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Post by jigsaw on Apr 19, 2016 15:37:38 GMT -3.5
ECONOMIA 06/04/2016 18:44 Preço médio do aluguel tem queda real de 15,3%, diz VivaRealRecomende Compartilhar no Twitter Compartilhar no Google+ Compartilhar no LinkedIn 543 views0 Salvar notícia Arquivo Aluguel (Arquivo) Aluguel: valor médio para locação caiu 5,5 por cento em termos nominais e fechou março a 25 reais Da REUTERS Rio de Janeiro - O preço médio do metro quadrado para aluguel no Brasil nos três primeiros meses do ano recuou 15,3 por cento em termos reais ante o mesmo período do ano passado e atingiu o menor valor desde o primeiro trimestre de 2013, informou nesta quarta-feira o portal imobiliário VivaReal. O valor médio para locação caiu 5,5 por cento em termos nominais e fechou março a 25 reais, de acordo com o índice DMI-VivaReal. A amostra contempla 30 cidades e considerou mais de 4 milhões de imóveis usados disponíveis para compra ou aluguel. Entre as 30 cidades pesquisadas, os maiores recuos nominais no valor do aluguel foram registrados no Rio de Janeiro (-21,3 por cento), Brasília (-8,0 por cento), Recife (-7,5 por cento), Belo Horizonte (-7,0 por cento) e Vitória (-5,4 por cento). A instabilidade do cenário econômico e as restrições ao crédito imobiliário afetaram o equilíbrio da oferta e demanda de imóveis, segundo a VivaReal. E devido às dificuldades de comercialização, muitos proprietários preferiram apostar na locação dos imóveis. "Isso aumentou a oferta e deu margem para o consumidor negociar, o que contribui para a queda no valor médio do aluguel”, disse em nota o executivo-chefe de operações do VivaReal, Lucas Vargas. No sentido oposto, Fortaleza apresentou a maior valorização (+7,62 por cento) nominal do valor médio do metro quadrado para aluguel. Também tiveram alta Joinville (+7,33 por cento), Florianópolis (+5,88 por cento), Porto Alegre (+5,53 por cento) e Santos (+3,36 por cento). No caso da venda, o valor médio do metro quadrado teve valorização nominal de 0,76 por cento, quando comparado com o mesmo período de 2015. Levando em consideração o IPCA de 9,5 por cento no período, a queda real foi de 8 por cento. Fortaleza (+ 11,36 por cento) teve a maior valorização nominal no preço médio do metro quadrado para venda em 12 meses, seguida de Porto Alegre (+10,0 por cento), Goiânia (+7,57 por cento), Vitória (+7,31 por cento ) e Vila Velha (+6,51 por cento). Rio de Janeiro (-2,0 por cento ), Brasília (-1,8 por cento) e Niterói (-2,0 por cento) tiveram os principais recuos. Tópicos: Aluguel, Imóveis, Preços exame.abril.com.br/economia/noticias/preco-medio-do-aluguel-tem-queda-real-de-15-3-diz-vivareal
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Post by jigsaw on Apr 19, 2016 15:42:49 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Apr 19, 2016 15:47:16 GMT -3.5
NEGÓCIOS 23/03/2016 07:54 "Pechinchas" imobiliárias atraem investidores estrangeirosRecomende Compartilhar no Twitter Compartilhar no Google+ Compartilhar no LinkedIn 4.096 views4 Salvar notícia Germano Lüders / EXAME Vista de São Paulo Vista de São Paulo: maior fundo imobiliário do mundo, o americano Blackstone, diz ter US$ 15,8 bilhões disponíveis para aquisições Renato Jakitas, do Estadão Conteúdo São Paulo - A grande quantidade de imóveis disponíveis no mercado imobiliário brasileiro tem despertado o interesse de investidores estrangeiros em busca de "pechinchas". Acostumadas a comprar barato em períodos de economia fraca para lucrar quando o ciclo de retomada chegar, empresas como Blackstone, Exxpon e Top Capital estão à caça de ativos "encalhados" - e exigem um desconto mínimo de 30% para fechar negócio. Publicidade O maior fundo imobiliário do mundo, o americano Blackstone, diz ter US$ 15,8 bilhões disponíveis para aquisições.
Nos últimos anos, a empresa investiu mais de US$ 1 bilhão no País - entre os ativos, estão alguns que pertenciam à BR Properties. Segundo o diretor global de investimentos da Blackstone, Kenneth Caplan, o apetite do grupo continua forte.
"Ainda estamos no estágio inicial com nossos negócios imobiliários no Brasil", diz o executivo, que participará da segunda edição do Summit Imobiliário, evento promovido pelo jornal O Estado de S. Paulo em parceria com o Sindicato Habitação de São Paulo (Secovi-SP), no próximo dia 12 de abril, em São Paulo.
Para Caplan, o momento conturbado é favorável. "O Brasil está particularmente estressado por causa da baixa performance econômica e da incerteza política. Essas situações tendem a criar boas oportunidades."
