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Post by rst on Jan 22, 2021 6:17:21 GMT -3.5
Tópico para discussão de HBR Realty
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Post by rst on Jan 22, 2021 6:17:33 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Jan 4, 2022 9:31:35 GMT -3.5
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Post by rogerdff on Jan 5, 2023 19:28:39 GMT -3.5
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Post by rogerdff on Mar 22, 2023 12:47:11 GMT -3.5
Aqui se dívida não complicar
Não duvido daqui uns 2-3 anos estar de volta próximo VPA hoje 18,69.
IPO e até Agosto/21 estava exatamente nesse valor.
Rompimento faixa 6,50 topo 11/22 seria principal referência gráfica reversão.
Como não tem como saber completei hoje posição e limitei a 5k PM 4,28.
Mercado cada vez mais importante saber esperar pra risco retorno melhor.
E Ibov nem bateu 90k.
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Post by rst on Mar 22, 2023 18:05:37 GMT -3.5
Aqui se dívida não complicar Não duvido daqui uns 2-3 anos estar de volta próximo VPA hoje 18,69. IPO e até Agosto/21 estava exatamente nesse valor. Rompimento faixa 6,50 topo 11/22 seria principal referência gráfica reversão. Como não tem como saber completei hoje posição e limitei a 5k PM 4,28. Mercado cada vez mais importante saber esperar pra risco retorno melhor. E Ibov nem bateu 90k. Poderia compartilhar sua visão sobre a empresa? Olhei os resultados bem superficialmente e o que me chamou a atenção: 1) receitas são pequenas, quase que insuficientes para cobrir as despesas gerais e administrativas (lucro bruto próximo de zero); 2) só deu lucro devido à reavaliação dos ativos do portfólio. FFO é negativo; 3) imóveis em desenvolvimento são quase todos da convém, que, não sei é correto ou apenas uma impressão minha, parecem gerar receitas pouco expressivas. 4) ABL total pareceu bem reduzida. Não muito maior do que de um shopping (apesar de o portfólio conter diversos imóveis, inclusive um shopping). O que está vendo aqui? |
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Post by rst on Mar 22, 2023 18:23:21 GMT -3.5
Apenas completamentando, apesar de nunca ter visto essas mini-galerias comerciais da comvem e não ter uma opinião a respeito, posso dizer que esse tipo de imóvel costuma ser um mico aqui em SP.
Salvo raríssimos casos, essas galerias de prédio têm um fluxo de transeuntes bem reduzido, alta vacância e inquilinos bem ruins, geralmente pequenos prestadores de serviços manuais em espaços sem nenhum atrativo.
Isso mesmo em regiões com alto fluxo de pedestres, como é o caso da Paulista.
Em ruas adjacentes, essas galerias tem um aspecto ainda pior, quase que de completo abandono.
Quem passa na porta dificilmente sabe o que tem dentro, já que lojas não são visíveis da rua, e raramente tem curiosidade de visitar o espaço para explorar as opções.
Únicas lojas que costumam prestar nessas galerias são as com frente para rua.
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Post by rogerdff on Mar 22, 2023 22:29:17 GMT -3.5
Propriedade foco urbano acredito ter bom potencial.
É parecido como um FII tijolo, apesar de ter alta alavancagem e muito desenvolvimento ainda.
Mas proposta diversificação em hotéis, mall, laje, convem.
E qualidade e localização desses imóveis, me chamou mais atenção.
Considerei mais o valor do ativo real nesse momento.
E desconto grande P/VPA.
ABL em Operação 149 mil m2.
ABL desenvolvimento idem.
Alavancagem é alta mas amortização é longa e custo TR+ e Poupança+ não parece ser risco grande.
Essa realidade Convem/mini galeria não conheço realmente.
Taxa ocupação informada cerca 84% apresentação resultados parece boa.
Questão FFO resultados realmente custos ainda pesam.
NOI/ROL e EBITDA anual de 111 mi e 76 mi com forte crescimento anual.
Não são desprezíveis.
Se Selic voltar próximo 8% imagino que beneficiaria muito aqui.
Juntamente com receita desenvolvimentos sendo finalizados.
A 0,22 VPA imagino que risco-retorno pra uma posição pequena pode compensar.
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marcos
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Post by marcos on Mar 22, 2023 22:34:03 GMT -3.5
Nunca tinha reparado nessa empresa. Mas, muito estranho. Receita é 1/5 do EBI!!!
