TENTANDO DESMISTIFICAR O FII HOTEL MAXINVEST – COD. HTMX11B
Em função deste FII ser um dos mais discutidos nos Foruns, tentaremos aqui demonstrar a atual situação do mesmo, bem como eventuais perspectivas futuras.
De acordo com o que está grifado em vermelho, o FII tem como objetivo vender todos os ativos do portfólio, de forma lenta e gradual, ocorre que nos últimos 10 meses houve diminuição de 64 unidades, o FII girou muito a carteira, vendendo e comprando aptos, ou seja, nesse ritmo demorariam 72 meses (ou 6 anos) para vender as 464 unidades restantes, contudo o Fundo pode acelerar as vendas e encerrar as atividades num prazo menor. Na reportagem
As vantagens e os riscos de investir em flats hoteleiros do portal EXAME.COM, há citação da extinção do FII em 2015, mas até agora nenhum FR foi publicado confirmando a informação:
“A ideia é extinguir o fundo em 2015, distribuindo o lucro da venda dos imóveis pelos cotistas. Em princípio, o fundo não vai comprar novos flats, mas estamos estudando outros fundos em hotelaria com o BTG Pactual”, diz Canteras. A venda de todos os imóveis da carteira já foi aprovada em assembleias de cotistas anteriormente.
Canteras explica que, apesar de a venda ser gradativa até 2015, a valorização dessas unidades deve prosseguir até 2017. “Estamos vendendo agora primeiro porque não conseguiríamos vender tudo de uma vez; em segundo lugar, porque precisamos vender enquanto o mercado quer comprar”, explica Canteras."[img src="http://imageshack.us/a/img9/3198/jm9.png" style="max-width:100%;"
De acordo com consulta no site da CVM:
cvmweb.cvm.gov.br/SWB/defaultCPublica.asp, podemos verificar a indicação de um Valor de Patrimônio = R$ 177.859.994,06 dividido pelo N.º de cotas = 714.516 resultaria no VPA = R$ 248,92 (neste momento a cotação = 282,95 dia 26/07/2013 - 10:00 hs), o que teoricamente, seria o valor que o investidor receberia, antes da dedução dos custos, em caso de encerramento do FII. O ideal seria calcular a valorização obtida de cada apto, no caso de termos acesso a essas informações, deduzir os custos com Taxas, e o resultado final distribuir aos cotistas. O fator complicador dessa estória é que houve um giro muito grande na carteira, com compras e vendas de aptos valorizados, tornando todo esse fluxo um pouco complexo, então o que podemos fazer, para termos uma idéia da rentabilidade do FII, é uma aproximação levando-se em conta os rendimentos e amortizações distribuídos.
Num rápido levantamento, podemos verificar que entre rendimentos + amortizações foram distribuídos R$ 131,84 por cota (ENTRE 2007 E 2013), ou seja, quem adquriu no IPO a R$ 100,00 a cota teria recebido todo o capital de volta e ainda com a possibilidade de receber R$ 248,92 por cota, antes das deduções:
VALOR TOTAL = 131,84 + 248,92 - [(248,92 - 100,00) X 0,20] = R$ 350,97 ( * )
Então no caso do investidor que adquiriu no IPO, recebeu até o momento R$ 131,84 com possibilidade de chegar a R$ 350,97, se o FII fosse finalizado hoje, ou seja, se aplicou R$100.000,00 estaria com perspectiva de chegar a R$ 350.970,00 de patrimônio, ou ainda, com aplicação inicial de 1M de chegar a 3,5M, isso num intervalo de 6 anos. É importante salientar que se o FII possui um Patrimônio de 177MM e 464 aptos, o valor de cada apto teria que ser de 383K para chegar nessa distribuição.
( * ) Isso considerando apenas o desconto dos 20% de Taxa de Performance conforme quadro abaixo.
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Esse quadro desmistifica de vez o rendimento REAL do FII, percebe-se que na grande maioria das vezes a "renda equivalente ao lucro com a venda dos imóveis", ou seja, o giro da carteira de imóveis do FII, foi a grande responsável por boa parte da distribuição. Utilizando-se como EXEMPLO o mês de jul-13, temos uma distribuição de R$3,85 por cota, sendo R$2,46 renda proveniente do lucro da venda de imóveis e R$1,39 renda da operação dos hotéis, isso daria um Dividend Yield = 1,41% (consideranto a cotação = 273), mas se pegarmos apenas a renda da operação dos hotéis, esse Dividend Yield = 0,51%, talvez devido a essa "interpretação da renda", a cotação chegou no patamar de R$400,00, fora as amortizações, que muitos investidores entendiam tratar-se de renda também.
E para quem adquiriu na cotação = R$400,00 em set-12, qual a situação? No caso do encerramento do FII hoje com distribuição de R$ 248,92 por cota, antes da dedução dos custos, haveria um prejuízo mínimo de R$ 151,08 por cota, mas descontando aprox. R$ 40,00 por cota distribuídos no período, o prejuízo diminuiria para R$ 111,18 por cota. Neste caso, com uma renda média de R$3,00 por cota nos últimos 12m, o FII teria que continuar por 36 meses para zerar o prejuízo. E pra quem entrar agora, na cotação de R$ 282,95? Se o VPA = 248,92, esse diferença de R$34,03 tem que vir na forma de rendimento, para no caso de encerramento, ficar no zero a zero, mas se o FII durar muito tempo, pode ser ainda um bom negócio.
E PRA QUEM ADQUIRIU NO IPO e vendeu a R$ 400,00? Esse para mim é o melhor cenário possivel, pois o quotista receberia 131,84 + 400 – (400 – 100 X 0,20) = R$ 471,84, e com esse capital disponível, poderia reaplica-lo em bons FII aproveitando as promoções com um aumento significativo da remuneração mensal, ou seja, não dependeria das “incertezas futuras” do FII. E qual o tempo mínimo para os que permaneceram no FII obterem essa rentabilidade? Nesse caso poderíamos considerar que 471,84 - 350,97/3,00 = 40 meses, neste momento ocorre o "ponto de encontro" das duas curvas, e a partir daí levando vantagem quem permaneceu no FII.
O problema é que existem mais duas variáveis que deveriam ser consideradas nessa equação: os ganhos obtidos daqueles que saíram nos R$400,00 e reaplicaram em outros ativos e a manutenção do Patrimônio do Fundo para os que permaneceram no FII até sua provável extinção. Na realidade tudo isso é teoria, na pratica o gestor poderia (?) vender as 464 unidades restantes por 350K cada uma, levando-se em conta um "processo rápido" de extinção do FII, o que daria 162,4MM dividido pelas 714.516 cotas = 227 reais por cota, antes do desconto de 20% da Taxa de Performance sobre o ganho de capital, o que lhe é de direito.
exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/as-vantagens-e-os-riscos-de-investir-em-flats-hoteleiros?page=4www.btgpactual.com/home/AssetManagement.aspx/FundosInvestimentoImobiliariowww.hotelinvest.com.br/oportunidades#