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Post by Sultão do Swing on Apr 22, 2021 12:02:37 GMT -3.5
Deixei uma ordem de compra de 2 cotas a 41,84
Neste exato momento vcs podem me chamar de keynesiano.
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Post by rogerdff on Apr 23, 2021 8:12:25 GMT -3.5
Tal do BTG parece ser realmente péssimo administrador gestor.
Nov/2018 teve oferta 90/cota e não fecharam negócio com a Gtis Partners.
Lado bom em julho/2019 fechou contrato locação cerca 30% do fundo de 6 andares com BB por 10 anos.
No pior caso deve segurar breakeven do fundo até 2029.
Preço m2 está 1800.
Site Fundamentus mostra gráfico Valuation. Muito bom.
Empreendimento é antigo, localização não parece ser das melhores, mas o conceito do condomínio parece muito interessante.
Por este preço alguma oferta deve aparecer qualquer momento.
Ideal seria pelo menos mudarem o gestor.
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rst
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Post by rst on Apr 23, 2021 9:48:16 GMT -3.5
Tal do BTG parece ser realmente péssimo administrador gestor. Nov/2018 teve oferta 90/cota e não fecharam negócio com a Gtis Partners. Lado bom em julho/2019 fechou contrato locação cerca 30% do fundo de 6 andares com BB por 10 anos. No pior caso deve segurar breakeven do fundo até 2029. Preço m2 está 1800. Site Fundamentus mostra gráfico Valuation. Muito bom. Empreendimento é antigo, localização não parece ser das melhores, mas o conceito do condomínio parece muito interessante. Por este preço alguma oferta deve aparecer qualquer momento. Ideal seria pelo menos mudarem o gestor. Longe de mim querer defender BTG, cuja cultura empresarial abomino, mas não vejo as coisas desse jeito. Vejo frequentemente nos fóruns de FIIs pessoal avaliando gestor/administrador com base exclusivamente nos retornos do fundo/ vacância dos imóveis. Acaba sendo injusto, pois o imóvel gerido/administrado influencia bastante os resultados e a vacância. Em muitos casos, gestor não participou da constituição do fundo (não escolheu ter aquele imóvel específico para o fundo) e nem tem a opção de alterar o portfolio do fundo (a venda do imóvel depende de assembléia, não dele) Acho a gestão do fundo Vila Olímpia terrível, mas como o imóvel é bom, sempre tem gente entrando e saindo e cotista não sente tanto os efeitos da má gestão. Fmof, CNES, edga e outros são geridos satisfatoriamente. Mas como sao monoativos sem tanta atratividade e seus imóveis têm alta vacância, pessoal considera a gestão ruim. Se qualquer um de nós estivesse gerindo CNES dificilmente encontraria inquilino nesse momento (ao menos não por um preço minimamente razoável). Não há o que o BTG nem ninguém possa fazer para resolver isso. Sobre a oferta em 2018, o valor representava pouco mais que R$4mil/m². CNES não é nenhuma maravilha, mas por menos de R$6mil/m² não venderia nem em caso de necessidade.
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Post by rogerdff on Apr 23, 2021 17:39:38 GMT -3.5
Sim tem o viés comentários outros fóruns.
Ainda sim me parece gestor talvez menos ativo e competente que outros.
Quanto valor penso também que valeria muito mais. Se 2011 estava por 100 corrigindo inflação daria mais de 200.
Problema que se não traz mais nível rendimento esperado, ninguém paga.
Mas pelo menos uns 80 acho que retorna.
Eventual oferta parece difícil acima de 100.
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Post by Sultão do Swing on Apr 23, 2021 17:59:58 GMT -3.5
Depois 500 Edga11 nos 26,60 peguei hoje 400 Cnes11 a 42,20. Desconto m2 é inacreditável. Espero ter paciência necessária. Tivesse mais coragem pegava mais.
Comprei mais uma cota hoje a 42,15
Estou especulando que a queda vai continuar
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Post by rogerdff on Apr 25, 2021 9:05:47 GMT -3.5
Depois 500 Edga11 nos 26,60 peguei hoje 400 Cnes11 a 42,20. Desconto m2 é inacreditável. Espero ter paciência necessária. Tivesse mais coragem pegava mais.
Comprei mais uma cota hoje a 42,15
Estou especulando que a queda vai continuar
FIIs em geral sofrendo marcação devido expectativas Selic. Fundo não tem como saber, mas aqui como EDGA11 parecem ter encontrado um patamar de curto nos 42 e 26. Esperar pra ver.
