Post by jigsaw on Feb 24, 2017 10:52:16 GMT -3.5
333488 de 334637 - Modificado em 01/02/2017 14:15 Comentar Citar este comentário
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Nível 4 marcosvinicius2 Comentários 206 - 29/09/2011
Para determinarmos o VALOR DE LOCAÇÃO MENSAL DA BARRY CALLEBAUT temos que recuar 2 etapas nos cálculos indicados no post acima:
BARRY CALLEBAUT = 17.691.300 X 0,13 / 12 = 2.299.869/12 = R$ 191.655,75 (valor de locação da BC antes da redução)
BARRY CALLEBAUT = 17.691.300 X 0,92 X 0,06 X / 12 = 976.559/12 = R$ 81.379,98 (valor de locação da BC após a redução)
Para verificarmos se os cálculos estão corretos, faremos o CÁLCULO INVERSO:
% REDUÇÃO REC IMOBILIARIA DO FII = 2.299.869 - 976.559 / 17.691.300 = 7,48% < 8,000%, portanto % MENOR do que indicado no relatório, então pode ser que o % de participação da BC no FIIP tenha sido modificada, para isso vamos chamar de X o novo valor de locação (anterior a redução) da BC:
X - 976.559/17.691.300 = 8,000% então temos X = 2.391.863 esse valor representa 13,52% (ao inves de 13%) da participação da BC no Fundo para que tenhamos uma redução global de 8% no calculo indicado anteriormente.
POREM...CONTUDO...ENTRETANTO, no RELATORIO DE JUN-2016 podemos captar alguns valores de locação antes da famigerada redução:
VALOR GLOBAL ANUAL DE LOCAÇÃO = 1.285.055 X 12 + 2.252.625 = 17.673.285
VALOR DE LOCAÇÃO DA BARRY CALLEBAUT = 1285055 - 185428 + (81379/191655 X 185428)
VALOR DE LOCAÇÃO DA BARRY CALLEBAUT = 1285055 - 185428 X (1 - 81379/191655)
VALOR DE LOCAÇÃO DA BARRY CALLEBAUT = 1285055 - 106693 = 1178362
Então agora podemos ESTIMAR a distribuição que deveria vir em FEV-2017:
DISTRIBUIÇÃO FEV-2017 = 1178362 + 2252625 = 3430986 X 3439032/3516918
DISTRIBUIÇÃO FEV-2017 = 1178362 + 2252625 = 3430986 X 0,9779 / 927.162 = 3,6186 > 3,602431 (portanto a distribuição deveria ser > do que o que foi distribuido isso SEM CONTAR um eventual reajuste do valor de locação da AMBEV).
Como o índice de reajuste da locação da AMBEV está em função do IGP-M, Índice acumulado nos últimos 12 meses (em %) = 7,1907, podemos fazer uma ESTIMATIVA de qual seria a distribuição caso houvesse esse reajuste:
DISTRIBUIÇÃO FEV-2017 = 1178362 + 2252625 X 1,071907 = 3592966 X 3439032/3516918
DISTRIBUIÇÃO FEV-2017 = 1178362 + 2252625 X 1,071907 = 3592966 X 0,9779 / 927.162 = 3,7869 > 3,602431 (portanto a distribuição deveria ser > do que o que foi distribuido CONTANDO um eventual reajuste do valor de locação da AMBEV).
www.portalbrasil.net/igpm.htm
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Nível 4 marcosvinicius2 Comentários 206 - 29/09/2011
Citação: jbpmeira - Post #333404 - 31/Jan/2017 20:12
Tinha que ter o reajuste da AMBEV ou não?
Tinha que ter o reajuste da AMBEV ou não?
Citação: marcosvinicius2 - Post #333403 - 31/Jan/2017 20:08
Lembre-se que houve uma REDUÇÃO GLOBAL de 8% na carteira conforme discutimos ha algumas paginas, na realidade eu esperava um pouco menos do que isso.
Citação: jbpmeira - Post #333392 - 31/Jan/2017 19:39
Boa tarde pedrosousa.
O aluguel anual do FIIP veio magro né? O em janeiro do ano passado foi R$ 3,690238.
Mas tá bom assim mesmo.
