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Post by doutormanezao on May 2, 2018 20:04:53 GMT -3.5
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII CENESP
CNPJ/MF nº 13.551.286/0001-45 - Código CVM: 31102-1
COMUNICADO AO MERCADO
A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501 – 5º andar parte, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), e a BTG PACTUAL GESTORA DE RECURSOS LTDA., com sede na Cidade e Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3477, 14º andar - parte, inscrita no CNPJ/MF nº 09.631.542/0001-37 (“Gestora”), na qualidade de administradora e gestora, respectivamente, do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII CENESP inscrito no CNPJ/MF sob o nº 13.551.286/0001-45, código CVM nº 31102-1 (“Fundo”) , informa aos seus cotistas e ao mercado que no dia 25 de abril de 2018 ocorreu a realização da assembleia ordinária e extraordinária do condomínio Cenesp, na qual foi feita a troca de síndico na gestão referente ao biênio 2018-2020.
O trabalho ativo da Gestora, visando principalmente formas de gerar valor para seu cotista e para o imóvel, teve mais um importante desfecho positivo. Em continuidade à estratégia de redução de custos condominiais reforçada no segundo semestre de 2016, na qual já foram reduzidos 25% em termos reais, foi realizada a troca da atual sindicância. A eleição do síndico, que ocorre a cada dois anos, é parte da estratégia de criação de valor que a gestão busca para o empreendimento, gerando uma redução desse custo na ordem de um milhão de reais no novo biênio da gestão que agora inicia. O atual síndico foi indicado após uma análise criteriosa e detalhada de concorrência do mercado. O mesmo vem alinhado com a estratégia continua de redução da cota condominial, atualmente já reduzida a um valor competitivo frente a concorrência. A Gestora acredita que a referida substituição é mais um passo importante visando a recuperação de valor e atratividade do ativo, no qual será implementado um novo plano estratégico de redução de custos com eficiência e qualidade operacional ao longo do biênio.
Por fim, a Gestora informa que permanece dedicada em tornar o empreendimento Cenesp cada vez mais competitivo no mercado de São Paulo.
Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos que se façam necessários.
São Paulo, 02 de maio de 2018.
BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM
Administradora do Fundo
BTG PACTUAL GESTORA DE RECURSOS LTDA
Gestora do Fundo
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rst
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Post by rst on Nov 19, 2018 17:03:01 GMT -3.5
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bochan
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Post by bochan on Nov 19, 2018 17:25:55 GMT -3.5
a este valor, saberia dizer quanto seria o "des- cap rate"?. |
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bochan
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Post by bochan on Nov 19, 2018 21:29:10 GMT -3.5
a este valor, saberia dizer quanto seria o "des- cap rate"?. Salvo erro, o CNES11 tem o seguinte: ABL= 64480m2 Cota= 73,70 Cotas= 2949248 Cota/m2= 45,7 VM m2= 3370 R$/m2 Vacancia=59% DY = 4,4% Caixa : 18M. Pagando 21% acima do valor de mercado, levando a vacância junto e deixando o caixa. Precisa analisar melhor e ver se não tem erro de conta, mas eu não daria uma banana ao ofertante, salvo se forem macacos. Tenho só um residual de BRCR, então não me incomodo com a decisão. Mas à princípio, eu apoiaria a venda. Além disto, trata-se de uma oferta inicial, o valor final deve ficar um pouco acima Imóvel antigo, vacância alta, local complicado. Eu venderia. E, ainda espero que comprem também a parte do HGRE no Cenesp (2844m2). |
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rst
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Post by rst on Jan 12, 2021 16:13:52 GMT -3.5
Alguém aqui?
Comprei um pouco esse mês (0,5% da carteira total).
Sei que Jardim São Luís está longe de ser um bom local, que o fundo está com alta vacância e que o mercado de lajes corporativas deve ser impactado pelo trabalho remoto.
Apesar de tudo isso, estamos falando de um prédio bem razoável sendo negociado a menos de R$2500/m².
Por esse preço não dá para comprar nem mesmo uma casa sem reboco no meio do Jardim São Luís.
Um aluguel de R$25/m² já garantiria um retorno antes dos custos de 1%a.m.
