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Post by auditorgeraldosfiis on Oct 14, 2018 14:46:05 GMT -3.5
BBFI BBVJ BCFF CNES CXTL DOMC EDGA EURO FAMB FIGS FIVN FMOF JRDM MBRF MFII MSHP PRSV RBBV RBGS RDES SPTW TBOF TRXL WPLZ XTED ... Tópico destinado a analisar e discutir os FII que viraram micos na B3. Quais as causas ? Há espectativa de turnaround ?
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Post by auditorgeraldosfiis on Oct 14, 2018 15:27:06 GMT -3.5
BBFI11B O fundo foi lançado em 01/12/2004 a R$ 1.000 por cota e é dono de 2 imóveis então locados ao BB, que os vendeu (BTL), o Sede I, em Brasília, e o CARJ, no Grajaú - Rio de Janeiro. Nos primeiros 10 anos, em função do contrato atípico de locação com o BB, o BBFI performou bem como um ativo de renda passiva, ideal para os aposentados e pensionistas, chegando o valor da cota a raspar os R$ 5.000 em 2013. Porém, terminado o contrato atípico, o BBFI começou a desandar. O imóvel de BSB interessava a permanência do BB, porém necessitava de reformas grandes para se manter competitivo, e o banco exigia isso para prorrogar a locação. Mas os cotistas, erradamente, não aprovaram gastos com reformas, queriam apenas sugar as rendas. Conclusão: o BB saiu dos escritórios (continua ocupando só a agência no térreo). O CARJ notadamente estava obsoleto, além de estar localizado fora das regiões comerciais da cidade. O BB ainda prorrogou por algum tempo mas já avisou que vai sair. O valor da cota que chegou a R$ 5.000 e 2013, hoje está em R$ 1.630! São estes os motivos da micada do BBFI: ativos obsoletos, cotistas cabeças-duras que não aprovaram gastos para reformas, regulamento travado que impede ação do gestor/administrador, ...
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Post by auditorgeraldosfiis on Oct 14, 2018 18:18:59 GMT -3.5
BBVJ11 Este fundo teve o IPO em 30/12/2010, no valor de R$ 100 por cota. É proprietário dos 13 andares lower do Cidade Jardim Continental Tower, prédio AAA, parte do complexo Parque Cidade Jardim. É administrado pela VAM (Votorantim Asset Management) e contou, no período inicial, com a famigerada RMG (renda mínima garantida), o que forneceu aos investidores ilusões de boa renda uniforme, elevando o valor da cota para R$ 140,00 em 2012. O fim da RMG, que coincidiu com o início da crise imobiliária, combinado com a inépcia da VAM em administrar as vacâncias, provocou uma grande queda dos rendimentos (chegando a zerar as distribuições) e consequente queda do valor das cotas na B3, atualmente em R$ 44,10. Atualmente tem altíssima vacância de mais de 60% (ao passo que os andares restantes da fundação Valia tem 30% de vacância) e distribuição praticamente zerada pois os aluguéis que recebe dos 30% alugados são consumidos nas despesas do andares vagos e nas taxas de administração. Conclui-se que o BBVJ está micado porque o administrador VAM não se interessa em correr atrás de potenciais locatários pois suas receitas (taxas) estão garantidas por contrato, independente dos índices de ocupação das lajes. Pode, eventualmente, se tornar um bom FII, desde que haja a destituição do atual administrador, trocando-o por outro mais interessado em prestar o serviço, c/c, alinhamento de interesses entre administrador/gestor e cotistas.
