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Post by Minkowski on Aug 13, 2016 13:03:30 GMT -3.5
Troquei um pouco de FAED por AEFI Minkowski, poderia discernir um pouco mais a respeito dessa estratégia, uma vez que trata-se da mesma empresa locatária, alem disso FAED teve um interessante upgrade recente de dividendos. Olá Jigsaw. FAED tem reajuste em dezembro e contratos vencendo em 2020 e 2024. O AEFI tem reajuste pelo mesmo índice e no mesmo mês, vencendo em 2026. Além disso nos preços da troca FAED pagava 0,84% e AEFI 0,88%. |
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Post by Deleted on Dec 10, 2016 6:52:50 GMT -3.5
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Post by Deleted on Dec 15, 2016 6:01:10 GMT -3.5
fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=7330AESAPAR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII CNPJ/MF n. º 13.873.457/0001-52 - ISIN Cotas: BR AEFI CTF002 [Código negociação BM&FBovespa: AEF11] FATO RELEVANTE
RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., com sede na Avenida Chedid Jafet, nº 222, Bloco B, 3º andar, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 72.600.026/0001-81 (“Rio Bravo”), na qualidade de administradora do AESAPAR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ/MF sob nº. 13.873.457/0001-52 (“Fundo”), vem, nos termos da Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008, e de sua Política de Divulgação de Fatos Relevantes, informar que, em atendimento à Instrução CVM nº 516, de 29 de dezembro de 2011, a reavaliação anual dos ativos do Fundo, realizada pela CB Richard Ellis, resultou em uma redução do seu patrimônio líquido em aproximadamente 11,7% (onze virgula sete por cento). Neste sentido, após a referida reavaliação, o patrimônio líquido do Fundo passou para o valor de R$ 99.279.201,85 (noventa e nove milhões, duzentos e setenta e nove mil, duzentos e um reais e oitenta e cinco centavos) em 30/11/2016, representando uma redução no montante total de R$ 13.100.000,00 (treze milhões e cem mil reais). Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários. São Paulo, 14 de dezembro de 2016. RIO BRAVO INVESTIMENTOS – DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA. Instituição Administradora do AESAPAR FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII
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Post by wizardhsc on May 15, 2017 16:52:34 GMT -3.5
Meu primeiro FII. Apesar do rolo com a kroton, achei que a vantagem está com o fundo e a rentabilidade após a queda ficou interessante.
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Post by ancasodi on May 15, 2017 18:45:15 GMT -3.5
Meu primeiro FII. Apesar do rolo com a kroton, achei que a vantagem está com o fundo e a rentabilidade após a queda ficou interessante. Foi o meu primeiro também, peguei em jan/17 a 141,20. sucesso! |
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Post by jigsaw on Jun 4, 2017 9:25:40 GMT -3.5
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Post by ancasodi on Sept 8, 2017 10:39:00 GMT -3.5
Jigsaw e demais foristas,
como vcs vêem esse fundo em relação a essa questão dos novos imóveis(que parecem que não sairão), enfim os riscos de manter esse FII.
