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Post by jigsaw on Oct 26, 2016 14:17:51 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Oct 26, 2016 14:50:18 GMT -3.5
vk , pelo que entendi, nao houve muita emoção, algumas pequenas divergências entre o quotista majoritário (LATOUR??) e a sardinhada, repetiu-se de novo o fato de ninguem se manifestar para questionar a estratégia de locação da adm., quando foi dada a palavra aos participantes:
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Post by jigsaw on Nov 11, 2016 15:11:54 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Nov 11, 2016 15:16:15 GMT -3.5
O PRSV apresentou um rendimento um pouco maior do que eu havia calculado: 1,8800000 > 1,6193.
Esse será o valor que deverá ser pago até 09/17 onde está incluso a redução da locação da ANAC + das despesas com a estrutura de geração e fornecimento de energia elétrica.
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rst
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Post by rst on Jan 19, 2017 6:32:23 GMT -3.5
Uns dois anos atrás, lembro de ter lido nos comentários do site do tetzner o relato de um usuário sobre uma assembleia de cotistas do PRSV11, ocorrida logo após a saída da Oi. Dentre os vários temas abordados no relato, constava a informação de que a Latour Capital, gestora do fundo e antiga proprietária dos imóveis, teria grande parte das cotas do PRSV11. Isso possivelmente explique o quórum elevado das assembleias. E também demonstra que ela é igualmente penalizada pela vacância elevada. Quanto à gestão, particularmente, não acho que o fundo seja mal gerido. Atribuo a vacância ao momento extremamente desfavorável para o aluguel de edifícios de escritórios no RJ. Mas é apenas uma questão de opinião. Em outros forums vejo que muita gente pensa diferente. Em relação a suas suspeitas de que possa haver uma oferta de fechamento, não conheço nenhuma fato que indique que algo assim esteja em vias de acontecer, mas é uma possibilidade sim. Quando postei a mensagem acima tentei achar o relato do usuário do tetzner mas não tive sucesso. Hoje me dei conta que este relato poderia estar em outro lugar e, de fato estava no ADVFN. Reproduzo aqui o relato dele (fonte: Advfn, mensagem de 21/05/2015, usuário fabioP10)
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Post by jigsaw on Jan 21, 2017 10:41:46 GMT -3.5
EXCELENTE RELATO RST, agradeço por compartilhar conosco, discutimos muito a respeito da grande representatividade nas assembleias (links abaixo) sem NINGUEM levantar nenhum tipo de questão e/ou manifestação, estava na cara que a Latour (ou algum grande player) tinha uma posição relevante nesse fundo. De um lado isso pode ser um fator positivo pelo fato de que a locação é de interesse da Latour, afinal um grande imóvel vago significa ausência de receitas, o fator negativo é que uma grande decisão estará nãos mãos dela, por deter uma fatia considerável do FII. MINHA CONCLUSÃO: Esse FII só deve ser direcionado a investidores que NAO PRECISEM de renda por um bom período de tempo e, assim como mencionou o Forista da ADVFN, deve ser encarado como uma turnaround, tanto pode dar certo com pode dar errado, o ideal seria uma pequena parcela da carteira, e não uma parcela significativa como eu fiz, kkkkkkkk. ........... clubinvest.boards.net/post/14071/threadclubinvest.boards.net/post/14286/thread
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Post by jigsaw on Jan 22, 2017 10:11:06 GMT -3.5
kkkkkkkk, ............RST ESSE É O INVESTIDOR DO PRSV olhando o gráfico de cotações, aumento de vacância, crise econômica no RJ e aumento de concorrência, através da inauguração de novos empreendimentos, nas imediaçoes da avenida presidente vargas, .........brincadeira, ainda nao cheguei nesse ponto.
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rst
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Post by rst on Jan 22, 2017 10:25:47 GMT -3.5
kkkkkkkk, ............RST ESSE É O INVESTIDOR DO PRSV olhando o gráfico de cotações, aumento de vacância, crise econômica no RJ e aumento de concorrência, através da inauguração de novos empreendimentos, nas imediaçoes da avenida presidente vargas, .........brincadeira, ainda nao cheguei nesse ponto. Eu não acho este fundo ruim não. Ao preço atual, o grande risco que enxergo é apenas o custo de oportunidade de a vacância se estender por um tempo longo demais.
