rst
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Post by rst on Oct 26, 2015 7:49:50 GMT -3.5
Tópico para discussão do FII Domo
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Neymar
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Post by Neymar on Dec 10, 2015 13:57:41 GMT -3.5
Pelo que eu vi não alugaram quase nada. Conheço a região, a locaização realmente é boa. Qual a opinião de vocês sobre o fii? Vacância realmente vai ser um problema?
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rst
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Post by rst on Dec 10, 2015 14:21:20 GMT -3.5
Pelo que eu vi não alugaram quase nada. Conheço a região, a locaização realmente é boa. Qual a opinião de vocês sobre o fii? Vacância realmente vai ser um problema?
Já passei algumas vezes na frente.
Não conheço muita coisa de São Bernardo ou do mercado imobiliário local, mas minha impressão foi positiva.
Está bem perto da saída para a Anchieta e próximo a um shopping e em uma avenida com um aspecto bem agradável, que parece ter sido recentemente revitalizada (não sei dizer se isso realmente aconteceu, apenas fiquei com esta impressão pelo aspecto visual).
Por estar em São Bernardo, certamente vale menos do que um prédio equivalente em São Paulo.
Não se compara às torres de escritório modernas, mas é um local muito interessante para um microempresário ou um pequeno escritório de profissionais liberais (médicos, advogados, etc). Não sei dizer se é apto a acomodar grandes empresas, mas externamente não parece ser uma construção de lajes amplas.
Acredito que demore um pouco para ocupar e, quando isso acontecer, tenha um giro alto de inquilinos. Se os gestores ficarem procurando por grandes empresas é bem provável que permaneça com uma vacância alta.
O preço por m² parece bastante convidativo para um prédio novo, mas não cheguei a pesquisar qual a realidade da cidade.
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Post by jigsaw on Dec 10, 2015 15:06:49 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Dec 10, 2015 15:12:35 GMT -3.5
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rst
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Post by rst on Dec 10, 2015 15:18:06 GMT -3.5
achei esta apresentação: domocorporate.com.br/domo-corporate-sao-bernardo-do-campo-locacao-lajes-corporativas.pdfNotei que estava confundindo o prédio do FII (domo corporate) com o prédio da frente (domo business) O prédio correto tem lajes maiores e parece ser destinado a empresas de maior porte. Acho que vai ser difícil achar cliente assim em SBC. Então reformulando o que disse acima: O prédio é de alto padrão, mas não imagino que exista tanta demanda para este tipo de escritório em SBC (novamente: não conheço o mercado imobiliário de SBC ou a dinâmica de sua economia. Digo isso com base em puro achismo). Meu palpite é o de que deve permanecer com uma vacância bastante elevada.
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Post by jigsaw on Dec 10, 2015 15:23:50 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Dec 10, 2015 15:26:19 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Dec 10, 2015 15:29:31 GMT -3.5
achei esta apresentação: domocorporate.com.br/domo-corporate-sao-bernardo-do-campo-locacao-lajes-corporativas.pdfNotei que estava confundindo o prédio do FII (domo corporate) com o prédio da frente (domo business) O prédio correto tem lajes maiores e parece ser destinado a empresas de maior porte. Acho que vai ser difícil achar cliente assim em SBC. Então reformulando o que disse acima: O prédio é de alto padrão, mas não imagino que exista tanta demanda para este tipo de escritório em SBC (novamente: não conheço o mercado imobiliário de SBC ou a dinâmica de sua economia. Digo isso com base em puro achismo). Meu palpite é o de que deve permanecer com uma vacância bastante elevada. rst, de acordo com o blog investidor de risco, esse FII está com RMG até dez/16, por acaso você tem fácil a informação do valor de mercado atual/m^2 e a renda real?
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rst
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Post by rst on Dec 10, 2015 15:39:12 GMT -3.5
na cotação atual (R$ 513), dá R$2933/m² Parece um preço muito bom para um edifício comercial de alto padrão. Se fosse em são paulo não teria dúvida em comprar. Já em SBC talvez não esteja tão barato quanto parece.
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Post by jigsaw on Dec 10, 2015 15:48:54 GMT -3.5
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Neymar
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Post by Neymar on Dec 10, 2015 16:20:31 GMT -3.5
Realmente, parece que o publico-alvo escolhido pelo empreendimento foi equivocado. Achei estranho um prédio tão bem localizado estar tão subvalorizado, mas diante disso agora faz sentido...