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Post by jigsaw on Sept 8, 2017 11:20:07 GMT -3.5
Jigsaw e demais foristas, como vcs vêem esse fundo em relação a essa questão dos novos imóveis(que parecem que não sairão), enfim os riscos de manter esse FII. , eu não costumo dizer isso, mas pra mim esse FUNDO TEM RISCO ZERO, sinceramente não consigo enxergar risco de calote por parte da KROTON ou problemas com os imoveis, pense que vc está investindo numa DEBÊNTURE ou em DOIS TERRENOS, que estão sendo valorizados, E AINDA POR CIMA RENDENDO DIVIDENDOS, num mundo real isso não existe. O risco maior que poderia haver seria a KROTON empurrar para o fundo dois imóveis em péssimas condições, mas pra mim o risco disso acontecer é algo diminuto, alem disso a KROTON tem um patrimônio liquido de 14,7 BILHÕES com um LL de 1,8 BILHÕES nos ultimos 12 meses, o valor de locação de 664 mil corresponde a 0,000001% do Lucro Líquido da empresa, o valor é tão irrisório que eu acho que eles nem lembram desses terrenos, tanto que faz dois anos que saiu o FATO RELEVANTE sobre a troca de ativos, o CONTRATO ATÍPICO tambem é outro ingrediente atrativo, de qualquer forma mantenha uma carteira diversificada, nada de concentrar em qualquer ativo, por mais atrativo que possa estar, EU JÁ FIZ ISSO E ME ARREPENDO, por isso não cometa o mesmo ERRO.  [1] bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=AEFI&strData=2015-07-24T17:57:05.900[2] www.xpgestao.com.br/documentos/pdf/relatorios/2017/Agosto/Relatorio_Mensal_AESAPAR_-_AEFI11_201707.pdf[3] www.xpgestao.com.br/relatorios-e-videos.aspx |
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Post by ancasodi on Sept 8, 2017 11:53:20 GMT -3.5
Valeu Jigsaw.
Esse é o maior fundo da carteira, o dobro do 2º colocado...mas acho que vou dar uma diminuída.
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bochan
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Post by bochan on Sept 8, 2017 16:34:45 GMT -3.5
Jigsaw e demais foristas, como vcs vêem esse fundo em relação a essa questão dos novos imóveis(que parecem que não sairão), enfim os riscos de manter esse FII. Sem dúvida o Jigsaw conhece mais. Eu vejo de longe este FII, não o acompanho. Analiso FIIs do ponto de vista de quem compra FIIs para o longo prazo. Isto posto, o principal ponto é: Qual o racional deste FII? Não conheço os terrenos, mas cedo ou tarde a Kroton vai olhar para esta despesa, ainda que seja pouca para ela (acho que não é tão pouca). Estas empresas de educação surfaram na política populista dos governos anteriores, que não olhavam a real eficiência do FIES e do Prouni, estavam todos felizes e empurrando os problemas para frente. O que a Kroton ganha com este FII? Em algum momento, a Kroton como qualquer empresa vai ter de cortar "gorduras", e esse FII é uma barriga das mais salientes. Um custo fixo que não gera nenhuma receita, nem mesmo em futuro previsível. Tem RMG, mas a PDG está aí para mostrar que é uma segurança relativa. Desconheço os termos do contrato com a Kroton, mas algo que não faça sentido econômico é uma fonte potencial de briga na justiça ou de um acordo onde ambas as partes tem de ceder. abs. |
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Post by wizardhsc on Sept 8, 2017 17:45:42 GMT -3.5
Jigsaw e demais foristas, como vcs vêem esse fundo em relação a essa questão dos novos imóveis(que parecem que não sairão), enfim os riscos de manter esse FII. Sem dúvida o Jigsaw conhece mais. Eu vejo de longe este FII, não o acompanho. Analiso FIIs do ponto de vista de quem compra FIIs para o longo prazo. Isto posto, o principal ponto é: Qual o racional deste FII? Não conheço os terrenos, mas cedo ou tarde a Kroton vai olhar para esta despesa, ainda que seja pouca para ela (acho que não é tão pouca). Estas empresas de educação surfaram na política populista dos governos anteriores, que não olhavam a real eficiência do FIES e do Prouni, estavam todos felizes e empurrando os problemas para frente. O que a Kroton ganha com este FII? Em algum momento, a