rst
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Post by rst on Oct 26, 2015 8:17:55 GMT -3.5
Tópico para discussão do FII RB Capital General Shopping Sulacap
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Post by jigsaw on Mar 22, 2016 18:35:18 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Mar 22, 2016 18:40:00 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Mar 22, 2016 18:44:10 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Mar 22, 2016 18:53:46 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Mar 22, 2016 18:57:41 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Aug 20, 2016 16:43:50 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Aug 20, 2016 16:45:35 GMT -3.5
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rst
Moderador
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Post by rst on Oct 25, 2016 6:00:57 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Oct 25, 2016 9:30:30 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Oct 25, 2016 9:35:54 GMT -3.5
rst, por acaso você chegou a calcular a RENDA REAL do RBGS (sem o PREMIO DE LOCAÇÃO)? O imóvel é muito bom, mas a localização não me chamou muito a atenção, de qualquer forma pelo preço de R$ 3.000,00 o metro quadrado, merece um estudo. |
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SS
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Post by SS on Oct 25, 2016 13:55:16 GMT -3.5
rst, por acaso você chegou a calcular a RENDA REAL do RBGS (sem o PREMIO DE LOCAÇÃO)? O imóvel é muito bom, mas a localização não me chamou muito a atenção, de qualquer forma pelo preço de R$ 3.000,00 o metro quadrado, merece um estudo. O imóvel parece ser bom, mas está mal porque o público-alvo é o que está sofrendo mais com a crise e ele ainda não conseguiu "decolar". A vacância não sai dos 14-17% da ABL, patamar muito alto pra um shopping. Pior ainda é que essa vacância é quase toda concentrada nas lojas "satélite", que realmente pagam aluguel e geram renda pro empreendimento. Se você pegar os últimos doze meses de resultados, a renda ficará entre R$ 1,50 e R$ 2,00 por quota, a depender se você considera os investimentos realizados nos últimos meses como despesa recorrente ou não (a renda pode cair pra R$ 0,50/ano se eles se tornarem permanentes...). Daí o yield no preço atual não parece bom. Porém, há algumas considerações a serem feitas: - Tanto fluxo de veículos quanto vendas dos lojistas têm crescido bem (acima de 10% aa). Com recessão e desemprego alto, indica que o shopping está entrando no hábito de compra da população local. - A renda dos aluguéis ainda representa muito pouco das vendas dos lojistas, indicando que o administrador tem optado por dar descontos para evitar que a vacância aumente. Parece-me que há um bom espaço para a renda subir na propriedade (aumento de ocupação e de captura de aluguel como parte das vendas), mas é difícil identificar quando isso ocorrerá. A propriedade pode ficar assim por alguns anos antes da economia melhorar e empreendedores decidirem ocupar as lojas. Ou, se tudo piorar, micar de vez. No final das contas, pra quem gosta de "turnarounds", acho uma boa aposta. Dá pra ver o preço da quota subir bastante se as coisas andarem bem. A maturação tem sido muito mais lenta que o esperado, mas há alguns sinais positivos (fluxo e vendas). E, de fato, é uma propriedade com uma estrutura boa sendo negociada a R$ 3000/m². No entanto, confesso que estou ansioso por ver a reação do mercado à queda dos rendimentos do próximo mês. |
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Post by jigsaw on Oct 26, 2016 10:48:43 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Oct 26, 2016 10:59:18 GMT -3.5
rst, por acaso você chegou a calcular a RENDA REAL do RBGS (sem o PREMIO DE LOCAÇÃO)? O imóvel é muito bom, mas a localização não me chamou muito a atenção, de qualquer forma pelo preço de R$ 3.000,00 o metro quadrado, merece um estudo. O imóvel parece ser bom, mas está mal porque o público-alvo é o que está sofrendo mais com a crise e ele ainda não conseguiu "decolar". A vacância não sai dos 14-17% da ABL, patamar muito alto pra um shopping. Pior ainda é que essa vacância é quase toda concentrada nas lojas "satélite", que realmente pagam aluguel e geram renda pro empreendimento. Se você pegar os últimos doze meses de resultados, a renda ficará entre R$ 1,50 e R$ 2,00 por quota, a depender se você considera os investimentos realizados nos últimos meses como despesa recorrente ou não (a renda pode cair pra R$ 0,50/ano se eles se tornarem permanentes...). Daí o yield no preço atual não parece bom. Porém, há algumas considerações a serem feitas: - Tanto fluxo de veículos quanto vendas dos lojistas têm crescido bem (acima de 10% aa). Com recessão e desemprego alto, indica que o shopping está entrando no hábito de compra da população local. - A renda dos aluguéis ainda representa muito pouco das vendas dos lojistas, indicando que o administrador tem optado por dar descontos para evitar que a vacância aumente. Parece-me que há um bom espaço para a renda subir na propriedade (aumento de ocupação e de captura de aluguel como parte das vendas), mas é difícil identificar quando isso ocorrerá. A propriedade pode ficar assim por alguns anos antes da economia melhorar e empreendedores decidirem ocupar as lojas. Ou, se tudo piorar, micar de vez. No final das contas, pra quem gosta de "turnarounds", acho uma boa aposta. Dá pra ver o preço da quota subir bastante se as coisas andarem bem. A maturação tem sido muito mais lenta que o esperado, mas há alguns sinais positivos (fluxo e vendas). E, de fato, é uma propriedade com uma estrutura boa sendo negociada a R$ 3000/m². No entanto, confesso que estou ansioso por ver a reação do mercado à queda dos rendimentos do próximo mês. , EXCELENTE COMENTÁRIO, participe mais vezes do Clubinvest, fiz aqui algumas contas de padeiro, a situação do RBGS é preocupante (PARA NÃO DIZER DESASTROSA), no mês de setembro o shopping produziu 0,1531 por cota e distribuiu 0,94 devido ao PREMIO DE LOCAÇÃO, se você pegar os ultimos 12 meses, o shopping produziu 2,35 (0,1965 ao mes) e distribuiu 11,29 (0,94 ao mes), considerando que está com 17% de vacância, diria que é pior do que o extinto MSHP e o WPLZ, isso explica a baixa cotação de 35 reais (contra 100 reais do IPO), não compensa pagar esse valor de 3 K por metro quadrado, é a OGXP dos fundos imobiliários. |
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SS
New Member
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Post by SS on Oct 26, 2016 15:30:46 GMT -3.5
Pois é, hoje esse fundo não tem a menor condição de ser visto como fonte de renda. Até por isso quero ver o que vai acontecer com a cotação quando acabar a RMG.
Porém, pensando em composição de portfólio, é sempre bom ter uma parcela alocada em ativos com potencial de ganho de capital, e nesse mercado de FIIs, as oportunidades estão nas propriedades com vacância, em minha opinião. Vejo potencial nessa propriedade, mas o "timing" de entrada é essencial, porque o custo de oportunidade aqui é alto. Se o shopping vingar só em 2019, não vai adiantar muita coisa o investimento.
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Post by jigsaw on Jun 4, 2017 10:29:54 GMT -3.5
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Post by doutormanezao on May 2, 2018 15:54:02 GMT -3.5
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Post by Deleted on Jul 10, 2018 13:02:21 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Oct 15, 2018 10:32:56 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Oct 15, 2018 10:41:03 GMT -3.5
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