Aesapar - AEFI11

AESAPAR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII
(CNPJ/MF nº 13.873.457/0001-52)
PERFIL DO FUNDO (18/05/2015)

Características do Fundo

O Fundo tem por objeto a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, por meio da aquisição, (i) através da formalização dos Instrumentos de Aquisição, construção e/ou eventual adaptação de Ativos Alvo para posterior locação à AELTDA, mediante a celebração de Contratos de Locação Atípica; (ii) de Títulos e Valores Mobiliários que tenham a AELTDA e/ou a AESAPAR como devedora, coobrigada e/ou fiadora; ou ainda, (iii) a realização de investimentos em Ativos de
Investimento, observados os termos e condições da legislação e regulamentação vigentes. Os Ativos Alvo que venham a ser adquiridos pelo Fundo deverão ser objeto de prévio Laudo de Avaliação, sendo certo que os Títulos e Valores Mobiliários poderão ser adquiridos por qualquer valor menor ou igual ao seu respectivo valor de face, acrescido da remuneração, calculada pro rata temporis desde a data de emissão ou data da ultima amortização, até a data da efetiva aquisição pelo Fundo.

Objetivo e Política de Investimento do Fundo

A aquisição dos Ativos Alvo pelo Fundo será realizada pela Instituição Administradora, após recomendação do Gestor, mediante a formalização dos respectivos Instrumentos de Aquisição, quando for o caso, observadas as condições estabelecidas na legislação e regulamentação vigentes e as disposições contidas no presente Regulamento. O Imóvel Campinas e o Imóvel Cuiabá serão adquiridos com os recursos que serão captados na 1ª Emissão. Os demais Ativos Alvo que poderão vir a ser objeto de investimento pelo Fundo serão adquiridos com os recursos captados nas próximas emissões de Cotas do Fundo, sendo certo que a aquisição de tais Ativos Alvo será aprovada pelo
Gestor ou pelos Cotistas reunidos na Assembleia Geral de Cotistas que vier a deliberar sobre a nova emissão.

Da Política de Distribuição de Resultados

O Fundo deverá distribuir a seus Cotistas no mínimo 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados, calculados com base nas disponibilidades de caixa existentes, consubstanciados em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, a serem pagos na forma deste Regulamento, salvo o disposto acima com relação à Reserva de Contingência. 

Os rendimentos auferidos pelo Fundo (já descontados das despesas ordinárias do Fundo) serão distribuídos aos Cotistas, mensalmente, sempre no 10º (décimo) dia útil do mês subsequente ao recebimento dos recursos pelo Fundo, a título de antecipação dos rendimentos do semestre a serem distribuídos, sendo que, eventual saldo de resultado não distribuído como antecipação será pago no prazo máximo de 10 (dez) dias úteis, após a realização da Assembleia Geral de Cotistas, podendo referido saldo ter outra destinação dada pela Assembleia de Geral Ordinária de Cotistas, com base em eventual proposta e justificativa apresentada pela Instituição
Administradora.

Fazendo referência aos Instrumentos Particulares e Contratos de Locação Atípica de imóvel e Outras Avenças, celebrados em data de 30/06/2011 (os “Contratos BTS”) entre AESAPAR Fundo de Investimento Imobiliário – FII (o “FII AESAPAR”), Anhanguera Educacional LTDA. (a “AELTDA”) e Anhanguera Educacional Participações S.A. (a ”AESAPAR”), que têm por objeto locação atípicas e edificação de campi universitário nas cidades de Campinas/SP (o “Empreendimento Campinas”) e Cuiabá/MT (o “Empreendimento Cuiabá”), servimo‐nos do presente para encaminhar a conhecimento de Vossas Senhorias o status atual das obras relativas a ambos os empreendimentos imobiliários, a saber;

I. EMPREENDIMENTO CAMPINAS/SP:

O Empreendimento Campinas ainda encontra‐se em fase de licenciamento visando a
futura obtenção, junto a prefeitura do Município de Campinas, da aprovação dos projetos legais e
alvará de construção para início das obras.