Vamos ver MAXR
Boa tarde pedrosousa.
O aluguel anual do FIIP veio magro né? O em janeiro do ano passado foi R$ 3,690238.
Mas tá bom assim mesmo.
Vamos ver MAXR
Lembre-se que houve uma REDUÇÃO GLOBAL de 8% na carteira conforme discutimos ha algumas paginas, na realidade eu esperava um pouco menos do que isso.
Citação: marcosvinicius2 - Post #332753 - 19/Jan/2017 21:01
Barbado, estou com os numeros um pouco diferente do seu, mas é pra isso que serve a discussao em foruns, a RECEITA FINANCEIRA 12m (incluso o aporte anual da Ambev) = 17.691.300,00 com uma ABL = 69.565,21 m2 entao temos:
ALUGUEL/M2 = 17.691.300/69.565,21 X 12 = R$ 21,19/m2 (VALOR GLOBAL antes da redução)
Como a BARRY CALLEBAUT tinha participação de 13% na receita do FII com uma ABL = 9866 m2 temos:
BARRY CALLEBAUT = 17.691.300 X 0,13 / 12 x 9866 = R$ 19,42/m2 (valor de locação da BC antes da redução)
APOS A REDUÇÃO de 8% da RECEITA FINANCEIRA do FII teremos um novo VALOR GLOBAL de locação:
ALUGUEL/M2 = 17.691.300 x 0,92 /69.565,21 X 12 = R$ 19,49/m2 (VALOR GLOBAL após a redução)
Como a BARRY CALLEBAUT passou a ter participação de 6% na receita do FII com uma ABL = 9866 m2 temos:
BARRY CALLEBAUT = 17.691.300 X 0,92 X 0,06 X / 12 x 9866 = R$ 8,24/ m2 (valor de locação da BC após a redução)
POSSO TER ERRADO NOS CALCULOS TAMBEM, pois indiquei uma reduçao de 6% em cima do valor original reduzido de 8%:
Citação: barbado - Post #332675 - 18/Jan/2017 20:55
Peguei o relatório de agosto/16 e o aluguel representava 13%, agora em dezembro/16 passou para 6%, fazendo uma conta simples daria 6/13 = 46,2% logo o aluguel reduziu 100-46,2 = 53,8%.
Os imóveis são diferentes mas quem tem o ativo deveria verificar o preço do m2 do aluguel de cada um dos imóveis e compará-los com os PREÇOS DE MERCADO DE CADA LOCALIDADE.
Estando muito acima da realidade atual do mercado, e mais duas correções dos aluguéis até o término dos contratos que vencem em 2018, o fumo arapiraca é quase certo.
Só uma opinião adicional.
Abs.
Citação: minkowski - Post #332674 - 18/Jan/2017 20:35
Sempre no vencimento o atípico vira típico também, a lei só perite atípico no BTL ou BTS (que venceu).
Esses 8% desconsideram o aluguel anual.Antes da renovação ele representava 13% do total e ambev (anual) 13% também (aproximados, tirado dos relatórios antigos)
Ou seja, barry representava 13/(100 - 13) ~ 15% do mensal (desconsiderando ambev)
a redução foi de aproximadamente 8/15 ~ 53%
O aluguel de junho era de 185.428,97, 8% da receita de junho cerca de 103 mil, com algum reajuste de lá pra cá deve estar perto da sua conta mesmo o aluguel atual (saberemos exatamente quando sair janeiro/17)
Citação: barbado - Post #332672 - 18/Jan/2017 20:03
Sorte dos comprados, era para cair bem mais.
Não tenho esse fundo, acompanho a distância, mas quando divulgaram esse FR abaixo, além de transformarem um contrato atípico em típico, houve uma redução tão grande que eles tiveram vergonha de informar. (não fiz as contas alguns falam em 60% ou em 80%.
Na minha anotação o aluguel era de R$ 17,50 o m2. O aluguel atual que passou a vigorar foi reduzido para R$ 86.678,10 como a ABL é de 16.174 m2 o aluguel passou para R$ 5,36 m2, está tão barato que ACHO QUE MINHAS CONTAS ESTÃO ERRADA.
Além desse contrato que vence em 2017, outros três vencem em 2018 e um apenas em 2024 que é da Leader (uma jóia de empresa).