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Post by auditorgeraldosfiis on Oct 14, 2018 21:06:37 GMT -3.5
BCFF11 FOF do BTG Pactual com início de atividades em 07/01/2010. É considerado o maior FoF do Brasil com PL superior a 500 milhões. O seu problema é que o administrador o utiliza para alocar preferencialmente FIIs do próprio BTG Pactual, para, desta forma, cobrar taxas sobre taxas, dobrando suas receitas. Com isso, acaba alocando muito FII ruim, como EDGA, WPLZ, CNES, só porque daí cobra taxas dobradas. A seguir relação dos FIIs alocados: Fundo...CNPJ....Quantidade...Valor (R$) AESAPAR FII 13.873.457/0001-52 3.417,00 538.519,20 FII XP MALLS 28.757.546/0001-00 183.949,00 1.839,49 FII XP MALLS 28.757.546/0001-00 60.000,00 5.809.200,00 FII XP MACAE 16.802.320/0001-03 105.561,00 9.672.554,43 FII SHOPPING WEST PLAZA 09.326.861/0001-39 135.499,00 8.400.938,00 FII VINCI SHOPPING CENTERS 17.554.274/0001-25 75.841,00 7.659.941,00 FII TB OFFICE 17.365.105/0001-47 231.940,00 17.372.306,00 SDI LOGÍSTICA RIO - FII 16.671.412/0001-93 45.835,00 3.804.305,00 FII SANTANDER AGENCIAS 16.915.840/0001-14 11.905,00 1.381.099,05 FII RIO NEGRO 15.006.286/0001-90 34.551,00 2.763.388,90 FII HOSPITAL NOSSA SENHO 08.014.513/0001-63 141.797,00 32.613.310,00 FII MALLS BRASIL PLURAL 26.499.833/0001-32 19.765,00 1.976.500,00 FII KINEA RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS 16.706.958/0001-32 89.187,00 9.543.009,00 FII JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO 13.371.132/0001-71 121.304,00 12.394.842,72 FII SHOPPING JARDIM SUL 14.879.856/0001-93 270.354,00 19.333.086,04 IRÍDIUM RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS 28.830.325/0001-10 53.080,00 5.016.060,00 FII HOTEL MAXINVEST 08.706.065/0001-69 121.054,00 14.344.899,00 CSHG RENDA URBANA-FII 29.641.226/0001-53 200.000,00 20.000.000,00 FII CSHG JHSF PRIME OFFICES 11.260.134/0001-68 12.243,00 1.836.450,00 CSHG RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII 11.160.521/0001-22 146.828,00 15.524.124,44 FII LOUVEIRA 17.143.998/0001-86 5.814,00 647.970,30 FVBI FL4440 - FII 13.022.993/0001-44 86.670,00 8.551.728,90 FII PROJETO AGUA BRANCA 03.251.720/0001-18 69.980,00 22.394.299,80 GENERAL SHOPPING ATIVO E RENDA - FII 17.590.518/0001-25 192.694,00 13.295.886,00 FII BTG PACTUAL FUNDO DE CRI 09.552.812/0001-14 461.183,00 48.378.096,70 FII CAMPUS FARIA LIMA 11.602.654/0001-01 3.147,00 5.821.950,00 FII ANHANGUERA EDUCACION 11.179.118/0001-45 100.346,00 19.567.470,00 FII EDIFÍCIO GALERIA 15.333.306/0001-37 402.190,00 16.083.578,10 FII CENESP 13.551.286/0001-45 181.325,00 14.324.675,00 CEO CYRELA COMMERCIAL PROP 15.799.397/0001-09 230.830,00 19.620.550,00 CASTELLO BRANCO OFFICE PARK - FII 17.144.039/0001-85 10.147,00 684.922,50 FII BTG PACTUAL CORPORAT 08.924.783/0001-01 274.697,00 24.368.370,87 FII BM BRASCAN LAJES COR 14.376.247/0001-11 105.947,00 8.189.703,10 FII BB PROGRESSIVO 14.410.722/0001-29 18.076,00 2.259.319,24 XP Industrial FII 28..51.6.3/25/0-00 120.000,00 12.000.000,00 FII CRÉDITO IMOBILIÁRIO ../- 528.000,00 52.924.758,89 FII RBR PROPERTIES ../- 49.017,60 3.878.269,48 .
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Post by auditorgeraldosfiis on Oct 17, 2018 7:45:04 GMT -3.5
BRCR11 (BC Fund) FII multiportfólio proprietário de 10 empreendimentos corporativos (ou parte significativa de empreendimento) localizados em SP e RJ. Foi lançado em 2007 e atualmente é administrado/gerido pelo BTG Pactual. Anos atrás, na euforia imobiliária, este fii foi muito elogiado pelos "analistas", em função de sua grande carteira e da transparência, com sua pagina na web: BC Fund. Entretanto, com a vinda da crise o BRCR foi severamente afetado. Os ativos corporativos foram os mais atingidos, o RIO especialmente (onde o FII tem ativos) e os classe B em SP (onde o FII também tem exposição). Soma-se a isso uma certa incompetência da gestão em enfrentar a crise. Atualmente está em andamento um deal com a Brookfield, onde o BRCR entrega prédios premium (mas desocupados) à Brookfield e recebe em troca prédios de padrão inferior, mas com melhor taxa de locação. Em síntese, os motivos da má performance são: exposição de lajes corporativas no RJ (local em grande crise), exposição em lajes corporativas classe B em SP (local com forte migração fly to quality), administração/gestão fraca.
