rst
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Post by rst on Oct 26, 2015 8:28:09 GMT -3.5
Tópico para discussão do FII XP Gaia Lote I
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Post by Deleted on Feb 28, 2016 14:04:57 GMT -3.5
jigsaw, poderia fazer aquele posts onde coloca as informações do fundo? O que acha dele? Obrigado
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Post by jigsaw on Feb 28, 2016 15:58:34 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Feb 28, 2016 16:02:51 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Feb 28, 2016 16:05:32 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Feb 28, 2016 16:14:25 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Feb 28, 2016 16:21:23 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Feb 28, 2016 16:32:03 GMT -3.5
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Post by Deleted on Jun 10, 2016 19:48:09 GMT -3.5
jigsaw, novamente ela está abaixo do valor que remunera 1% a.a.. Além disso, seu patrimônio continua crescendo. Tirando o fato de problema enfrentado com uma CRI, você acha que não está num bom ponto de entrada?
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Post by jigsaw on Jun 11, 2016 15:38:15 GMT -3.5
jigsaw , poderia fazer aquele posts onde coloca as informações do fundo? O que acha dele? Obrigado
@paitax , somente agora percebi que você havia me pedido uma opinião a respeito do XPGA11, sinceramente eu não sou muito adepto de FIIs de papel (CRI, LCI E LH), conforme escrevi algumas vezes no IM, para mim esse tipo de veículo é um título de RF com os riscos de um mercado de RV. No caso do investidor querer viver atraves dos proventos de FII de papel, se for gastando todos os proventos, ao final do período ele terá apenas um papel corroído pela inflação, então para mim só compensaria se o investidor fosse reinvestindo os proventos, por isso para quem está em fase de acumulação pode até fazer parte de uma certeira diversificada, mas para quem está na fase de utilização, pode apresentar uma surpresa desagradável no futuro.
O XPGA possui uma carteira bastante diversificada com 27 CRIs + 1 LCI, a maioria dos CRIs tem como emissor /Agente Fiduciário a Gaia/Planner, 27% da carteria de CRI está concentrada em Loteamentos (FII de maior risco), a maioria dos contratos estão indexados pelo IGPM e IPCA (fator positivo), mas não traz a informação do rating dos CRIs (fator negativo):
bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=XPGA&strData=2016-04-08T11:52:31.787
Entrei no site da Cetip para encontrar essa informação, mas não está disponibilizada:
www.cetip.com.br/DetalheCRI/e5e8f8dd-8df2-4eec-90e8-92df8bc4ad6e
Eu prefiro FIIs que apresentam relatórios mais completos como por exemplo do BCRI:
bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=BCRI&strData=2016-04-18T09:56:09.033
jigsaw , novamente ela está abaixo do valor que remunera 1% a.a.. Além disso, seu patrimônio continua crescendo. Tirando o fato de problema enfrentado com uma CRI, você acha que não está num bom ponto de entrada?
O FII está com P/VPA = 0,72 com a cotação = R$ 78,50 (abaixo do VPC = 109,30), portanto com um bom desconto, foram distribuídos R$ 10,37 nos ultimos 12 m, se mantiver essa distribuição na atual cotação daria 1,20% a.m. Há ainda o problema do CRI que você mencionou, mas devido a grande quantidade de CRIs na carteira, isso pode não impactar muito da performance do FII:
Mas sem dúvida, para quem gosta de RF e não dispõe de 300K para comprar um CRI e ficar amarrado nele, com certeza uma participação numa carteira com dezenas de CRIs, diluindo eventuais riscos, através de uma diversificação saudável, não deixa de ser uma excelente opção. |
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Post by motasistemas on Jun 11, 2016 17:38:49 GMT -3.5
Ola. Sou novo no fórum, mas quando li a respeito do ponto de entrada sobre a XPGA achei importante alertar. Saiu uma matéria nessa semana no jornal estado de SP sobre a possibilidade de recuperação judicial de uma das empresas devedores de um CRI que faz parte da carteira da securitizadora Gaia. Por isso nos últimos dias a cotação vem caindo.
A empresa é a Urbplan. Segue reportagem.
“A empresa de loteamentos Urbplan, do Carlyle Group, chamou na semana passada um grupo de credores para tentar renegociar o prazo de pagamento de R$ 500 milhões em dívidas, sob a ameaça de entrar em recuperação judicial. A empresa quer de 10 a 12 anos para pagamento de seu passivo e ainda liberar caixa, hoje comprometido com os credores, para tocar as operações.
Na reunião, os advogados da empresa do escritório E.Munhoz deixaram claro que o Carlyle não irá mais aportar recursos na companhia além daqueles necessários para finalizar obras de loteamento ainda em construção.
De acordo com as projeções apresentadas aos credores, a Urbplan está em sérias dificuldades financeiras e prevê um déficit de R$ 217 milhões entre suas receitas previstas para o ano e seus custos de operação. Do jeito que está, segundo a planilha apresentada, a conta só começaria a ficar no azul a partir de 2021.
A empresa ainda possui uma carteira de lotes a ser vendida estimada em R$ 400 milhões, mas para isso precisaria que suas dívidas que vencem nos próximos oito anos fossem alongadas para um prazo de até 12 anos, segundo estimaram os advogados da empresa. A ata registrada do encontro com os credores diz que a solução precisa ser viabilizada em 60 dias. Esta seria uma data limite para evitar uma recuperação judicial, segundo contaram alguns advogados ao jornal O Estado de S. Paulo.
Do total da dívida de R$ 500 milhões, metade está nas mãos de investidores como fundos do JP Morgan, Fator, Cacique, XP e o investidor Flávio Ognibene Guimarães, que compraram Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A outra metade está com os bancos, entre eles o Bradesco. Também participaram da reunião representantes das empresas securitizadoras dos CRIs, como a Gaia Securitizadora e Cibrasec.