Se eu tivesse esse ativo e pelos no rabo, ESTARIAM TODOS ARREPIADOS.
RB CAPITAL RENDA I – FII CNPJ nº 08.696.175/0001-97 – Fato Relevante
vem pelo presente informar a respeito da renovação e prorrogação da locação do imóvel depropriedade do Fundo junto à BARRY CALLEBAUT BRASIL INDÚSTRIA ECOMÉRCIO DE PRODUTOS ALIMENTÍCIOS LTDA. (“Locatária”).
Após processo de renegociação nos últimos meses junto a Locatária pararenovação do Contrato de Locação, o mesmo foi aditado através da celebração do“Segundo Aditamento e Consolidação do Instrumento Particular de Contrato deLocação Atípico (Built to Suit) com Condição Suspensiva e outras Avenças” (“2ºAditamento ao Contrato de Locação”), estabelecendo um novo prazo de vigênciada locação por 5 (cinco) anos (período de 01 de dezembro de 2016 a 01 dedezembro de 2021) e uma redução no valor do aluguel.
Esta redução no valor do aluguel decorre principalmente:(i) da deterioração do mercado imobiliário, sobretudo nesta região, com perdas no valor de mercado dosalugueis de imóveis, inclusive neste segmento logístico;(ii) da disponibilidade de outros imóveis desta tipologia na mesma localidade do imóvel em questão, bemcomo da disponibilidade de terrenos na região, para desenvolvimento/construçãode novos ativos/imóveis; e(iii) da alteração da natureza da locação, deixando esta de ser celebrada através de um contrato de locação atípico (built to suit) e passando a ser realizada na forma de um contrato de locação típico.
A Administradora e a RB Capital, na qualidade de Consultora Imobiliária do Fundoe responsável pela renegociação contratual com a Locatária, consideram oportunae benéfica aos interesses do Fundo e seus investidores a renovação contratual oradivulgada, em especial considerando a dificuldade na recolocação do imóvel emcaso de eventual vacância, bem como o aumento nas despesas deresponsabilidade do Fundo nesse cenário.
Por fim, considerando a redução no valor do aluguel em decorrência da renovaçãocontratual ora divulgada, estimamos que o receita imobiliária mensal do Fundoseja reduzida em aproximadamente de 8% a partir de janeiro/2017 (base –agosto/2016).Permanecemos à disposição para eventuais dúvidas. Rio de Janeiro, 14 de
setembro de 2016. Oliveira Trust DTVM S.A. Administradora do Fundo.
NÃO VENDAM NEM COMPREM, TUDO PODE DAR ESTUPIDAMENTE CERTO OU O CONTRÁRIO.
Abs. do Dom Quixote de La Mancha.
Citação: minkowski - Post #332668 - 18/Jan/2017 19:32
FIIP caindo um pouco.
Comunicado ao mercado: prorrogação de 2 meses no contrato C&A (vencimento em junho para vencimento em agosto), para concluir as negociações para a extensão por prazo maior
FIIP caindo um pouco.
Comunicado ao mercado: prorrogação de 2 meses no contrato C&A (vencimento em junho para vencimento em agosto), para concluir as negociações para a extensão por prazo maior
Sorte dos comprados, era para cair bem mais.
Não tenho esse fundo, acompanho a distância, mas quando divulgaram esse FR abaixo, além de transformarem um contrato atípico em típico, houve uma redução tão grande que eles tiveram vergonha de informar. (não fiz as contas alguns falam em 60% ou em 80%.
Na minha anotação o aluguel era de R$ 17,50 o m2. O aluguel atual que passou a vigorar foi reduzido para R$ 86.678,10 como a ABL é de 16.174 m2 o aluguel passou para R$ 5,36 m2, está tão barato que ACHO QUE MINHAS CONTAS ESTÃO ERRADA.
Além desse contrato que vence em 2017, outros três vencem em 2018 e um apenas em 2024 que é da Leader (uma jóia de empresa).
Se eu tivesse esse ativo e pelos no rabo, ESTARIAM TODOS ARREPIADOS.