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Post by igordbm on Oct 17, 2018 18:46:21 GMT -3.5
Auditor, muito legal o seu post. Obrigado pela contribuição.
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rst
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Post by rst on Oct 17, 2018 19:23:34 GMT -3.5
Também estou gostando da série e aguardo os demais capítulos, apesar de não ver alguns desses fundos como micos e sim oportunidades. Grande parte deles foi vendida a preço de ouro e, quando a realidade apareceu, foram pouco a pouco ajustando o preço ao valor. Como o mercado exagera para cima e para baixo, alguns desses fundos estão sendo tratados como leprosos e não despertam o interesse de parte dos investidores mesmo sendo negociados a um valor/m2 razoavelmente inferior ao de um imóvel equivalente em uma negociação privada.
p.s. Uma curiosidade: a foto que inaugura o tópico é do antigo edifício São Vito, construído pelo Waldomiro Zarzur, irmao do controlador da Eztec. Esse prédio era o mais famoso treme treme de São Paulo e foi demolido uns anos atrás pela Prefeitura. No lugar deve ser construída uma unidade do Sesc (se o próximo governo não cortar a mamata do sistema S)
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Post by auditorgeraldosfiis on Oct 17, 2018 20:54:48 GMT -3.5
CNES11 FII proprietário de parcela significativa das lajes do CENESP - Centro Empresarial São Paulo. Trata-se de empreendimento bem antigo (tem 41 anos), retrofitado, e localizado bem longe da área nobre de escritórios da cidade. Veja o site -> CenespPortanto são lajes de escritório classe B, adequadas para atividades como backoffice, callcenter e afins, porém sem os incentivos fiscais de Alphaville. Atualmente sofre alta vacância em função do "fly to quality", motivo principal do mal desempenho do CNES11.
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Post by igordbm on Oct 17, 2018 21:10:30 GMT -3.5
rst Quais você acha que vale um estudo ?
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Post by auditorgeraldosfiis on Oct 17, 2018 21:19:53 GMT -3.5
Também estou gostando da série e aguardo os demais capítulos, apesar de não ver alguns desses fundos como micos e sim oportunidades. Grande parte deles foi vendida a preço de ouro e, quando a realidade apareceu, foram pouco a pouco ajustando o preço ao valor. Como o mercado exagera para cima e para baixo, alguns desses fundos estão sendo tratados como leprosos e não despertam o interesse de parte dos investidores mesmo sendo negociados a um valor/m2 razoavelmente inferior ao de um imóvel equivalente em uma negociação privada. p.s. Uma curiosidade: a foto que inaugura o tópico é do antigo edifício São Vito, construído pelo Waldomiro Zarzur, irmao do controlador da Eztec. Esse prédio era o mais famoso treme treme de São Paulo e foi demolido uns anos atrás pela Prefeitura. No lugar deve ser construída uma unidade do Sesc (se o próximo governo não cortar a mamata do sistema S) Outra "obra prima" do Waldomiro Zarzur:"O Mirante do Vale (chamado popularmente de Edifício Mirante do Vale, cujo nome oficial é Condomínio Edifício Mirante do Vale, tendo como nome fantasia Edifício W. Zarzur) é um arranha-céu localizado na cidade de São Paulo, no Brasil. Por 48 anos, foi o maior edifício do país, além de ter sido o 18.º arranha-céu mais alto da América do Sul, com 170 metros de altura.[1] Projetado pelo arquiteto Waldomiro Zarzur, sua construção começou em 1960 e foi inaugurado em 1966. Após a sua conclusão, manteve o título de maior arranha-céu do Brasil até ser superado pelo Millennium Palace, de Balneário Camboriú, inaugurado em 10 de agosto de 2014. ..."