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Post by jigsaw on Jun 4, 2017 10:26:17 GMT -3.5
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Post by rst on Aug 15, 2017 6:27:37 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Aug 15, 2017 16:21:50 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Aug 15, 2017 16:24:45 GMT -3.5
BOM VAMOS FAZER ALGUMAS PONDERAÇÕES: O FII adquiriu o TORRE BOA VISTA por 69,1 mi (8.771,00/ metro quadrado) e agora aparece uma proposta de 27 mi (3.427,00 / metro quadrado) .......REALMENTE UMA PROPOSTA INDECOROSA ......... ENTRETANTO ........... o valor mencionado no RELATORIO DO ADM EM 12/2015 = 48.722.000,00 (6.184,00 / metro quadrado), ou seja, a proposta representa um DESÁGIO de 60,93 % em relação ao valor de aquisição e um DESAGIO de 44,58 % em relação a avaliação de 12/2015. Mas qual o valor do imovel se vendêssemos a cota hoje no mercado secundário??? De acordo com a ultima avaliação o ativo representava 31,53% do PL do Fundo, entao na cotação de hoje (480,00) isso equivaleria a R$ 151,34 ou 29,5 mi, ou seja, para que a proposta seja maior que o valor de venda do papel no mercado secundário, a mesma tem de ser >= 29,5 mi .......... isso só demonstra como o FII está desvalorizado em TODAS AS FRENTES, realmente se tornou o MICO KONG DOS FIIs......A quem possa interessar, a minha situação neste FII é a seguinte: meu PM = 679,00 como eu recebi 177,00 em proventos (por cota) entao tenho em haver 501,80, que seria o valor de mercado para que eu ficasse no ZERO A ZERO com o FII, entao estaria um pouco acima do valor negociado hoje, assim a minha situação até que é relativamente tranquila, mas fico imaginando quem comprou no TH por R$ 1.500,00, realmente é um prejuizo significativo, mas como o pessoal costuma diversificar bastante, entao não há motivos para desespero, pelo menos a princípio. CONCLUSÃO: VOTO CONTRA A VENDA DO IMOVEL, acredito que uma proposta interessante seria a partir de 40 mi, algo proximo a ultima avaliação que encontrei nos relatórios. ET = LEMBRANDO QUE a LATOUR tem um CAMINHÃO DE COTAS neste Fundo, então poderia facilmente decidir pela VENDA DO IMOVEL numa eventual AGE.
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rst
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Post by rst on Aug 17, 2017 19:45:12 GMT -3.5
Anac aproveitando o momento para pedir um desconto substancial: fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=16227edit: completando, se a área locada for de 7787, como divulgado em um documento do ano passado, temos aproximadamente R$39,5/m2. valor baixo mas compatível com o do FMOF11. Se o Mercado do RJ estivesse um pouco melhor, eu, no lugar do gestor, daria banana para Anac e mandava desocupar. Mas a situação é tão precária que acho melhor o fundo aceitar por um prazo curto (1 ano), só para o imóvel não ficar desocupado e ter renda para cobrir as despesas.
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Post by jigsaw on Aug 18, 2017 9:05:49 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Aug 18, 2017 9:28:43 GMT -3.5
Anac aproveitando o momento para pedir um desconto substancial: fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=16227edit: completando, se a área locada for de 7787, como divulgado em um documento do ano passado, temos aproximadamente R$39,5/m2. valor baixo mas compatível com o do FMOF11. Se o Mercado do RJ estivesse um pouco melhor, eu, no lugar do gestor, daria banana para Anac e mandava desocupar. Mas a situação é tão precária que acho melhor o fundo aceitar por um prazo curto (1 ano), só para o imóvel não ficar desocupado e ter renda para cobrir as despesas. Fazendo uma rápida conta de padeiro, os 584 mi representavam 3,00 por cota, mas como tinha as despesas do Fundo + adequações do prédio, a distribuição estava em 1,75, com o novo valor, mantendo-se a mesma proporção, a renda deve cair para 0,89 por cota ....... acredito que uma SAIDA HONROSA seria vender os dois ativos e amortizar para os cotistas, mas atraves de uma PROPOSTA DECENTE de compra, e não essa que apareceu com 50% de desconto em cima da ultima avaliação. Eu confesso que ERREI ao entrar nesse Fundo, sinceramente não imaginava que o RIO DE JANEIRO chegaria a esse estado, com funcionarios publicos tendo que receber CESTAS BASICAS obtidas atraves de doações, para ter o que comer, vejo professores CHORANDO ao buscar sua cesta básica, depois de 30 anos de dedicação e trabalho, é uma verdadeira CALAMIDADE PUBLICA. E a situação não se aplica apenas ao PRSV, o ALMI está com 100% de vacância, depois que DESTRUIRAM a Petrobras, o EDGA que tinha uma excelente movimentação, hoje está com 30% de vacância, é preciso também ter cuidado com o CXCE, haja vista que a tendência é uma revisão pra baixo, depois da privatização, devo admitir que a diversificação é a melhor alternativa, uma vez que NINGUEM está a salvo no mercado de RV, aquela estória de que o WB pregava que a diversificação é para os ignorantes é pura FALACIA, a própria BH tinha participação em mais de uma centena de empresas, o próprio WB ERROU em diversas aplicações ao longo de tempo, se você tem 3% aplicado num FII e ele vira pó, isso nunca vai abalar o seu patrimônio, eu tinha quase 70% aplicado no PRSV, avaliei que os ativos eram bons, numa avenida bastante movimentada, o próprio Fundo chegou a pagar 10,00 / cota, entao se pagasse 7,00 eu já me daria por satisfeito, mas é importante destacar que FIIs representam 25% do meu patrimônio, de tal forma que não chega a comprometer minha renda, mas se fosse 100% em FIIs, assim como em qualquer outro investimento, seria desesperador. BOA SORTE AS COMPRADOS ...... E QUE DEUS TENHA PIEDADE DE NÓS (porque os políticos não terão).