RB CAPITAL RENDA I – FII CNPJ nº 08.696.175/0001-97 – Fato Relevante
vem pelo presente informar a respeito da renovação e prorrogação da locação do imóvel depropriedade do Fundo junto à BARRY CALLEBAUT BRASIL INDÚSTRIA ECOMÉRCIO DE PRODUTOS ALIMENTÍCIOS LTDA. (“Locatária”).
Após processo de renegociação nos últimos meses junto a Locatária pararenovação do Contrato de Locação, o mesmo foi aditado através da celebração do“Segundo Aditamento e Consolidação do Instrumento Particular de Contrato deLocação Atípico (Built to Suit) com Condição Suspensiva e outras Avenças” (“2ºAditamento ao Contrato de Locação”), estabelecendo um novo prazo de vigênciada locação por 5 (cinco) anos (período de 01 de dezembro de 2016 a 01 dedezembro de 2021) e uma redução no valor do aluguel.
Esta redução no valor do aluguel decorre principalmente:(i) da deterioração do mercado imobiliário, sobretudo nesta região, com perdas no valor de mercado dosalugueis de imóveis, inclusive neste segmento logístico;(ii) da disponibilidade de outros imóveis desta tipologia na mesma localidade do imóvel em questão, bemcomo da disponibilidade de terrenos na região, para desenvolvimento/construçãode novos ativos/imóveis; e(iii) da alteração da natureza da locação, deixando esta de ser celebrada através de um contrato de locação atípico (built to suit) e passando a ser realizada na forma de um contrato de locação típico.
A Administradora e a RB Capital, na qualidade de Consultora Imobiliária do Fundoe responsável pela renegociação contratual com a Locatária, consideram oportunae benéfica aos interesses do Fundo e seus investidores a renovação contratual oradivulgada, em especial considerando a dificuldade na recolocação do imóvel emcaso de eventual vacância, bem como o aumento nas despesas deresponsabilidade do Fundo nesse cenário.
Por fim, considerando a redução no valor do aluguel em decorrência da renovaçãocontratual ora divulgada, estimamos que o receita imobiliária mensal do Fundoseja reduzida em aproximadamente de 8% a partir de janeiro/2017 (base –agosto/2016).Permanecemos à disposição para eventuais dúvidas. Rio de Janeiro, 14 de
setembro de 2016. Oliveira Trust DTVM S.A. Administradora do Fundo.
NÃO VENDAM NEM COMPREM, TUDO PODE DAR ESTUPIDAMENTE CERTO OU O CONTRÁRIO.
Abs. do Dom Quixote de La Mancha.
Sempre no vencimento o atípico vira típico também, a lei só perite atípico no BTL ou BTS (que venceu).
Esses 8% desconsideram o aluguel anual.Antes da renovação ele representava 13% do total e ambev (anual) 13% também (aproximados, tirado dos relatórios antigos)
Ou seja, barry representava 13/(100 - 13) ~ 15% do mensal (desconsiderando ambev)
a redução foi de aproximadamente 8/15 ~ 53%
O aluguel de junho era de 185.428,97, 8% da receita de junho cerca de 103 mil, com algum reajuste de lá pra cá deve estar perto da sua conta mesmo o aluguel atual (saberemos exatamente quando sair janeiro/17)
Peguei o relatório de agosto/16 e o aluguel representava 13%, agora em dezembro/16 passou para 6%, fazendo uma conta simples daria 6/13 = 46,2% logo o aluguel reduziu 100-46,2 = 53,8%.
Os imóveis são diferentes mas quem tem o ativo deveria verificar o preço do m2 do aluguel de cada um dos imóveis e compará-los com os PREÇOS DE MERCADO DE CADA LOCALIDADE.
Estando muito acima da realidade atual do mercado, e mais duas correções dos aluguéis até o término dos contratos que vencem em 2018, o fumo arapiraca é quase certo.
Só uma opinião adicional.
Abs.