Achei que vale arriscar.
Aproveitando que estamos falando de FIIs, o site fundamentus agora também tem dados fundamentalistas para FIIs. Confiram lá.
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Post by Sultão do Swing on Jan 14, 2021 6:03:51 GMT -3.5
Alguém aqui? Comprei um pouco esse mês (0,5% da carteira total). Sei que Jardim São Luís está longe de ser um bom local, que o fundo está com alta vacância e que o mercado de lajes corporativas deve ser impactado pelo trabalho remoto. Apesar de tudo isso, estamos falando de um prédio bem razoável sendo negociado a menos de R$2500/m². Por esse preço não dá para comprar nem mesmo uma casa sem reboco no meio do Jardim São Luís. Um aluguel de R$25/m² já garantiria um retorno antes dos custos de 1%a.a. Achei que vale arriscar. Aproveitando que estamos falando de FIIs, o site fundamentus agora também tem dados fundamentalistas para FIIs. Confiram lá.
Não tenho e nem estava no meu radar até a sua postagem, até porque eu classificava esse fundo como "fundo imobiliário monkey"
A cotação está em queda livre e não se sabe bem o porquê, fazer grandes compras agora pode ser comprar a famosa faca caindo
Mas o que mais chamou a minha atenção foi isso aqui:
Tirei do status. Sei que é fundo de alta vacância, só que as distribuições variam bastante, tanto para mais quanto para menos, de mês para mês, talvez seja o resultado de aumento de vacância, em um mês
e a distribuição dos pagamentos das multas por rescisão de contrato nos meses seguintes.
De qualquer modo, procurei explicações para uma tamanha variação tanto no sítio do judeu quanto no clube FII, mas os comentários dos cotistas não falam sobre isso, ao menos diretamente
Se vc souber o porquê fico agradecido em saber
Só cogito de comprar um troço desses lá no fundão, e ele continua caindo
E obrigado pela dica do Fundamentus. Como eu costumo verificar os dados fundamentalistas dos fiis tanto no Status como no Clube FiI é mais uma opção
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rst
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Post by rst on Jan 14, 2021 8:17:51 GMT -3.5
Alguém aqui? Comprei um pouco esse mês (0,5% da carteira total). Sei que Jardim São Luís está longe de ser um bom local, que o fundo está com alta vacância e que o mercado de lajes corporativas deve ser impactado pelo trabalho remoto. Apesar de tudo isso, estamos falando de um prédio bem razoável sendo negociado a menos de R$2500/m². Por esse preço não dá para comprar nem mesmo uma casa sem reboco no meio do Jardim São Luís. Um aluguel de R$25/m² já garantiria um retorno antes dos custos de 1%a.m. Achei que vale arriscar. Aproveitando que estamos falando de FIIs, o site fundamentus agora também tem dados fundamentalistas para FIIs. Confiram lá.
Não tenho e nem estava no meu radar até a sua postagem, até porque eu classificava esse fundo como "fundo imobiliário monkey"
A cotação está em queda livre e não se sabe bem o porquê, fazer grandes compras agora pode ser comprar a famosa faca caindo
Mas o que mais chamou a minha atenção foi isso aqui:
Tirei do status. Sei que é fundo de alta vacância, só que as distribuições variam bastante, tanto para mais quanto para menos, de mês para mês, talvez seja o resultado de aumento de vacância, em um mês
e a distribuição dos pagamentos das multas por rescisão de contrato nos meses seguintes.
