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Post by jigsaw on Sept 13, 2017 9:11:50 GMT -3.5
REPROVADA A VENDA DO Edifício Torre Vargas 914, acendeu uma luz no fim do tunel, agora só falta DESTITUIR a administradora. INTERESSANTE QUE CONFORME ALERTA DO CLUBEFII existe uma PJ detentora de 14,41% das cotas do Fundo, isso corresponde a 28.100 cotas, seria a própria LATOUR? neste caso cai por terra aquela estória de recompra do imovel, uma vez que a decisão sobre a venda foi reprovada: fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=11174
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Post by rst on Oct 19, 2017 7:20:08 GMT -3.5
o site da BMF está instável desde ontem e o Fato Relevante abaixo não está abrindo, mas pelo que vi no site do tetzner, trata da renegociação com a ANAC. Houve redução do valor do aluguel, com uma ligeira melhora sobre o valor ofertado (327 mil/mês ao invés de 307mil), uma redução de 44%. Fato Relevante
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Post by wizardhsc on Oct 19, 2017 8:49:24 GMT -3.5
Enquanto não mudar a administradora esse FII não tem futuro.
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Post by rst on Oct 19, 2017 9:48:18 GMT -3.5
Enquanto não mudar a administradora esse FII não tem futuro. Vejo muita gente criticando a administradora no site Tetzner, mas, por pior que ela seja, não tem milagre que ela ou a gestora possam fazer ante a situação do RJ. A economia da cidade, bastante inflada pelo setor público, simplesmente implodiu. Para piorar, a violência, que nunca foi pouca, disparou ainda mais, o que desestimula investidores de fora a olhar a cidade com mais interesse. Se o Rio de Janeiro fosse uma cidade verdadeiramente pacífica, seria um dos melhores lugares do mundo para se morar. Na situação atual, não tenho interesse nem em visitar. Em um cenário parecido, o que você acha que a administradora poderia fazer de diferente para locar o prédio? Pode anunciar aos quatro cantos, pode oferecer bons descontos, mas nada resolverá a falta de demanda. Agora, apesar desta minha visão, se me perguntar o que acho do fundo, considero uma boa opção de investimento. Tenho inclusive tentado adquirir algumas cotas, mas o preço de negociação tem ficado acima das minhas ordens. Por pior que seja a situação atual do Rio, em algum momento ela irá se normalizar. Comprar imóveis lá por um preço razoável tem seus riscos, mas também um bom potencial de retorno.
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Post by jigsaw on Oct 19, 2017 10:20:17 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Oct 19, 2017 10:57:27 GMT -3.5
o site da BMF está instável desde ontem e o Fato Relevante abaixo não está abrindo, mas pelo que vi no site do tetzner, trata da renegociação com a ANAC. Houve redução do valor do aluguel, com uma ligeira melhora sobre o valor ofertado (327 mil/mês ao invés de 307mil), uma redução de 44%. Fato RelevanteDiante dessa nova renegociação, podemos fazer algumas contas de padeiro, depois eu posto algo mais elaborado, quando tiver mais tempo, o valor de locaçao era de R$ 584.400,00, isso representava um rendimento bruto de R$ 2,9943 por cota, como o FII distribuia R$ 1,78/cota, pode-se DEPREENDER que a DESPESA FIXA = 1,21/cota, diante disso com o novo valor de R$ 327.000,00, subtraindo-se a mesma DESPESA FIXA = 1,21/cota, o resultado seria de R$ 0,46/cota (não podemos simplesmente subtrair 44% do antigo rendimento, nao seria correto). E qual seria a nova precificação do mercado para o PRSV? Levando-se em conta que o antigo DY = 0,40000%, a nova cotação teria de ser de R$ 115,00 para que, com a distribuição de 0,46/cota, permanecesse o mesmo DY = 0,40000%, mas não acredito que chegue nesse valor, afinal de contas temos 2 ativos por trás dessa cotação. POR OUTRO LADO, o valor de locação quando a Anac ocupava o TBV era de 84,51/metro quadrado (960000 /11.359 M^2), com o novo valor de locação temos 37,33/ metro quadrado (327000 / 8759 M^2), uma REDUÇÃO BASTANTE SIGNIFICATIVA. Mas qual seria um EVENTUAL novo valor de aquisição por metro quadrado? Com a cotação a R$ 445,00 o custo de aquisição hoje seria de 4.782,00, com a cotação a 300,00 seria de 3.224,00, com a cotação a 200,00 cairia para 2.150,00, NAO TEM COM SABER como o mercado reagirá a esse novo valor de locação. CONCLUSÃO: Esse fundo deve ser visto como uma aposta para LONGO PRAZO, para quem nao precisa de RENDIMENTO IMEDIATO, o investidor deve pensar que está comprando hoje apenas um TERRENO que não INCIDE CUSTOS (o valor de locação da Anac resolve essa questão), e depois de alguns anos terá o TERRENO + IMOVEL, é a unica maneira de pensar para entrar no PRSV hoje. Lembrando que esse FII já foi negociado por R$ 1500,00, pra mim um valor de R$ 800,00 já seria EXCELENTE, mas isso tudo vai depender da perspectiva de cada um. É IMPORTANTE LEMBRAR QUE TRATA-SE DE UM FUNDO DE ALTO RISCO, PORTANTO DEVE SER "CONSUMIDO" COM MODERAÇÃO.