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Post by rogerdff on Mar 23, 2023 10:11:09 GMT -3.5
Nunca tinha reparado nessa empresa. Mas, muito estranho. Receita é 1/5 do EBI!!! Realmente é confuso quando olha tabela EBTIDA e EBTIDA Ajustado. 4T22 teve EBTIDA 171 DA 0,305 LL 124 Receita líquida 38 Lucro bruto 32 Resultado avaliação patrimonial -159 EBTIDA Ajustado 26 EBIT aqui daria quase EBTIDA Lucro líquido e FFO tem efeito da avaliação patrimonial que é bem alta. LL fica alto mas FFO fica negativo. Como contabilidade é meu fraco nunca olho mais a fundo. Aqui fica ainda mais difícil entender. Com uma receita/lucro bruto real baixos assim. E alavancagem alta. Agora dá pra entender porque mercado deixou de lado. Com tanta opções boas mercado melhor não perder tempo aqui. |
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rst
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Post by rst on Mar 23, 2023 10:24:41 GMT -3.5
Nunca tinha reparado nessa empresa. Mas, muito estranho. Receita é 1/5 do EBI!!! Imagino que tenha tirado essas informações do fundamentus e esteja se referindo ao 4T. As receitas estão corretas. O EBIT está distorcido por incluir a "Variação do valor justo de propriedades para investimento" |
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Post by gcn on Dec 18, 2023 20:54:21 GMT -3.5
Negociando á 0,30 P/VP , só um hotel que ela tem vale 500mi que é praticamente o valor de mercado dela. Tudo bem que tem dívida , mas mesmo assim, ao meu ver ela negocia á um valor bem descontado.
A 0,90 P/VP não seria caro, e ela teria que triplicar pra chegar lá.
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Potuz
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Post by Potuz on Dec 19, 2023 8:49:22 GMT -3.5
A 0,90 P/VP não seria caro, e ela teria que triplicar pra chegar lá. Ou dividir por três o valor patrimonial |
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rst
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Post by rst on Dec 23, 2023 16:45:07 GMT -3.5
A 0,90 P/VP não seria caro, e ela teria que triplicar pra chegar lá. Ou dividir por três o valor patrimonial O Potuz fez uma provocação pertinente. O erro pode estar no preço da ação, no valor patrimonial ou em ambos. Não há dúvida de que comprar a ação por 1/3 do valor patrimonial traz uma margem de segurança maior contra essa incerteza, mas nada impede que o verdadeiro valor patrimonial seja inferior até mesmo ao atual preço da ação. Eu não vejo valor em muitas lojas convém, como já expliquei antes, mas reconheço que alguns outros bens, como o prédio de escritórios em construção, têm algum valor potencial. |
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Post by rogerdff on Mar 11, 2024 8:24:43 GMT -3.5
Aqui pode virar um case interessante.
Syne3 fez venda recente para XPML11 e ação recuperou próximo ao VP.
Empresa também nunca conseguiu de fato gerar resultados trimestrais satisfatórios.
Similar a HBR.
Mas valor ativos se mostrou presente.
Aqui conseguiu recuperar um pouco mas ainda está a 0,27 VP.
Ainda que esse VP esteja inflado, uma recuperação até próximo dos 10 pode ser factível.
Ainda que dependa, como ocorreu com a Syne, de algum FII ou fundo comprar ativos.
O que acham? Alguém investido aqui?
