rst
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Post by rst on Oct 26, 2015 7:35:51 GMT -3.5
Tópico para discussão do FII Torre Almirante
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Post by jigsaw on Oct 29, 2015 13:42:38 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Nov 21, 2015 17:07:52 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Nov 21, 2015 17:17:03 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Nov 21, 2015 17:21:33 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Nov 21, 2015 17:24:12 GMT -3.5
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bochan
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Post by bochan on Dec 29, 2015 23:43:49 GMT -3.5
Péssima notícia.
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Post by jigsaw on Dec 30, 2015 15:43:27 GMT -3.5
E coloca péssima nisso, a PETROBRÁS é o unico inquilino do ALMI, portanto responde por 100%, por outro lado é preciso verificar o contrato de locação, se a empresa precisa pagar o prazo remanescente ou apenas 3 meses se aluguel, se for o primeiro caso seria interessante, pois os quotistas receberiam 2 alugueis (da multa contratual e de um possível novo inquilino). |
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Post by disc126 on Dec 31, 2015 9:35:14 GMT -3.5
E coloca péssima nisso, a PETROBRÁS é o unico inquilino do ALMI, portanto responde por 100%, por outro lado é preciso verificar o contrato de locação, se a empresa precisa pagar o prazo remanescente ou apenas 3 meses se aluguel, se for o primeiro caso seria interessante, pois os quotistas receberiam 2 alugueis (da multa contratual e de um possível novo inquilino). Jigsaw O contrato é típico, não contaria com esta possibilidade... |
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Post by jigsaw on Jan 1, 2016 9:09:06 GMT -3.5
E coloca péssima nisso, a PETROBRÁS é o unico inquilino do ALMI, portanto responde por 100%, por outro lado é preciso verificar o contrato de locação, se a empresa precisa pagar o prazo remanescente ou apenas 3 meses se aluguel, se for o primeiro caso seria interessante, pois os quotistas receberiam 2 alugueis (da multa contratual e de um possível novo inquilino). Jigsaw O contrato é típico, não contaria com esta possibilidade... , você tem o link do contrato?, ou essa informação partiu do pessoal de forum? de qualquer maneira o FII está com um P/VP =0,60, se o pânico for instalado pode ser que o desconto que já considero alto (40%) aumente mais ainda e como consequencia abrirá um bom ponto de entrada, agora para quem ja está comprado, continuam dono de uma fração de um ótimo imovel que não terá grandes problemas para conseguir novas locações. |
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rst
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Post by rst on Jan 1, 2016 10:13:52 GMT -3.5
Jigsaw, a cota atual resulta em valor/m2 de pouco mais de R$ 4mil.
É um valor bem razoável, mas um fator que você nunca pode desconsiderar em relação ao prédio do almi11b é que ele está no terreno do antigo edifício andorinha.
Apesar de eu ser um cético e não dar nenhuma importância a está relação, não ignoro o fato de que as pessoas supersticiosas sempre irão subavaliar o imóvel em virtude da tragédia que ocorreu no local.
Então se o preço por metro quadrado do local for, por exemplo, de 6mil, 4mil para este prédio não seria necessariamente uma pechincha.
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SS
New Member
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Post by SS on Jan 8, 2016 13:55:03 GMT -3.5
Não encontrei uma versão do contrato atual, assinado em fevereiro de 2015, mas há uma versão do contrato de 2004 no site da Ouroinvest: ouroinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-torre-almirante/documentosO contrato: www.ourinvest.com.br/images/arquivos/fundos/documentos/FII-Torre-Almirante-Contrato-de-Locacao-10-de-setembro-de-2004.pdfNas páginas 13-14, há a descrição dos casos de rescisão. Basicamente, indica que o prazo de desocupação e multa por rescisão contratual seguem uma escala decrescente de acordo com a vida do contrato de locação. Por exemplo, caso a Petrobras rescindisse o contrato no primeiro ano de aluguel, teria que avisar da desocupação quinze meses antes de sair, pagando uma multa de 9 aluguéis. Ou seja, 24 meses de aluguel. No último ano de contrato, precisaria comunicar a saída com três meses de antecedência e pagar apenas um mês de aluguel de multa. Esse de 2004 tinha prazo de cinco anos, enquanto que o atual, de 2015, tem prazo de sete. Obviamente o contrato atual pode não ter nada a ver com o antigo e a multa pode até não existir, mas acho que é um bom parâmetro. Se as condições de rescisão forem as mesmas, 24 meses me parece ser um bom prazo para encontrar novos inquilinos, ainda mais pela qualidade do ativo (AAA). Acho que, mesmo com a crise atual, se o ativo é bom e o administrador der um desconto, os inquilinos surgem. Pelo preço de tela de hoje de ~ R$ 1450/quota, o mercado avalia a participação do fundo no imóvel a ~R$ 9.000/m² de ABL, sendo que a Petrobras pagava um aluguel próximo a R$ 145/m². Acho um desconto extravagante, haja vista que o BC Fund acaba de vender um imóvel classe A em Botafogo (Polidoro) por ~ R$ 15.000/m² com aluguel mensal de ~ R$ 110/m². Se as condições da rescisão forem essas mesmo, parece-me uma boa oportunidade. Obviamente que a situação não é tão boa caso a multa seja, por exemplo, de três meses. O difícil é acertar o fundo, pois a falta de liquidez tem sido cruel, dada a grande quantidade de vendedores. Infelizmente já estava comprado e levei um grande toco, mas tenho feito pequenas compras nos últimos dias. Conforme o jigsaw mencionou, no final das contas quem compra hoje está adquirindo um ótimo imóvel por 44% do VP. |
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rst
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Post by rst on Jan 8, 2016 14:22:09 GMT -3.5
ss
com sua mensagem você evitou que eu cometesse um erro elementar.