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Post by wizardhsc on Oct 19, 2017 16:12:30 GMT -3.5
Enquanto não mudar a administradora esse FII não tem futuro. Vejo muita gente criticando a administradora no site Tetzner, mas, por pior que ela seja, não tem milagre que ela ou a gestora possam fazer ante a situação do RJ. A economia da cidade, bastante inflada pelo setor público, simplesmente implodiu. Para piorar, a violência, que nunca foi pouca, disparou ainda mais, o que desestimula investidores de fora a olhar a cidade com mais interesse. Se o Rio de Janeiro fosse uma cidade verdadeiramente pacífica, seria um dos melhores lugares do mundo para se morar. Na situação atual, não tenho interesse nem em visitar. Em um cenário parecido, o que você acha que a administradora poderia fazer de diferente para locar o prédio? Pode anunciar aos quatro cantos, pode oferecer bons descontos, mas nada resolverá a falta de demanda. Agora, apesar desta minha visão, se me perguntar o que acho do fundo, considero uma boa opção de investimento. Tenho inclusive tentado adquirir algumas cotas, mas o preço de negociação tem ficado acima das minhas ordens. Por pior que seja a situação atual do Rio, em algum momento ela irá se normalizar. Comprar imóveis lá por um preço razoável tem seus riscos, mas também um bom potencial de retorno. Dê uma olhada no histórico de decisões da administradora e você entenderá as reclamações. Os problemas vem desde o IPO desse fundo. Dá para ter uma ideia vendo os comentários antigo lá no Tetzner.
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Post by jigsaw on Oct 20, 2017 6:36:38 GMT -3.5
Enquanto não mudar a administradora esse FII não tem futuro. Vejo muita gente criticando a administradora no site Tetzner, mas, por pior que ela seja, não tem milagre que ela ou a gestora possam fazer ante a situação do RJ. A economia da cidade, bastante inflada pelo setor público, simplesmente implodiu. Para piorar, a violência, que nunca foi pouca, disparou ainda mais, o que desestimula investidores de fora a olhar a cidade com mais interesse. Se o Rio de Janeiro fosse uma cidade verdadeiramente pacífica, seria um dos melhores lugares do mundo para se morar. Na situação atual, não tenho interesse nem em visitar. Em um cenário parecido, o que você acha que a administradora poderia fazer de diferente para locar o prédio? Pode anunciar aos quatro cantos, pode oferecer bons descontos, mas nada resolverá a falta de demanda. Agora, apesar desta minha visão, se me perguntar o que acho do fundo, considero uma boa opção de investimento. Tenho inclusive tentado adquirir algumas cotas, mas o preço de negociação tem ficado acima das minhas ordens.Por pior que seja a situação atual do Rio, em algum momento ela irá se normalizar. Comprar imóveis lá por um preço razoável tem seus riscos, mas também um bom potencial de retorno. rst, para você que pretende adquirir algumas cotas desse FII, o momento agora é de espera, pra ver o que acontece com a cotação depois que for divulgado o novo rendimento, de qualquer forma com uma precificação <= 4.000/M^2, acho algo impensável pra um imóvel localizado no centro do Rio de Janeiro: Código N.