Para o sócio da firma de auditoria e consultoria Grant Thornton, Daniel Maranhão, o interesse dos investidores, principalmente o estrangeiro, é considerável e tende a crescer nos próximos meses. "Tenho sido muito procurado. Tem muita conversa e alguns negócios já estão em andamento. Mas eu acho que os próximos meses serão mais importantes", ressalta. O executivo aponta a desvalorização cambial e a deterioração do mercado interno como os principais motivos para o interesse de fundos internacionais. "Tem muita gente esperando por uma clareza maior no cenário político e econômico. O Brasil deve passar por uma reforma econômica e os ativos podem ficar ainda mais baratos." Entre os investidores que recentemente estiveram com Daniel Maranhão está o sino-americano Tim Chen, da Top Capital, que há dois anos captou um fundo de mais de US$ 1 bilhão com casas especializadas em administração de fortunas (conhecidos como family offices) nos Estados Unidos, China e países árabes, entre outros. "Buscamos hotéis de alto luxo nas principais praças do País e hotéis econômicos nas cidades secundárias e terciárias", conta Chen, que mira empreendimentos com taxas de desconto de pelo menos 30%. Mercado residencialJá a gestora de recursos Exxpon, especializada em investimentos de alto risco, está atrás de descontos na casa de 60%. "As maiores oportunidades hoje estão no segmento residencial, com o elevado número de distratos (devoluções)", diz o americano Jonathan Franklin. Os distratos em construtoras somaram 41% de janeiro a setembro de 2015, segundo a agência de classificação de risco Fitch. A Exxpon investe capital de três grupos americanos, dentre eles a Lamb Partners, gestora da família do bilionário Neil Bluhm. Nos últimos meses, a empresa desembolsou R$ 120 milhões em ativos imobiliários, sobretudo residenciais. "Estamos em 'due diligence' para outros R$ 500 milhões em lajes corporativas, imóveis residenciais e comerciais", conta Evaldo Lima, sócio da Exxpon. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo. Tópicos: Imóveis, Mercado imobiliário, Preços exame.abril.com.br/negocios/noticias/pechinchas-imobiliarias-atraem-estrangeiros
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Post by jigsaw on Apr 19, 2016 15:50:05 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Apr 19, 2016 15:55:59 GMT -3.5
rst , muito boa sua observação, realmente a quantidade de quotas do FLMA = 69.033.500, o ERRO deve ter ocorrido no momento da digitação, infelizmente não encontrei a ABL do referido fii em nenhum site da rede, se alguem tiver essa informação favor se manifestar para atualizarmos nossa base de dados, a fonte que utilizo para compilar os dados de PL e quantidade de quotas está no link abaixo: cvmweb.cvm.gov.br/SWB/Sistemas/SCW/CPublica/ListaPLFII/CPublicaListaPLFII.aspx
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Post by PACIENTE on Apr 20, 2016 11:33:49 GMT -3.5
rst , muito boa sua observação, realmente a quantidade de quotas do FLMA = 69.033.500, o ERRO deve ter ocorrido no momento da digitação, infelizmente não encontrei a ABL do referido fii em nenhum site da rede, se alguem tiver essa informação favor se manifestar para atualizarmos nossa base de dados, a fonte que utilizo para compilar os dados de PL e quantidade de quotas está no link abaixo: cvmweb.cvm.gov.br/SWB/Sistemas/SCW/CPublica/ListaPLFII/CPublicaListaPLFII.aspx jigsaw, rst, achei em investidorderisco.blogspot.com.br/2015/03/flma11-fii-continental-square-faria-lima.html ABL de 11.526 m2. Normalmente é possível achar ABL e vacância dos fundos de tijolos nos relatórios mensais a partir do link www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/listados-a-vista-e-derivativos/renda-variavel/fundos-de-investimentos/fii/fiis-listados/ . Escolhe-se o fundo, clica no menu superior em "Comunicados e Outros Documentos", depois em "Dem. Financeiras e Relatórios" e normalmente tem um relatório mensal do administrador. Mas no caso do FLMA11 só tem mesmo os informes contábeis, infelizmente (má prática).