Estudo de Viabilidade do Empreendimento para obtenção da Certidão de Viabilidade:

Os autos de infração sob o protocolo 2014/10/45757, ainda encontra‐se em análise na Secretaria de Assuntos Jurídicos, sem um parecer definitivo.

Desapropriação de parte da Gleba, necessária para compor o sistema viário previsto no TAC – Termo de Acordo e Compromisso:

Devido a complexibilidade para a conclusão da desapropriação o processo ainda está em tramite na Prefeitura Municipal de Campinas.

II. EMPREENDIMENTO CUIABÁ/MT:

O Empreendimento Cuiabá ainda encontra‐se em fase de licenciamento visando a futura obtenção, junta a prefeitura do Município de Cuiabá, da aprovação dos projetos legais e alvará de construção para início das obras.

A Câmara Técnica da Prefeitura do Município de Cuiabá emitiu um novo Parecer (118/2014) onde aponta uma correção da locação da ETE dentro da implantação do
empreendimento e deu como uma Medida Mitigadora a implantação de um sistema semafórico no trevo em frente ao empreendimento.

Estamos aguardando o orçamento para a execução de um projeto para atender esta medida mitigadora.

No trâmite relativo ao EIV, a AELTDA está sendo assessorada pela empresa ICONOS Assessoria e Arquitetura LTDA., inscrita no CNPJ/MF sob os ns. 11.775.336/0001‐42, sediada na Avenida Fernando Corrêa da Costa, nº 542, Bairro Poção, CEP 78.010‐400, e também com escritório na Rua João Carlos Pereira Leite, nº 168, sala nº2, Bairro Araes, Cuiabá/MT, CEP 78.005‐570 (a “ICONOS”).

A AELTDA também informa que, no trâmite relativo às aprovações dos projetos nos demais órgãos públicos: Prefeitura Municipal de Cuiabá/MT e Corpo de Bombeiros local, a AELTDA está sendo assessorada pela empresa ACEO Assessoria e Consultoria LTDA., inscrita no CNPJ/MF sob nº 06.939.275/0001‐71, sediada na Rua Baltazar Navarros, nº 415, Bairro Bandeirantes, Cuiabá/MT, CEP 78.010‐020 (a”ACEO”).

Relatório de Obras - 1º Trimestre 2015

Fazendo referência aos Instrumentos Particulares e Contratos de Locação Atípica de imóvel e Outras Avenças, celebrados em data de 30/06/2011 (os “Contratos BTS”) entre AESAPAR Fundo de Investimento Imobiliário – FII (o “FII AESAPAR”), Anhanguera Educacional LTDA. (a “AELTDA”) e Anhanguera Educacional Participações S.A. (a ”AESAPAR”), que têm por objeto locação atípicas e edificação de campus universitário nas cidades de Campinas/SP (o “Empreendimento Campinas”) e Cuiabá/MT (o “Empreendimento Cuiabá”), servimo-nos do presente para encaminhar a conhecimento de Vossas Senhorias o status atual das obras relativas a ambos os empreendimentos imobiliários, a saber;

I. EMPREENDIMENTO CAMPINAS/SP:

O Empreendimento Campinas ainda se encontra em fase de licenciamento visando a
futura obtenção, junta a prefeitura do Município de Campinas, da aprovação dos projetos legais e
alvará de construção para início das obras.

Segue status dos processos protocolados:

Estudo Específico do Empreendimento junto ao GAPE para obtenção do Parecer Técnico com Condicionantes (Fase 2):

O protocolo para análise dos estudos específicos do empreendimento ainda não foi efetivado, estando pendente apenas o Laudo de Caracterização da Vegetação atualizado. Segundo a empresa Pró- ambiente o Laudo foi concluído, porém antes da entrega do trabalho, solicitou-nos um agendamento com o técnico da Secretaria do Meio Ambiente que analisará o Laudo para esclarecer qual será o método utilizado, pois a técnica anterior (Juçara) manifestou-se equivocadamente sobre o 1º Laudo
apresentado alegando conter informações inverídicas em função da supressão irregular que foi feita posteriormente no local.
A Prefeitura não aceitou o agendamento, informou que fará a análise dos documentos apresentados.
Aguardamos a finalização da análise pelo técnico da Prefeitura, para continuidade. Alteração do Decreto da GAPE, inviabilizando o protocolo do Estudo Específico.