º DE AÇÕES ABL CUSTO/M^2 SHPH11 578.353 8.875,00 59.887,39 PQDP11 238.477 18.612,30 43.371,57 VPSI11 7849196,00 25.471,63 36.661,13 ONEF11 91.100 6.015,00 19.537,66 FCFL11B 167.000 19.953,68 18.086,24 HGJH11 165.000 12.650,00 17.934,78 VLOL11 1.784.828 9.707,92 16.682,80 ABCP11 61.019.165 69.317,56 16.637,37 FFCI11 1.385.093 15.768,00 15.987,24 CXCE11B 68.518 11.070,14 15.473,61 JRDM11B 2.223.060 12.349,97 15.354,45 THRA11 1.472.728 10.586,16 14.683,93 EDFO11B 236.000 5.029,38 13.372,48 NSLU11B 1.144.800 19.788,72 13.305,76 TBOF11 10.050.000 56.464,27 13.137,34 HGBS11 537.492 96.700,00 13.062,11 XPCM11 2.414.570 18.640,00 12.679,08 ALMI11B 104.700 16.587,44 12.649,32 TRNT11B 3.935.562 55.729,63 12.358,30 BMLC11B 998.405 7.290,43 11.921,27 CEOC11B 1.593.559 11.942,00 11.876,30 SAAG11 5.631.512 68.146,06 11.590,93 HTMX11B 714.516 8.013,00 11.146,20 FIGS11 2.591.500 20.441,46 11.048,59 FVBI11B 2.150.000 22.111,73 10.549,83 DRIT11B 463.277 5.336,38 10.284,95 AGCX11 405.000 51.693,55 9.920,92 HCRI11B 200.000 5.518,20 9.622,34 FAMB11B 104.800 56.429,46 9.063,05 WPLZ11B 989.339 10.139,80 8.009,51 FVPQ11 2356544,00 53.936,51 7.951,78 EDGA11B 3.812.055 24.844,44 7.825,28 HGRE11 738.310 156.000,00 7.525,04 RNGO11 2.676.000 33.603,00 7.511,24 BBVJ11 2.710.000 22.465,00 7.449,03 CBOP11 141500,00 16.050,00 7.052,96 BRCR11 19.224.537 271.220,00 7.052,02 FPAB11 750.000 35.810,72 7.037,00 RBRD11 1.851.786 25.572,00 6.156,69 BBPO11 15.919.690 395.892,76 6.133,56 BBFI11B 130.000 62.359,04 5.668,30 SCPF11 4200000,00 10.111,56 5.374,84 FLRP11B 48.000 10.481,36 5.129,11 CTXT11 36319906,00 34.087,50 5.114,35 MBRF11 101.664 21.769,00 5.043,74 SPTW11 1.798.000 25.759,45 5.024,88 PRSV11 195.000 17.357,00 4.999,42
É importante lembrar que a diversificação deve ser prioridade numa carteira de FIIs, uma vez que não sabemos o que vai acontecer, principalmente diante do cenário econômico que atravessa nosso país.
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Post by rst on Oct 20, 2017 7:36:08 GMT -3.5
Dê uma olhada no histórico de decisões da administradora e você entenderá as reclamações. Os problemas vem desde o IPO desse fundo. Dá para ter uma ideia vendo os comentários antigo lá no Tetzner. Não tenho acesso ao forum do tetzner. Leio ocasionalmente os comentários postados na página de alguns fundos. Do que me recordo, as principais críticas que li foram: - quando a Oi anunciou a saída de uma das torres esperaram ela primeiro desocupar o imóvel para só então ir atrás de um outro inquilino; - após a desocupação a administradora sequer colocou uma placa de "aluga-se" na entrada do prédio. Sou leigo na área e aceito argumentos em contrário, mas, com as informações que disponho, entendo serem duas críticas sem fundamento. Enquanto um inquilino não desocupa o imóvel não há muito o que o locador fazer, principalmente quando não há uma data de saída pre-estabelecida, como ocorrido no caso concreto. Prospectar novos inquilinos é uma perda de tempo enquanto não for possível levá-los para conhecer o interior do imóvel. Quanto à placa, laje corporativa me parece ter uma dinâmica completamente diversa de pequenos escritórios ou imóveis residenciais. Não imagino o CFO de nenhuma empresa rodando o bairro atrás de imóveis com plaquinha de aluguel na porta. Imagino que o meio mais comum de se alugar imóveis desse tipo seja a utilização dos serviços de empresas especializadas, como a Colliers, Cushman & Wakefield, etc. E isso, a administradora do fundo fez. Mas como eu disse, não sou da área e estou aberto a argumentos em contrário.