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rst
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Post by rst on Feb 23, 2016 5:04:23 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Feb 23, 2016 10:10:12 GMT -3.5
22 fevereiro 16:50 Imóveis Artigo: o risco dos fundos imobiliários, um caso para atenção
Fernando Meibak de Moneyplan Consultoria | Moneyplan Consultoria imoveis Recentemente tivemos que fazer uma análise muito específica, de um fundo imobiliário. O fundo foi estruturado há cerca de 3 anos, era um projeto de incorporação de um edifício comercial de muito bom padrão, numa determinada região industrial da grande São Paulo. As cotas do fundo foram emitidas a R$ 1.000,00 e foram colocadas no mercado. Os investidores tiveram a garantia de um retorno mínimo de cerca de 8% ao ano na emissão, por um período de 3 anos. Esse nível de retorno era muito interessante, dada a isenção tributária sobre o rendimento e a taxa de juros da época.
As premissas utilizadas na estruturação do produto eram de uma locação na faixa de R$ 50,00 por metro quadrado, vacância declinante até atingir ocupação de 95% após 2 anos. Sem entrar em muitos detalhes do projeto, grosso modo o custo total de construção era de R$ 5,000,00 por metro quadrado, terreno mais obra. Por motivos diversos, o edifício ficou pronto e não conseguiu sucesso na locação. Podem ter sido cometidos equívocos na estratégia comercial, por exemplo a busca de um único ocupante, que levou meses sem resultados. Depois houve a mudança de foco para salas e andares, mesmo assim sem atingir os objetivos. As cotas desse fundo caíram para cerca de R$ 500,00. O pagamento de rendimento mínimo está próximo do fim. Fizemos um estudo para avaliar em alguns cenários diferentes de locação quais seriam os retornos se adquirir as cotas desse fundo, estimando ocupação gradual ao longo de um tempo. Sem entrar em muitos detalhes técnicos, consideramos que o mercado “real” para locação certamente é bem abaixo daqueles R$ 50,00 por metro quadrado. Dada a grave crise econômica que estamos passando, a demanda por espaço comercial é muito reduzida. Assumindo que o preço de locação é, portanto, definido pela condições de mercado atual, bem mais negativas, deverá ocorrer um desconto importante para conseguir atrair tomadores. Assim, fizemos estimativas considerando faixas de 35 a 40 reais por metro quadrado. O que apareceu como dado importante dessa análise é que o retorno de renda de locação com essas premissas significa algo como cerca de 30% abaixo do chamado custo de reposição. Ou seja, não tem sentido econômico alguém construir um novo edifício. Duas coisas poderão acontecer para equilibrar esse quadro: i) o preço de construção (terreno, material e mão de obra) cair, ou, (ii) o valor de locação subir. Como esse último ponto é dado pelo mercado, a minha conclusão é que há um espaço ainda importante de potencial queda de preço nessa atividade. Por outro lado, impressiona o valor de destruição de riqueza para investidores. Houve uma onda de colocação de cotas de fundos…e os compradores estão arcando com significativos prejuízos. Veja esse caso, o fundo está cotado à metade do valor de emissão… Há muitos fundos aparentemente “descontados”, mas vejo muito risco nesse segmento ainda, pois a economia está muito mal, com queda da atividade generalizada. Com certeza acontecerão ajustes para baixo em valor de imóveis e preço de locação. Fernando Meibak foi diretor dos bancos Citibank e HSBC e hoje é sócio da Moneyplan Consultoria. E-mail: fmeibak@moneyplan.com.br. As afirmações refletem as opiniões do autor, e não da Arena do Pavini. O site não se responsabiliza pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações.
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Post by jigsaw on Feb 23, 2016 10:24:44 GMT -3.5
rst , nesta faixa de preço de R$ 500,00 temos 3 FIIs de escritórios: DOMC, CBOP E PRSV (este último está descartado pois tem 5 anos, então vamos analisar a RMG dos outros 2, pirmeiro do CBOP: Portanto não pode ser CBOP, com RMG de 9,5% ao ano, então analisemos DOMC: Com a RMG = 0,82% ao mes, teríamos 9,84% ao ano, com 20% de despesas, isso daria aproximadamente 8% ao ano (indicado na matéria), por outro lado ele diz que "O fundo foi estruturado há cerca de 3 anos", mas o DOMC está com RMG ha 2 anos (vence em dez-16), desta forma teria que ser estruturado ha 3 anos e iniciado a 2 anos (que foi a data da 1.ª emissão), tudo indica que seja o DOMC, há também menção de localizar-se numa "região industrial", mas ficaria bem mais fácil se o autor da matéria simplesmente mencionasse o dito cujo.