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Post by rst on Mar 11, 2024 10:00:10 GMT -3.5
Aqui pode virar um case interessante. Syne3 fez venda recente para XPML11 e ação recuperou próximo ao VP. Empresa também nunca conseguiu de fato gerar resultados trimestrais satisfatórios. Similar a HBR. Mas valor ativos se mostrou presente. Aqui conseguiu recuperar um pouco mas ainda está a 0,27 VP. Ainda que esse VP esteja inflado, uma recuperação até próximo dos 10 pode ser factível. Ainda que dependa, como ocorreu com a Syne, de algum FII ou fundo comprar ativos. O que acham? Alguém investido aqui? Sua lógica não é muito diferente da minha ao comprar fundos imobiliários monoativos com alta vacância: comprar um imóvel por muito menos do que ele vale e esperar ou a vacância diminuir ou o imóvel do fundo ser vendido por um preço compatível com a realidade do mercado. Sabe qual o resultado prático que colhi até o momento? Um tremendo de um nabo. Imóveis continuaram vagos e cotação do fundo descendo ladeira abaixo. Mesmo se algum dia a situação se reverter, o retorno que alcançarei dificilmente compensará o custo de oportunidade após tantos anos de espera. Feitas as devidas comparações, minha resposta é: só vale a pena se você der sorte de entrar um pouco antes de o valor do fundo ser destravado. Na maior parte do tempo, permanecer comprado em um negócio desses é uma furada. |
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Post by rogerdff on Mar 11, 2024 10:27:18 GMT -3.5
Aqui pode virar um case interessante. Syne3 fez venda recente para XPML11 e ação recuperou próximo ao VP. Empresa também nunca conseguiu de fato gerar resultados trimestrais satisfatórios. Similar a HBR. Mas valor ativos se mostrou presente. Aqui conseguiu recuperar um pouco mas ainda está a 0,27 VP. Ainda que esse VP esteja inflado, uma recuperação até próximo dos 10 pode ser factível. Ainda que dependa, como ocorreu com a Syne, de algum FII ou fundo comprar ativos. O que acham? Alguém investido aqui? Sua lógica não é muito diferente da minha ao comprar fundos imobiliários monoativos com alta vacância: comprar um imóvel por muito menos do que ele vale e esperar ou a vacância diminuir ou o imóvel do fundo ser vendido por um preço compatível com a realidade do mercado. Sabe qual o resultado prático que colhi até o momento? Um tremendo de um nabo. Imóveis continuaram vagos e cotação do fundo descendo ladeira abaixo. Mesmo se algum dia a situação se reverter, o retorno que alcançarei dificilmente compensará o custo de oportunidade após tantos anos de espera. Feitas as devidas comparações, minha resposta é: só vale a pena se você der sorte de entrar um pouco antes de o valor do fundo ser destravado. Na maior parte do tempo, permanecer comprado em um negócio desses é uma furada. Exatamente, tempo torna-se grande desafio. Ou custo oportunidade. |
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Post by gcn on Mar 11, 2024 16:06:59 GMT -3.5
Aqui pode virar um case interessante. Syne3 fez venda recente para XPML11 e ação recuperou próximo ao VP. Empresa também nunca conseguiu de fato gerar resultados trimestrais satisfatórios. Similar a HBR. Mas valor ativos se mostrou presente. Aqui conseguiu recuperar um pouco mas ainda está a 0,27 VP. Ainda que esse VP esteja inflado, uma recuperação até próximo dos 10 pode ser factível. Ainda que dependa, como ocorreu com a Syne, de algum FII ou fundo comprar ativos. O que acham? Alguém investido aqui? Eu peguei a alta da Syne3 e tenho HBR também. Sobre HBR o CEO deixou claro no release do último resultado que 2024 terá como prioridade o desinvestimento de ativos , a ação negocia hoje a uns 0,27 VP e a uns 0,22 x NAV , bem atrativa , de graça por assim dizer. Acredito que assim como Syne3 , se HBR conseguir vender uns 2 ou 3 ativos grandes esse ano (leia-se de uns 400-500 mi cada um) deve destravar valor e ter uma alta igual a Syne3 teve , ou até superior. Não tem segredo, é comprar e esperar a venda dos ativos. |
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Post by gcn on Mar 11, 2024 16:25:08 GMT -3.5
No X (antigo Twitter) , muito se comenta sobre a empresa, e um acionista que teve contato com o RI detalhou que a empresa já recebeu propostas por vários imóveis relevantes do portfólio, vou colocar á baixo as informações das propostas:
HBR Tower Faria Lima: Proposta de um FII de 450mm , não venderam pois acham que vale 520mm.
Hotel W: receberam sondagem de fundos soberanos gringos, não vendem por menos de 60k/m2 , considerando 9000 m2 teríamos um valor de aprox 540mm para o empreendimento
Retirado do Release do 4T2023 , página 37:
Hotel Ibis Styles: A companhia tem proposta firme, porém em fase de negociação de valores dado a
performance acima da expectativa no ano de 2023.
Hotel Hilton Garden Inn: A Companhia continua recebendo algumas sondagens para venda e tem conversas
em andamento com os interessados.
Enfim, proposta aparentemente é o que não falta, a empresa cita que pretende vender os ativos pelo preço certo para maximizar a geração de valor para o acionista, com a queda dos juros que esta em andamento devem aparecer mais propostas e melhores, ou seja, acredito que possam vender de 2 á 3 imóveis ao menos esse ano.
Vendendo ao menos 2 imóveis grandes esse ano a cotação deve andar bem.
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Post by rogerdff on Mar 20, 2024 10:47:08 GMT -3.5
E vai fazendo pivot semanal.
Toda pinta de reversão tendência.
Cheguei pegar na segunda nos 5,3x mas por nunca acreditar muito sai 5,8x.
Agora graficamente parece que foi.
Talvez alguma notícia venda ativos saindo do forno.
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