Estava quase considerando a compra de almi11b por acreditar que a cota atual resultaria em um preço de R$3,5mil/m².
Como colocou um número completamente diferente fui conferir meus números e me dei conta de que estava considerando toda a ABL do empreendimento, mas o fundo detem apenas 40% dele.
Valeu por me salvar.
Considerando já o valor correto, de R$9mil/m², não considero barato para a região e para um imóvel com histórico de tragédia no terreno pesando sobre ele.
Em relação ao contrato, salvo engano, no site do tetzner já houve discussão parecida.
Lá alguém apontou que muito provavelmente o contrato da prorrogação estipulou uma multa simples, calculada proporcionalmente ao período faltante para o término do contrato sobre três meses de aluguel.
A menos que o BTG preste informação diferente, não contaria com muito mais do que isso.
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Post by cpf216 on Jan 10, 2016 11:10:12 GMT -3.5
Pelo preço de tela de hoje de ~ R$ 1450/quota, o mercado avalia a participação do fundo no imóvel a ~R$ 9.000/m² de ABL, sendo que a Petrobras pagava um aluguel próximo a R$ 145/m². Acho um desconto extravagante, haja vista que o BC Fund acaba de vender um imóvel classe A em Botafogo (Polidoro) por ~ R$ 15.000/m² com aluguel mensal de ~ R$ 110/m². Não querendo ser chato, mas... A venda do Polidoro não foi m condições normais de mercado. Era uma opção de venda que o comprador tinha desde a venda. Uma put, quase literalmente. Exerceram a put no preço estipulado na put, não o preço de mercado. |
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Post by jigsaw on Jan 11, 2016 8:20:11 GMT -3.5
Não encontrei uma versão do contrato atual, assinado em fevereiro de 2015, mas há uma versão do contrato de 2004 no site da Ouroinvest: ouroinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-torre-almirante/documentosO contrato: www.ourinvest.com.br/images/arquivos/fundos/documentos/FII-Torre-Almirante-Contrato-de-Locacao-10-de-setembro-de-2004.pdfNas páginas 13-14, há a descrição dos casos de rescisão. Basicamente, indica que o prazo de desocupação e multa por rescisão contratual seguem uma escala decrescente de acordo com a vida do contrato de locação. Por exemplo, caso a Petrobras rescindisse o contrato no primeiro ano de aluguel, teria que avisar da desocupação quinze meses antes de sair, pagando uma multa de 9 aluguéis. Ou seja, 24 meses de aluguel. No último ano de contrato, precisaria comunicar a saída com três meses de antecedência e pagar apenas um mês de aluguel de multa. Esse de 2004 tinha prazo de cinco anos, enquanto que o atual, de 2015, tem prazo de sete. Obviamente o contrato atual pode não ter nada a ver com o antigo e a multa pode até não existir, mas acho que é um bom parâmetro. Se as condições de rescisão forem as mesmas, 24 meses me parece ser um bom prazo para encontrar novos inquilinos, ainda mais pela qualidade do ativo (AAA). Acho que, mesmo com a crise atual, se o ativo é bom e o administrador der um desconto, os inquilinos surgem. Pelo preço de tela de hoje de ~ R$ 1450/quota, o mercado avalia a participação do fundo no imóvel a ~R$ 9.000/m² de ABL, sendo que a Petrobras pagava um aluguel próximo a R$ 145/m². Acho um desconto extravagante, haja vista que o BC Fund acaba de vender um imóvel classe A em Botafogo (Polidoro) por ~ R$ 15.000/m² com aluguel mensal de ~ R$ 110/m². Se as condições da rescisão forem essas mesmo, parece-me uma boa oportunidade. Obviamente que a situação não é tão boa caso a multa seja, por exemplo, de três meses. O difícil é acertar o fundo, pois a falta de liquidez tem sido cruel, dada a grande quantidade de vendedores. Infelizmente já estava comprado e levei um grande toco, mas tenho feito pequenas compras nos últimos dias. Conforme o jigsaw mencionou, no final das contas quem compra hoje está adquirindo um ótimo imóvel por 44% do VP. , (por acaso você seria o soulsurfer do outro forum??), muito bom seu levantamento, não é o contrato vigente, mas pelo menos podemos ter uma idéia de como foi o antigo contrato, do tipo escalonado e com prazos de carência para diferentes àreas do imóvel, que poderá ser mantido com as mesmas cláusulas, mas por enquanto estamos trabalhando no campo da possibilidade, vamos ver se o atual contrato é liberado para consulta pública, de qualquer forma é interessante verificar que a locação inicial era de R$ 65,85/m^2, isso significa que o valor dobrou em 10 anos: "14.2.5 Na hipótese de o LOCATÁRIO vir a rescindir unilateralmente o Contrato no período compreendido entre o 49º e o 60º meses do prazo da locação, este deverá comunicar às LOCADORAS sua decisão, com uma antecedência de 3 (três) meses, ficando sujeito ao pagameno de uma indenização por perdas e danos pré-fixados no valor correspondente a 1 (um) Aluguel vigente à data da devolução do Imóvel pelo LOCATÁRIO às LOCADORAS." |