Kroton como qualquer empresa vai ter de cortar "gorduras", e esse FII é uma barriga das mais salientes. Um custo fixo que não gera nenhuma receita, nem mesmo em futuro previsível. Tem RMG, mas a PDG está aí para mostrar que é uma segurança relativa. Desconheço os termos do contrato com a Kroton, mas algo que não faça sentido econômico é uma fonte potencial de briga na justiça ou de um acordo onde ambas as partes tem de ceder. abs. O contrato teoricamente é bem estruturado. Ao meu ver a Kroton está empurrando com a barriga até o fim do prazo para entrega dos imóveis no próximo ano. Daí vai tentar um acordo, pois uma batalha judicial também não é bom para os cotistas. |
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Post by jigsaw on Sept 11, 2017 11:26:04 GMT -3.5
Jigsaw e demais foristas, como vcs vêem esse fundo em relação a essa questão dos novos imóveis(que parecem que não sairão), enfim os riscos de manter esse FII. Sem dúvida o Jigsaw conhece mais. Eu vejo de longe este FII, não o acompanho. Analiso FIIs do ponto de vista de quem compra FIIs para o longo prazo. Isto posto, o principal ponto é: Qual o racional deste FII? Não conheço os terrenos, mas cedo ou tarde a Kroton vai olhar para esta despesa, ainda que seja pouca para ela (acho que não é tão pouca). Estas empresas de educação surfaram na política populista dos governos anteriores, que não olhavam a real eficiência do FIES e do Prouni, estavam todos felizes e empurrando os problemas para frente. O que a Kroton ganha com este FII? Em algum momento, a Kroton como qualquer empresa vai ter de cortar "gorduras", e esse FII é uma barriga das mais salientes. Um custo fixo que não gera nenhuma receita, nem mesmo em futuro previsível. Tem RMG, mas a PDG está aí para mostrar que é uma segurança relativa. Desconheço os termos do contrato com a Kroton, mas algo que não faça sentido econômico é uma fonte potencial de briga na justiça ou de um acordo onde ambas as partes tem de ceder. abs. Ueh, se a KROTON resolver cortar "gorduras", basta pagar todo o PERÍODO REMANESCENTE do CONTRATO ATÍPICO, NAO TEM PROBLEMA NENHUM, agora se houver tanta FACILIDADE para RASGAR UM CONTRATO FIRMADO entre as partes, então não compensa investir em qualquer veículo aqui no Brasil, a alternativa seria comprar ações da NASDAQ. O racional é relativamente simples, a KROTON teria que pagar um PREMIO DE LOCAÇÃO ao Fundo até que os dois imóveis estivessem prontos, depois disso a própria geração de receitas dos imóveis manteriam o Fundo, ocorre que não estava previsto um atraso tão grande na licença dos terrenos, mas a KROTON não parece se desesperar com isso. O valor GLOBAL de investimento (conforme prospecto) era o seguinte:Valor de Aquisição do Imóvel Campinas: R$ 25.000.000 Edificação Empreendimento Campinas: R$ 21.555.949 Valor de Aquisição do Imóvel Cuiabá: R$ 7.120.000 Edificação Empreendimento Cuiabá: R$ 17.833.000 Total Valor Global de Investimento = R$ 71.508.949O Patrimônio Líquido da KROTON representa 14,7 BILHÕES, entao esse PREMIO DE LOCAÇÃO mensal corresponde a 0,0045% do PL da empresa, em comparação com o LL MEDIO (U12M) = 148 mi entao o PREMIO DE LOCAÇÃO seria de 0,4459% (aprox. =0,50%) do LL mensal, isso me preocupa bem menos do que ter a PETROBRAS (com enorme dívida) como inquilina ou a CEDAE que está prestes a ser privatizada. De qualquer forma se essa despesa estiver TIRANDO O SONO da KROTON, basta a empresa trocar os 2 terrenos por 2 imóveis locados para o Fundo, que a situação fica resolvida. Lembrando que o FUNDO tem 41 mi na denominada "conta escrow", que seria utilizada para Edificação dos imóveis, se nao for utilizada, esse valor pode ser rateado para os cotistas em forma de amortização. |
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bochan
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Post by bochan on Sept 16, 2017 19:53:04 GMT -3.5
Bom, o colega Ancasodi pediu uma opinião. Dei a minha achando que poderia ser útil.
O DY deste FII se destaca dos demais por quê? Vemos algo que o mercado não percebe?