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rst
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Post by rst on Feb 23, 2016 10:56:45 GMT -3.5
jigsaw, o texto fala que é um prédio comercial em uma cidade industrial, localizada na grande São Paulo e que ainda estaria no período de renda mínima. PRSV11 está descartado por ficar no Rio; Cbop11 terminou o período de renda mínima em set/15 Assim, tudo indica que é realmente domo11, apesar de alguns dados não baterem.
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Post by cpf216 on Feb 23, 2016 20:39:17 GMT -3.5
Além da dedução do jigsaw , tem uma questão bem direta. R$ 50/m2 só podia ser o DOMC: esse valor por metragem no auge não rolava no centrão. Mas o texto concluiu, pela volta mais longa, que sim, não vale a pena construir prédios. Até por isso que construção comercial está praticamente zerada já tem tempo (não é novidade essa descoberta...), e daí o mercado vai pendular do extremo do oversuply para o zero suply. Valores vão ser função exclusiva da demanda, dado que a oferta constante. Absorção líquida ainda está positiva. Torcer que continue assim.
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Post by rst on Mar 5, 2016 11:09:46 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Mar 5, 2016 11:29:24 GMT -3.5
DOMO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII CNPJ/MF nº 17.374.696/0001-19 Código ISIN nº BRDOMCCTF004 Código de Negociação na BM&FBOVESPA: DOMC11 Fato Relevante DOMO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 17.374.696/0001-19 (“Fundo”), vem, por meio de seu representante legal, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, instituição financeira sob a forma de empresa pública, regendo-se pelo estatuto aprovado pelo Decreto nº 7.973, de 28 de março de 2013, inscrita no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas do Ministério da Fazenda (“CNPJ/MF”) sob o nº 00.360.305/0001-04, autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) a administrar fundos de investimento e a administrar carteiras de valores mobiliários, por meio de sua Vice-Presidência de Gestão de Ativos de Terceiros, localizada na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Paulista, nº 2300, 11º andar, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”), comunicar que, nesta data, foi convocada Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas, a pedido de cotistas que representam mais de 5% das cotas emitidas, conforme parágrafo quarto do artigo 57 do Regulamento do Fundo, a realizar-se no escritório da Caixa Econômica Federal (“Administradora”) localizado no Condomínio Edifício São Luis de Gonzaga, na Avenida Paulista, 2300, 11º andar, Cerqueira César, São Paulo/SP, no dia 29 de março de 2016, às 15h30, para deliberar, nos termos do art. 55, III, do Regulamento do Fundo sobre a destituição do gestor Claritas Administração de Recursos Ltda., cadastrado no CNPJ/MF sob nº 03.987.891/0001-00, e a eleição do novo gestor Reag Investimentos Ltda., cadastrado no CNPJ/MF sob nº 18.606.232/0001-53, indicado pelos cotistas que representam mais de 5% das cotas emitidas. Cumpre ressaltar que, nos termos do artigo 29 do Regulamento, na hipótese de destituição e/ou substituição sem Justa Causa do Gestor, o Fundo pagará ao Gestor destituído/substituído uma taxa de performance que será equivalente à Taxa de Performance que lhe seria devida caso o Empreendimento fosse alienado pelo Fundo à época da destituição sem Justa Causa, a qual será calculada com base nos mesmos critérios aplicáveis à Taxa de Performance e na forma prevista nos parágrafos do aludido artigo.Dessa forma, a substituição do Gestor poderá trazer impacto nas finanças do Fundo, uma vez que, para efetuar o pagamento da Taxa de Performance Pro Rata ao gestor destituído, o Fundo precisará utilizar suas reservas financeiras e, caso tais reservas não sejam suficientes, utilizará os recursos da rentabilidade mínima garantida, podendo afetar a distribuição de rendimentos aos cotistas.Esclarecimentos adicionais poderão ser obtidos pelo e-mail gedef@caixa.gov.br São Paulo/SP, 2 de março de 2016. DOMO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, por sua Administradora, Caixa Econômica Federal
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rst
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Post by rst on May 31, 2016 15:50:08 GMT -3.5
documento não é tão importante pelo que decidido em assembleia, mas sim pelas informações que revela:
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