Recurso contra multas aplicadas em função da supressão irregular

Protocolos 14/10/54740 e 14/10/54741.
Os processos encontram-se em análise desde o dia 09/03/2015, no setor de Posturas Municipais.

Viabilidade do empreendimento junto à SANASA:

Após a emissão do Informe Técnico nº 231-13 onde constaram as exigências técnicas da SANASA para a viabilidade do empreendimento, foi enviada a Proposta Comercial para a elaboração do Contrato de Prestação de Serviço para execução das obras previstas no Informe Técnico (no valor de R$ 851.851,60).
Porém o Informe Técnico encontra-se vencido (só vale por 6 meses). Na análise do GAPE - Fase 2 será emitido outro Informe pela SANASA atualizado, e consequentemente enviado outro contrato (as exigências técnicas poderão ser as mesmas ou não). Somente após a aprovação do GAPE e posterior aprovação da Secretaria de Urbanismo (com a emissão do Alvará de Aprovação), é que é recomendável assinar o contrato de obras com a SANASA (Informe vencido)

Termo de Acordo e Compromisso:

A segunda compromissária do TAC manifestou junto à Prefeitura interesse em alterar o projeto viário previsto no TAC, de forma a adequá-lo com o BRT e seu projeto de expansão. O Novo projeto viário foi apresentado para o secretariado municipal que concordou em recepciona-la nos moldes proposto.
No novo projeto não há a previsão de executar a via que cruza a área da FAC-V e a respectiva travessia de curso d’água, pois a solução apontada suprimi essa necessidade, assim o acesso ao estacionamento 2 do campus seria exclusivamente pela continuidade da via já existente. Essa adequação diminui a obrigação de execução uma área de viário que incidia sobre a Gleba da FAC-V, prevista na fase 2 do TAC. Repactuação das obrigações do TAC entre as empresas compromissárias representantes do
shopping Parque das Bandeiras e Prefeitura Municipal.

Desapropriação de parte da Gleba, necessária para compor o sistema viário previsto no TAC – Termo de Acordo e Compromisso:

Embora tenha sido retirado na Secretaria de Assuntos Jurídicos, a minuta da Escritura Pública de desapropriação das áreas do viário da Fase 2 do TAC incidente nas glebas da FAC-V, em cumprimento ao Decreto de Utilidade Pública nº 18.340/14, a qual deveria ser lavrada e posteriormente registrada no CRI, em função do processo de revisão do TAC mencionado acima e consequente adequação do viário, eventualmente poderão ser necessários ajustes na Certidão gráfica da área a ser desapropriada, assim não foi dado prosseguimento às ações de registro da escritura pelas Segundas compromissárias do TAC. Sistema viário alterado em função da repactuação do TAC, mudando as áreas a serem desapropriadas.

II. EMPREENDIMENTO CUIABÁ/MT:

O Empreendimento Cuiabá ainda se encontra em fase de licenciamento visando a futura obtenção, junta a prefeitura do Município de Cuiabá, da aprovação dos projetos legais e alvará de construção para início das obras.

A Câmara Técnica da Prefeitura do Município de Cuiabá emitiu um novo Parecer (118/2014) onde aponta uma correção da locação da ETE dentro da implantação do empreendimento e deu como uma Medida Mitigadora a implantação de um sistema semafórico no trevo em frente ao empreendimento. Parecer emitido informa que a questão do esgotamento sanitário não está em conformidade, uma vez que o empreendimento não possui viabilidade de interligação no sistema público, e dessa forma, se faz necessário locar a ETE em projeto. Como medida mitigadora deveremos apresentar estudos e anteprojetos junto a SMTU (Secretário Municipal de Transporte Urbano), para
viabilizar a instalação de um sistema semafórico. Para andamento do processo, precisamos contratar responsável pela elaboração do projeto (semafórico) A ICONOS, empresa responsável pelo processo encaminhou um orçamento (desde março) e aguarda aprovação para iniciar a atividade e dar sequência ao deferimento