Com as mesmas ressalvas anteriores, vou tentar esclarecer um pouco mais por que EU não acho AEFI11 um bom investimento:
- Contrato bom para mim é o que fica na gaveta. Se for inevitável, então vamos usá-lo. O fundo tem este recurso (chamar o contrato) na manga, mas não vejo por que eu pequeno investidor vou pagar para entrar nesta briga potencial.
- O FIES que suporta boa parte da alta lucratividade da Kroton é mais uma das farras que herdamos dos governos PT. Hoje, sabemos que estas farras não foram simplesmente incompetência. Empreiteiras, Estaleiros, Fribois estão aí para mostrar onde a euforia termina quando a verdade vem a tona: Em cortes na marra de empresas anteriormente sólidas como a Camargo Corrêa, Odebrecht, JBS, etc.
- Independente de qualquer irregularidade, o FIES terá de ser revisto. É um programa ruim, caro e com alta inadimplência. Com o estado falido, a revisão é inevitável e não deve demorar. A Kroton será a mais impactada por isto e, como toda empresa, vai fazer o possível para manter suas margens.
- Não confio na Kroton. Seu CEO já mostrou não ter princípios elevados e lá continua (procure no Google por Kroton, consultorias). Não que algum CEO se destaque por ética, mas se vangloriar de sua "esperteza" é muito "Joesley" para mim.
Então, não me interesso por AEFI pois acho que:
- Não tem racionalidade econômica, só o fundo se beneficia.
- Um único cliente de princípios decorativos apenas.
- Um cliente cuja alta rentabilidade é garantida por uma farra suportada por um estado falido.
- Risco deste único cliente chamar para renegociar o contrato, em uma situação onde o cliente é muito mais forte, e como sempre o pequeno cotista será o último a saber.
- Outros FIIs tem risco mas me dão mais tranquilidade por fazerem algum sentido econômico para mim. Para maiores ganhos/riscos, as ações estão aí.
Sobre FIES e como a Kroton age com quem lhe cria problemas, vale a pena procurar no google por Kapitalo, Fies, Kroton.
abs.
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Post by jigsaw on Oct 1, 2017 11:08:20 GMT -3.5
Bochan, estou RETORNANDO DE VIAGEM, por isso somente hoje pude opinar um pouco mais a respeito do AEFI. Antigamente quando eu começava a analisar um FII tinha em mente algumas outras questões como: qualidade dos imoveis, idade dos imoveis, tipo de contrado (TIPICO OU ATÍPICO), modalidade do contrato (BTS OU SLB), valor de aquisição do imovel por metro quadrado, valor de locação do imovel por metro quadrado, localização, prazo do contrato, etc. Hoje eu procuro analisar, alem desses parâmetros, a qualidade do inquilino, balanço da empresa, histórico de resultados, etc, ou seja, existe a necessidade de uma análise mais rigorosa em relação ao locatário e sua capacidade financeira de honrar seus compromissos, nesse ponto realmente temos OPINIÕES DISTINTAS, realmente nao sei o quanto representa o FIES no montante GLOBAL de lucros da KROTON, mas nao consigo enxergar nessa empresa risco de CALOTE OU QUEBRA DE CONTRATO, ainda mais com o seu histórico crescente de resultados:  Neste momento a KROT apresenta uma Divida Bruta = 461.463.000, com um Patrimonio Liquido = 14.697.000.000, o que representa uma relação Div. Bruta/PL = 0,03 (3%), isso me indica uma maior tranquilidade e confiabilidade do que se o AEFI tivesse inquilinos como: OIBR : Div. Bruta/Patrimônio Liquido = 6,14 BRKM : Div. Bruta/Patrimônio Liquido = 3,66 LAME : Div. Bruta/Patrimônio Liquido = 3,67 JBSS : Div. Bruta/Patrimônio Liquido = 2,41 BRFS : Div. Bruta/Patrimônio Liquido = 2,11 CGAS : Div. Bruta/Patrimônio Liquido = 1,58 PETR : Div. Bruta/Patrimônio Liquido = 1,46 POR OUTRO LADO analisando o prospecto preliminar do AEFI me deparei