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rst
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Post by rst on Oct 18, 2018 6:23:56 GMT -3.5
rst Quais você acha que vale um estudo ? Prsv11, Fmof11, Cnes11, na minha opinião, valem estudo e até mesmo uma compra. Edga11, bbvj11 e tbof11 valem o estudo, mas não compraria ao preço atual. bbfi11 também vale o estudo, mas precisaria analisar melhor se o preço atual é bom ou ruim. Vou falar sobre cada um conforme o auditorgeraldosfiis for apontando os problemas. Farei uma espécie de contraponto.
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rst
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Post by rst on Oct 18, 2018 6:34:06 GMT -3.5
CNES11 FII proprietário de parcela significativa das lajes do CENESP - Centro Empresarial São Paulo. Trata-se de empreendimento bem antigo (tem 41 anos), retrofitado, e localizado bem longe da área nobre de escritórios da cidade. Veja o site -> CenespPortanto são lajes de escritório classe B, adequadas para atividades como backoffice, callcenter e afins, porém sem os incentivos fiscais de Alphaville. Atualmente sofre alta vacância em função do "fly to quality", motivo principal do mal desempenho do CNES11. O empreendimento não é ruim não. Já visitei mais de uma vez e tenho uma impressão muito boa do complexo. O ponto verdadeiramente negativo é a localização, já que está longe do centro e em uma região muito pobre, com vários loteamentos irregulares, criminalidade alta e inúmeros outros problemas associados a estas características. O problema da distância foi atenuado (mas continua existindo) com a recente expansão da linha lilás do metrô, que ligou o CENESP ao resto da cidade. Se alugado ao preço certo, tem demanda e está longe de ser mico. Na atual cotação, o valor do m2 é inferior a R$3,5mil. Acredito que valha pelo menos R$6mil/m2.
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rst
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Post by rst on Oct 18, 2018 6:46:10 GMT -3.5
Outra "obra prima" do Waldomiro Zarzur:"O Mirante do Vale (chamado popularmente de Edifício Mirante do Vale, cujo nome oficial é Condomínio Edifício Mirante do Vale, tendo como nome fantasia Edifício W. Zarzur) é um arranha-céu localizado na cidade de São Paulo, no Brasil. Por 48 anos, foi o maior edifício do país, além de ter sido o 18.º arranha-céu mais alto da América do Sul, com 170 metros de altura.[1] Projetado pelo arquiteto Waldomiro Zarzur, sua construção começou em 1960 e foi inaugurado em 1966. Após a sua conclusão, manteve o título de maior arranha-céu do Brasil até ser superado pelo Millennium Palace, de Balneário Camboriú, inaugurado em 10 de agosto de 2014. ..." Esse edificio chegou a ter mais de 30% de inadimplência de condomínio. Após mudança do administrador, passaram a cobrar mais energicamente os inadimplentes e centenas de pequenas unidades condominiais de 30 a 50m2 foram levadas a leilão por preços de R$30 a 40mil ao longo desse ano. Quem quisesse, poderia comprar boa parte do edifício por R$1000/m2. A localização é ruim (trecho degradado da região central de SP), mas, por esse preço, dava para obter um ótimo retorno com aluguel. (Se alugados a R$20/m2, preço inferior a aluguel para empresa de telemarketing, daria um retorno de 2% a.m.). Como isso demandaria bastante trabalho e dor de cabeça para lidar com inúmeros inquilinos de baixa qualidade não me interessei. Mas para quem tem perfil empreendedorial parecia um bom negócio.