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Post by Sultão do Swing on Apr 25, 2021 13:49:54 GMT -3.5
Comprei mais uma cota hoje a 42,15
Estou especulando que a queda vai continuar
FIIs em geral sofrendo marcação devido expectativas Selic. Fundo não tem como saber, mas aqui como EDGA11 parecem ter encontrado um patamar de curto nos 42 e 26. Esperar pra ver. concordo total, só que acredito estarmos prestes a entrar em um daqueles "momentos keynesianos" Neles a depressão nas cotações é geral e vai tudo caindo, caindo
Como eu sei? Veio acho que já peguei umas duas dessas. Desta vez estou mais preparado. Se o ifix começar a cair, que caia. Eu estou superlíquido
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Post by Sultão do Swing on Aug 26, 2021 14:04:18 GMT -3.5
Monkeys will be monkeys
Vamos ver até onde isso desce
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Post by Flughafen on Aug 27, 2021 10:46:40 GMT -3.5
Para que os que estão aqui faz mais tempo: Estava dando uma estuda no fundo e no demostrativo anual de dez/2020 do fundo, nos ativos (item 6.), aparece um CRI no valor de R$109M. Não achei outra informação sobre este CRI em nenhum outro documento, mesmo nos informes trimestrais anteriores e posteriores (talvez não tenha procurado o suficiente ou esteja cometendo um algum erro de interpretação). O imóvel do CENESP esta avaliado por R$249M, ou seja, o CRI é, ou era, parte relevante dos ativos do fundo. Alguém tem mais informação sobre este CRI? Ou se estou cometendo algum erro de interpretação? Obrigado Link para o relatório: fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=160333
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Post by rst on Aug 27, 2021 13:57:25 GMT -3.5
Para que os que estão aqui faz mais tempo: Estava dando uma estuda no fundo e no demostrativo anual de dez/2020 do fundo, nos ativos (item 6.), aparece um CRI no valor de R$109M. Não achei outra informação sobre este CRI em nenhum outro documento, mesmo nos informes trimestrais anteriores e posteriores (talvez não tenha procurado o suficiente ou esteja cometendo um algum erro de interpretação). O imóvel do CENESP esta avaliado por R$249M, ou seja, o CRI é, ou era, parte relevante dos ativos do fundo. Alguém tem mais informação sobre este CRI? Ou se estou cometendo algum erro de interpretação? Obrigado Link para o relatório: fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=160333Antes de mais nada, parabéns pelo cuidado em ler com atenção toda a documentação do fundo antes de investir. Todos nós deveríamos fazer o mesmo, mas eu sou um dos muitos que não o fazem, tanto que só tomei conhecimento da informação após sua postagem. O melhor caminho para esclarecer sua dúvida é mandar uma pergunta ao gestor/administrador. Em todo caso, acredito que a menção a este CRI tenha sido um erro de ctrl+c ctrl+v, pelas razões abaixo: (a) como bem observou, o CRI só aparece no informe anual. Se fosse um ativo mantido pelo fundo, apareceria também nos informes mensais e trimestrais imediatamente anteriores e posteriores, o que não se observa; (b) esse mesmo CRI (17J0040026), aparece igualmente nos informes do BRCR11, também administrado pelo BTG. Nesse outro FII, o CRI aparece em mais de um documento; (c) o valor patrimonial do CNES11 é igual ao do imóvel mais as disponibilidades de cerca de 15mi. Se o valor desse CRI fosse incluído nos ativos, o valor patrimonial estaria errado. (d) o CRI não é mencionado nas demonstrações financeiras AUDITADAS, que também consideram a posição de 31/12/2020 informe do Cenesp com o CRI: fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=160333informe do BRCR com o mesmo CRI fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=160282&flnkinformações do CRI na CETIP: www2.cetip.com.br/DetalheCRI/a08e417f-1bc7-46ba-b716-b90ae0b81ff4informações financeiras anuais auditadas: fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=152518
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Post by Flughafen on Aug 27, 2021 14:36:23 GMT -3.5
RST,
Obrigado pela resposta gentil e detalhada. Tb pensei na possibilidade de erro de transcrição, mas achei que seria um erro muito grande para passar desapercebido pelo gestor. Os relatórios do fundo em geral são ruins e com pouca informação além do mínimo necessário. A impressão que tive foi de falta de cuidado e zelo na elaboração, passando uma má impressão sobre a administração do fundo. Na próxima semana vou contactar o gestor e tentar confirmar a informação. Coloco a aqui a confirmação.
Um bom fim de semana.
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Post by rogerdff on Aug 29, 2021 13:44:50 GMT -3.5
Informe mensal e Fundamentus não mostram CRI.
Esse tipo situação Cvm deveria ter alguma ação em relação gestores.