com a seguinte abordagem referente ao PREMIO DE LOCAÇÃO: Repliquei apenas a condição para o 1) Para o Empreendimento Campinas: (o mesmo vale para o Empreendimento Cuiabá), note que o PREMIO DE LOCAÇÃO é uma complementação ao Resultado Real Obtido para atingir o Resultado Minimo Esperado, mas o que seria esse Resultado Real Obtido? Nada mais é que o rendimento obtido pelo FUNDO atraves dos recursos aplicados na denominada "conta Escrow", como essa conta hoje está com o saldo de 41 mi, o rendimento obtido por cota considerando 1% de rentabilidade mensal seria de R$ 0,54/cota (41 mi X 0,01/752.500), como o AEFI tem pago R$ 1,20/cota, a AELTDA (hoje KROTON) tem complementado com R$ 0,65/cota, isso significa que o FII é auto-sustentável em 0,54/cota, independente da KROTON. Fazendo agora algumas contas de padeiro, para quem entrou no IPO com o valor de R$ 100,00, hoje está com a cota valendo R$ 154,00 e recebeu + 70 meses de proventos, com uma média MENSAL de 1,10 teriamos 70 x 1,10 = 77,00, com isso o patrimonio do quotista seria 154 + 77 = 231,00. Mas para quem entra hoje qual seria a situaçao? Na cotação de hoje = R$ 154,00 o investidor poderia abater de cara R$ 54,48 referente o saldo da conta Escrow (considerando uma possivel amortização) entao teria em haver R$ 100,00, com a distribuição de R$ 1,20, teria que receber proventos durante 83,00 meses, como o contrato com a KROTON vai até 2026, destes 9 anos restantes, o Fundo teria que honrar o compromisso do contrato durante os proximos 7 anos para o investidor que entrar hoje ficar no ZERO A ZERO, correto? De qualquer forma tudo isso é PURA TEORIA, na prática tudo pode ser diferente, como diz um famoso forista de outro site, TUDO PODE DAR ESTUPIDAMENTE ERRADO, desta forma confie na sua intuição e INVISTA APENAS NAQUILO QUE LHE DE TRANQUILIDADE, está claro que nossas opiniões sobre esse fundo são DIVERGENTES, as razões que você apresentou tem um certo fundamento, mas pra mim não são suficientes para ele não constar numa CARTEIRA DIVERSIFICADA, considero que o debate foi bastante produtivo, nao sabia que a KROTON pagava apenas uma complementação para o Fundo, pensava que ela pagava todo o rendimento, mas só fiquei sabendo disso agora, porque os pontos que você levantou me fizeram pesquisar o Fundo, estudar o prospecto, analisar as condições, e é exatamente essa função de um forum de debates. |
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Post by Deleted on Oct 1, 2017 14:08:34 GMT -3.5
jigsawNo que toca a Kroton, pelas notícias abaixo, vemos que o governo está cada vez mais apertando o cinto na liberação de recursos para o FIES. As universidades que têm grande parte do seu faturamento atrelado a ele têm que buscar outras formas de financiamento. Se não me engano, a Kroton tem um financiamento próprio. Por outro lado, na 2ª notícia vemos que a cada dia que passa o governo está ficando com a corda no pescoço para manter o ensino superior público e do jeito que vai não duvido que em poucos anos grande parte desses cursos oferecidos ou até mesmo algumas dessas universidades públicas serão fechadas, simplesmente por falta de recursos. Não é nem questão de achar se é certo ou errado, simplesmente não tem como manter. O RJ é um exemplo de que isso é bem provável de ocorrer. Por pior que seja esse cenário, se ele se confirmar, as universidades privadas devem absorver grande parte desse público. 06.jul.2017 Fazenda avalia Fies como ‘insustentável’; entenda mudançasEmpréstimo será vinculado ao salário a partir de 2018 Como é hoje, rombo do programa só cresce nas contas públicas www.poder360.com.br/economia/fazenda-avalia-fies-como-insustentavel-entenda-mudancas/