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rst
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Post by rst on Oct 18, 2018 7:03:56 GMT -3.5
BBVJ11 Este fundo teve o IPO em 30/12/2010, no valor de R$ 100 por cota. É proprietário dos 13 andares lower do Cidade Jardim Continental Tower, prédio AAA, parte do complexo Parque Cidade Jardim. É administrado pela VAM (Votorantim Asset Management) e contou, no período inicial, com a famigerada RMG (renda mínima garantida), o que forneceu aos investidores ilusões de boa renda uniforme, elevando o valor da cota para R$ 140,00 em 2012. O fim da RMG, que coincidiu com o início da crise imobiliária, combinado com a inépcia da VAM em administrar as vacâncias, provocou uma grande queda dos rendimentos (chegando a zerar as distribuições) e consequente queda do valor das cotas na B3, atualmente em R$ 44,10. Atualmente tem altíssima vacância de mais de 60% (ao passo que os andares restantes da fundação Valia tem 30% de vacância) e distribuição praticamente zerada pois os aluguéis que recebe dos 30% alugados são consumidos nas despesas do andares vagos e nas taxas de administração. Conclui-se que o BBVJ está micado porque o administrador VAM não se interessa em correr atrás de potenciais locatários pois suas receitas (taxas) estão garantidas por contrato, independente dos índices de ocupação das lajes. Pode, eventualmente, se tornar um bom FII, desde que haja a destituição do atual administrador, trocando-o por outro mais interessado em prestar o serviço, c/c, alinhamento de interesses entre administrador/gestor e cotistas. Mais um com localização ruim. Está em um local com difícil acesso para quem não vai de carro e faz divisa com uma pequena favela. Como está dentro da área da operação urbana água espraiada pode ser que esta favela venha a ser reurbanizada, como aconteceu recentemente com a favela do real parque. Mas não contaria com isso antes de ter dados mais concretos. Para mim não é mico, apenas foi precificado a peso de ouro no IPO e o administrador ficou em uma situacao difícil que o impede de reduzir vacância. No prospecto de emissão, os estudos de viabilidade falavam em aluguéis entre R$80/m2 e R$120/m2, o que é totalmente irreal para a região. A R$30 ou R$40/m2 acredito que boa parte da vacância seria eliminada. Mas se coloque na situação do administrador: se na emissão falava-se em pelo menos R$80/m2, como justificar aos cotistas (e à própria CVM) um aluguel por R$30/m2? Para não terem problemas, durante um bom tempo eles terão que anunciar o prédio por muito mais do que ele vale e vão continuar sem inquilino. A situação só vai melhorar se os cotistas, em assembleia, derem carta branca para o administrador baixar os preços sensivelmente, se houver troca do administrador ou se a inflação fizer com que um aluguel de R$40/m2 alcance um valor nominal de R$ 80/m2.
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Post by auditorgeraldosfiis on Oct 20, 2018 10:30:46 GMT -3.5
CXTL11 Trata-se de FII de ativos logísticos/industriais com lançamento na B3 no início de 2012, a R$ 1.000,00 por cota (hoje está uns R$ 525,00). Tem administração da CAIXA e consultoria imobiliária da TRX. Inicialmente o fundo adquiriu 3 ativos: SCHAHIM, FERLA e ATMOSFERA, depois, mais 1: ASPRO. Apesar do DNA imobiliário da CAIXA e da TRX, o desempenho do CXTL tem sido desastroso. Mais ou menos 1 após o início a FERLA quebrou e o FII teve que despejá-la, ficando o imóvel sem renda. Pouquíssimo tempo após o deal SLB (saleandleaseback) com a ASPRO, esta pediu revisional do aluguel, em seguida, ficou inadimplente. Depois, a SCHAHIM, envolvida até o pescoço na lava-jato, quebrou e desocupou o imóvel sem notificação. Ao que parece, só o ativo da ATMOSFERA está performando conforme o previsto. Azar? Claro que não. Foram escolhas erradas apenas! A questão é: 1-Foi intencional (no sentido de empacotar micos e empurrar aos cotistas ingênuos - talvez muitos clientes da CAIXA, de forma deliberada), ou; 2-Foi incompetência (Mas e o DNA imobiliário da CAIXA e da TRX? Não funcionou?).
