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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 10, 2018 9:57:10 GMT -3.5
Temos visto que muitos gurus de FII recomendam aos investidores de FII aplicações em fundos multiativos, multilocatários de gestão ativa. Os gestores entrevistados por programas como Suno/Baroni, IMTV/Arthur Vieira de Moraes, bastter/NOD, etc., por motivos óbvios, também defendem fervorosamente que o melhor que o investidor de varejo tem a fazer, no segmento FII, é escolher os fundos multi multi de gestão ativa. Alegam, em síntese, mitigação de riscos mediante diversificação dos ativos e inquilinos, e expertise do gestor na gestão dos ativos. Quanto á mitigação dos riscos, não há controvérsias. Mas, e quanto às competências dos gestores na gestão dos ativos? E se, como praxe, a isto se soma às taxas, que são muito mais altas na gestão ativas?  |
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 10, 2018 10:01:17 GMT -3.5
Para iniciar a "provocação", posto baixo a tabela de desempenho dos FII campeões no período 01/01/2013 a 01/11/2018 (quase 6 anos), todos de gestão passiva, usada no tópico FII dourados e, a seguir, a tabela de desempenho dos FII multi multi de gestão ativa existentes há pelo menos este período de 6 anos:
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<<<<<<<<<<<<<<<<< TABELA DOS FII CAMPEÕES >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
Ticker.....Nome do FII..................Valor da cota......valor da cota.......valorização no período
.............................................em 28/12/2012*...em 01/11/2018..................................
ABCP11..Grand Plaza Shopping............R$ 6,17................R$16,59........168,88%
AEFI11...AESAPAR............................R$ 67,14.............R$ 153,99........129,35%
BBPO11..BB Progressivo II.................R$ 70,58 ............R$ 136,52..........93,42%
EDFO11..Edifício Ourinvest................R$ 144,27............R$ 272,00..........88,53%
FAED11..Anhanguera Educacional........R$ 87,95............R$ 206,00 ........134,22%
FCFL11...Campus Faria Lima.............R$ 773,68.......... R$ 1950,00........152,04%
FIIP11B..RB Capital Renda I................R$ 92,10............R$ 182,06..........97,67%
FLMA11..Square Faria Lima...................R$ 1,09...............R$ 2,53.........132,11%
FLRP11...Floripa Shopping.................R$ 616,16......... R$ 1280,00.........107,79%
HCRI11..Hospital da Criança...............R$ 174,07...........R$ 325,00..........86,70%
MAXR11.Max Retail...........................R$ 764,96..........R$ 1909,99........149,68%
NSLU11..Hospital N S Lourdes ...........R$ 115,28............R$ 234,85........103,72%
PQDP11..Parque D Pedro Sh Center...R$ 1100,56......... R$ 3.000,00........172,58%
RBRD11..RB capital renda II................R$ 40,65..............R$ 84,58........108,06%
SAAG11..Santander Agências..............R$ 61,23.(09/01).R$ 118,40..........93,37%
SHPH11..Shopping Pátio Higienópolis..R$ 511,87............R$ 978,00..........91,64%
<<<<<<<<<<<<<< TABELA DOS FII MULTI MULTI DE GESTÃO ATIVA >>>>>>>>>>>>>>>>
Ticker.....Nome do FII..................Valor da cota......valor da cota.......valorização no período..setor
.............................................em 28/12/2012*...em 01/11/2018..................................
BRCR11..BTG Pactual Corp Off Fund...R$ 76,64..............R$ 99,60 ............29,96%....escritórios
FFCI11...Rio Bravo Renda Corporat...R$ 105,45............R$ 152,37.............44,50% ...escritórios
HGBS11..Hedge Brasil Shopping.....,.R$ 131,87 ...........R$ 214,00.............62,28% ...shoppings centers
HGLG11..CSHG Logística..................R$ 69,09............R$ 131,85.............90,84%....logística
HGRE11..CSHG Real Estate..............R$ 101,69............R$ 133,75 ............31,53%....escritórios
HTMX11..Hotel Maxinvest................R$ 140,56............R$ 131,00 ..............-6,80%...hotéis
KNRI11..Kinea Renda Imobiliária......R$ 113,78............R$ 150,50 .............32,27%...logística e escritórios
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Fontes: sites fundamentus e clubefii
*Valor da cota inicial é ajustada e descontada dos rendimentos.