Caso Btg é escancarado o descaso e incompetência em vários FIIs, principalmente monoativos que parecem totalmente ignorados.
Não sei se REITs tem esse nível de problema de gestão, mas no Brasil além de taxas altas descaso e desinformação é gritante.
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Post by rst on Sept 1, 2021 15:29:20 GMT -3.5
Texto original apagado, pois era referente ao FII torre norte
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Post by Sultão do Swing on Apr 24, 2023 20:41:33 GMT -3.5
Agora é oficial: este o primeiro fundo imobiliário (que eu lembre) candidato a se tornar a OGXP3 dos FIIs
Se alguém quiser trocar figurinhas, esse é o meu PM hoje (baixei mais um pouco)
Agora é esperar no gráfico mensal para ver se esse negócio faz algum sinal de fundo
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Post by rst on May 4, 2023 14:38:56 GMT -3.5
Agora é oficial: este o primeiro fundo imobiliário (que eu lembre) candidato a se tornar a OGXP3 dos FIIs
Se alguém quiser trocar figurinhas, esse é o meu PM hoje (baixei mais um pouco)
Agora é esperar no gráfico mensal para ver se esse negócio faz algum sinal de fundo
Acredite, esse fundo está longe de ser o pior, ainda que esteja realmente se comportando como mico. Se é que adianta alguma coisa, vou contar minha experiência com esse e outros FIIs para que se sinta menos pior. De um modo geral, estou tomando ferro em quase todos em que entrei dentro de uma mesma lógica: comprar fundos com alta vacância e yield baixo por um preço/m² aparentemente irrisório, na expectativa de que novas locações gerassem um ganho de capital suficiente a compensar o período de vacância alta. Com esse pensamento, ao longo dos anos comprei CNES11, EDGA11, FPAB11, FMOF11 e PRSV11 (tenho alguns outros, mas comprados por motivos diferentes). Muitos deles eu comprei na recessão pós Dilma e no período de quase falência do Rio de Janeiro, após quedas de 50 a 75% desde as máximas históricas, o que parecia um preço excelente. Acreditava que os problemas econômicos durariam mais um ou dois anos e depois a situação gradualmente retornaria ao normal. Quando as coisas pareciam caminhar dessa forma, veio a pandemia e o mercado de lajes corporativas tomou um novo baque. A situação dessas fundos ou piorou ou permaneceu inalterada. Alguns poucos (EDGA11) só agora começam a dar tímidos sinais de recuperação (mas ainda estão em situação pior do que quando comprei). A maioria está pior do que antes. Apesar dos pesares, não sei se por burrice, teimosia ou uma combinação de ambos, pretendo insistir na aposta por mais um ou dois anos, antes de jogar definitivamente a toalha. Mas, ante o longo período de vacância desde minhas compras iniciais, se algum dia a minha tese finalmente vingar, o eventual ganho de capital, se vier, dificilmente compensará o custo de oportunidade desses anos todos de yields baixos ou mesmo zerados. E até hoje, por causa da pandemia, não sei se estava errado desde o começo ou se apenas dei o azar de fazer uma aposta que foi destroçada por um evento inesperado. Se eu tivesse certeza de que errei lá atrás e que estaria tomando ferro com ou sem pandemia, seria muito mais fácil corrigir o rumo e me desfazer desses fundos. Como não tenho essa resposta, permaneço acreditando que, depois de tudo o que já esperei, vale aguardar um pouco mais.
