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Post by rst on Aug 17, 2016 13:03:07 GMT -3.5
SS acho que não tinha lido sua mensagem antes. Meu conhecimento sobre o mercado imobiliário do Rio é bem superficial, por isso, imagino que suas informações estejam muito mais conformes com a realidade do que minhas suposições. De toda forma, apenas como uma referência, o índice Fipe Zap aponta que o preço médio de aluguel comercial no centro do Rio de Janeiro está em R$ 44,00/m² (valor pedido, não o realmente fechado). Em janeiro de 2014 este valor estava em aproximados R$ 58,00/m² Estou ciente de que a Torre Almirante é um prédio AAA bem localizado e que os imóveis que formaram esta média tem características completamente diferentes. De toda forma, à falta de um parâmetro melhor, é um indicador sobre como anda este mercado. www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap-b/
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Post by palata on Aug 18, 2016 8:03:12 GMT -3.5
O que vocês acham desse fundo , se tornará o novo xted, prsv ou é um produto que tem um bom mercado?
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Post by rst on Aug 18, 2016 9:06:23 GMT -3.5
Xted é mico, os outros dois não.
O rio pode estar quebrado, mas sempre existirá demanda para prédios comerciais em uma região metropolitana.
Talvez demore para locar, talvez tenham que reduzir bastante o valor do aluguel, mas uma hora loca.
Já xted... Pode até locar para pequenos prestadores de serviço, mas dificilmente terá novamente vacância zero e um valor razoável de aluguel.
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SS
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Post by SS on Aug 18, 2016 10:21:23 GMT -3.5
SS acho que não tinha lido sua mensagem antes. Meu conhecimento sobre o mercado imobiliário do Rio é bem superficial, por isso, imagino que suas informações estejam muito mais conformes com a realidade do que minhas suposições. De toda forma, apenas como uma referência, o índice Fipe Zap aponta que o preço médio de aluguel comercial no centro do Rio de Janeiro está em R$ 44,00/m² (valor pedido, não o realmente fechado). Em janeiro de 2014 este valor estava em aproximados R$ 58,00/m² Estou ciente de que a Torre Almirante é um prédio AAA bem localizado e que os imóveis que formaram esta média tem características completamente diferentes. De toda forma, à falta de um parâmetro melhor, é um indicador sobre como anda este mercado. www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap-b/ , você identificou bem o problema, o FIPEZAP faz uma média. Como o estoque de imóveis do centro do Rio é bem ruim, a média é lá embaixo mesmo. Mas são ativos que pouco se comparam. Prédios da década de 50-80 (sem ar condicionado, estacionamento, elevador insuficiente, condomínio caro pelo que oferecem etc.) não podem entrar na mesma conta que um AAA como o Almirante. O público a quem é destinado cada imóvel também é distinto. Não vejo muita chance de grandes corporações ocuparem edifícios como esses em que se pede R$ 50/m². Vale, Petrobrás, BP etc só ocupam esses espaços quando há escassez de área. No geral, preferem consolidar as operações em um edifício, e o fazem em momentos de vacância mais alta, saindo de imóveis "ruins" para outros "bons". O CEO, edifício AAA da CCP na Barra (região com aluguéis menores que no centro), conseguiu ser totalmente locado pra TIM por ~R$ 87/m² (~R$75/m² ajustando a carência de dois anos em um contrato de 15 anos). No final, em momentos de crise a vacância vai migrando cada vez mais para imóveis ruins, enquanto os bons vão sendo locados a preços mais baixos que no período de vacância quase zero. Acho que há boa probabilidade do Almirante ser locado em menos de um ano. Muito provavelmente não será no preço do aluguel atual (~R$ 165/m²), mas certamente será bem acima dessa média do FIPEZAP. |
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Post by palata on Aug 18, 2016 18:00:49 GMT -3.5
Xted é mico, os outros dois não. O rio pode estar quebrado, mas sempre existirá demanda para prédios comerciais em uma região metropolitana. Talvez demore para locar, talvez tenham que reduzir bastante o valor do aluguel, mas uma hora loca. Já xted... Pode até locar para pequenos prestadores de serviço, mas dificilmente terá novamente vacância zero e um valor razoável de aluguel. Os três são no Rio, um estado falido na minha opinião, que vive do governo federal. Prsv apesar de não ser mico, já está a muito tempo vago, por isso o questionamento em relação ao Almirante. Sei que o prédio é bem melhor, mas a cidade é a mesma. |
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Post by rst on Aug 18, 2016 18:08:16 GMT -3.5
Os três podem estar no mesmo estado, mas enxergo uma diferença gigantesca entre macaé e a capital.
Por pior que seja a situação, é de se esperar que continue a existir algum grau de demanda por escritórios comerciais na capital.
Em macaé, o futuro tem um grau de incerteza muito maior. A cidade pode se recuperar caso a Petrobrás volte a expandir suas atividades na região, mas também pode ficar às moscas caso ocorra o contrário.