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rst
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Post by rst on Aug 18, 2017 9:52:26 GMT -3.5
Anac aproveitando o momento para pedir um desconto substancial: fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=16227edit: completando, se a área locada for de 7787, como divulgado em um documento do ano passado, temos aproximadamente R$39,5/m2. valor baixo mas compatível com o do FMOF11. Se o Mercado do RJ estivesse um pouco melhor, eu, no lugar do gestor, daria banana para Anac e mandava desocupar. Mas a situação é tão precária que acho melhor o fundo aceitar por um prazo curto (1 ano), só para o imóvel não ficar desocupado e ter renda para cobrir as despesas. Fazendo uma rápida conta de padeiro, os 584 mi representavam 3,00 por cota, mas como tinha as despesas do Fundo + adequações do prédio, a distribuição estava em 1,75, com o novo valor, mantendo-se a mesma proporção, a renda deve cair para 0,89 por cota ....... acredito que uma SAIDA HONROSA seria vender os dois ativos e amortizar para os cotistas, mas atraves de uma PROPOSTA DECENTE de compra, e não essa que apareceu com 50% de desconto em cima da ultima avaliação. Eu confesso que ERREI ao entrar nesse Fundo, sinceramente não imaginava que o RIO DE JANEIRO chegaria a esse estado, com funcionarios publicos tendo que receber CESTAS BASICAS obtidas atraves de doações, para ter o que comer, vejo professores CHORANDO ao buscar sua cesta básica, depois de 30 anos de dedicação e trabalho, é uma verdadeira CALAMIDADE PUBLICA. E a situação não se aplica apenas ao PRSV, o ALMI está com 100% de vacância, depois que DESTRUIRAM a Petrobras, o EDGA que tinha uma excelente movimentação, hoje está com 30% de vacância, é preciso também ter cuidado com o CXCE, haja vista que a tendência é uma revisão pra baixo, depois da privatização, devo admitir que a diversificação é a melhor alternativa, uma vez que NINGUEM está a salvo no mercado de RV, aquela estória de que o WB pregava que a diversificação é para os ignorantes é pura FALACIA, a própria BH tinha participação em mais de uma centena de empresas, o próprio WB ERROU em diversas aplicações ao longo de tempo, se você tem 3% aplicado num FII e ele vira pó, isso nunca vai abalar o seu patrimônio, eu tinha quase 70% aplicado no PRSV, avaliei que os ativos eram bons, numa avenida bastante movimentada, o próprio Fundo chegou a pagar 10,00 / cota, entao se pagasse 7,00 eu já me daria por satisfeito, mas é importante destacar que FIIs representam 25% do meu patrimônio, de tal forma que não chega a comprometer minha renda, mas se fosse 100% em FIIs, assim como em qualquer outro investimento, seria desesperador. BOA SORTE AS COMPRADOS ...... E QUE DEUS TENHA PIEDADE DE NÓS (porque os políticos não terão). A situação está longe de ser confortável para os cotistas do fundo, mas acredito que o momento é de paciência. O imóvel não é um AAA no Leblon, mas também não é um barraco na favela do Alemão. Ele tem seu valor e, no longo prazo, cotações tendem a convergir para este número. Apesar de eu estar de fora, não descarto entrar neste FII se o preço for bem convidativo.
