MERCADO 2021

Quando eu crescer quero ser q nem vc!

Ainda bem , tomara que não caia muito

Se tivesse nos 4 nossa economia teria despencado

Na verdade tenho comercial, residencial e terreno, até um tempo atrás o comercial era disparado o melhor em termos de aluguel,  ai veio a pandemia e estragou a festa, penso que o aluguel é um plus, que somada a valorização do imóvel tornam a coisa interessante,  claro que para isto incidem muitos fatores, comprar algo em uma zona que não seja tão valorizada, mas com potencial, por exemplo, compras um terreno em uma rua ampla e principal de uma bairro que esteja em crescimento, analisas a cidade como um todo, para ver para onde ela pode crescer, se crês que poderia ser por este bairro, este poderia ser um potencial local comercial, normalmente é bom fazer nem que seja uma meia agua e alugar, até que isto aconteça, pois assim tens o terreno cuidado, mesmo que o ganho a princípio seja ínfimo, não tens que estar mandando limpar e que alguém lhe ocorra colocar um barraco e ocupa-lo ou seja não é comprável ao FII, pelo menos com minha visão de negócio, é um investimento para 5, 10 ou mais anos.
Isto é minha visão rápida , mas o tema dependendo do objetivo, disponibilidades e tempo de cada um, pode ter outras estratégias.

Como comentário, se queres ganhar um ótimo aluguel, compras algo em uma zona mais valorizada e ganhas de imediato pagando mais caro, mas creio que sacrificando uma potencial expressiva valorização e claro como qualquer investimento, se compras em um período de baixa, sempre é melhor, no caso de imóveis já valorizados, pois os de potencial valorização, sempre existem oportunidades.

Pois é, onde moro ao meu ver momento está bem caro, terrenos ainda mais.

Com certeza ideal e importante é conseguir comprar com bom desconto, o que não vejo atualmente na economia real.

E barganhas normalmente alguém sempre se antecipa.

Leilão nunca participei.

Mas em FII em teoria sim teríamos algum desconto razoável.

Eu comecei a investir imóvel próprio aluguel desde 2017, mas só casa e apartamento.
Comercial costuma ser investimento valor grande, e poucas oportunidades.

Retorno bruto tem sido próximo a 0,5% a.m., e valorização imóveis tem seguido IPCA.

Um de aluguel temporada foi pior besteira, pois apesar ter excelente localização em cidade muito turística quase ano todo,
rendimento líquido não chegava a 0,4% a.m nem antes da pandemia.
Custos fixos + administração comem praticamente metade retorno bruto.
 
Mas hoje com 5 imóveis estou preferindo ir para FII.

10k cotas FII investindo cerca R$ 1,2 mi hoje conseguiria obter uns 0,5% a.m. líquido e próximo a R$ 7 mil / mês.

Comprando imóvel aluguel chegaria bruto próximo disso.

Acredito que vá gostar desse artigo:
www.mises.org.br/article/2901/afinal-o-cambio-esta-barato-ou-caro-eis-uma-maneira-de-estimar-seu-atual-valor-correto
Nunca entendi nem vi muita lógica nas explicações para o câmbio feitas por economistas mainstream.

Esse texto é extremamente lógico e didático.

Faço apenas algumas observações adicionais:

Esse comparativo entre as moedas mede a inflação passada. Câmbio presente é uma tentativa dos agentes econômicos de arbitrar o futuro. Então, é perfeitamente normal que os valores quase nunca coincidam e, inclusive, fiquem bem afastados por longuíssimos períodos.

Quando convergem, pode ser tanto por o mercado eliminar essa diferença, como pelo surgimento de uma diferença entre elas que justifique o preço vigente.

De modo mais simples: hoje, dólar PARECE mais caro que o real. Pode acontecer de o real se valorizar frente ao dólar para eliminar essa diferença. Mas também pode acontecer de nossa inflação crescer a ponto de essa diferença se mostrar correta.

Perfeito claríssimo.

Sim da paridade poder compra já tinha visto.

Mas TCR ainda não. De hoje em diante vou sempre olhar TCR primeiro.


E importante entender que o ZERO é Jul/1994 Plano Real.

Sabendo IPCA / CPI acumulados conta padaria.
Mas se usado IGPM vemos diferença sensível.

E no caso sabendo esses 2 extremos calculou valor médio, faz sentido.
TCR deve ser IPCA ou tem para IGPM?

E interessante quando aborda:
operações — as "arbitragens" — fazem com que a taxa de câmbio e a razão do poder de compra entre as duas moedas sejam levadas à sua relação correta.

Ou seja, distorções sempre existirão, mas algum momento tende a equilibrar ou até desiquilibrar pro outro lado.

O que o gráfico do TCR mostra claramente.

Problema que forçaram muito Selic para baixo também, não sei se para favorecer exportadoras, se foi só para diminuir custo juros dívida governo e por tabela empresas endividadas.

Com certeza algum interesse estavam protegendo.

Fato que governo forçou uma situação com Selic abaixo dos 5%.

Sem dúvida questão de perfil / idade.

Eu estaria no meio caminho com 45. Mas com aversão maior a risco e marcação a mercado.

E hoje pode parecer cedo mas estou buscando mais renda.

Por isso busco menor volatilidade com FIIs e alocação baixa em ações.

Por outro lado, imóveis, fundos previdência, como não fico acompanhando essa marcação a mercado, no máximo 1 vez por ano para declaração IR, 
consigo alocar valores maiores sem problemas.

Como sempre questão aversão a risco.

Pra quem suporta bem pressão / variação preços, e sabe esperar sem pagar caro, sem dúvidas Ações tendem a oferecer melhor retorno.

O problema de se usar o IGPM, ao meu ver, é o fato de se misturar coisas, ocorrerem problemas recursivos, pelo IGPM ser altamente influenciado pelo câmbio.