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Post by PACIENTE on Apr 20, 2016 12:00:44 GMT -3.5
Fundo # Cotas ABL cota/m2 aluguel/m2 valor cota yield dist Vacância Distribuição
CEOC11B 1.593.559 11.942,00 R$ 7.472,73 #DIV/0! R$ 56,00 0,000% 100,00% R$ -
RNGO11 2.676.000 33.603,00 R$ 6.053,11 R$ 60,52 R$ 76,01 0,960% 0,00% R$ 0,7300
AEFI11 752.500 R$ 105,00 1,048% 0,00% R$ 1,1000
AGCX11 405.000 51.693,55 R$ 7.677,94 R$ 62,68 R$ 980,00 0,857% 0,00% R$ 8,4000
FIIP11B 927.162 69.565,21 R$ 1.772,62 R$ 18,47 R$ 133,00 0,992% 0,00% R$ 1,3200
HGLG11 340.100 174.000,00 R$ 1.993,69 R$ 16,07 R$ 1.020,00 0,853% 2,20% R$ 8,7000
MXRF11 2.299.705 R$ 83,20 1,022% 0,00% R$ 0,8500
EDGA11B 3.812.055 24.844,44 R$ 6.995,19 R$ 119,89 R$ 45,59 1,445% 13,00% R$ 0,6587
HGRE11 738.310 156.000,00 R$ 5.300,69 R$ 53,16 R$ 1.120,00 0,902% 16,00% R$ 10,1000
FFCI11 138.509.272 15.193,00 R$ 12.580,98 R$ 120,02 R$ 1,38 0,812% 9,90% R$ 0,0112
SAAG11 5.631.512 68.146,06 R$ 7.611,04 R$ 67,78 R$ 92,10 0,858% 0,00% R$ 0,7900
BBVJ11 2.710.000 22.465,00 R$ 5.428,44 R$ 88,00 R$ 45,00 0,616% 36,31% R$ 0,2770
BRCR11 19.224.537 230.000,00 R$ 8.834,93 R$ 97,80 R$ 105,70 0,956% 18,20% R$ 1,0100
FCFL11B 167.000 19.953,68 R$ 11.867,37 R$ 91,94 R$ 1.417,95 0,717% 0,00% R$ 10,1612
FLMA11 69.033.500 11.526,00 R$ 10.002,25 R$ 108,19 R$ 1,67 0,856% 6,95% R$ 0,0143
jigsaw , infelizmente não consigo arranjar tempo para fazer um estudo extensivo como o que você faz, com todos os FII, mas tirei um tempo para fazer um exercício com uma parcela (a ordem das colunas não é a ideal, mas sim consequência da construção - um dia acerto). A única diferença que gostaria de comentar é o cálculo do aluguel/m2 considerando a vacância vigente declarada nos relatórios mais recentes (comunicados de vacância futura, mesmo que para o mês seguinte, não foram considerados nesse cálculo), que permite calcular o valor médio da área efetivamente ocupada ([RECEITA DE ALUGUÉIS]/[ABL]*[1-VACÂNCIA]).
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rst
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Post by rst on Apr 20, 2016 13:10:12 GMT -3.5
jigsaw , infelizmente não consigo arranjar tempo para fazer um estudo extensivo como o que você faz, com todos os FII, mas tirei um tempo para fazer um exercício com uma parcela (a ordem das colunas não é a ideal, mas sim consequência da construção - um dia acerto). A única diferença que gostaria de comentar é o cálculo do aluguel/m2 considerando a vacância vigente declarada nos relatórios mais recentes (comunicados de vacância futura, mesmo que para o mês seguinte, não foram considerados nesse cálculo), que permite calcular o valor médio da área efetivamente ocupada ([RECEITA DE ALUGUÉIS]/[ABL]*[1-VACÂNCIA]). A observação é pertinente, mas ao mesmo tempo demonstra como é difícil fazer o acompanhamento do aluguel por m². A vacância dos fundos muda frequentemente. Tem momentos de vacância física, outros apenas de vacância financeira. Mais de um inquilino saindo em momentos diferentes de um mesmo mês Para dificultar ainda mais o cálculo, a saída de algum inquilino pode gerar rendas extraordinárias, como é o caso da multa por rescisão antecipada, com o agravante de o pagamento destes valores não ocorrer simultaneamente ao anúncio da saída. Por estes motivos, apesar de ser um indicador importante, acabo não usando na minha planilha. Prefiro a simplicidade do valor por m², que só demanda a obtenção do valor da cota. Ao invés de ficar calculando periodicamente o valor do aluguel por m², costumo fazer a opção inversa: estimo um valor razoável de aluguel/m² para um imóvel com aquelas características para, a partir desse valor, chegar a uma aproximação grosseira do yield provável para aquele FII a uma dada taxa de vacância.
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Post by PACIENTE on Apr 20, 2016 13:49:02 GMT -3.5
jigsaw , infelizmente não consigo arranjar tempo para fazer um estudo extensivo como o que você faz, com todos os FII, mas tirei um tempo para fazer um exercício com uma parcela (a ordem das colunas não é a ideal, mas sim consequência da construção - um dia acerto). A única diferença que gostaria de comentar é o cálculo do aluguel/m2 considerando a vacância vigente declarada nos relatórios mais recentes (comunicados de vacância futura, mesmo que para o mês seguinte, não foram considerados nesse cálculo), que permite calcular o valor médio da área efetivamente ocupada ([RECEITA DE ALUGUÉIS]/[ABL]*[1-VACÂNCIA]). A observação é pertinente, mas ao mesmo tempo demonstra como é difícil fazer o acompanhamento do aluguel por m². A vacância dos fundos muda frequentemente. Tem momentos de vacância física, outros apenas de vacância financeira. Mais de um inquilino saindo em momentos diferentes de um mesmo mês Para dificultar ainda mais o cálculo, a saída de algum inquilino pode gerar rendas extraordinárias, como é o caso da multa por rescisão antecipada, com o agravante de o pagamento destes valores não ocorrer simultaneamente ao anúncio da saída. Por estes motivos, apesar de ser um indicador importante, acabo não usando na minha planilha. Prefiro a simplicidade do valor por m², que só demanda a obtenção do valor da cota. Ao invés de ficar calculando periodicamente o valor do aluguel por m², costumo fazer a opção inversa: estimo um valor razoável de aluguel/m² para um imóvel com aquelas características para, a partir desse valor, chegar a uma aproximação grosseira do yield provável para aquele FII a uma dada taxa de vacância. rst, para mim, esse indicador é mais uma base de comparação com o mercado do que base para cálculo do yield, pois a proporção de títulos e outras receitas "não-aluguel" pode variar bastante entre os fundos. Uma boa parcela dos relatórios permite separar as diferentes receitas. A maior utilidade é a comparação mais real entre valores de m2 efetivamente locados. Se determinado fundo está com valores muito (o que é muito varia para cada um...) acima da média de empreendimentos semelhantes, e especialmente dependendo dos prazos de vencimento/revisão dos contratos, pode acender a luz amarela de vacância por vir, ou negociações para baixo, uma vez que o mercado continua apontando para baixo. O principal incoveniente é não ter uma fonte da qual se possa extrair automaticamente os valores. Parar para acompanhar um monte de relatórios todo mês, mais os FR etc. é difícil para quem trabalha full time em outra atividade.