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 10, 2018 11:10:18 GMT -3.5
Outros indicadores para comparação:
Inflação IGPM...............40,88% (01/2013 a 10/2018),
Inflação IPCA................41,03% (01/2013 a 09/2018),
Poupança Nova..............46,84% (01/01/2013 a 01/11/2018),
100% do CDI-...............79,03% (01/01/2013 a 31/10/2018),
IFIX.............................42,14% (2.250,63 pontos em 01/11/2018 contra 1.583,39 pontos em 28/12/2012),
IBOVESPA....................47,49% (88.419,05 pontos em 01/11/2018 contra 59.948,46 pontos em 28/12/2012),
NTNB-2024 Principal......65,00% (PU de R$ 2.423,02 e tx de 4,71 em 01/11/2018 contra PU de R$ 1.468,42 e tx de 3,65% em 28/12/2012).
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 10, 2018 11:42:11 GMT -3.5
Observações:
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A exceção do HGLG (que, pela valorização deveria estar na lista dos fii dourados, mas não entrou por lapso deste escriba), os demais se valorizaram menos que a NTNB24 principal e menos que o CDI do período.
Não é uma performance esperada pois, pelos riscos envolvidos, deveriam render mais que os ativos de menor risco, como as NTNB e Selic.Como atenuante há que considerar os 3 anos de gestão "dilmaniaca" da economia (2013, 2014, 2015), que destruiu valor dos ativos, e que talvez os 2 anos seguintes exuberantes (2016, 2017) não foram suficientes para a recuperação completa.
Mas, para além disso, à exceção já mencionada, as valorizações dos multi multi de gestão ativa foram nitidamente inferiores aos bons FIIs passivos. Por quê?
Um dos motivos pode ser pelo fato desta lista conter majoritariamente FII de escritórios, o setor mais afetado pela crise. Prova disto é que dos FII campeões em valorização há apenas 1 de escritórios (EDFO11).
Outro dos motivos são as altas taxas de administração e de gestão geralmente cobradas dos FII multi multi de gestão ativa. Comumente as taxas consomem 20%, 25% a 30% das rendas auferidas pelos fundos. Isto acaba anulando todo o valor porventura acrescido com a gestão ativa dos imóveis por gestor competente e conhecedor do metiê.
Penso que o único desempenho brilhante da lista dos FII multi multi de gestão ativa, que é o HGLG, demonstram que estes FIIs foram afetados pelos 2 fatores expostos. Com efeito, o HGLG tanto não está no setor de escritórios, como tem taxa de administração de 0,6% (baixa em relação aos pares).
Termino fazendo um adendo para o péssimo desempenho do HTMX no período: o que aconteceu é que em 2012 para 2013 (data a referencia inicial) o fundo estava com as cotações artificialmente infladas pois muitos sardinhas leigos e deslumbrados estavam colocando as amortizações e ganhos de capital distribuídos no valuation, como se fossem rendimentos recorrentes e perpétuos. Depois, com a crise, os sardinhas morreram e as cotações de HTMX voltaram à razão.
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 10, 2018 11:54:10 GMT -3.5
Portanto, penso que a indagação que dá título ao tópico é inconclusiva.
Talvez seja procedente em alguns casos, improcedente em outros.
Lembrando que há outros FII com proposta multi multi de gestão ativa recentes (que não entraram na comparação acima do desempenho em 6 anos), como GGRC, VISC, XPML, XPLG, MALL, SDIL etc. A conferir.
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Post by nod on Nov 10, 2018 17:57:27 GMT -3.5
Nunca disso que investir em fundos multi-imóveis / multi-inquilinos era o melhor que o investidor de varejo tem a fazer.
Sempre digo que é importante considerar a diversificação do fundo (inquilinos, imóveis, regiões, etc) para decidir quanto do seu patrimônio você aceita expor àquele fundo.
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 12, 2018 19:57:20 GMT -3.5
Caro NOD:
Claro que a diversificação é desejável.
Mas o próprio investidor pode fazer isso.
Por exemplo: em vez de aplicar em 1 FII multi multi com taxas altas (com 10 ativos e inquilinos), pode dividir este investimento em 10 FII mono mono de gestão passiva e taxas baixas.
