BTG Pactual Fundo de CRI - FEXC11B

Relatório da Administração
1º Semestre / 2014
Fundo de Investimento Imobiliário
FII BTG Pactual Fundo de CRI

Objeto do Fundo

Adquirir empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição dos seguintes ativos, ou de direitos a eles relativos: (a) Letras Hipotecárias (“LH”); (b) Letras de Crédito Imobiliário (“LCI”); (c) Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) e outros ativos constantes no Regulamento do Fundo.

Negócios, Investimentos Realizados e Programa de Investimentos

Desde seu início o Fundo adquiriu primordialmente Certificados de Recebíveis Imobiliários e Letras de Crédito Imobiliário, mantendo sua política de investimentos prevista no Regulamento.

Ao final deste semestre, a carteira do Fundo estava composta de 39 diferentes séries de CRI com pagamentos de juros e amortização mensal dos quais 2% são indexados ao IPCA, 5% indexados à TR, 18% pré-fixados e 75% indexados ao IGPM.

A estratégia do Fundo é continuar investindo as amortizações recebidas dos CRI em ativos que possam maximizar a distribuição de rendimentos aos cotistas.

Conjuntura Econômica e Perspectivas

O montante consolidado emitido de CRI estabeleceu um novo patamar em 2013, com cifra recorde de R$ 16.7 bilhões, segundo dados da UQBAR. Já em 2014, até Julho, o montante consolidado emitido (R$ 8.9 bilhões referentes a 58 operações) foi 149% maior que o volume auferido no mesmo período em 2013 (R$ 3.6 Bilhões referentes a 60 operações). Em termos do tipo de lastro das operações, o ativo-lastro Crédito Imobiliário representou 88,3% enquanto o ativo-lastro Aluguel correspondeu a apenas 8.4% do total emitido em 2014 (até Julho). Os 3.4% restantes das emissões não foram identificados.

Dezesseis diferentes securitizadoras emitiram CRI até Julho de 2014, entretanto, a concentração entre os emissores em termos de montante ainda é elevada, apenas duas securitizadoras emitiram juntas 66% do montante total.

Em relação ao mercado secundário de CRI, o montante negociado na CETIP até Julho de 2014 (R$ 13.1 Bilhões) representou um aumento de 95% em relação ao mesmo período de 2013 (R$ 6.7 Bilhões). Já as negociações de CRI no ambiente da BM&FBovespa em 2014 (até Julho) totalizaram R$ 59.8 milhões em 92 negócios.

Fundo de Investimento Imobiliário
FII BTG Pactual Fundo de CRI
(FEXC11B)
Relatório do Administrador 1º Semestre 2015

Objetivo do Fundo

Adquirir empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição dos seguintes ativos, ou de direitos a eles relativos: (a) Letras Hipotecárias (“LH”); (b) Letras de Crédito Imobiliário (“LCI”); (c) Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) e outros ativos constantes no Regulamento do Fundo.

Desde seu início o Fundo adquiriu primordialmente Certificados de Recebíveis Imobiliários e Letras de Crédito Imobiliário, mantendo sua política de investimentos prevista no Regulamento.

Negócios realizados no semestre

O fundou fechou o semestre com distribuição média de R$1,17 por cota contra R$1,10 no primeiro semestre de 2014. O desempenho do Fundo está atrelado principalmente às altas taxas de inflação verificadas nos últimos meses, principalmente o IGP-M (indexador de 51% da carteira). Dos CRIs da carteira do fundo, 11% estão pré-fixados, 9% atrelados ao CDI, 3% à TR e 2% ao IPCA.

Totalizando, os CRIs representam 76% da carteira do Fundo compostos de 40 diferentes séries de CRI com pagamentos de juros e amortização mensal. Os demais 24% estão distribuídos em renda fixa (4%) e LCI (20%).

Em relação à exposição setorial, o FEXC fechou o ano com 80% de sua carteira em C RIs residenciais, 17% corporativo, e os demais 3% em operações de varejo. O fundo tem como estratégia reinvestir o capital recebido a titulo de amortização dos CRIs existentes.

Ao final do semestre, o valor a mercado do FEXC, R$154mm, superou seu valor patrimonial de R$146mm em 5,2%. Os demais FIIs fecharam com prêmio em média de 2,8% frente aos seus respectivos patrimônios. O volume das cotas negociadas dobrou em relação ao início do ano: R$91 mil reais por pregão em janeiro contra R$193 mil no mês de junho.

CRI 8 - Ápice (BMG)

No dia 24 de março de 2015 foi realizada a Assembleia Geral Extraordinária. O Edital de convocação está disponível no site da securitizadora, e trata dos termos de renegociação do contrato de aluguel do Banco BMG. A deliberação foi prorrogada para uma nova Assembleia marcada para o dia 23 de Abril. A Gestora permanece monitorando a renegociação, e não considera o risco elevado para os investidores do papel.

No dia 23 de junho de 2015 foi realizada mais uma Assembleia Geral Extraordinária. O Edital de convocação está disponível no site da securitizadora, e trata dos termos de pré-pagamento parcial da 8ª emissão da Ápice Securitizadora. Foi deliberado e aprovado o pré-pagamento parcial de pouco menos da metade da operação devido à rescisão parcial do contrato de Aluguel com o Banco BMG, que optou pela devolução do 8º andar, permanecendo apenas com o 9º andar. A Gestora informa ainda que o risco da operação se manteve constante, com leve melhora nas garantias, uma vez que o fundo de reserva da operação se manteve constante e o saldo devedor caiu quase que pela metade após a realização do pré-pagamento parcial. O pagamento ocorrerá em julho/15.

CRI 86 - RB Capital (Shopping Lajeado)

No dia 24 de junho de 2015 foi realizada a Assembléia Geral Extraordinária em razão da ocorrência de Evento de Vencimento Antecipado. O Edital de convocação está disponível no site da RB Capital. O motivo da ocorrência de Evento de Vencimento Antecipado foi a declaração de recompra compulsória/vencimento antecipado das Séries 35 e 36 da Ápice Securitizadora (clausula de cross-default) no dia 25 de maio, vide Fato Relevante disponível no site da Ápice. O vencimento antecipado foi revertido posteriormente no dia 23 de junho em razão de uma renegociação entre as partes. Com isso, o Evento de Vencimento Antecipado da 86ª emissão da RBCapital, da qual o FEXC é detentor de 8 unidades, perdeu objeto. Vale ressaltar
que o Fundo não detém CRIs das séries 35 e 36 da Ápice.