De qualquer modo, procurei explicações para uma tamanha variação tanto no sítio do judeu quanto no clube FII, mas os comentários dos cotistas não falam sobre isso, ao menos diretamente
Se vc souber o porquê fico agradecido em saber
Só cogito de comprar um troço desses lá no fundão, e ele continua caindo
E obrigado pela dica do Fundamentus. Como eu costumo verificar os dados fundamentalistas dos fiis tanto no Status como no Clube FiI é mais uma opção
As oscilacoes dos rendimentos devem-se exatamente ao que mencionou: rescisões e multas rescisórias. Quem compra alta vacância não pode se preocupar com rendimentos ou yield presente, que costumam ficar próximos de zero ou mesmo ser igual a zero por períodos prolongados. É normal inclusive esperar que o fundo fique deficitário por algum tempo e tenha que fazer emissão de novas cotas. A lógica é outra: comprar um imóvel por bem menos do que ele vale e, pacientemente, esperar por anos até que ele seja alugado. Seu ganho, se houver, virá da valorização da cota e, talvez, de um yield mais alto que compense o período de yield zero. Para mim, essa é a estratégia que sempre fez mais sentido (apesar de os resultados práticos não serem satisfatórios até o momento). Ao longo dos anos vi muito FII porcaria sendo negociado com um preço/m² altíssimo apenas porque tinha uma renda alta e ilusoriamente estável. A história de todos é bem parecida: inquilinos saem, a renda despenca, a cota desvaloriza entre 50 e 70% e nunca mais se recupera. O próprio CNES11 tinha um preço bem maior apenas por causa da renda e era visto como um "bom fundo". Hoje que ele está zerando a renda e é vendido pela metade do preço é visto como "mico". O risco que vejo na minha estratégia é, além de a vacância persistir por um prazo maior do que o esperado, o de ocorrer um takeover por alguém que, no estilo da gestora Hedge, entre no fundo apenas para liquidá-lo por um preço reduzido. |
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Post by Sultão do Swing on Feb 13, 2021 18:09:34 GMT -3.5
O próprio CNES11 tinha um preço bem maior apenas por causa da renda e era visto como um "bom fundo". Hoje que ele está zerando a renda e é vendido pela metade do preço é visto como "mico".
Como era de se imaginar, ele continua em queda
rst, vc tem alguma ideia de quanto seria a renda recorrente aqui? O dy dele atualmente aparece nos sites como de 2,42%, mas aí tá misturando tudo, alugueis, multas
2,42% é um yield bem mixo, mas é mais do que as LFTs estão pagando (justamente a maior parcela das minhas aplicações)
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rst
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Post by rst on Feb 14, 2021 6:43:53 GMT -3.5
O próprio CNES11 tinha um preço bem maior apenas por causa da renda e era visto como um "bom fundo". Hoje que ele está zerando a renda e é vendido pela metade do preço é visto como "mico".
Como era de se imaginar, ele continua em queda
rst, vc tem alguma ideia de quanto seria a renda recorrente aqui? O dy dele atualmente aparece nos sites como de 2,42%, mas aí tá misturando tudo, alugueis, multas
2,42% é um yield bem mixo, mas é mais do que as LFTs estão pagando (justamente a maior parcela das minhas aplicações)
Quando se compra alta vacância, tem que partir do pressuposto de que a renda pode facilmente ir a zero e lá ficar por algum tempo (o que possivelmente acontecerá com esse daqui). O potencial de alta, porém, é grande no longo prazo quando se paga R$2mil/m². Se o aluguel do m² fosse oferecido a apenas R$20/mês, que é preço de galpão logístico, já dava um retorno antes dos custos de 1% ao mês. Na prática, porém, demora bastante para alugar porque gestão/administração fica tentando um preço bem maior (R$ 40 a 60/mês, o que daria incríveis retornos de 2 a 3% ao mês antes dos custos) e vacância nunca zera. |
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Post by Sultão do Swing on Feb 14, 2021 14:24:19 GMT -3.5
Como era de se imaginar, ele continua em queda
rst, vc tem alguma ideia de quanto seria a renda recorrente aqui? O dy dele atualmente aparece nos sites como de 2,42%, mas aí tá misturando tudo, alugueis, multas
2,42% é um yield bem mixo, mas é mais do que as LFTs estão pagando (justamente a maior parcela das minhas aplicações)
Quando se compra alta vacância, tem que partir do pressuposto de que a renda pode facilmente ir a zero e lá ficar por algum tempo (o que possivelmente acontecerá com esse daqui). O potencial de alta, porém, é grande no longo prazo quando se paga R$2mil/m². Se o aluguel do m² fosse oferecido a apenas R$20/mês, que é preço de galpão logístico, já dava um retorno antes dos custos de 1% ao mês. Na prática, porém, demora bastante para alugar porque gestão/administração fica tentando um preço bem maior (R$ 40 a 60/mês, o que daria incríveis retornos de 2 a 3% ao mês antes dos custos) e vacância nunca zera.