É uma forma de diversificar sem entrar em "altas taxas".
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Post by wizardhsc on Nov 12, 2018 20:13:44 GMT -3.5
Ao meu ver o problema de todo mercado de FII é a isenção de IR. Decorrente disso, os investidores aceitam prêmios muito baixo, que afugenta boa parte dos investidores institucionais. Sem os investidores, não há pressão sobre os administradores, o que reflete nesses resultados pífios de gestão. Além disso, reduz a volatilidade que essencial para criar bons pontos de entrada. Por isso, vejo a compra de FII multi ativos com gestão ativa com descredito. Ao meu ver, o mais importante ainda é a qualidade do imóvel, que precisa ser a prova de gestor ruim.
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Post by psousa on Nov 14, 2018 22:02:54 GMT -3.5
Temos visto que muitos gurus de FII recomendam aos investidores de FII aplicações em fundos multiativos, multilocatários de gestão ativa. Os gestores entrevistados por programas como Suno/Baroni, IMTV/Arthur Vieira de Moraes, bastter/NOD, etc., por motivos óbvios, também defendem fervorosamente que o melhor que o investidor de varejo tem a fazer, no segmento FII, é escolher os fundos multi multi de gestão ativa. Alegam, em síntese, mitigação de riscos mediante diversificação dos ativos e inquilinos, e expertise do gestor na gestão dos ativos. Quanto á mitigação dos riscos, não há controvérsias. Mas, e quanto às competências dos gestores na gestão dos ativos? E se, como praxe, a isto se soma às taxas, que são muito mais altas na gestão ativas? |
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 15, 2018 10:54:47 GMT -3.5
Ao meu ver o problema de todo mercado de FII é a isenção de IR. Decorrente disso, os investidores aceitam prêmios muito baixo, que afugenta boa parte dos investidores institucionais. Sem os investidores, não há pressão sobre os administradores, o que reflete nesses resultados pífios de gestão. Além disso, reduz a volatilidade que essencial para criar bons pontos de entrada. Por isso, vejo a compra de FII multi ativos com gestão ativa com descredito. Ao meu ver, o mais importante ainda é a qualidade do imóvel, que precisa ser a prova de gestor ruim. Prezado wizardhsc: Imóvel de qualidade à prova de gestor ruim... vale para FII de gestão passiva e taxas baixas. Se o FII for de gestão ativa, a alta qualidade do imóvel não garante tranquilidade, haja vista que o gestor tem autonomia para adquirir, vender, reformar, alterar as características dos ativos, como também fazer emissões para aumentar o tamanho do FII, perdendo o FII seu DNA original. Aliás, muitos FII de gestão ativa, especialmente de shoppings, originalmente bons, estão dando sinais de degeneração ao alocar recursos de emissões follow on. |
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Post by wizardhsc on Nov 15, 2018 13:04:14 GMT -3.5
Ao meu ver o problema de todo mercado de FII é a isenção de IR. Decorrente disso, os investidores aceitam prêmios muito baixo, que afugenta boa parte dos investidores institucionais. Sem os investidores, não há pressão sobre os administradores, o que reflete nesses resultados pífios de gestão. Além disso, reduz a volatilidade que essencial para criar bons pontos de entrada. Por isso, vejo a compra de FII multi ativos com gestão ativa com descredito. Ao meu ver, o mais importante ainda é a qualidade do imóvel, que precisa ser a prova de gestor ruim. Prezado wizardhsc : Imóvel de qualidade à prova de gestor ruim... vale para FII de gestão passiva e taxas baixas. Se o FII for de gestão ativa, a alta qualidade do imóvel não garante tranquilidade, haja vista que o gestor tem autonomia para adquirir, vender, reformar, alterar as características dos ativos, como também fazer emissões para aumentar o tamanho do FII, perdendo o FII seu DNA original. Aliás, muitos FII de gestão ativa, especialmente de shoppings, originalmente bons, estão dando sinais de degeneração ao alocar recursos de emissões follow on. Concordo com você, por isso no modelo atual também prefiro um FII com gestão passiva do que ativa. Mas, considero o imóvel ainda mais importante. Em relação ao risco do gestor destruir um bom ativo, vale para ambos os fundos. Mesmo uma gestão passiva pode prejudicar um bom imóvel se não souber manter e posicionar o mesmo. Sendo assim, cabe o cotistas pressionar o gestor independente do tipo de fundo. PS: Um risco fundamental de FII, que pouco é mencionado e o torna totalmente diferente do imóvel físico é o bicho cotista. Independente da gestão, o cotista pode jogar contra o fundo. |