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Post by Neomalthusiano on Aug 19, 2016 14:08:04 GMT -3.5
Xted é mico, os outros dois não. O rio pode estar quebrado, mas sempre existirá demanda para prédios comerciais em uma região metropolitana. Talvez demore para locar, talvez tenham que reduzir bastante o valor do aluguel, mas uma hora loca. Já xted... Pode até locar para pequenos prestadores de serviço, mas dificilmente terá novamente vacância zero e um valor razoável de aluguel. Os três são no Rio, um estado falido na minha opinião, que vive do governo federal. Prsv apesar de não ser mico, já está a muito tempo vago, por isso o questionamento em relação ao Almirante. Sei que o prédio é bem melhor, mas a cidade é a mesma. O Rio em 2013 pagou 204 bilhões ao governo federal: www.receita.fazenda.gov.br/publico/arre/2013/PorEstado/ArrecadacaoUFJan-Dez13.odsE recebeu de volta 26 bi: www.portaltransparencia.gov.br/PortalTransparenciaListaUFs.asp?Exercicio=2013&Pagina=2Acho que não é bem RJ e SP que vivem na aba do governo federal, é exatamente o contrário... O fii de Macaé eu sempre achei uma furada, mas por causa da estrutura da cidade em si. Apesar que mesmo com a crise, a prefeitura tem mexido seus pauzinhos para evitar a saída da Petrobras e empresas associadas do parque de tubos/ZEN de RO para o Açu o que tornaria um prédio desse porte algo sem valor. Já o Rio de Janeiro, anda um caos, violência para tudo quanto é lado (não que Macaé fique muito atrás), mas quando o Centro do Rio perder valor é porque no resto do Brasil estarão vendendo imóveis por m²/R$ não R$/m². O Rio de Janeiro com a crise que for é um dos poucos lugares do Brasil que tem a estrutura que esses gerentões de adm acham bacana. Só perde para Grande SP. Baixando os alugueis acho pouco provável que não elimine a vacância. Aí vai da administração saber escolher bem os prazos de contratos para que vençam num momento de reaquecimento da economia nacional. |
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Post by palata on Aug 19, 2016 21:10:28 GMT -3.5
Os três são no Rio, um estado falido na minha opinião, que vive do governo federal. Prsv apesar de não ser mico, já está a muito tempo vago, por isso o questionamento em relação ao Almirante. Sei que o prédio é bem melhor, mas a cidade é a mesma. O Rio em 2013 pagou 204 bilhões ao governo federal: www.receita.fazenda.gov.br/publico/arre/2013/PorEstado/ArrecadacaoUFJan-Dez13.odsE recebeu de volta 26 bi: www.portaltransparencia.gov.br/PortalTransparenciaListaUFs.asp?Exercicio=2013&Pagina=2Acho que não é bem RJ e SP que vivem na aba do governo federal, é exatamente o contrário... O fii de Macaé eu sempre achei uma furada, mas por causa da estrutura da cidade em si. Apesar que mesmo com a crise, a prefeitura tem mexido seus pauzinhos para evitar a saída da Petrobras e empresas associadas do parque de tubos/ZEN de RO para o Açu o que tornaria um prédio desse porte algo sem valor. Já o Rio de Janeiro, anda um caos, violência para tudo quanto é lado (não que Macaé fique muito atrás), mas quando o Centro do Rio perder valor é porque no resto do Brasil estarão vendendo imóveis por m²/R$ não R$/m². O Rio de Janeiro com a crise que for é um dos poucos lugares do Brasil que tem a estrutura que esses gerentões de adm acham bacana. Só perde para Grande SP. Baixando os alugueis acho pouco provável que não elimine a vacância. Aí vai da administração saber escolher bem os prazos de contratos para que vençam num momento de reaquecimento da economia nacional. Desses 204 bi quanto é proveniente da extração / importação do Petróleo? Tirando Petróleo, turismo e as empresas estatais que mantém sede aí, qual é a vocação do Rio? Estou perguntando isso pq essa é a impressão que tenho do Estado. Posso estar extremamente enganado, sem nenhum tipo de sarcasmo, consegue me informar quais outros ramos da economia geram recurso e que poderiam ocupar os prédios aqui discutidos? |
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Post by Neomalthusiano on Aug 20, 2016 1:03:42 GMT -3.5