Eu não sei qual a média do metro quadrado praticado na região. Mas a sua observação sugere que seja menor do que os gestores estão pedindo. Aí simplesmente não dá, sendo o caso, os preços pedidos têm que estar dentro da realidade do mercado. Mas faço a a ressalva de que talvez os gestores, se forem gente bastante experiente, já tenham passado por crises antes e visto um substancial aumento no preço do metro quadrado quando a crise cessa
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rst
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Post by rst on Feb 14, 2021 15:19:25 GMT -3.5
Quando se compra alta vacância, tem que partir do pressuposto de que a renda pode facilmente ir a zero e lá ficar por algum tempo (o que possivelmente acontecerá com esse daqui). O potencial de alta, porém, é grande no longo prazo quando se paga R$2mil/m². Se o aluguel do m² fosse oferecido a apenas R$20/mês, que é preço de galpão logístico, já dava um retorno antes dos custos de 1% ao mês. Na prática, porém, demora bastante para alugar porque gestão/administração fica tentando um preço bem maior (R$ 40 a 60/mês, o que daria incríveis retornos de 2 a 3% ao mês antes dos custos) e vacância nunca zera.
Eu não sei qual a média do metro quadrado praticado na região. Mas a sua observação sugere que seja menor do que os gestores estão pedindo. Aí simplesmente não dá, sendo o caso, os preços pedidos têm que estar dentro da realidade do mercado. Mas faço a a ressalva de que talvez os gestores, se forem gente bastante experiente, já tenham passado por crises antes e visto um substancial aumento no preço do metro quadrado quando a crise cessa
Como os gestores estão tratando do bem,não tenho nenhuma ideia. O que posso afirmar é que o imóvel é o único do gênero naquela região e margem do rio Pinheiros. Naquele pedaço da cidade, além dele, só há residências de baixíssimo padrão (Jardim São Luís) e, um pouco distante, um bairro de prédios residenciais de alto padrão (Panambi). Se atravessar o rio, há alguns prédios comerciais, mas não é uma região em que essa característica predomine (Santo Amaro). O que há por perto, além do complexo transamérica e de uma casa de espetáculos, são muitos galpões e casas. Com base nessas características, o CNESP acaba não tendo outras referências para preço de aluguel. Gestores teriam que se guiar essencialmente pela demanda, que certamente é bem inferior à de outras regiões da cidade, algo que inevitavelmente impõe um valor de aluguel menor. Enquanto Faria Lima pode facilmente cobrar R$100/m² ou mais, Berrini deve cobrar entre R$60 e R$100/m², Paulista R$50 aR$90/m², Barra funda de R$30 a R$60/m², Centro de R$10 a R$50/m², tudo dependendo não apenas da região como ainda das características do imóvel e seu estadode conservação. Com base nessas faixas, Cenesp no Jardim São Luís, a R$40/m² me parece de ótimo tamanho. |
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Post by Sultão do Swing on Mar 1, 2021 10:18:20 GMT -3.5
CNES11 fez disparar o alarme do meu Profitchart, atingindo o ponto mais baixo que o software registrou*
*(atenção novatos: isto aqui não é dica de compra, vide as postagens do rst, isso aqui é compra bastante arriscada e que só poderá gerar algum fruto no longo prazo)
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Post by Sultão do Swing on Apr 6, 2021 10:08:19 GMT -3.5
Como era de se imaginar, ele continua em queda
Quando se compra alta vacância, tem que partir do pressuposto de que a renda pode facilmente ir a zero e lá ficar por algum tempo (o que possivelmente acontecerá com esse daqui). O potencial de alta, porém, é grande no longo prazo quando se paga R$2mil/m². Se o aluguel do m² fosse oferecido a apenas R$20/mês, que é preço de galpão logístico, já dava um retorno antes dos custos de 1% ao mês. Na prática, porém, demora bastante para alugar porque gestão/administração fica tentando um preço bem maior (R$ 40 a 60/mês, o que daria incríveis retornos de 2 a 3% ao mês antes dos custos) e vacância nunca zera.