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Post by ancasodi on Nov 17, 2018 7:37:04 GMT -3.5
Poxa auditorgeraldosfiis que tópico e posts maravilhosos!!!! Pra gente como eu que não tem tanta experiência nesse mercado e tende a ouvir mais os apresentadores de programas, analistas das casas de research, essa sua contribuição me faz lembrar o mito da caverna de Platão, nos desvenda os olhos. Muito obrigado mesmo! Ps.: não acredito que eles pregam tanto o multi-multi com más intenções, que estejam a serviço dos gestores (que buscam mais taxas), penso que o façam pelo interesse de ver o mercado crescendo e seguir o exemplo dos EUA, mas posts como esse reforça aquela orientação de que devemos buscar sempre a independência e pensarmos com nossas própria cabeça. Ps.: O prof. Arthur, que gosta tando de estatísticas poderia apresentar essa pra abrir um discussão. Vou ver se encaminho esses dados pro prof. Baroni. Acho que o NOD já viu, deve ser esse que postou mais acima. |
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 18, 2018 14:50:37 GMT -3.5
Agradeço as participações!
Também penso que, na teoria, os FII multi multi de gestão ativa deveriam ser os melhores da indústria.
Afinal, os custos mais altos servem para remunerar uma equipe de experts no ramo, que tomarão as melhores decisões em nome dos cotistas e, em consequência, o investimento teria retorno maior que a média, compensando os custos mais altos.
E para o investidor leigo, que não quer ou não tem tempo para estudar a fundo os fundos, esta categoria de FII deveria ser a escolhida para seu investimento neste setor.
Mas, na prática, a teoria é outra. Pelo menos foi assim nos últimos 6 anos, onde se constata que vários FII mono mono de gestão passiva superaram largamente os multi multi de gestão ativa, que tiveram desempenho pífio, a exceção de 1 (hglg, que por "coincidência" tem taxa baixa de 0,6% ).
Isto posto, espero que para os próximos 5 ou 6 anos apareçam muitos FII multi multi de gestão ativa entre os mais valorizados. Isto seria sinal de evolução da indústria dos FII. E realmente esta categoria deveria a opção para o investidor que queira investir no segmento, sem intenção de ser tornar "especialista".
Espero também que os gestores e administradores incompetentes e malandros (e são muitos) sejam expulsos ou escanteados do mercado, pois suas ações prejudicam os cotistas e fazem mal ao mercado em geral.
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bochan
Forista VIP
Posts: 1,728
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Post by bochan on Nov 19, 2018 10:31:52 GMT -3.5
Agradeço as participações! Também penso que, na teoria, os FII multi multi de gestão ativa deveriam ser os melhores da indústria. Afinal, os custos mais altos servem para remunerar uma equipe de experts no ramo, que tomarão as melhores decisões em nome dos cotistas e, em consequência, o investimento teria retorno maior que a média, compensando os custos mais altos. E para o investidor leigo, que não quer ou não tem tempo para estudar a fundo os fundos, esta categoria de FII deveria ser a escolhida para seu investimento neste setor. Mas, na prática, a teoria é outra. Pelo menos foi assim nos últimos 6 anos, onde se constata que vários FII mono mono de gestão passiva superaram largamente os multi multi de gestão ativa, que tiveram desempenho pífio, a exceção de 1 (hglg, que por "coincidência" tem taxa baixa de 0,6% ). Isto posto, espero que para os próximos 5 ou 6 anos apareçam muitos FII multi multi de gestão ativa entre os mais valorizados. Isto seria sinal de evolução da indústria dos FII. E realmente esta categoria deveria a opção para o investidor que queira investir no segmento, sem intenção de ser tornar "especialista". Espero também que os gestores e administradores incompetentes e malandros (e são muitos) sejam expulsos ou escanteados do mercado, pois suas ações prejudicam os cotistas e fazem mal ao mercado em geral. Tópico muito interessante, obrigado por compartilhar. Tomando comentários seus: Afinal, os custos mais altos servem para remunerar uma equipe de experts no ramo, que tomarão as melhores decisões em nome dos cotistas e, em consequência, o investimento teria retorno maior que a média, compensando os custos mais altos. Enquanto o mercado pagar mais caro para ter retorno mais pobre, nada vai mudar. Mas ao mesmo tempo, é uma oportunidade para gestoras novas, sem a grife Kinea, CSHG, BTG,... Espero também que os gestores e administradores incompetentes e malandros (e são muitos) sejam expulsos ou escanteados do mercado, pois suas ações prejudicam os cotistas e fazem mal ao mercado em geral. Uma discussão que rolou é que os gestores de FIIs em geral são oriundos do mercado financeiro. Seu "DNA" é de trade, não de mercado imobiliário. E para o investidor leigo, que não quer ou não tem tempo para estudar a fundo os fundos, esta categoria de FII deveria ser a escolhida para seu investimento neste setor. Se puder complementar seu tópico, gostaria de sua opinião sobre os FOFs. Para o investidor leigo mencionado, um FOF não seria mais conveniente que FIIs multi-multi? Afinal, mesmo estes demandam algum conhecimento. abs. |
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 22, 2018 12:39:39 GMT -3.5
Lembrando que o único multi multi de gestão ativa que performou bem nos últimos 6 anos (01/01/2013 a 01/11/2018) foi o HGLG11.
Rentabilizou 90,84% no período (valorização da cota + rendimentos) contra 79,03% do CDI integral. A maior parcela, isenta.
Por coincidência, apesar da gestão ativa, tem taxa de administração baixa (de 0,6% a.a.). Se este mesmo fundo tivesse taxa de administração de mais de 2% a.a., não conseguiria bater o CDI. Fica a lição.
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 25, 2018 14:51:16 GMT -3.5
E
Quase toda a valorização do HGLG11 do período foi decorrente de rendimentos (ou seja, isento de IR para a pessoa física).
Houve pouco ganho de capital neste FII.
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Post by auditorgeraldosfiis on Dec 9, 2018 14:28:18 GMT -3.5
Evolução das distribuições anuais (por cota) do BRCR: 2013 - R$ 11,52, 2014 - R$ 12,12, 2015 - R$ 12,12, 2016 - R$ 14,90 (inclui R$ 5,15 de renda extraordinária em 05/2016), 2017 - R$ 06,70, 2018 - R$ 03,32 (até setembro/2018). fonte: fiis.com.br/anual/ |
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Post by auditorgeraldosfiis on Dec 15, 2018 9:50:46 GMT -3.5
Evolução das distribuições dos principais multi/multi em 6 anos:
Ticker/Ano.2013......2014......2015......2016......2017......2018
BRCR11...11,52.....12,12.....12,12.....14,90.....06.70......03,42 (até outubro)
FFCI11.....14,16.....15,13.....15,46.....13,86.....15,07.....07,93 (até novembro)
HGBS11...16,31.....16,78.....17,81.....16,56.....14,85.....13,15 "
HGLG11...10,09.....12,39.....14,69.....10,44.....10,44.....08,85 "
HGRE11...13,85.....13,95.....16,73.....12,22.....11,55.....08,50 "
JSRE11....07.35.....09,20.....10,55.....11,45.....09,10.....05,98 "
HTMX11...52,34.....36,99.....14,12.....12,39.....15,22.....07,60 "
KNRI11....09,29.....10,94.....11,04.....11,04.....11,04.....09,74 "
fontes: fiis.com.br/anual/
clubefii
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Post by auditorgeraldosfiis on Nov 9, 2019 16:49:53 GMT -3.5
Aí galera ...
Viram porque FII multi multi de gestão ativa pode ser prejudicial aos cotistas?
Esta corrida insana dos gestores por follow-on a qualquer preço é bom para os gestores (mais taxa$), mas ferra os cotistas, que não conseguem captar totalmente o efeito da queda dos juros no valor das cotas.
Com efeito, as emissões subsequentes implicam em cap rate menor (os vendedores sabem das novas condições e colocam no preço) e/ou ativos de menor qualidade.
Mall11 é um paradigma desta situação, mas o fenômeno tem afetado todos dos FII de gestão ativa.
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Post by auditorgeraldosfiis on Jun 13, 2020 21:54:11 GMT -3.5
upando..
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