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Post by rst on Oct 20, 2017 16:49:07 GMT -3.5
Posição iniciada aqui. Meu primeiro FII. Pouco mais de 1% da carteira.
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Post by wizardhsc on Oct 20, 2017 16:55:33 GMT -3.5
Posição iniciada aqui. Meu primeiro FII. Pouco mais de 1% da carteira. Teria sido melhor participar do leilão de ABCP11. Apesar de que penso em montar posição aqui no futuro, mas sem pressa.
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Post by rst on Oct 20, 2017 17:18:27 GMT -3.5
Posição iniciada aqui. Meu primeiro FII. Pouco mais de 1% da carteira. Teria sido melhor participar do leilão de ABCP11. Apesar de que penso em montar posição aqui no futuro, mas sem pressa. Só fiquei sabendo agora que falou. Nesse preço de 12,17 dá um DY de 11%? Parece que foi realmente uma boa oportunidade. edit: Dy de 7,86%. Apenas razoàvel, a meu ver.
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Post by wizardhsc on Oct 20, 2017 19:40:08 GMT -3.5
Teria sido melhor participar do leilão de ABCP11. Apesar de que penso em montar posição aqui no futuro, mas sem pressa. Só fiquei sabendo agora que falou. Nesse preço de 12,17 dá um DY de 11%? Parece que foi realmente uma boa oportunidade. edit: Dy de 7,86%. Apenas razoàvel, a meu ver. É mais comprar a qualidade do imóvel e esperar a valorização com a melhora da economia.
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Post by jigsaw on Oct 21, 2017 8:27:24 GMT -3.5
Posição iniciada aqui. Meu primeiro FII. Pouco mais de 1% da carteira. PARABÉNS rst, o primeiro FII a gente nunca esquece. O meu primeiro foi o PQDP, mas confesso que nao tinha muita certeza do que estava fazendo, acho que a minha intuição é que foi decisiva naquele momento. E a propósito, nao quis esperar o PÂNICO SE INSTALAR NOS FORUNS com o aviso da distribuição reduzida? Eu tenho a impressão que a cotação pode sofrer um pouco mais, mas se você for efetuar compras mensais, com o tempo o PM acaba se alinhando.
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Post by jigsaw on Oct 21, 2017 8:49:08 GMT -3.5
Teria sido melhor participar do leilão de ABCP11. Apesar de que penso em montar posição aqui no futuro, mas sem pressa. Só fiquei sabendo agora que falou. Nesse preço de 12,17 dá um DY de 11%? Parece que foi realmente uma boa oportunidade. edit: Dy de 7,86%. Apenas razoàvel, a meu ver. ABCP estava com DY = 0,4233% a.m e agora foi para DY = 0,6563%, realmente um bom upside, na comparação entre os FIIs de shoppings mais negociados, passou do 4. lugar (16.637,00/M^2) para o 7. lugar (10.730,00/M^2) em termos de custo de aquisição/M^2: Código N.º DE AÇÕES LL ABL CUSTO/M^2 ALUGUEL/M^2 SHPH11 578.353 2.024.235,50 8.875,00 59.887,39 228,08 PQDP11 238.477 3.540.668,02 18.612,30 43.371,57 190,23 VPSI11 7849196,00 717.704,47 25.471,63 36.661,13 28,18 JRDM11B 2.223.060 649.133,52 12.349,97 15.354,45 52,56 HGBS11 537.492 6.664.900,80 96.700,00 13.062,11 68,92 FIGS11 2.591.500 2.159.583,33 20.441,46 11.048,59 105,65 ABCP11 61.019.165 4.881.533,20 69.317,56 10.730,67 70,42 WPLZ11B 989.339 55.402,98 10.139,80 8.009,51 5,46 FVPQ11 2356544,00 1.260.751,04 53.936,51 7.951,78 23,37 SCPF11 4200000,00 315.000,00 10.111,56 5.374,84 31,15 FLRP11B 48.000 280.368,00 10.481,36 5.129,11 26,75 RBGS11 1.078.000 173.558,00 12.652,51 3.766,71 13,72
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Post by rst on Oct 21, 2017 10:40:21 GMT -3.5
Posição iniciada aqui. Meu primeiro FII. Pouco mais de 1% da carteira. PARABÉNS rst, o primeiro FII a gente nunca esquece. O meu primeiro foi o PQDP, mas confesso que nao tinha muita certeza do que estava fazendo, acho que a minha intuição é que foi decisiva naquele momento. E a propósito, nao quis esperar o PÂNICO SE INSTALAR NOS FORUNS com o aviso da distribuição reduzida? Eu tenho a impressão que a cotação pode sofrer um pouco mais, mas se você for efetuar compras mensais, com o tempo o PM acaba se alinhando. Acredito que essa redução já esteja precificada. Se não totalmente, ao menos em grande parte. O anúncio foi lá atrás, agora veio a confirmação, com um preço de aluguel ligeiramente superior ao proposto. O valor das cotas dos FIIs realmente tem se mostrado sensível aos rendimentos, mas tenho a impressão de que, em fundos com vacância elevada, este movimento é menor, pois, quem continua investido apos as primeiras desocupações, geralmente é quem tem um perfil de longo prazo. Quem tinha que sair por causa de queda de yield do PRVS11 já foi faz tempo.