Bem, estou nessa, mas bem devagar. Tipo comprando uma cota por dia. Tenho 07 no momento. Meu PM é 44,05 no momento
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rst
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Post by rst on Apr 6, 2021 10:43:06 GMT -3.5
Quando se compra alta vacância, tem que partir do pressuposto de que a renda pode facilmente ir a zero e lá ficar por algum tempo (o que possivelmente acontecerá com esse daqui). O potencial de alta, porém, é grande no longo prazo quando se paga R$2mil/m². Se o aluguel do m² fosse oferecido a apenas R$20/mês, que é preço de galpão logístico, já dava um retorno antes dos custos de 1% ao mês. Na prática, porém, demora bastante para alugar porque gestão/administração fica tentando um preço bem maior (R$ 40 a 60/mês, o que daria incríveis retornos de 2 a 3% ao mês antes dos custos) e vacância nunca zera.
Bem, estou nessa, mas bem devagar. Tipo comprando uma cota por dia. Tenho 07 no momento. Meu PM é 44,05 no momento
Gostaria de poder dizer que fui esperto e comprei com a mesma moderação que você, mas, infelizmente, não é o caso. Meu PM é bem maior, assim como a quantidade na carteira. Não consigo me convencer de que estou fazendo algo estúpido ao adquirir participação em um imóvel a um preço cada vez menor, mas a psicologia do mercado não é tão simples. Sempre me vêm à cabeça pensamentos do tipo: "será que devo colocar mais dinheiro em um ativo que o mercado está tratando como mico?" ou então "e se eu é que estiver errado?" Continuo comprando (esse mês aporte virá novamente para cá), mas a queda na cotação, ao invés de aumentar minha confiança para novas compras, como seria de se esperar, tem o efeito contrário de aumentar a insegurança, principalmente quando o ativo vai aumentando sua participação total na carteira. |
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Post by Sultão do Swing on Apr 6, 2021 11:04:58 GMT -3.5
Gostaria de poder dizer que fui esperto e comprei com a mesma moderação que você, mas, infelizmente, não é o caso. Meu PM é bem maior, assim como a quantidade na carteira. Não consigo me convencer de que estou fazendo algo estúpido ao adquirir participação em um imóvel a um preço cada vez menor, mas a psicologia do mercado não é tão simples. Sempre me vêm à cabeça pensamentos do tipo: "será que devo colocar mais dinheiro em um ativo que o mercado está tratando como mico?" ou então "e se eu é que estiver errado?" Continuo comprando (esse mês aporte virá novamente para cá), mas a queda na cotação, ao invés de aumentar minha confiança para novas compras, como seria de se esperar, tem o efeito contrário de aumentar a insegurança, principalmente quando o ativo vai aumentando sua participação total na carteira.
Eu sei como vc está se sentindo porque eu estou sentindo o mesmo em relação a HFOF11. Esperei cair e comprei, aí comprei um pouco mais.... quando vi, estava a 5% do total dos meus ativos financeiros, pura distração.
Quanto ao CNES11 eu posso dizer que ao menos nesse caso eu resolvi ouvir as palavras do velho Tio Keynes
A gente gosta de criticar o velho Keynes até por causa da ênfase que ele dâ ao gasto público
Só que eu já li alhures que ele foi um dos criadores da análise fundamentalista (tendo ganho uma grana assim) de modo que o sujeito tem que ter alguma coisa de boa
Quanto ao CNES11 eu raciocinei: "ganho aqui só no longo prazo, e nós estamos falando de monkeys, não de blue chips nos fundos imobiliários" Aí eu pensei: deixa eu comprar uma por dia que aí não tem aperto. "Mas todo mundo vai achar ridículo" Veio, em
casos assim eu posso dizer que perdi completamente o medo do ridículo
No seu caso, ninguém é melhor do que vc para avaliar o que fazer. O que eu pretendo fazer é acompanhar o ativo nos próximos meses e ir comprando bem devagar
Os fundamentos não ajudam a meu ver, nós já estamos comprando com um baita desconto em relação ao VP, então eu vou procurar um mês, no futuro próximo, em que o ativo pareça fazer a famosa barra de exaustão. No mensal, sempre é mais fácil de se
guiar, e surgindo uma barra de exaustão, ele pode significar muito bem o nível, no mensal, de onde os vendedores e compradores aceitaram fixar temporariamente a cotação.