O Rio em 2013 pagou 204 bilhões ao governo federal: www.receita.fazenda.gov.br/publico/arre/2013/PorEstado/ArrecadacaoUFJan-Dez13.odsE recebeu de volta 26 bi: www.portaltransparencia.gov.br/PortalTransparenciaListaUFs.asp?Exercicio=2013&Pagina=2Acho que não é bem RJ e SP que vivem na aba do governo federal, é exatamente o contrário... O fii de Macaé eu sempre achei uma furada, mas por causa da estrutura da cidade em si. Apesar que mesmo com a crise, a prefeitura tem mexido seus pauzinhos para evitar a saída da Petrobras e empresas associadas do parque de tubos/ZEN de RO para o Açu o que tornaria um prédio desse porte algo sem valor. Já o Rio de Janeiro, anda um caos, violência para tudo quanto é lado (não que Macaé fique muito atrás), mas quando o Centro do Rio perder valor é porque no resto do Brasil estarão vendendo imóveis por m²/R$ não R$/m². O Rio de Janeiro com a crise que for é um dos poucos lugares do Brasil que tem a estrutura que esses gerentões de adm acham bacana. Só perde para Grande SP. Baixando os alugueis acho pouco provável que não elimine a vacância. Aí vai da administração saber escolher bem os prazos de contratos para que vençam num momento de reaquecimento da economia nacional. Desses 204 bi quanto é proveniente da extração / importação do Petróleo? Tirando Petróleo, turismo e as empresas estatais que mantém sede aí, qual é a vocação do Rio? Estou perguntando isso pq essa é a impressão que tenho do Estado. Posso estar extremamente enganado, sem nenhum tipo de sarcasmo, consegue me informar quais outros ramos da economia geram recurso e que poderiam ocupar os prédios aqui discutidos? Sem querer desrespeitar, mas você não deve ter passado mais do que alguns dias no estado do RJ. O sul tem muita indústria: tem a Peugeot Citroën e a Femsa em Porto Real, a de combustível nuclear e Volkswagen em Resende, CSN em Volta Redonda e várias outras, como cimenteiras, para atender essas demandas. Por mais que algumas pessoas não gostem de assumir, mas Barra Mansa/Volta Redonda é poluída pra caramba de tanta indústria de aço/metais, que aliás é o berço da siderurgia nacional. No centro tem estaleiro de submarinos na Baía de Sepetiba, aliás a indústria naval brasileira praticamente toda, tem a extração de areia em Itaguai, tem a ThyssenKrupp CSA em Santa Cruz com suas chuvas de prata. Refinaria e indústria química (Reduc) na baixada. Na serra tem também Nova Friburgo referência nacional em têxtil. No norte que tem petróleo, mas isso só foi relevante de uns 20 anos pra cá. Antes a cidade de Campos rejeitou a Petrobrás para não tirar a peãozada da indústria da cana que era líder nacional até o oeste paulista a ultrapassar, e até hoje ainda resiste, mesmo com os subsídios que o Nordeste recebe do governo federal. E petróleo não é só extração, tem refinaria em Cabiúnas (Macaé) e um monte de empresa de equipamentos/serviços naquela cidade. Só não tem mais porque o PT forçou refinarias em outros estados, como Abreu e Lima em Pernambuco. O interior tem muito beneficiamento agrícola, de leite e café principalmente. Muita olaria também. Mas tudo isso que eu falei é café pequeno, porque a receita mesmo do estado está na área de serviços, com o dinheiro pago com impostos referentes a consumo que vai para Brasília e não volta nunca mais. Petróleo ano passado foram 2,3 bi para o estado e mais um tanto para os municípios, números que pelo andar da carruagem irão se repetir esse ano: www.anp.gov.br/?dw=82441O suposto problema do petróleo do Rio de Janeiro nada mais é do que gestão temerária de Brizola, Garotinho, Cabral e Pezão, fora o PT que há duas décadas desvia recursos do estado para sustentar suas políticas eleitoreiras. Se RJ e SP sumissem do mapa hoje o Brasil quebrava amanhã porque mesmo que alguns outros estados também possam ser um pouco prejudicados nos repasses da União, nada chega perto do mega esquema de roubo que o governo federal pratica onde saem centenas de bilhões e não volta nada. No caso do centro do Rio de Janeiro, a pergunta é bem simples de responder: qualquer grande empresa brasileira. Tirando o Braskem, Gerdau e a BRF, todas as outras maiores empresas privadas nacionais tem sede na zona metropolitana do Rio ou de São Paulo. Só para citar algumas com sede no Rio capital que vem a mente agora: BTG Pactual (Botafogo), Oi (Leblon), Souza Cruz e Estácio. Fora a Vale, Tim e Multiplan que se instalaram na Barra da Tijuca. Não vou citar varejistas como Lojas Americanas e a Casa & Vídeo, a elétrica Light ou farmacêuticas porque acho que as sedes devem ser pequenas em questão de pessoal. Apesar que não precisa locar o prédio todo para uma só empresa. O da Valid mesmo (que também tem sede no Centro) até onde sei só ocupa um andar do edifício. |
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Post by palata on Aug 20, 2016 7:27:44 GMT -3.5
Ok, muito obrigado pelos esclarecimentos Neomalthusiano!
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Post by jigsaw on Sept 5, 2016 10:43:04 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Sept 5, 2016 10:48:52 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Sept 5, 2016 10:59:17 GMT -3.5
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Post by rst on Feb 25, 2017 9:31:11 GMT -3.5
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Post by rst on Apr 28, 2017 17:34:01 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Jun 4, 2017 9:26:33 GMT -3.5
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