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Post by Sultão do Swing on May 5, 2023 14:02:26 GMT -3.5
Agora é oficial: este o primeiro fundo imobiliário (que eu lembre) candidato a se tornar a OGXP3 dos FIIs
Se alguém quiser trocar figurinhas, esse é o meu PM hoje (baixei mais um pouco)
Agora é esperar no gráfico mensal para ver se esse negócio faz algum sinal de fundo
Acredite, esse fundo está longe de ser o pior, ainda que esteja realmente se comportando como mico. Se é que adianta alguma coisa, vou contar minha experiência com esse e outros FIIs para que se sinta menos pior. De um modo geral, estou tomando ferro em quase todos em que entrei dentro de uma mesma lógica: comprar fundos com alta vacância e yield baixo por um preço/m² aparentemente irrisório, na expectativa de que novas locações gerassem um ganho de capital suficiente a compensar o período de vacância alta. Com esse pensamento, ao longo dos anos comprei CNES11, EDGA11, FPAB11, FMOF11 e PRSV11 (tenho alguns outros, mas comprados por motivos diferentes). Muitos deles eu comprei na recessão pós Dilma e no período de quase falência do Rio de Janeiro, após quedas de 50 a 75% desde as máximas históricas, o que parecia um preço excelente. Acreditava que os problemas econômicos durariam mais um ou dois anos e depois a situação gradualmente retornaria ao normal. Quando as coisas pareciam caminhar dessa forma, veio a pandemia e o mercado de lajes corporativas tomou um novo baque. A situação dessas fundos ou piorou ou permaneceu inalterada. Alguns poucos (EDGA11) só agora começam a dar tímidos sinais de recuperação (mas ainda estão em situação pior do que quando comprei). A maioria está pior do que antes. Apesar dos pesares, não sei se por burrice, teimosia ou uma combinação de ambos, pretendo insistir na aposta por mais um ou dois anos, antes de jogar definitivamente a toalha. Mas, ante o longo período de vacância desde minhas compras iniciais, se algum dia a minha tese finalmente vingar, o eventual ganho de capital, se vier, dificilmente compensará o custo de oportunidade desses anos todos de yields baixos ou mesmo zerados. E até hoje, por causa da pandemia, não sei se estava errado desde o começo ou se apenas dei o azar de fazer uma aposta que foi destroçada por um evento inesperado. Se eu tivesse certeza de que errei lá atrás e que estaria tomando ferro com ou sem pandemia, seria muito mais fácil corrigir o rumo e me desfazer desses fundos. Como não tenho essa resposta, permaneço acreditando que, depois de tudo o que já esperei, vale aguardar um pouco mais. Fique tranquilo, errar todo o mundo o faz. Outro dia mesmo vi um vídeo do Munger dizendo que ele errou comprando x, deixando de comprar y. E ele vai fazer 100 anos, no ano que vem
Isso é um bocado de experiência de mercado.
Quando as pessoas me perguntam sobre como é atuar no mercado financeiro eu respondo que à medida que o tempo vai passando, o número de erros vai diminuindo, e os erros que a gente
comete não são mais erros de causar grandes prejús
Daí o nosso tópico de hoje. Já tinha tido informação (através do livro do nosso ausente cpf) que comprar vacância pode dar certo ou não, mas vai requerer uma boa dose de paciência
O nosso CNES11 não poderia ser exceção a essa regra. Um conjunto antigo e aparentemente em região desvalorizada (conheço SP mas estou longe dos pormenores dos valores comerciais
dos terrenos, a não ser dos casos excepcionais - tipo comprar imóvel na área da Cracolândia é roubada)
Então eu raciocinei que no caso de FII monkey feito esse aqui, mesmo com um alto desconto em relação ao VP, eu teria que ir devagar
Talvez não tão devagar como eu fiz, ou seja, comprar tipo uma ou duas cotas por dia. Mas essa era a razão de compras que me permitia dormir tranquilo, não tenho nem 1% da minha grana nele
O gráfico mensal já avisava que haveria movimento de expressão nele por conta das BB (de novo)
Quanto às suas "burradas" não precisa ficar deprê. Você já chegou naquele ponto em que o investidor já acerta bem mais do que erra. Por que vc acha que eu e tantos outros damos atenção ao que
vc posta (o que já me livrou de um baita pepino, no caso da Marfrig)
Desta vez tanto vc como eu erramos, é normal. Agora é bola para frente e pensar numa maneira de administrar o prejú. De minha parte, vou esperar uma nova onda de altas nos FIIs, no ponto atual
eu não vendo mesmo que esteja bem no vermelho. Abs
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Post by rst on May 5, 2023 15:43:35 GMT -3.5