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Post by lucfig on Apr 7, 2021 4:42:29 GMT -3.5
Os FIIs em geral não vem performando bem desde o início da pandemia, mas os de escritório em especial estão muito mal. Muitos abaixo do valor patrimonial.
Tenho posição apenas no HGRE e os preços estão se aproximando dos da greve dos caminhoneiros.
Então é de se esperar que este esteja passando por uma fase ainda pior.
Acredito que a espectativa de muitos trabalhos permanecerem remotos após a vacinação seja um dos motivos.
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Post by Sultão do Swing on Apr 20, 2021 9:57:03 GMT -3.5
Livro de ofertas do CNES11 exatamente neste momento. Olhem só o tamanho das ofertas de venda em um ativo de liquidez superbaixa galera. Mercado francamente baixista. Aqui a gente procede sem nenhuma pressa
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rst
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Post by rst on Apr 20, 2021 10:23:56 GMT -3.5
Livro de ofertas do CNES11 exatamente neste momento. Olhem só o tamanho das ofertas de venda em um ativo de liquidez superbaixa galera. Mercado francamente baixista. Aqui a gente procede sem nenhuma pressa
Apesar do volume maior nas vendas, comprar esse mês não foi fácil. Coloquei uma ordem no começo do mês e executou apenas uma pequena parte. Fui repetindo o processo a preços ligeiramente inferiores, dia após dia e sempre a ordem era executada parcialmente. A ordem original acabou sendo dividida em cinco ou seis partes até ser inteiramente concluída. E mesmo assim não foram dias seguidos. Levei cerca de 15 dias para comprar tudo. Não reclamo porque consegui preços menores do que aquele que originalmente me propus a pagar, mas a liquidez do ativo está bem restrita de um modo geral. Ao preço atual, não faltam apenas compradores, mas também vendedores, ainda que estes ainda estejam em maior número e, por este motivo, jogando os preços para baixo com transações de pequeno volume. |
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Post by Sultão do Swing on Apr 20, 2021 16:01:31 GMT -3.5
Livro de ofertas do CNES11 exatamente neste momento. Olhem só o tamanho das ofertas de venda em um ativo de liquidez superbaixa galera. Mercado francamente baixista. Aqui a gente procede sem nenhuma pressa
Apesar do volume maior nas vendas, comprar esse mês não foi fácil. Coloquei uma ordem no começo do mês e executou apenas uma pequena parte. Fui repetindo o processo a preços ligeiramente inferiores, dia após dia e sempre a ordem era executada parcialmente. A ordem original acabou sendo dividida em cinco ou seis partes até ser inteiramente concluída. E mesmo assim não foram dias seguidos. Levei cerca de 15 dias para comprar tudo. Não reclamo porque consegui preços menores do que aquele que originalmente me propus a pagar, mas a liquidez do ativo está bem restrita de um modo geral. Ao preço atual, não faltam apenas compradores, mas também vendedores, ainda que estes ainda estejam em maior número e, por este motivo, jogando os preços para baixo com transações de pequeno volume.
Entendo o seu ponto de vista. Mas como disse antes, todo mundo aguarda um novo aumento nas taxas de juros pelo Copom na próxima reunião
Isso deve dar uma martelada nos FIIs
Como eu estou no máximo aí 25% comprado e com bastante liquidez, para mim o cenário é promissor
Compra uma cota por dia não é problema, mas nem isso eu estou fazendo agora, parei em 15 e vou aguardar mais quedas
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Post by rogerdff on Apr 20, 2021 17:25:13 GMT -3.5
Depois 500 Edga11 nos 26,60 peguei hoje 400 Cnes11 a 42,20.
Desconto m2 é inacreditável.
Espero ter paciência necessária.
Tivesse mais coragem pegava mais.
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