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Post by jigsaw on Apr 21, 2016 16:13:13 GMT -3.5
rst , muito boa sua observação, realmente a quantidade de quotas do FLMA = 69.033.500, o ERRO deve ter ocorrido no momento da digitação, infelizmente não encontrei a ABL do referido fii em nenhum site da rede, se alguem tiver essa informação favor se manifestar para atualizarmos nossa base de dados, a fonte que utilizo para compilar os dados de PL e quantidade de quotas está no link abaixo: cvmweb.cvm.gov.br/SWB/Sistemas/SCW/CPublica/ListaPLFII/CPublicaListaPLFII.aspx jigsaw, rst, achei em investidorderisco.blogspot.com.br/2015/03/flma11-fii-continental-square-faria-lima.html ABL de 11.526 m2. Normalmente é possível achar ABL e vacância dos fundos de tijolos nos relatórios mensais a partir do link www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/listados-a-vista-e-derivativos/renda-variavel/fundos-de-investimentos/fii/fiis-listados/ . Escolhe-se o fundo, clica no menu superior em "Comunicados e Outros Documentos", depois em "Dem. Financeiras e Relatórios" e normalmente tem um relatório mensal do administrador. Mas no caso do FLMA11 só tem mesmo os informes contábeis, infelizmente (má prática). PACIENTE , bacana você ter encontrado a informação e compartilhado aqui com a gente, eu acompanho o blog do investidor de risco (inclusive o indiquei algumas vezes aqui no clubinvest e lá no IM), ele realmente tem feito um ótimo trabalho. Eu também utilizo os relatórios mensais/semestrais/gerenciais para compilação de dados, infelizmente não há uma padronização o que dificulta a obtenção de dados, mas já houve uma melhora sobre o que era apresentado há algum tempo. Em relação a ABL, eu vou utilizar esse dado, mas seria interessante se o adm. do fii disponibilizasse essa informação de forma oficial em um dos seus relatórios.
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Post by jigsaw on Apr 21, 2016 21:41:17 GMT -3.5
jigsaw , infelizmente não consigo arranjar tempo para fazer um estudo extensivo como o que você faz, com todos os FII, mas tirei um tempo para fazer um exercício com uma parcela (a ordem das colunas não é a ideal, mas sim consequência da construção - um dia acerto). A única diferença que gostaria de comentar é o cálculo do aluguel/m2 considerando a vacância vigente declarada nos relatórios mais recentes (comunicados de vacância futura, mesmo que para o mês seguinte, não foram considerados nesse cálculo), que permite calcular o valor médio da área efetivamente ocupada ([RECEITA DE ALUGUÉIS]/[ABL]*[1-VACÂNCIA]). PACIENTE , bacana sua tabela, apenas gostaria que você confirmasse se onde está indicado cota/m 2 na realidade não seria custo/m 2? Em relação a questão da vacância, realmente é bastante pertinente a sua observação, o que acontece é que neste primeiro momento eu preferi priorizar os valores corretos de ABL, onde muitas vezes no relatório mensal o adm. apresenta a ABL TOTAL do empreendimento e o percentual (%) de participação do fii no mesmo, de tal forma que é preciso efetuar esse cálculo para não haver distorções de valores, em todo caso num segundo momento pretendo adicionar uma nova coluna com os valores de Tx. de ocupação para melhorar a qualidade da informação. EXEMPLOS: ALMI11B = 0,40 X 41.468,60 (40% do IMÓVEL); CTXT11 = 45.450 X 0,75; FIGS11 = 0,365 X [24.293 + 31.711] E PRSV11 = 17.357 - 6.784 m2 (ABL desocupada). "No dia 28 de junho de 2013, conforme sua estratégia de investimento, o Fundo adquiriu uma fração correspondente a 36,5% do Shopping Bonsucesso através da aplicação de R$78.949.500,00 e 36,5% do Parque Shopping Maia através da aplicação de R$167.024.000,00."