Fique tranquilo, errar todo o mundo o faz. Outro dia mesmo vi um vídeo do Munger dizendo que ele errou comprando x, deixando de comprar y. E ele vai fazer 100 anos, no ano que vem Isso é um bocado de experiência de mercado. Quando as pessoas me perguntam sobre como é atuar no mercado financeiro eu respondo que à medida que o tempo vai passando, o número de erros vai diminuindo, e os erros que a gente comete não são mais erros de causar grandes prejús Daí o nosso tópico de hoje. Já tinha tido informação (através do livro do nosso ausente cpf) que comprar vacância pode dar certo ou não, mas vai requerer uma boa dose de paciência O nosso CNES11 não poderia ser exceção a essa regra. Um conjunto antigo e aparentemente em região desvalorizada (conheço SP mas estou longe dos pormenores dos valores comerciais dos terrenos, a não ser dos casos excepcionais - tipo comprar imóvel na área da Cracolândia é roubada) Então eu raciocinei que no caso de FII monkey feito esse aqui, mesmo com um alto desconto em relação ao VP, eu teria que ir devagar Talvez não tão devagar como eu fiz, ou seja, comprar tipo uma ou duas cotas por dia. Mas essa era a razão de compras que me permitia dormir tranquilo, não tenho nem 1% da minha grana nele O gráfico mensal já avisava que haveria movimento de expressão nele por conta das BB (de novo) Quanto às suas "burradas" não precisa ficar deprê. Você já chegou naquele ponto em que o investidor já acerta bem mais do que erra. Por que vc acha que eu e tantos outros damos atenção ao que vc posta (o que já me livrou de um baita pepino, no caso da Marfrig) Desta vez tanto vc como eu erramos, é normal. Agora é bola para frente e pensar numa maneira de administrar o prejú. De minha parte, vou esperar uma nova onda de altas nos FIIs, no ponto atual eu não vendo mesmo que esteja bem no vermelho. Abs
Sem depressão por aqui. Trouxe meu relato apenas por ter sido um dos que anteriormente defendeu a compra de cnes11 e ter, ainda que indiretamente, influenciado sua tomada decisão. Nada mais justo do que mostrar que também tomei nabo com esse miquinho. Felizmente, graças às ações, esses FIIs não afetaram tanto o resultado final da minha carteira como um todo. Mas essa história me trouxe algumas reflexões sobre o investimento em imóveis, seja ele através de fundos ou diretamente. A menos que eu tenha dado muito azar de entrar em um momento singular na história desse mercado (pandemia), a impressão que fiquei é a de imóveis são uma forma de investimento muito pior do que propagam. Todo mundo conhece algum tiozinho que ficou multimilionário acumulando imóveis ao longo da vida. Minha dúvida é se esse mesmo tiozinho não teria ficado bilionário se, ao invés de imóveis, tivesse escolhido acumular ações (à semelhança do que fez o Barsi). Imóveis têm um retorno baixo, sob a suposta premissa de ter um risco menor. Minha experiência mostrou que o risco não é muito diferente do das ações e os retornos, principalmente quando incluída a vacância na conta, não justifica esse risco. Se houvesse investido diretamente, ao invés de fundos, possivelmente teria resultados ainda piores (sem contar em todo o trabalho e stress de cuidar de tudo), como aconteceu nos últimos anos com um parente próximo que sempre foi um defensor convicto do tijolo. Através de FIIs comprei escritórios de médio ou alto padrão por uma fração do que eles são negociados no mundo real (pagando 3 ou 4mil/m² em imóveis que são negociados a 10 a 16mil/m²). Era de se esperar que eu ganhasse bastante dinheiro fazendo isso. Não foi o que aconteceu até agora. Continuo acreditando que um dia essa tese de investimento se mostrará correta, por isso os mantenho em carteira, mas, conforme o tempo passa, mais me convenço da superioridade do investimento em ações.
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Post by Sultão do Swing on May 6, 2023 16:14:12 GMT -3.5
Fique tranquilo, errar todo o mundo o faz. Outro dia mesmo vi um vídeo do Munger dizendo que ele errou comprando x, deixando de comprar y. E ele vai fazer 100 anos, no ano que vem Isso é um bocado de experiência de mercado. Mas essa história me trouxe algumas reflexões sobre o investimento em imóveis, seja ele através de fundos ou diretamente. A menos que eu tenha dado muito azar de entrar em um momento singular na história desse mercado (pandemia), a impressão que fiquei é a de imóveis são uma forma de investimento muito pior do que propagam. rst sua postagem aborda um número de tópicos, todos eles bastante relevantes. Mas discutir tudo levaria um bom tempo. Vamos ficar hoje só na discussão ações x fundos imobiliários. No quesito valorização, não há o que discutir: uma boa ação valoriza muito mais do que um fundo imobiliário. Mas a menor volatilidade dos fundos pode ser uma vantagem também, dependendo da estratégia. Ambos podem servir para aplicar a técnica do juro composto. Mas o que eu quero realmente ressaltar é: quem foi que disse que fundos imobiliários-ações de dividendos não podem complementar uma estratégia de valorização Sempre estranhei os mais experientes do fórum sempre resssaltarem o potencial de valorização de uma ação esquecendo-se de que, caso consigam coordenar uma carteira de dividendos com uma carteira de valorização os ganhos poderiam ser estratosféricos. Eu mesmo, de forma limitada, já o estou fazendo, pois consigo ganhar algum dinheiro na valorização e com isso acelero um pouco o crescimento dos dividendosPara fazer simulações de juros compostos eu gosto dessa página aqui www.subterfugios.net/traq/calculador-de-rendimentos/Além do ganho de dividendos, acrescente algo todo mês, supondo que vc ganhe alguma coisa na valorização e veja o que o total aumenta à medida que o tempo passa
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