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Post by jigsaw on Aug 18, 2017 15:10:50 GMT -3.5
Fazendo uma rápida conta de padeiro, os 584 mi representavam 3,00 por cota, mas como tinha as despesas do Fundo + adequações do prédio, a distribuição estava em 1,75, com o novo valor, mantendo-se a mesma proporção, a renda deve cair para 0,89 por cota ....... acredito que uma SAIDA HONROSA seria vender os dois ativos e amortizar para os cotistas, mas atraves de uma PROPOSTA DECENTE de compra, e não essa que apareceu com 50% de desconto em cima da ultima avaliação. Eu confesso que ERREI ao entrar nesse Fundo, sinceramente não imaginava que o RIO DE JANEIRO chegaria a esse estado, com funcionarios publicos tendo que receber CESTAS BASICAS obtidas atraves de doações, para ter o que comer, vejo professores CHORANDO ao buscar sua cesta básica, depois de 30 anos de dedicação e trabalho, é uma verdadeira CALAMIDADE PUBLICA. E a situação não se aplica apenas ao PRSV, o ALMI está com 100% de vacância, depois que DESTRUIRAM a Petrobras, o EDGA que tinha uma excelente movimentação, hoje está com 30% de vacância, é preciso também ter cuidado com o CXCE, haja vista que a tendência é uma revisão pra baixo, depois da privatização, devo admitir que a diversificação é a melhor alternativa, uma vez que NINGUEM está a salvo no mercado de RV, aquela estória de que o WB pregava que a diversificação é para os ignorantes é pura FALACIA, a própria BH tinha participação em mais de uma centena de empresas, o próprio WB ERROU em diversas aplicações ao longo de tempo, se você tem 3% aplicado num FII e ele vira pó, isso nunca vai abalar o seu patrimônio, eu tinha quase 70% aplicado no PRSV, avaliei que os ativos eram bons, numa avenida bastante movimentada, o próprio Fundo chegou a pagar 10,00 / cota, entao se pagasse 7,00 eu já me daria por satisfeito, mas é importante destacar que FIIs representam 25% do meu patrimônio, de tal forma que não chega a comprometer minha renda, mas se fosse 100% em FIIs, assim como em qualquer outro investimento, seria desesperador. BOA SORTE AS COMPRADOS ...... E QUE DEUS TENHA PIEDADE DE NÓS (porque os políticos não terão). A situação está longe de ser confortável para os cotistas do fundo, mas acredito que o momento é de paciência. O imóvel não é um AAA no Leblon, mas também não é um barraco na favela do Alemão. Ele tem seu valor e, no longo prazo, cotações tendem a convergir para este número. Apesar de eu estar de fora, não descarto entrar neste FII se o preço for bem convidativo. rst , você acredita que poderá haver uma contra-proposta em relação a compra do TORRE BOA VISTA, seria aquela velha estratégia de oferecer um valor bem abaixo do Laudo de avaliação e, se aceitarem ótimo, caso contrário tentariam uma nova investida com um valor mais "de acordo" com a realidade? Pergunto isso porque estive pesquisando alguns FIIs que recusaram a primeira proposta e os interessados apresentaram uma segunda alternativa: MBRF = 11,5 mi =======> 14 mi (pelo Centro Tecnológico) TBOF = 703,5 mi =======> 753,75 mi (2.ª Proposta) THRA = 100.568.520,00 =======> 106.000.000,00 (2.ª Proposta) O MBRF será submetido hoje através da nova proposta, os demais Fundos recusaram as duas propostas.
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rst
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Post by rst on Aug 18, 2017 15:39:25 GMT -3.5
rst , você acredita que poderá haver uma contra-proposta em relação a compra do TORRE BOA VISTA, seria aquela velha estratégia de oferecer um valor bem abaixo do Laudo de avaliação e, se aceitarem ótimo, caso contrário tentariam uma nova investida com um valor mais "de acordo" com a realidade? Pergunto isso porque estive pesquisando alguns FIIs que recusaram a primeira proposta e os interessados apresentaram uma segunda alternativa: MBRF = 11,5 mi =======> 14 mi (pelo Centro Tecnológico) TBOF = 703,5 mi =======> 753,75 mi (2.ª Proposta) THRA = 100.568.520,00 =======> 106.000.000,00 (2.ª Proposta) O MBRF será submetido hoje através da nova proposta, os demais Fundos recusaram as duas propostas. Se haverá ou não uma segunda proposta, não tenho como dizer. Não informaram nem mesmo quem é o ofertante. Vai saber se quem está por trás da oferta não é a própria Latour ou uma parte a ela relacionada. O preço ofertado é muito baixo e, se a latour não estiver envolvida na transação, será recusado, inclusive com o voto dela. Quem está fazendo a oferta pode tranquilamente subir o valor em mais de 50% que ainda estará pagando um bom preço (e continuará sujeito a receber um não).
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Post by palata on Aug 18, 2017 19:02:30 GMT -3.5
Acho que esse fundo é o segundo maior mico, só perde pra xted11. Depois de toda reforma dos geradores agora terá uma nova redução no aluguel que já tinha sido renegociado....
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Post by jigsaw on Sept 13, 2017 9:05:40 GMT -3.5
REPROVADA A VENDA DO Edifício Torre Vargas 914, acendeu uma luz no fim do tunel, agora só falta DESTITUIR a administradora.
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