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Post by auditorgeraldosfiis on Oct 20, 2018 15:26:37 GMT -3.5
BBVJ11 Este fundo teve o IPO em 30/12/2010, no valor de R$ 100 por cota. É proprietário dos 13 andares lower do Cidade Jardim Continental Tower, prédio AAA, parte do complexo Parque Cidade Jardim. É administrado pela VAM (Votorantim Asset Management) e contou, no período inicial, com a famigerada RMG (renda mínima garantida), o que forneceu aos investidores ilusões de boa renda uniforme, elevando o valor da cota para R$ 140,00 em 2012. O fim da RMG, que coincidiu com o início da crise imobiliária, combinado com a inépcia da VAM em administrar as vacâncias, provocou uma grande queda dos rendimentos (chegando a zerar as distribuições) e consequente queda do valor das cotas na B3, atualmente em R$ 44,10. Atualmente tem altíssima vacância de mais de 60% (ao passo que os andares restantes da fundação Valia tem 30% de vacância) e distribuição praticamente zerada pois os aluguéis que recebe dos 30% alugados são consumidos nas despesas do andares vagos e nas taxas de administração. Conclui-se que o BBVJ está micado porque o administrador VAM não se interessa em correr atrás de potenciais locatários pois suas receitas (taxas) estão garantidas por contrato, independente dos índices de ocupação das lajes. Pode, eventualmente, se tornar um bom FII, desde que haja a destituição do atual administrador, trocando-o por outro mais interessado em prestar o serviço, c/c, alinhamento de interesses entre administrador/gestor e cotistas. Mais um com localização ruim. Está em um local com difícil acesso para quem não vai de carro e faz divisa com uma pequena favela. Como está dentro da área da operação urbana água espraiada pode ser que esta favela venha a ser reurbanizada, como aconteceu recentemente com a favela do real parque. Mas não contaria com isso antes de ter dados mais concretos. Para mim não é mico, apenas foi precificado a peso de ouro no IPO e o administrador ficou em uma situacao difícil que o impede de reduzir vacância. No prospecto de emissão, os estudos de viabilidade falavam em aluguéis entre R$80/m2 e R$120/m2, o que é totalmente irreal para a região. A R$30 ou R$40/m2 acredito que boa parte da vacância seria eliminada. Mas se coloque na situação do administrador: se na emissão falava-se em pelo menos R$80/m2, como justificar aos cotistas (e à própria CVM) um aluguel por R$30/m2? Para não terem problemas, durante um bom tempo eles terão que anunciar o prédio por muito mais do que ele vale e vão continuar sem inquilino. A situação só vai melhorar se os cotistas, em assembleia, derem carta branca para o administrador baixar os preços sensivelmente, se houver troca do administrador ou se a inflação fizer com que um aluguel de R$40/m2 alcance um valor nominal de R$ 80/m2. FATO que prova a incompetência do gestor/admin: Enquanto as 13 lajes do BBPO têm vacância de dois terços (66%), as 14 lajes da Valia tem vacãncia de um terço (33%).
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rst
Moderador
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Post by rst on Oct 20, 2018 21:11:38 GMT -3.5
Mais um com localização ruim. Está em um local com difícil acesso para quem não vai de carro e faz divisa com uma pequena favela. Como está dentro da área da operação urbana água espraiada pode ser que esta favela venha a ser reurbanizada, como aconteceu recentemente com a favela do real parque. Mas não contaria com isso antes de ter dados mais concretos. Para mim não é mico, apenas foi precificado a peso de ouro no IPO e o administrador ficou em uma situacao difícil que o impede de reduzir vacância. No prospecto de emissão, os estudos de viabilidade falavam em aluguéis entre R$80/m2 e R$120/m2, o que é totalmente irreal para a região. A R$30 ou R$40/m2 acredito que boa parte da vacância seria eliminada. Mas se coloque na situação do administrador: se na emissão falava-se em pelo menos R$80/m2, como justificar aos cotistas (e à própria CVM) um aluguel por R$30/m2? Para não terem problemas, durante um bom tempo eles terão que anunciar o prédio por muito mais do que ele vale e vão continuar sem inquilino. A situação só vai melhorar se os cotistas, em assembleia, derem carta branca para o administrador baixar os preços sensivelmente, se houver troca do administrador ou se a inflação fizer com que um aluguel de R$40/m2 alcance um valor nominal de R$ 80/m2. FATO que prova a incompetência do gestor/admin: Enquanto as 13 lajes do BBPO têm vacância de dois terços (66%), as 14 lajes da Valia tem vacãncia de um terço (33%).Ok, vamos admitir, para fins de argumentação, que a Valia tenha um supergestor e a Vam seja medíocre. Você, inquilino da Valia, ao saber que existem no mesmo prédio diversas unidades desocupadas equivalentes a sua, liga para o proprietário para saber do preço (afinal, com uma simples ligação, pode reduzir o valor do seu aluguel). Em que situação você decide não se mudar? 1) quando o aluguel pedido é maior ou igual ou 2) quando você percebe que o proprietário não tem um supergestor? Pensando na mesma situação, coloque-se agora na posição do carinha da Vam. Você recebe uma proposta de aluguel de quem já está no prédio. Você a recusa porque: 1) o preço é inferior ao que você acredita poder aceitar sem ter problemas com os cotistas ou 2) o carinha da Valia é melhor do que você, fazendo com que não valha à pena tentar levar o negócio adiante.