No trâmite relativo ao EIV, a AELTDA está sendo assessorada pela empresa ICONOS Assessoria e Arquitetura LTDA., inscrita no CNPJ/MF sob os ns. 11.775.336/0001-42, sediada na Avenida Fernando Corrêa da Costa, nº 542, Bairro Poção, CEP 78.010-400, e também com escritório na Rua João Carlos Pereira Leite, nº 168, sala nº2, Bairro Araes, Cuiabá/MT, CEP 78.005-570 (a “ICONOS”).

A AELTDA também informa que, no trâmite relativo às aprovações dos projetos nos demais órgãos públicos: Prefeitura Municipal de Cuiabá/MT e Corpo de Bombeiros local, a AELTDA está sendo assessorada pela empresa ACEO Assessoria e Consultoria LTDA., inscrita no CNPJ/MF sob nº 06.939.275/0001-71, sediada na Rua Baltazar Navarros, nº 415, Bairro Bandeirantes, Cuiabá/MT, CEP 78.010-020 (a”ACEO”). Processos em andamento, porém não temos status das análises e histórico de possível comunique-se, em contato com ACEO – Edesvaldo, um dos responsáveis pelo processo, informou que encaminhará histórico e status até 23/10 e, de acordo com ele, também existe um
processo Ambiental. Em nosso último contato com o Edesvaldo nos foi informado que os processos do Corpo de Bombeiros e Ambientais, estão em análise; Prefeitura aguarda deferimento do EIV para dar sequência a aprovação.

Relatório de Obras - 4º Trimestre 2015

AESAPAR Fundo de Investimento Imobiliário - FII (AEFI11)
JANEIRO 2016

PERFIL DO FUNDO

O AESAPAR Fundo de Investimento Imobiliário - FII é um fundo de investimento imobiliário que tem por objetivo a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, por meio da aquisição de Ativos-Alvo para posterior locação à Anhanguera Educacional Ltda.

(AELTDA), mediante celebração de Contratos Atípicos de Locação, cujos principais termos e condições encontram-se discriminados no Anexo II ao Regulamento e no subitem “Termos e Condições dos Contratos Atípicos de Locação”, do item “Aluguel”, da seção “Características Básicas do Fundo”, na página 84 do Prospecto Definitivo. Público Alvo: Investidores em geral

COMENTÁRIO DO GESTOR

Neste mês, o fundo anunciou distribuição de rendimentos no valor de R$1,10/cota que, com o preço de fechamento da cota na BM&FBOVESPA em 29/01/2016 de R$98,30 representam um retorno bruto de 1,12%a.m., ou 13,43%a.a., sendo este valor isento de imposto de renda para as pessoasfísicas nostermos previstos em lei, e uma TIR de 10,98% a.a. desde o lançamento do fundo.

Neste mês de Janeiro de 2016 ocorreu o reajuste no valor da receita mensal do fundo pelo índice IPCA, e por isso a distribuição aumentou de R$ 1,00/cota para R$ 1,10/cota.

O volume no mercado secundário foi de R$ 1,4 milhões, ou média diária de R$ 73 mil na BM&FBOVESPA.

Substituição de ativos (status)

Conforme informamos no relatório do mês de novembro/2015 realizamos visitas em ativos apresentados pela Kroton e estamos evoluindo com a due diligence em um dosimóveis, que está localizado na mesma praça de um dos projetosiniciais do fundo.

O status do andamento do processo será informado nos relatórios mensais de gestão do Fundo e oportunamente poderá ser convocada assembleia geral de cotistas para tratar do assunto.

Para receber os relatórios mensais dos FIIs da XP Gestão por email, cadastre-se enviando um email para: ri@xpgestao.com.br

REF: JANEIRO 2016