"O FII Centro Têxtil Internacional tem por objetivo a aquisição de 75% do empreendimento denominado Centro Têxtil Internacional e a comercialização de Salões de Uso" bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=FIGS&strData=2016-04-18T14:12:30.067 bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=CTXT&strData=2016-04-18T14:05:47.083
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Post by PACIENTE on Apr 25, 2016 10:55:23 GMT -3.5
jigsaw , infelizmente não consigo arranjar tempo para fazer um estudo extensivo como o que você faz, com todos os FII, mas tirei um tempo para fazer um exercício com uma parcela (a ordem das colunas não é a ideal, mas sim consequência da construção - um dia acerto). A única diferença que gostaria de comentar é o cálculo do aluguel/m2 considerando a vacância vigente declarada nos relatórios mais recentes (comunicados de vacância futura, mesmo que para o mês seguinte, não foram considerados nesse cálculo), que permite calcular o valor médio da área efetivamente ocupada ([RECEITA DE ALUGUÉIS]/[ABL]*[1-VACÂNCIA]). PACIENTE , bacana sua tabela, apenas gostaria que você confirmasse se onde está indicado cota/m 2 na realidade não seria custo/m 2? Em relação a questão da vacância, realmente é bastante pertinente a sua observação, o que acontece é que neste primeiro momento eu preferi priorizar os valores corretos de ABL, onde muitas vezes no relatório mensal o adm. apresenta a ABL TOTAL do empreendimento e o percentual (%) de participação do fii no mesmo, de tal forma que é preciso efetuar esse cálculo para não haver distorções de valores, em todo caso num segundo momento pretendo adicionar uma nova coluna com os valores de Tx. de ocupação para melhorar a qualidade da informação. EXEMPLOS: ALMI11B = 0,40 X 41.468,60 (40% do IMÓVEL); CTXT11 = 45.450 X 0,75; FIGS11 = 0,365 X [24.293 + 31.711] E PRSV11 = 17.357 - 6.784 m2 (ABL desocupada). "No dia 28 de junho de 2013, conforme sua estratégia de investimento, o Fundo adquiriu uma fração correspondente a 36,5% do Shopping Bonsucesso através da aplicação de R$78.949.500,00 e 36,5% do Parque Shopping Maia através da aplicação de R$167.024.000,00."
"O FII Centro Têxtil Internacional tem por objetivo a aquisição de 75% do empreendimento denominado Centro Têxtil Internacional e a comercialização de Salões de Uso" bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=FIGS&strData=2016-04-18T14:12:30.067 bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=CTXT&strData=2016-04-18T14:05:47.083Correto, jigsaw . É custo/m2. Será que temos como sugerir à CVM uma padronização de informações a serem apresentadas de forma sistemática pelos FII em seus relatórios, como ABL x área total do empreendimento, vacância, renda de aluguéis x renda total (multas de rescisão, por exemplo, não podem contaminar o cálculo e devem ser declaradas separadamente)? Vou dar uma olhada no site para ver qual o canal e pensamos quais nossas recomendações e decidimos a forma de encaminhar (coletivamente ou várias individuais). Abs
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Post by PACIENTE on Apr 25, 2016 11:00:12 GMT -3.5
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Post by jigsaw on Apr 26, 2016 21:18:13 GMT -3.5
jigsaw , infelizmente não consigo arranjar tempo para fazer um estudo extensivo como o que você faz, com todos os FII, mas tirei um tempo para fazer um exercício com uma parcela (a ordem das colunas não é a ideal, mas sim consequência da construção - um dia acerto). A única diferença que gostaria de comentar é o cálculo do aluguel/m2 considerando a vacância vigente declarada nos relatórios mais recentes (comunicados de vacância futura, mesmo que para o mês seguinte, não foram considerados nesse cálculo), que permite calcular o valor médio da área efetivamente ocupada ([RECEITA DE ALUGUÉIS]/[ABL]*[1-VACÂNCIA]). A observação é pertinente, mas ao mesmo tempo demonstra como é difícil fazer o acompanhamento do aluguel por m². A vacância dos fundos muda frequentemente. Tem momentos de vacância física, outros apenas de vacância financeira. Mais de um inquilino saindo em momentos diferentes de um mesmo mês Para dificultar ainda mais o cálculo, a saída de algum inquilino pode gerar rendas extraordinárias, como é o caso da multa por rescisão antecipada, com o agravante de o pagamento destes valores não ocorrer simultaneamente ao anúncio da saída. Por estes motivos, apesar de ser um indicador importante, acabo não usando na minha planilha. Prefiro a simplicidade do valor por m², que só demanda a obtenção do valor da cota. Ao invés de ficar calculando periodicamente o valor do aluguel por m², costumo fazer a opção inversa: estimo um valor razoável de aluguel/m² para um imóvel com aquelas características para, a partir desse valor, chegar a uma aproximação grosseira do yield provável para aquele FII a uma dada taxa de vacância. rst , interessante sua metodologia, se não for pedir muito, poderia apresentar um exemplo numérico exemplificando melhor uma situação real do seu método?