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Post by lpt on Oct 20, 2018 23:17:40 GMT -3.5
FATO que prova a incompetência do gestor/admin: Enquanto as 13 lajes do BBPO têm vacância de dois terços (66%), as 14 lajes da Valia tem vacãncia de um terço (33%).Ok, vamos admitir, para fins de argumentação, que a Valia tenha um supergestor e a Vam seja medíocre. Você, inquilino da Valia, ao saber que existem no mesmo prédio diversas unidades desocupadas equivalentes a sua, liga para o proprietário para saber do preço (afinal, com uma simples ligação, pode reduzir o valor do seu aluguel). Em que situação você decide não se mudar? 1) quando o aluguel pedido é maior ou igual ou 2) quando você percebe que o proprietário não tem um supergestor? Pensando na mesma situação, coloque-se agora na posição do carinha da Vam. Você recebe uma proposta de aluguel de quem já está no prédio. Você a recusa porque: 1) o preço é inferior ao que você acredita poder aceitar sem ter problemas com os cotistas ou 2) o carinha da Valia é melhor do que você, fazendo com que não valha à pena tentar levar o negócio adiante. A minha preocupação é ate quando o fundo terá recursos para pagar as despesas. Na ultima vez, minha previsão era que o fundo ficará sem dinheiro em Dezembro. Ai o gestor terá que fazer uma nova emissão. Alguém já fez essa conta?
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rst
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Post by rst on Oct 21, 2018 17:47:02 GMT -3.5
Ok, vamos admitir, para fins de argumentação, que a Valia tenha um supergestor e a Vam seja medíocre. Você, inquilino da Valia, ao saber que existem no mesmo prédio diversas unidades desocupadas equivalentes a sua, liga para o proprietário para saber do preço (afinal, com uma simples ligação, pode reduzir o valor do seu aluguel). Em que situação você decide não se mudar? 1) quando o aluguel pedido é maior ou igual ou 2) quando você percebe que o proprietário não tem um supergestor? Pensando na mesma situação, coloque-se agora na posição do carinha da Vam. Você recebe uma proposta de aluguel de quem já está no prédio. Você a recusa porque: 1) o preço é inferior ao que você acredita poder aceitar sem ter problemas com os cotistas ou 2) o carinha da Valia é melhor do que você, fazendo com que não valha à pena tentar levar o negócio adiante. A minha preocupação é ate quando o fundo terá recursos para pagar as despesas. Na ultima vez, minha previsão era que o fundo ficará sem dinheiro em Dezembro. Ai o gestor terá que fazer uma nova emissão. Alguém já fez essa conta? Lembro de ter feito conta parecida com FMOF e não era um valor tão alto. Com um aumento de capital inferior a 5% daria para suportar as despesas do fundo por quase dois anos.
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Post by auditorgeraldosfiis on Oct 23, 2018 21:49:08 GMT -3.5
DOMC11 FII lançado em 2014 a R$ 1000 por cota e tendo como ativo o edifício Domo Corporate em São Bernardo, com RMG garantida pela PDG até final de 2016. O administrador era a Caixa e o gestor, a Claritas. As primeiras desventuras ocorreram com a quebra da PDG e, em consequência, da RMG. Em face do desempenho desastroso, a Caixa e a Claritas foram substituídas pela CM Capital e REAG. Apesar da ocupação do Domo estar pouco acima de 50%, não há pagamento de rendas aos cotistas desde a quebra da RMG. Tal fato não é explicado pela administradora. Talvez se deva às carências, talvez ao passivo em função da quebra da PDG. Além do Domo, avaliado em +- R$ 288.000.000, o fundo tem ainda participação nos fundos FISD e FIP CAM, em R$ 55.000.000, captados em emissão follow-on. .
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