vez que esses títulos acompanham a alta dos juros na renda fixa.

Martins sugere ver com um pouco mais de cuidado os fundos de logística, pois há muitos com perfil industrial, ou seja, atendem a determinada empresa. “O logístico mesmo, com vários usuários, é mais fácil de substituir um locatário”, explica.

Fundo perdeu 22% em janeiro

Há também fundos com performance bastante ruim, caso do Torre Almirante, cujo principal ativo é um prédio no Rio alugado para a Petrobras. A cota do fundo caiu 22% em janeiro após a estatal anunciar que ia deixar o imóvel.

Outro fundo que também investe no Torre Almirante, o BC Fund, também perdeu, 5% em janeiro.

“É natural perder, mas o prédio é excepcional, o segundo ou terceiro melhor prédio do Rio, talvez seja preciso reduzir o preço do aluguel, mas é um empreendimento vencedor no médio e longo prazo”, afirma.

A Petrobras tem 50 mil metros quadrados e 5 mil funcionários trabalhando lá, por isso Martins também acha que a mudança não será tão rápida, o que dá tempo para o fundo se ajustar.

Estabilidade nos preços

A expectativa de Martins é que o preço dos imóveis para este ano deve ficar estável após a queda do ano passado e a partir do ano que vem pode voltar a acompanhar a inflação.

“Mas retomada real de preço, só quando a vacância começar a cair”, diz Segundo ele, a vacância varia de acordo com a fonte, de 20% a 16%, mas é crescente.

“Não tem como imaginar que isso vá cair este ano”, diz. “Temos imóveis novos ficando prontos e economia ruim, e nenhuma empresa fazendo expansões para alugar mais, muitas estão até reduzindo espaço, cortando custos, portanto não devemos ter redução de vacância”.

Preço de locação em baixa

O preço de locação já reflete essa realidade, com uma queda nominal de 20% em média no ano passado, além da perda da inflação, afirma Martins. “Mas as cotas já precificam essa queda das receitas”, diz.

Citibank vê oportunidade com queda nos preços

Em relatório enviado aos clientes, a corretora do Citibank destaca a queda em janeiro, descontados os proventos pagos, dos três maiores fundos do Ifix: o BC Fund, de 9%, o Kinea Renda Imobiliária, de 5,1%, e o CSHG Real Estate, de 9,5%.

O setor continua com dificuldades, observa o Citi. A taxa de vacância dos imóveis de escritório classe A alcançou 26,8% no terceiro trimestre do ano passado em São Paulo, ante 19,3% no mesmo trimestre de 2014.

No Rio, a taxa ficou em 19,9%, ante 13,7% no terceiro trimestre de 2014.

Mais prédios entregues e preço menor

Em São Paulo, essa desocupação elevada é reflexo do grande volume de novos prédios entregues, com 187 mil metros quadrados de acréscimo de janeiro a setembro do ano passado e mais 91 mil metros de lajes corporativas previstas para o quarto trimestre.

Com isso, o preço médio cau de R$ 118,6 por metro quadrado em 2014 para R$ 114,4 em 2015.

Retorno sobre o CDI acima da média e desconto de 31%

O Citi estima em 0,87% ao mês a média do retorno (dividend yield) dos fundos imobiliários entre dezembro e janeiro, superando o retorno do CDI já líquido de imposto em 0,15%, acima da média dos últimos 12 meses, de 0,08%.

E o desconto médio das cotas em relação ao valor patrimonial está em 31%, o que, para a corretora, indicaria “um bom ponto de entrada para os investidores focados em valor e com uma visão de longo prazo”.

Mas, ao mesmo tempo em que vê oportunidade, o Citi alerta para os riscos, uma vez que a recuperação dos imóveis depene ainda da desaceleração da inflação e redução dos juros, além da absorção da oferta de novos prédios em algumas regiões, especialmente em São Paulo.

Dois fundos devem também encerrar sua renda garantida este ano: o Shopping Jardim Sul, em setembro, e o Shopping Sulacap em outubro.

Oportunidades para diversificação

O Citi destaca como opções para o investidor os fundos CSHG Real Estate, o Kinea Renda Imobiliária, o CSHG Logística, o BB Progressivo, o Santander Agências, o Campus Faria Lima e o Kinea Rendimentos Imobiliários.

Nos dois primeiros, a diversificação e a gestão ativa reduzem os riscos. Já os os fundos de agências do BB e do Santander e o Campus Faria Lima apresentam risco mais baixo. Já o Kinea Rendimentos tem forte diversificação em papéis do setor, os CRI.


exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/precos-de-fundos-imobiliarios-caem-e-abrem-oportunidades