Parte dos credores ficou insatisfeita com a proposta, principalmente com a ideia de liberar o caixa da empresa. Quase toda a receita da companhia, oriunda das prestações pagas pelos clientes que compraram terrenos, está comprometida com os credores de Cris.
Pelas regras de emissão deste tipo de título, esta receita precisa ser direcionada para um caixa à parte, que é distribuído diretamente aos donos dos CRIs. Mas a Urbplan quer ter acesso ao dinheiro para poder gerenciar sua operação.
A hipótese de a empresa entrar em recuperação judicial não é considerada uma das melhores opções pelos credores, pois a inadimplência tenderia a crescer. Isso acontece porque os clientes tendem a acreditar que a empresa quebrou e que, portanto, não precisam mais pagar as prestações. Os credores e os advogados da Urbplan e do Carlyle não quiseram comentar.
A Urbplan foi o primeiro grande investimento brasileiro do Carlyle, famoso fundo de investimentos internacional. A empresa de loteamentos tem 84 empreendimentos em 18 Estados e mais de 45 mil terrenos comercializados.
Mas esta já e a segunda renegociação que fez. Em 2013, a empresa passou por uma crise que foi resolvida com um aporte de US$ 100 milhões do Carlyle, que assumiu a companhia. No fim de 2015, segundo credores, a empresa solicitou outra renegociação.
Na reunião da semana passada, os advogados disseram que o Carlyle vai aportar apenas mais R$ 10 milhões nos próximos três meses, que seriam suficientes para terminar obras em alguns loteamentos. Qualquer novo aporte para pagamento dos credores estaria descartado. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.”
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Potuz
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Post by Potuz on Jun 11, 2016 21:13:48 GMT -3.5
Ola. Sou novo no fórum, mas quando li a respeito do ponto de entrada sobre a XPGA achei importante alertar.... Obrigado pela alerta e bem vindo ao fórum! |
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Post by jigsaw on Jun 13, 2016 11:24:31 GMT -3.5
Ola. Sou novo no fórum, mas quando li a respeito do ponto de entrada sobre a XPGA achei importante alertar. Saiu uma matéria nessa semana no jornal estado de SP sobre a possibilidade de recuperação judicial de uma das empresas devedores de um CRI que faz parte da carteira da securitizadora Gaia. Por isso nos últimos dias a cotação vem caindo. A empresa é a Urbplan. Segue reportagem. “A empresa de loteamentos Urbplan, do Carlyle Group, chamou na semana passada um grupo de credores para tentar renegociar o prazo de pagamento de R$ 500 milhões em dívidas, sob a ameaça de entrar em recuperação judicial. A empresa quer de 10 a 12 anos para pagamento de seu passivo e ainda liberar caixa, hoje comprometido com os credores, para tocar as operações. Na reunião, os advogados da empresa do escritório E.Munhoz deixaram claro que o Carlyle não irá mais aportar recursos na companhia além daqueles necessários para finalizar obras de loteamento ainda em construção. De acordo com as projeções apresentadas aos credores, a Urbplan está em sérias dificuldades financeiras e prevê um déficit de R$ 217 milhões entre suas receitas previstas para o ano e seus custos de operação. Do jeito que está, segundo a planilha apresentada, a conta só começaria a ficar no azul a partir de 2021.
motasistemas , bacana essa sua primeira intervenção, mas note que o CRI de 10,8 mi da Urbplan corresponde a apenas 9,5% do toal de ativos do Fundo, sendo que o mesmo está sendo negociado com 28% de desconto no VPA, o que cobriria com uma certa folga o problema do CRI, desta forma ocorre de novo um desconto irracional por parte do mercado.
E a propósito, tanto você como os novos foristas, caso queiram se apresentar, existe uma Thread específica:
clubinvest.boards.net/thread/73/apresenta-es |
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Post by motasistemas on Jun 16, 2016 22:22:36 GMT -3.5
jigsaw, sim, está bem descontado. Queria apenas alertar para o fato recentemente publicado a respeito do fundo e que estava provocando uma queda no valor de mercado.
Quanto ao desconto ser irracional, tenho minhas dúvidas... visto que esse fundo tem diversos problemas nos CRIs que possui. Ele possui alguns "abacaxis" para resolver, seu yield não passa de 1%, não existe muita informação no mercado sobre os CRIs adquiridos pelo fundo, o administrador e o gestor são do mesmo grupo que também fazem parte de corretora de valores que comercializa CRIs e que tem parceria com a securitizadora... ou seja, existe um baita conflito de interesses entre o grupo XP e os cotistas.
Eu estava comprado nesse FII, mas reavaliei minha posição e achei que o rendimento não estava compensando o risco. Caso tenha algum fato novo que traga melhores perspectivas, pode ser que eu volte. Se eu fosse avaliar apenas pelo rendimento e VP descontado, com certeza permaneceria comprado.
Obs.: Apresentação feita! ;-)
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Post by Deleted on Jun 30, 2016 19:35:12 GMT -3.5
Rendimentos de Junho0,98 Deve ser algum pagamento em atraso, mas apenas mostra que está sendo negociado com um desconto muito grande.
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Post by Deleted on Jul 8, 2016 12:25:27 GMT -3.5
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Post by Deleted on Aug 13, 2016 19:37:38 GMT -3.5
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Post by palata on Aug 16, 2016 7:55:55 GMT -3.5
Gostei, acho que todos os fundos deveriam seguir o exemplo
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Post by Deleted on Apr 2, 2017 7:06:24 GMT -3.5
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Post by Deleted on May 18, 2017 23:28:36 GMT -3.5
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