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Post by jigsaw on Apr 26, 2016 21:26:37 GMT -3.5
A observação é pertinente, mas ao mesmo tempo demonstra como é difícil fazer o acompanhamento do aluguel por m². A vacância dos fundos muda frequentemente. Tem momentos de vacância física, outros apenas de vacância financeira. Mais de um inquilino saindo em momentos diferentes de um mesmo mês Para dificultar ainda mais o cálculo, a saída de algum inquilino pode gerar rendas extraordinárias, como é o caso da multa por rescisão antecipada, com o agravante de o pagamento destes valores não ocorrer simultaneamente ao anúncio da saída. Por estes motivos, apesar de ser um indicador importante, acabo não usando na minha planilha. Prefiro a simplicidade do valor por m², que só demanda a obtenção do valor da cota. Ao invés de ficar calculando periodicamente o valor do aluguel por m², costumo fazer a opção inversa: estimo um valor razoável de aluguel/m² para um imóvel com aquelas características para, a partir desse valor, chegar a uma aproximação grosseira do yield provável para aquele FII a uma dada taxa de vacância. rst, para mim, esse indicador é mais uma base de comparação com o mercado do que base para cálculo do yield, pois a proporção de títulos e outras receitas "não-aluguel" pode variar bastante entre os fundos. Uma boa parcela dos relatórios permite separar as diferentes receitas.A maior utilidade é a comparação mais real entre valores de m2 efetivamente locados. Se determinado fundo está com valores muito (o que é muito varia para cada um...) acima da média de empreendimentos semelhantes, e especialmente dependendo dos prazos de vencimento/revisão dos contratos, pode acender a luz amarela de vacância por vir, ou negociações para baixo, uma vez que o mercado continua apontando para baixo. O principal incoveniente é não ter uma fonte da qual se possa extrair automaticamente os valores. Parar para acompanhar um monte de relatórios todo mês, mais os FR etc. é difícil para quem trabalha full time em outra atividade. PACIENTE , é inquestionável que o seu comentário indicado em vermelho seria o ideal para um estudo mais aprofundado para escolha de uma carteira de fiis, mas como você mesmo indicou em outro post, acredito que poucos investidores tenham tempo e paciência para um estudo desse tipo, talvez para uma quantidade pequena de fiis pode ser até viável, mas imagina aquele pessoal que investe em 30 ou 40 fiis, acho pouco provável que alguém faça isso, sem duvida quem faz tem uma vantagem a mais para determinar aquilo que tem a melhor relação custo/benefício, mas no meu caso esse tipo de informação, embora concordo que seja importante, infelizmente será obtida apenas num segundo momento.
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Post by jigsaw on Apr 26, 2016 21:38:01 GMT -3.5
PACIENTE , bacana sua tabela, apenas gostaria que você confirmasse se onde está indicado cota/m 2 na realidade não seria custo/m 2? Em relação a questão da vacância, realmente é bastante pertinente a sua observação, o que acontece é que neste primeiro momento eu preferi priorizar os valores corretos de ABL, onde muitas vezes no relatório mensal o adm. apresenta a ABL TOTAL do empreendimento e o percentual (%) de participação do fii no mesmo, de tal forma que é preciso efetuar esse cálculo para não haver distorções de valores, em todo caso num segundo momento pretendo adicionar uma nova coluna com os valores de Tx. de ocupação para melhorar a qualidade da informação. EXEMPLOS: ALMI11B = 0,40 X 41.468,60 (40% do IMÓVEL); CTXT11 = 45.450 X 0,75; FIGS11 = 0,365 X [24.293 + 31.711] E PRSV11 = 17.357 - 6.784 m2 (ABL desocupada). "No dia 28 de junho de 2013, conforme sua estratégia de investimento, o Fundo adquiriu uma fração correspondente a 36,5% do Shopping Bonsucesso através da aplicação de R$78.949.500,00 e 36,5% do Parque Shopping Maia através da aplicação de R$167.024.000,00."
"O FII Centro Têxtil Internacional tem por objetivo a aquisição de 75% do empreendimento denominado Centro Têxtil Internacional e a comercialização de Salões de Uso" bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=FIGS&strData=2016-04-18T14:12:30.067 bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=CTXT&strData=2016-04-18T14:05:47.083 Correto, jigsaw . É custo/m2. Será que temos como sugerir à CVM uma padronização de informações a serem apresentadas de forma sistemática pelos FII em seus relatórios, como ABL x área total do empreendimento, vacância, renda de aluguéis x renda total (multas de rescisão, por exemplo, não podem contaminar o cálculo e devem ser declaradas separadamente)? Vou dar uma olhada no site para ver qual o canal e pensamos quais nossas recomendações e decidimos a forma de encaminhar (coletivamente ou várias individuais). Abs PACIENTE , eu confesso que sou meio cético em relação a CVM padronizar as informações dos fiis, pode ser até que uma mobilização de quotistas faça uma pressão suficiente para tais mudanças, mas o que eu vejo é um certo comodismo por parte desse tipo de investidor, exemplo disso são as reuniões de AGE, AGO, AGC, muitas vezes o adm. manda cartas indicando os horários da 1.ª reunião, da 2.ª reunião e até da 3.ª reunião, caso a 1.ª reunião não ocorra por falta de quorum, esse mês mesmo eu recebi uma carta com tal descrição, fora que muitas vezes uma dessas AGE tem apenas 1 (um) investidor para deliberar sobre questões importantes a respeito do fii. De qualquer modo qualquer tentativa é valida, se você entende que sua solicitação pode ser atendida, não pense duas vezes, vá em frente. Essas informações que você elencou estão todas disponíveis nos relatórios, o grande problema é uma possível dificuldade de encontrá-las, uma vez que os relatórios são totalmente diferentes.