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Post by doutormanezao on Oct 21, 2017 12:22:36 GMT -3.5
Ativo ruim (sucatas retrofitadas); Localização ruim (Zona da Candelária); Cidade e Estado ruins (falência estatal, corrupção, depressão econômica, violência criminal, ...); Inquilinos ruins (Oi quebrada, que já desocupou; e anac - orgão público; o único bom, Santander, foi expulso pelo gestor); Administração ruim (BEM ruim!); Gestão ruim (Latoeiro);
Tudo, tudo ruim, não tem qualquer chance de dar certo! Ou tem?
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Post by rst on Oct 21, 2017 13:20:46 GMT -3.5
Ativo ruim (sucatas retrofitadas); Localização ruim (Zona da Candelária); Cidade e Estado ruins (falência estatal, corrupção, depressão econômica, violência criminal, ...); Inquilinos ruins (Oi quebrada, que já desocupou; e anac - orgão público; o único bom, Santander, foi expulso pelo gestor); Administração ruim (BEM ruim!); Gestão ruim (Latoeiro); Tudo, tudo ruim, não tem qualquer chance de dar certo! Ou tem? Dependendo do quanto se paga, tem muita chance sim. O fundo já chegou a pagar 9/cota a.m. Ao preço atual seria um yield de 25,5%. Mesmo que esse valor seja implausível na próxima década, se fossem 4,5/cota teríamos 12,7%. Pensando com o pé no chão, se o fundo aceitasse alugar toda sua área disponível por esse valor da ANAC (menos de R$40/m2), preço que foi aceito apenas para os imóveis não ficarem 100% vagos, o yield ainda seria bem razoável (se não errei minhas contas, entre 8 e 9%). Não à toa, recentemente tivemos uma tentativa de oferta hostil. Tem gente grande interessada no imóvel que tem tudo para dar errado. Pelo preço atual, o único risco relevante (além das improváveis hipóteses de incêndio, invasão por MTST ou desabamento) é o de oportunidade. Quando locar, o preço dispara. A questão é o "quando".
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Post by ancasodi on Oct 22, 2017 6:30:02 GMT -3.5
Ativo ruim (sucatas retrofitadas); Localização ruim (Zona da Candelária); Cidade e Estado ruins (falência estatal, corrupção, depressão econômica, violência criminal, ...); Inquilinos ruins (Oi quebrada, que já desocupou; e anac - orgão público; o único bom, Santander, foi expulso pelo gestor); Administração ruim (BEM ruim!); Gestão ruim (Latoeiro); Tudo, tudo ruim, não tem qualquer chance de dar certo! Ou tem? Rio de Janeiro está nessa situação que vc descreveu, mas trata-se do 2º mais importante estado do país, se olharmos do ponto de vista externo é o principal estado. Questão de tempo para fazerem outra maquiagem como as UPP's em 2008 e o ciclo mudar.
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Post by doutormanezao on Oct 22, 2017 10:07:18 GMT -3.5
Enquanto se espera uma (improvável) reversão, que pode levar muito anos, ou décadas. Vamos jogar fora o custo de oportunidade deste longo período ? Por que não esquecer esta meleca e partir imediatamente para ativos mais promissores?
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