28/09/2017 - 18H13 - Custeio de ensino superior público é insustentável, diz secretária-executiva do MEC
O governo desembolsa quase R$ 53 bilhões com o custeio de universidades, instituições e escolas técnicas federais epocanegocios.globo.com/Economia/noticia/2017/09/epoca-negocios-custeio-de-ensino-superior-publico-e-insustentavel-diz-secretaria-executiva-do-mec.html"Bochan, estou RETORNANDO DE VIAGEM, por isso somente hoje pude opinar um pouco mais a respeito do AEFI. Antigamente quando eu começava a analisar um FII tinha em mente algumas outras questões como: qualidade dos imoveis, idade dos imoveis, tipo de contrado (TIPICO OU ATÍPICO), modalidade do contrato (BTS OU SLB), valor de aquisição do imovel por metro quadrado, valor de locação do imovel por metro quadrado, localização, prazo do contrato, etc. Hoje eu procuro analisar, alem desses parâmetros, a qualidade do inquilino, balanço da empresa, histórico de resultados, etc, ou seja, existe a necessidade de uma análise mais rigorosa em relação ao locatário e sua capacidade financeira de honrar seus compromissos, nesse ponto realmente temos OPINIÕES DISTINTAS, realmente nao sei o quanto representa o FIES no montante GLOBAL de lucros da KROTON, mas nao consigo enxergar nessa empresa risco de CALOTE OU QUEBRA DE CONTRATO, ainda mais com o seu histórico crescente de resultados: ...continua"
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bochan
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Post by bochan on Oct 2, 2017 0:45:02 GMT -3.5
A encrenca do FIES foi que quem era bolsista pagava o preço "cheio" enquanto os pagantes tinham "desconto".
Claro que isto era uma trapaça, similar a usada por alguns varejistas: Em 12x "sem acréscimo" ou à vista "com desconto".
O bolsista não percebia, pois não saia dinheiro do seu bolso. Bom, agora passados alguns anos, chegou a hora dos ex-bolsistas pagarem o empréstimo. E aí vão saber que sua mensalidade foi muito mais cara do que de seus colegas pagantes, sendo que para as escolas não fazia diferença alguma - o dinheiro vinha dos pagantes "com desconto" ou do governo "sem desconto".
Quanto à qualidade dos cursos da Kroton...não tenho condições de comentar. Mas vejo entrevistas com professores da USP, da PUC, da FGV, do Insper, não me lembro de nenhuma onde o sujeito se apresente como professor da Kroton (talvez tenha outro nome).
Ou seja, as escolas tiveram mais alunos, que pagaram mais caro do que deviam, por um serviço de baixo custo. Acho que explica a alta lucratividade da Kroton, que pode durar muito ou não.
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rst
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Post by rst on Sept 12, 2018 21:02:40 GMT -3.5
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Post by ancasodi on Sept 12, 2018 21:48:31 GMT -3.5
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soros
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Post by soros on Sept 15, 2018 10:44:15 GMT -3.5
Voltei a comprar cotas deste FII.
Essa queda abriu uma ótima oportunidade.
Concordo com o Jigsaw, acho o risco muito pequeno aqui.
A Kroton é uma empresa muito bem sucedida no seu setor e o contrato que a Anhanguera fez com o fundo é muito bem amarrado.
Não acho que valeria a pena judicializar.
Acredito que irão resolver essa permuta dos terrenos por imóveis.
Na minha opinião a Kroton deixou isso meio de lado e o FII obviamente tem que correr atrás pensando numa perspectiva de longo prazo (após 2026).
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bochan
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Post by bochan on Oct 5, 2018 8:13:10 GMT -3.5
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