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Post by PACIENTE on Apr 27, 2016 9:36:39 GMT -3.5
Correto, jigsaw . É custo/m2. Será que temos como sugerir à CVM uma padronização de informações a serem apresentadas de forma sistemática pelos FII em seus relatórios, como ABL x área total do empreendimento, vacância, renda de aluguéis x renda total (multas de rescisão, por exemplo, não podem contaminar o cálculo e devem ser declaradas separadamente)? Vou dar uma olhada no site para ver qual o canal e pensamos quais nossas recomendações e decidimos a forma de encaminhar (coletivamente ou várias individuais). Abs PACIENTE , eu confesso que sou meio cético em relação a CVM padronizar as informações dos fiis, pode ser até que uma mobilização de quotistas faça uma pressão suficiente para tais mudanças, mas o que eu vejo é um certo comodismo por parte desse tipo de investidor, exemplo disso são as reuniões de AGE, AGO, AGC, muitas vezes o adm. manda cartas indicando os horários da 1.ª reunião, da 2.ª reunião e até da 3.ª reunião, caso a 1.ª reunião não ocorra por falta de quorum, esse mês mesmo eu recebi uma carta com tal descrição, fora que muitas vezes uma dessas AGE tem apenas 1 (um) investidor para deliberar sobre questões importantes a respeito do fii. De qualquer modo qualquer tentativa é valida, se você entende que sua solicitação pode ser atendida, não pense duas vezes, vá em frente. Essas informações que você elencou estão todas disponíveis nos relatórios, o grande problema é uma possível dificuldade de encontrá-las, uma vez que os relatórios são totalmente diferentes. jigsaw , a questão é essa mesma, padronização. Em boa parte dos relatórios se consegue essas informações, mas de maneira difusa, cada um no seu formato, além, claro, de alguns que não fornecem parte delas mesmo. Quanto à CVM, respeito bastante a qualidade do corpo técnico de lá. Evoluiu bem nos últimos anos. Mas não vai se mexer por manifestação de uma sardinha solitária... Ainda assim, vou ver um momento que conseguir um tempo extra para rabiscar a proposta e mandar. Quando o fizer (não me comprometo com prazo) compartilho aqui para quem quiser copiar e mandar também. Quem sabe tem alguém com mais peso por aqui que não sabemos e esse alguém ajuda sem fazer alarde...
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rst
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Post by rst on Apr 27, 2016 10:13:25 GMT -3.5
A observação é pertinente, mas ao mesmo tempo demonstra como é difícil fazer o acompanhamento do aluguel por m². A vacância dos fundos muda frequentemente. Tem momentos de vacância física, outros apenas de vacância financeira. Mais de um inquilino saindo em momentos diferentes de um mesmo mês Para dificultar ainda mais o cálculo, a saída de algum inquilino pode gerar rendas extraordinárias, como é o caso da multa por rescisão antecipada, com o agravante de o pagamento destes valores não ocorrer simultaneamente ao anúncio da saída. Por estes motivos, apesar de ser um indicador importante, acabo não usando na minha planilha. Prefiro a simplicidade do valor por m², que só demanda a obtenção do valor da cota. Ao invés de ficar calculando periodicamente o valor do aluguel por m², costumo fazer a opção inversa: estimo um valor razoável de aluguel/m² para um imóvel com aquelas características para, a partir desse valor, chegar a uma aproximação grosseira do yield provável para aquele FII a uma dada taxa de vacância. rst , interessante sua metodologia, se não for pedir muito, poderia apresentar um exemplo numérico exemplificando melhor uma situação real do seu método? Como eu disse, o objetivo das minhas contas de padaria é chegar a uma aproximação grosseira do retorno potencial. Considero exclusivamente a renda de aluguel por m² e desconsidero todos os custos (tanto os do fundo, como os de manutenção do imóvel), que, como sabem melhor do que eu, inclusive crescem em função da vacância. O resultado a que chego seria muito mais um potencial bruto de retorno do imóvel do que propriamente o dividend yield do investidor do FII. Com esta importante ressalva, segue um exemplo: BBVJ11 2.710.000 cotas ABL de 22.465 m² Se eu multiplicar a ABL por um dado valor de aluguel/m² em prazo de um ano e pela taxa de ocupação esperada (1 - % de vacância) e dividir o resultado pelo número de cotas, chego ao rendimento bruto esperado para o imóvel por cota. Este valor, dividido pelo valor de mercado da cota resulta no retorno bruto estimado do imóvel para aquele preço. No caso de BBVJ11 se, por exemplo, considerar um aluguel mensal de R$ 70,00/m² ou R$ 840/m2 anuais (hoje considero este valor elevado, mas você pode usar aquele que quiser, pois este é o objetivo da simulação) e uma vacância média de 40% (hoje este número está maior, mas, novamente, você pode usar o valor que quiser), chegará a uma renda bruta esperada de R$ 4,18 por cota a cada ano (=22.465 x 840 x 0,6 / 2.710.000). A uma cotação de R$ 46, isso representaria um yield de 9,08% a.a. (novamente enfatizando a ressalva acima, na prática você certamente receberia menos do que este valor pois não considerei os custos). Usando esta mesma lógica e o mesmo FII, dessa vez com ocupação de 100% e aluguel de R$ 100/m², chegamos a um yield potencial de 21,63%. É difícil de explicar com poucas palavras, mas tudo se resume à inclusão de dois campos de dados na planilha acima (vacância esperada e aluguel esperado/m²) e uma terceira coluna com a fórmula.