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Post by jigsaw on Jan 11, 2016 8:25:58 GMT -3.5
ss com sua mensagem você evitou que eu cometesse um erro elementar. Estava quase considerando a compra de almi11b por acreditar que a cota atual resultaria em um preço de R$3,5mil/m². Como colocou um número completamente diferente fui conferir meus números e me dei conta de que estava considerando toda a ABL do empreendimento, mas o fundo detem apenas 40% dele. Valeu por me salvar. Considerando já o valor correto, de R$9mil/m², não considero barato para a região e para um imóvel com histórico de tragédia no terreno pesando sobre ele.
Em relação ao contrato, salvo engano, no site do tetzner já houve discussão parecida. Lá alguém apontou que muito provavelmente o contrato da prorrogação estipulou uma multa simples, calculada proporcionalmente ao período faltante para o término do contrato sobre três meses de aluguel. A menos que o BTG preste informação diferente, não contaria com muito mais do que isso. Eu nao acredito muito nessas coisas, mas se isso pode afetar a locação do imóvel, deve ser levado em consideração: oglobo.globo.com/economia/fantasmobras-medo-de-assombracao-na-petrobras-3867811 |
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SS
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Post by SS on Jan 11, 2016 11:48:04 GMT -3.5
Pelo preço de tela de hoje de ~ R$ 1450/quota, o mercado avalia a participação do fundo no imóvel a ~R$ 9.000/m² de ABL, sendo que a Petrobras pagava um aluguel próximo a R$ 145/m². Acho um desconto extravagante, haja vista que o BC Fund acaba de vender um imóvel classe A em Botafogo (Polidoro) por ~ R$ 15.000/m² com aluguel mensal de ~ R$ 110/m². Não querendo ser chato, mas... A venda do Polidoro não foi m condições normais de mercado. Era uma opção de venda que o comprador tinha desde a venda. Uma put, quase literalmente. Exerceram a put no preço estipulado na put, não o preço de mercado. Bom ponto, não me toquei dessa particularidade da venda do Polidoro. Ainda assim, a diferença é muito grande. Não sou não. Novato mesmo. |
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rst
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Post by rst on Jan 11, 2016 12:25:09 GMT -3.5
Em relação ao aluguel de 145/m², a meu ver, não serve como referência por se tratar de um valor totalmente fora da realidade.
Se buscar no google, vai encontrar notícias apontando que à época da celebração o valor exagerado chamou a atenção do mercado. Tanto que este contrato é atualmente objeto de investigação.
Este valor não é razoável nem mesmo para a maioria dos prédios do Leblon ou da Faria Lima. Imagine então para o centro do Rio, que está com uma vacância bastante alta e em tendência de crescimento.
Se os gestores conseguirem locar o prédio inteiro por R$100/m² já será um feito extraordinário.
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Post by SS on Jan 11, 2016 17:47:16 GMT -3.5
Discordo que o valor de R$ 145/m² seja fora da realidade. Os dados disponibilizados pela CBRE e JLL mostram que os aluguéis no centro do Rio em ativos de melhor qualidade estão nessa faixa de preço. ![]() No último relatório da CBRE (2T-15), a faixa de preços pedidos no Centro era de R$ 120 - 160 para ativos Classe A (abaixo da qualidade da Torre Almirante) e para a JLL (3T15), a faixa era de R$ 110 - 120 para ativos até AAA. Obviamente, esses são preços pedidos, e não fechados. Como o Torre Almirante está entre os melhores ativos da cidade, é natural que esteja mais na parte alta da banda que na baixa. Se você abrir um site que disponibiliza espaços de escritórios corporativos, como o Buildings, verá várias ofertas nessa faixa de preços no centro do Rio. Não sei se conseguirão novos inquilinos a R$ 145 (acho improvável) ou R$100, mas os dados disponíveis parecem indicar que estão dentro da realidade do centro do Rio. Na Zona Sul, onde a oferta é escassa, aluguéis passam de R$ 200/m² facilmente. |
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rst
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Post by rst on Aug 17, 2016 12:54:19 GMT -3.5
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