Barbado, estou com os numeros um pouco diferente do seu, mas é pra isso que serve a discussao em foruns, a RECEITA FINANCEIRA 12m (incluso o aporte anual da Ambev) = 17.691.300,00 com uma ABL = 69.565,21 m2 entao temos:
ALUGUEL/M2 = 17.691.300/69.565,21 X 12 = R$ 21,19/m2 (VALOR GLOBAL antes da redução)
Como a BARRY CALLEBAUT tinha participação de 13% na receita do FII com uma ABL = 9866 m2 temos:
BARRY CALLEBAUT = 17.691.300 X 0,13 / 12 x 9866 = R$ 19,42/m2 (valor de locação da BC antes da redução)
APOS A REDUÇÃO de 8% da RECEITA FINANCEIRA do FII teremos um novo VALOR GLOBAL de locação:
ALUGUEL/M2 = 17.691.300 x 0,92 /69.565,21 X 12 = R$ 19,49/m2 (VALOR GLOBAL após a redução)
Como a BARRY CALLEBAUT passou a ter participação de 6% na receita do FII com uma ABL = 9866 m2 temos:
BARRY CALLEBAUT = 17.691.300 X 0,92 X 0,06 X / 12 x 9866 = R$ 8,24/ m2 (valor de locação da BC após a redução)
POSSO TER ERRADO NOS CALCULOS TAMBEM, pois indiquei uma reduçao de 6% em cima do valor original reduzido de 8%:
Para determinarmos o VALOR DE LOCAÇÃO MENSAL DA BARRY CALLEBAUT temos que recuar 2 etapas nos cálculos indicados no post acima:
BARRY CALLEBAUT = 17.691.300 X 0,13 / 12 = 2.299.869/12 = R$ 191.655,75 (valor de locação da BC antes da redução)
BARRY CALLEBAUT = 17.691.300 X 0,92 X 0,06 X / 12 = 976.559/12 = R$ 81.379,98 (valor de locação da BC após a redução)
Para verificarmos se os cálculos estão corretos, faremos o CÁLCULO INVERSO:
% REDUÇÃO REC IMOBILIARIA DO FII = 2.299.869 - 976.559 / 17.691.300 = 7,48% < 8,000%, portanto % MENOR do que indicado no relatório, então pode ser que o % de participação da BC no FIIP tenha sido modificada, para isso vamos chamar de X o novo valor de locação (anterior a redução) da BC:
X - 976.559/17.691.300 = 8,000% então temos X = 2.391.863 esse valor representa 13,52% (ao inves de 13%) da participação da BC no Fundo para que tenhamos uma redução global de 8% no calculo indicado anteriormente.
POREM...CONTUDO...ENTRETANTO, no RELATORIO DE JUN-2016 podemos captar alguns valores de locação antes da famigerada redução:
VALOR GLOBAL ANUAL DE LOCAÇÃO = 1.285.055 X 12 + 2.252.625 = 17.673.285
VALOR DE LOCAÇÃO DA BARRY CALLEBAUT = 1285055 - 185428 + (81379/191655 X 185428)
VALOR DE LOCAÇÃO DA BARRY CALLEBAUT = 1285055 - 185428 X (1 - 81379/191655)
VALOR DE LOCAÇÃO DA BARRY CALLEBAUT = 1285055 - 106693 = 1178362
Então agora podemos ESTIMAR a distribuição que deveria vir em FEV-2017:
DISTRIBUIÇÃO FEV-2017 = 1178362 + 2252625 = 3430986 X 3439032/3516918
DISTRIBUIÇÃO FEV-2017 = 1178362 + 2252625 = 3430986 X 0,9779 / 927.162 = 3,6186 > 3,602431 (portanto a distribuição deveria ser > do que o que foi distribuido isso SEM CONTAR um eventual reajuste do valor de locação da AMBEV).
Como o índice de reajuste da locação da AMBEV está em função do IGP-M, Índice acumulado nos últimos 12 meses (em %) = 7,1907, podemos fazer uma ESTIMATIVA de qual seria a distribuição caso houvesse esse reajuste:
DISTRIBUIÇÃO FEV-2017 = 1178362 + 2252625 X 1,071907 = 3592966 X 3439032/3516918
DISTRIBUIÇÃO FEV-2017 = 1178362 + 2252625 X 1,071907 = 3592966 X 0,9779 / 927.162 = 3,7869 > 3,602431 (portanto a distribuição deveria ser > do que o que foi distribuido CONTANDO um eventual reajuste do valor de locação da AMBEV).
www.portalbrasil.net/igpm.htm