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Post by jigsaw on Apr 27, 2016 10:34:13 GMT -3.5
rst , interessante sua metodologia, se não for pedir muito, poderia apresentar um exemplo numérico exemplificando melhor uma situação real do seu método? Como eu disse, o objetivo das minhas contas de padaria é chegar a uma aproximação grosseira do retorno potencial. Considero exclusivamente a renda de aluguel por m² e desconsidero todos os custos (tanto os do fundo, como os de manutenção do imóvel), que, como sabem melhor do que eu, inclusive crescem em função da vacância. O resultado a que chego seria muito mais um potencial bruto de retorno do imóvel do que propriamente o dividend yield do investidor do FII. Com esta importante ressalva, segue um exemplo: BBVJ11 2.710.000 cotas ABL de 22.465 m² Se eu multiplicar a ABL por um dado valor de aluguel/m² em prazo de um ano e pela taxa de ocupação esperada (1 - % de vacância) e dividir o resultado pelo número de cotas, chego ao rendimento bruto esperado para o imóvel por cota. Este valor, dividido pelo valor de mercado da cota resulta no retorno bruto estimado do imóvel para aquele preço. No caso de BBVJ11 se, por exemplo, considerar um aluguel mensal de R$ 70,00/m² ou R$ 840/m2 anuais (hoje considero este valor elevado, mas você pode usar aquele que quiser, pois este é o objetivo da simulação) e uma vacância média de 40% (hoje este número está maior, mas, novamente, você pode usar o valor que quiser), chegará a uma renda bruta esperada de R$ 4,18 por cota a cada ano (=22.465 x 840 x 0,6 / 2.710.000). A uma cotação de R$ 46, isso representaria um yield de 9,08% a.a. (novamente enfatizando a ressalva acima, na prática você certamente receberia menos do que este valor pois não considerei os custos). Usando esta mesma lógica e o mesmo FII, dessa vez com ocupação de 100% e aluguel de R$ 100/m², chegamos a um yield potencial de 21,63%. É difícil de explicar com poucas palavras, mas tudo se resume à inclusão de dois campos de dados na planilha acima (vacância esperada e aluguel esperado/m²) e uma terceira coluna com a fórmula. rst , muito interessante a sua "contabilidade de padaria", esse yield potencial poderia ser calculado para a estratégia de compra de vacância, na realidade eu entendo que esse tipo de investimento tem que ser realizado através de cálculos simples como o que você apresentou, haja vista que nem todo mundo tem tempo disponível para aquelas metodologias avançadas com critérios acadêmicos, nas próximas planilhas pretendo inserir as Tx. de vacâncias, depois vamos tentar implementar as demais informações.
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Post by PACIENTE on Apr 27, 2016 10:46:45 GMT -3.5
, interessante sua metodologia, se não for pedir muito, poderia apresentar um exemplo numérico exemplificando melhor uma situação real do seu método? Como eu disse, o objetivo das minhas contas de padaria é chegar a uma aproximação grosseira do retorno potencial. Considero exclusivamente a renda de aluguel por m² e desconsidero todos os custos (tanto os do fundo, como os de manutenção do imóvel), que, como sabem melhor do que eu, inclusive crescem em função da vacância. O resultado a que chego seria muito mais um potencial bruto de retorno do imóvel do que propriamente o dividend yield do investidor do FII. Com esta importante ressalva, segue um exemplo: BBVJ11 2.710.000 cotas ABL de 22.465 m² Se eu multiplicar a ABL por um dado valor de aluguel/m² em prazo de um ano e pela taxa de ocupação esperada (1 - % de vacância) e dividir o resultado pelo número de cotas, chego ao rendimento bruto esperado para o imóvel por cota. Este valor, dividido pelo valor de mercado da cota resulta no retorno bruto estimado do imóvel para aquele preço. No caso de BBVJ11 se, por exemplo, considerar um aluguel mensal de R$ 70,00/m² ou R$ 840/m2 anuais (hoje considero este valor elevado, mas você pode usar aquele que quiser, pois este é o objetivo da simulação) e uma vacância média de 40% (hoje este número está maior, mas, novamente, você pode usar o valor que quiser), chegará a uma renda bruta esperada de R$ 4,18 por cota a cada ano (=22.465 x 840 x 0,6 / 2.710.000). A uma cotação de R$ 46, isso representaria um yield de 9,08% a.a. (novamente enfatizando a ressalva acima, na prática você certamente receberia menos do que este valor pois não considerei os custos). Usando esta mesma lógica e o mesmo FII, dessa vez com ocupação de 100% e aluguel de R$ 100/m², chegamos a um yield potencial de 21,63%. É difícil de explicar com poucas palavras, mas tudo se resume à inclusão de dois campos de dados na planilha acima (vacância esperada e aluguel esperado/m²) e uma terceira coluna com a fórmula. rst, com maior ou menor precisão, é uma análise interessante para comparação de potenciais e decisão de assumir risco A ou B, uma vez aplicada a mesma metodologia a todos os FII em análise, pois ficam todos na mesma base. Gostei. Obrigado por compartilhar conosco.
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